社区物业管理如何走好市场路.doc

-范文最新推荐- 社区物业管理如何走好市场路 随着管理局对油田社区的费用补贴的逐年减少，社区赖以生存的费用补贴也即将走到尽头，到XX年费用补贴将为零。费用的大幅缩减，使原本存在的矛盾更加突出，文秘部落 其中物业管理方面费用缺口最大，受冲击最大，压力也最大。面对严峻的现实，作为社区主业的物业管理今后如何生存、发展，如何真正走向市场，实现产业化经营，市场化运作。带着这一问题，我们对玉山物业公司的9个四级单位进行了深入调查和分析。 一、油田社区物业管理的基本定位 1997年管理局推行社区改革，把原来各二级单位分散管理社会部分分离出来，实行区域化管理、社会化服务。因此，社区是在分离主业办社会职能、分流企业富余人员的大背景下成立的。作为社区的重要组成部分之一，物业管理公司一直是在计划经济中定位的，靠的是吃福利，吃“皇粮”维持管理和服务，随着这种变形的运作模式的不断循环，物业公司的管理服务也在不断扩大，项目不断增多，但经济效益却在逐步下降。这主要是由于当初对水、电、气、暖、住房、环卫、绿化等方面物业的有效投入，逐步变成主业单位甩包袱，安置老弱病残的福利性管理，造成了管理成本的上涨，导致经济效益下降。 从目前的实际情况看，物业公司的管理职能定位主要有两部分：一是管理职能，二是服务职能。这些职能的确定现在看来带有很大的计划性，还保留着计划经济体制的许多痕迹，不是真正意义上的物业管理公司。与真正意义上的市场化运作相比，油田物业公司在很多方面都有较大差别，主要是在自身定位上产生了概念模糊，存在偏差，认为自己是管理局和社区成立的物业管理单位，专门负责管辖各小区的物业管理，住户理应接受管理。而真正市场化运作的物业公司所提供的服务与业主的需求之间应是不断更替、互动的过程，二者之间的关系是服务的提供者与享受者的关系。因此，物业管理既是一种物业上的管理行为，同时，它也是一种物业上的服务行为。随着人们生活水平的不断提高和住房制度改革的逐步深入，为油田物业管理公司的生存和发展创造了更加广阔的空间，决定了物业管理企业的生存必须建立在市场竞争的基础上，以市场为导向，把握竞争优势，找准市场定位，树立品牌形象，逐步走出一条产业化经营的新路子。 二、玉山物业公司在市场化道路上所取得的成绩 玉山物业管理公司作为油田物业行业的一条巨龙在同行业中处于领先地位，在物业管理市场开拓方面进行了有益的探索和实践，同时也取得了一定的效果和经验。 1、增强了品牌感召力。品牌是公司综合管理、经营服务、公众信誉等多种因素在广大业主以至社会公众心中的综合反映。良好的品牌不仅可以直接得到居民的认可，带来可观的经济效益，而且可以作为物业公司长远发展和规模效益的坚强后盾。因此，公司决策层以“达标、创优、争强、夺牌”活动为载体，着力夯实所属9个基层单位的基本功，努力强化自身的造血功能，大力实施了品牌战略，先后培育了一个名牌物业站，一个行业一强队，2个管理局优秀基层队，提高了基层的管理服务水平，树立全新的品牌形象，使居民真正感受到了生活的舒适和心理的满足，增强了服务品牌感召力。 2、增强了综合管理能力。胜中社区机构整合以后，新的玉山物业公司将服务方法、操作规程、经营理念、发展战略、人力资源等进行了系统、规范的管理，并平衡了公司内部的各种关系，将管理意图贯彻、落实到每一个岗位、每一名员工，变多方面的压力为协调一致的动力。结合iso9001质量管理标准，切实加强了公司的基础规范管理，靠系统化的制度培育了职业管理层，淡化了个人管理色彩，减少管理随意性，通过管理流程的整合和优化，提高了管理的程序化和标准化水平，实现了最佳管理目标。 3、增强了参与竞争能力。物业管理行业的竞争在比管理水平、比资金实力、比管理规模的同时，已经上升为真正市场化运作基础上的持续竞争。企业要在竞争中取胜，必须提高核心竞争力。为锤炼队伍驾驭市场的能力，公司建立了以物业站为甲方、专业队为乙方的内部模拟市场运行机制，使物业站和专业队都增添了无形的压力。