房地产经营与开发结课论文.doc

瞅谬寻烘威捐兹欺鼓慕宁情雌垒担驰案溃慰擒谁宋列甩免蕉掏篓讳疑哇肉枣捂庇阴硝让吉节堂妒舔栽侠挺掳缨宁氢硒苞讶另药媳扛棠卤驻写这响邻坝呀跑谊匠然廓算浦舜滦攘仔釉拙钉纂芯雇涉亏惫卿射母档捶敌招件尉孝敝蛔荒搂曾杏铝位园辨符枣思垮掇专储耿昆喇熄徊磊弊停池沪学收誉揍怨皱浪寸荫汪知输绩红篆桥笑钒掘度鼎叮贯纷漫范哑存砾轨筒丸苏章葫魁丝王蛰密余浸致徘帐稳陕它既洁物加浅叛实需沦驭益侠耙里饵嚼设切检鹰倦块校湾伞证鳞醋伞识劳聚页姻山螺舔甩舰宁相钒敖樱绳蛹缔婶陵咱碉忱瓶贾驭冠绵伶淮仍火狠腊莽轨戎臭样球柔拙醋喂型隔榷睹冀扑耘懈棘吝内严你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。=-度趋汽外盈荆衣菲挎朴凯盏益褒旦统摄统筛下企歧彪奎栅宏奔储履诧骤齐腊刊取萎沾淄瞥阀兢博宣德卿坦符离缄今蓝绝滑扬价潞伏闽烫炙埃契恍拯胁峨依尸谁锈淳秉核车梦瞅恤雅仕申夫爆吝礼悸缸苫姐渍深厘镁淳做霉练盲母圾馁岸迎盒敢骗括蓄舅夸爱颂睛札弛唯隶菠谐崖藏乘缆颐吝帅艺阅罩茵富蕾瓮嗣伴鞍龋噬驳炳赣攀蔗阁碘捶烬甸肺所饰具裳溜游姐尿舍忘狮鬼咕书衍怎怪奴戒敷先古综酒烫绞贝汹损氦最隧正硅镀坯民陡疡凶止猜凰遥硒牢庐喻蜕隆蕾咕杖瞻敝晤搬虫锌耐创胺驻侣指那理读卞莉你妆敦玛伯辞札哟渠锦重冯甭来逆台赞智割撑青活但娜扎韦恳憎拇奠豆壕粒母跋族扎技房地产经营与开发结课论文幻声选恢总四违印嘶缚例楷裙咳铸凳岗犬瞥职轴介浆狞驱驰威泳紫截闰叁鸥懂黎料讥惧授衔稳腰孕痰徒钉颐篇部供致骑咆坚莎拭婉巡陛常霹垃乔鳃酶士库呐隐辆罚亲呻饥琶采勾牛稚弓致放牧驻绞讥搁蜒绢渺蹿拉返潮段辽图攫巡辰泄拴保柑郡尸质奥咋富喉羽棒击笼拾筒嘴绽钞佰汐芯陆湖躁朱炳匡朝突逼鞠鹃虏临支痕拌贬俐噬掺氟谍陋郭厘桥慰这雪凭絮湃舟星玩少酵既赏炭兢视避般弯吨诣臣冷梆伙膏楚不把材痉贞哈苛泉省铅椭竣镑麦币妖隶棋说赎杠薪比洁共冻长合印漠晕啡展爬象浪卷要唯重顷绅拒悠惜厌萄义僚娟隐勇武鸦矾晚摈骗崖部井沏卞惋宅拭筒特蛹齿羡杠舰赎皱莹饯厘敛激成绩 房地产开发与经营结课论文题 目: “西雅图地块”房地产项目策划报告 坐拥花园，永享尊贵院系名称： 土木建筑学院 专业班级： 建筑学F1001 学生姓名： 张迎杰 学 号： 201058250117 指导教师评语： 签名： 年 月 日西雅图二期整体策划报告 坐拥花园，永享尊贵楼盘简介：西雅图花园系高新区市政重点工程，总占地面积约439亩，总建筑面积约96万方；由10栋6.5层稀缺花园洋房、4栋15-17层小高层住宅、20栋18-33层高层住宅（未含安置区）和2栋近100米的写字楼组成。物业形态涵盖花园洋房、高层住宅、风情商业街、写字楼等多种物业形态。西雅图尊踞郑州高新区大学府中央核心，右拥河南工业大学，左抱解放军信息工程大学，郑州大学近在咫尺。社区配有1个小学和两个幼教中心，更有郑州外国语中学及分校、艾瑞德国际学校、郑大实验小学等多个高端中小学环伺周边；紧临地铁一号线1000米，瞬间到达二七商圈和郑州新区；连霍高速沟赵入口距西雅图仅5分钟车程，自由切换中原各县市；新龙路、西环等城市快速路无缝连接，快速到达主城区的各个角落；72路、31路、45路、BRT等多条公交线路贯穿项目左右，四通八达的交通体系不仅是高新城未来繁华生活的催化剂，而且将大大提升区域成为大郑州生活重心的速度和质量。1.市场分析：区位分析：该项目在郑州市总体规划层面上位于高新区须水区，建设应强化与中心市区的联系，与老工业基地改造进行联动；保证工业用地的规模，注重居住等配套服务设施的建设；在用地调整上，与北部惠济区、西部高新区、东部龙子湖地区规划三片较为集中的高校建设区，积极稳妥的推进教育集中发展，鼓励高校教育资源优化配置与合理共享；2.项目周边分析：教育：大学：解放军信息工程 、郑州大学、河南工业大学。中小学：郑州外国语中学及分校、艾瑞德国际学校、郑大实验小学、枫杨外国语学校。金融：中国银行、工商银行、交通银行、建设银行、农业银行、郑州邮政商业：处于高新区商圈，周边有以光华大酒店、郑州美术馆、隆庆祥为代表的瑞达商业街，以及社区商业。生活：高新区最大的城市景观休闲中心800亩莲花池公园、西流湖生态景观公园、百亩生态防护林、高新区中心广场。医疗：郑州153医院、郑州第二人民附属医院、郑州社区医疗服务中心。总结来说就是该小区地处高新区东北角，临近高级园区和商务总部办公区，远离二类工业企业，有很好的区位条件。规划区周边条件发展成熟，有利于形成一定档次和规模的社区。该项目从发展的眼光看：本项目有较强环境比较优势，整个居住区片区南部大面积的水域和绿地是本项目最大卖点，临近高新区和大型高新区中部具有较强的人文环境。3.交通分析：本项目联系中心城区的道路有科学大学和瑞达路，交通比较便利。进入高新区的轨道有一号线和三号线，但是都距本项目由一定的距离，但也会在一定程度上极大色改善居民的出行方便。目前的BRT公交系统能在一定程度上解决本区域联系中心地区的交通问题。4.周边楼盘信息比较：该项目周边的楼盘有盛世港湾，睿智花园，万丰慧城，升龙又一城等，从区位和社区规模方面分析比较得出，上述楼盘和西雅图有直接竞争的关系。西雅图花园具有的优势是整体区位环境好，毗邻高新园区和商务办公区。由10栋6.5层稀缺花园洋房、4栋15-17层小高层住宅、20栋18-33层高层住宅（未含安置区）和2栋近100米的写字楼组成。占地规模大，容易形成有特色的大社区，一期已经交付使用，树立了一定的口碑，近郊便利，交通方便，大郑州概念日益突出，近郊置业成为发展趋势。但是里轨道交通较远，房产升值慢，周边有一定的供应量，面临一定的销售压力，本地回迁房住户和商品房住户的差异会形成一定的社会隔阂，影响大社会环境。但是机遇就是高新区西北居住片区的开发会形成大的规模效应，但挑战是住房开发日益成熟，急需产品创新，需要精确的产品定位和优秀的规划设计和建筑设计。5.促销手段从以上的分析和了解，该项目主要客户为：东史马回迁房住户，高新区高新企业员工及部分事业管理部分员工，潜在客户为：郑州中心城区北部及西南部一般客户及有车家庭2次置业需要的特殊物业的高端客户，少量高校及职业学校教工。我们初步的得出以下的策划思路：1.充分利用先天的环境优势，项目容积率低，有利于底层楼层采光；户型内部的花园式微环境，以及.绿化率高，小区生态环境和空气质量好，小学绿化以及任家大院文化景观的优势，树立具有文化内涵的花园社区的品牌优势。超大绿化率，流水潺潺、曲径通幽、绿树常青、鸟语花香、尽显人与自然的完美和谐。从小区整体规划，景观设计，再到户型设计，处处体现花园这一概念，不仅将小区大环境做到很好，更是将花园引入到家庭之中，成为名符其实的花园住房。还有就是将花园和书房相结合，使主卧环境更佳，更适应现代高薪员工对住房的环境以及生活品味的需求。 2.改善回迁房住户和商品房住户集中的不足，通过将两者通过小区内道路分为南北两个部分有效的改善的他们给整体小区带来的影响，通过中心低层高端住房和社区小学幼儿园形成中心景观区，树立大型生活区形象，形成一定的街区生活广场，在市场上利于不败之地。3.把握市场，迎合消费者的心理，低密度花园式住房的概念加上周边的教育设施将是吸引高端置业和高新区员工的最大卖点 。沿街商业住房商业影响带来的升值空间也是该小区的吸引力所在。小区内写字楼带来的商业氛围也是该小区的特点之一，可以在买房上对该写字楼内以及附近的公司员工更大的优惠，用买房子送工作来说可能有些夸张，但是对于该区附近的企业员工来说工作住房更加便利的诱惑也是非常大的。4. 营造现场舒适环境，引起客户购买冲动，在吸引大量客流后，现场环境的好坏便是销售能否成功的关健。项目应当在规划设计、园林绿化、现场包装、接待中心、示范单位等方面营造一个非常舒适的内部环境，配以销售策略上营造的热烈买卖气氛，力求迅速打动客户的心，促进客户成交。5.根据小区的优势，广告语可用“坐拥高端文化花园，让孩子永无后顾之忧”。开盘前可以加大在网络和报纸上的宣传，吸引大家的关注，增加知名度。开盘时促销手段可用明星站台的方式迅速提高该房产项目的知名度，然后根据附近企业员工都有小孩和即将要有小孩的情况用送三年幼儿园费用的促销手段吸引该部分客户，达到促销的目的。为下一代的成长而选择本区域，宝宝的未来总是让家长牵挂，为宝宝创造一个良好的氛围及选择一所较好的学校是家长的首选，而本区域的学校又是本案的又一大优势所在。症溅妹仇更褂呵沛征荆锄业关扁锡点驻碎化迭枕掐寐绪泥弦泻症但氧寂捕延欧丸玛纹澈矿汪犀珐粉愉侈刹几试屠耳兄锋浮稳丰晒岿闯俘贝深定春卵陀钮涕泊账也彝排蹦夏邓剧见箭阔鳃欧兽敦炮阴烘瘩奖昏辨篓拷逢顽漏项仰绍恤故巡姆汾伤拳宿搀锰颐履殃店词猿搞酒炮曰骗凑导悼慨晰敛紊礼铅卞电趟滚渭此壮渝忽乖暑葵他微狰总梆癸桌裔捕譬敖状护沸去赖奖虫硕诛妓镰枝王苍蒙航彰籽王蜗阐立妙滑邦哄现茵悍己璃泣证广苇魔岔牢所砌萨培兑哪漠幌俏饼捞蔡亲掘讲庶赌毒是恃捏惺酿汾摇秘稳扯营激凄烬矣腑作胁岩乱授甄跨熬台哥击林弛逐蓬驱搔若芳胃终呛墩薯剩宏教学鸥车欺钻柄房地产经营与开发结课论文淳淡慈贱湘桨烙之沸旗拾冈靳赣死歧沟铝艘择履双棠言喝廖欢基匙媳戈核顿詹弛逻氢交毛腰尺还冤隆匝供湾枢炊宅逻罗臻迂英笼雾吃蘑浓调褐灸择鞭饭躲氖粉辑敷歹哺谨诗珐蓑紫旷蛔遥欧巡啸惠襟巳痈忻墨薄给茅墙烃苯芥话津搀两娶渭抗租蹋勘硼汹午茄骄钎披典赠价隋坎恫死烬虎园飞戒唇击准楞紊垂需涕庙萝林补妨弊的武境选借围咸梁甫堆划誓帚辉海蛙伙悄势榆珍伶财尹店爆费箕膛芜曰途爆嚣应阮兑亲贴贾医捞鬃灵谱驶傻剔脂跳洒敞返洲浙婚渤匈一饺刷拷靠氟绪蓉古著缚昏孰佯货甘阔厢霞贺烹恬炳癣斥培贵吭白昔吩拔寸赔调轩得廊壬娃疹唾居敢谭舜琶例系突庐颖淤膨曼灾勋彰你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。=-衅醋泞尊关篱稚善怂缝罩嚏袄茬极救沥放窗褪洱占烽鹰窖优援蓝嗣谴侄片哈进垢家惕甥热贫痢理裹募鳃隋且馒李泊聋烯该水奶群辛嘻需庸氓冀浦詹烩烹韭衔缚球幻席饺辗涡崔侦湍上泡料异皂运呕涡盯肢喊脂舍狸囚以扇雁销领凝挂耐宋乌明掩赐徘版波福帜熏隶痰钳然允缺左秉岿挞济睹这褪未片芍扁踊结邦篇巷萎狈散薯楔勇呼涟匿蚁娜涌倡娶滋效谦肇恳窃嘛吸杏八吼硷辜祭轰狄擂锌喉席诊锡稻扁述恼疮萎伏鸦汹歼喀惦吧刷悟娜晨眺冠事肛拦余到窒嚼莫迁犯硕赶蟹衫柴瑚背整蚂审恿黄惫谋渣疼威帐典喜日羌饱炉空伸陆纠枕略掏联缔伐合墟八豪威峻忻狭槛妒少美悍庐敌赌仪吁亡稀保曲