在薪金的分配激励机制上，公司制定了系统、全面的考核标准，采取了岗位系数与日常考核结果相结合的办法，较好地发挥了经济杠杆的调节作用，积极的营造了有序的竞争氛围，增强了公司各单位的竞争能力。目前，公司依靠过硬的技术，优质的服务，在外部市场赢得了良好的信誉。通过几年来的不断努力，公司先后成功地承揽了东营区人民政府、东营区人民检察院、东营区地税局等地方政府和油田明珠广场、胜利日报社、大明油气公司等十多个单位的住宅和非住宅物业管理业务。仅XX年上半年，公司便以优质的服务赢得了130万元的市场份额。 三、所存在的问题 1、市场机制、竞争机制不规范。 由于社区改革不够彻底，原属主营单位的经营场所没有完全移交社区，形成了主营单位与社区抢占市场的局面，市场秩序有待规范。而且部分主营单位在分离绿化、维修等后勤人员后，又出现了重上机构、自建自管的现象。另一方面，受地域管理和客观因素的影响，全局范围内的跨区域物业市场竞争格局还没有完全开展。目前油田物业管理市场发育缓慢，绝大多数物业管理仍由主管部门按区域委派或指定物业管理企业进行管理。物业管理企业在这种情况下既无压力、又无动力，更难以形成由于竞争带来的危机感，阻碍了物业管理市场的健康发展。 2、管理和专业人才匮乏。 油田社区是后勤体制改革的产物，是分离富余人员的集合体。从其它行业转行从事物业管理的人在目前的物业管理企业中占据大多数，真正懂经营、能经营、会经营、善经营的人才缺乏，而且由于油田物业管理发展时间较短，尚未建立统一的行业管理标准和行为规范，从业人员的素质参差不齐。加之一些管理人员观念转变不够，对自己正从事的职业没有清楚的认识，甚至摆不正自己的位置，缺乏对市场的理性认识，看不到物业管理市场的广阔前景，影响了对物业管理市场的开发。 3、人工成本高，负担过重。 近几年来，油田物业管理企业已经成为前线单位甩包袱、安置老弱病残以及子女就业的一个后勤服务单位，人工成本过高、负担过重是油田物业单位的一个普遍现象。目前玉山物业公司现有员工351人，况且今年总费用较往年有大幅的减少，在一些小规模市场的开发上出现了入不敷出的现象，人工成本的过高使公司的产业化经营道路举步维艰。 四、寻求自我发展的实施对策 1、准确地选择市场定位。 物业管理企业同其他企业一样，也是以盈利为最终目的的，因此，物业企业应以自己获取最大经济效益为原则。了解自己的竞争方向、竞争重点、竞争对手和竞争强度等内容，要准确地确定自己的市场定位，来占有和发挥优势，远离价格竞争的圈子。物业企业在确定市场定位时，要根据实际情况，选择科技含量较高、社会信誉度较好，成规模、上档次的高层大厦或住宅小区实施物业管理。对于基础设施不健全、社会信誉较差、不适合实施物业管理及物业市场不完善地区的项目应远离，防止造成不应有的损失。 2、增加物业管理的科技含量。 要充分运用现代科技智能化管理系统，增加物业管理的科技含量，通过实施网上信息服务和智能化管理等高技术附加值，实现高经济回报，创造和巩固物业管理企业新的效益增长点。 3、完善物业管理的商务功能。 随着社会的进步和社会分工专业的深入，物业管理应从大局出发，在稳定地占有市场份额的基础上，在商务服务的深度和广度上进一步拓展思路，与社会各专业服务机构联合，以全面、优质、快捷的服务来满足广大业主的多方面需求，掌握管理区域内的所有商机。 目前，油田物业管理行业正处于由传统管理向现代管理，由经验管理向理性管理，由人制管理向法制管理的方向发展的重要阶段，随着改革的不断深入，只有不断加强自身建设，增强抵御风险的能力，积极主动的参与市场竞争，才能够开拓出更加广阔的市场空间。 发展产业集群的几点思考发展产业集群的几点思考经济全球化的今天，市场竞争已从企业发展战略向产业集群战略演化。产业集群通过协同效应显现出的竞争优势，日益受到关注，成为区域参与国际竞争的骨干力量。国内外实践证明，产业集群是有效的区域发展战略，是提高区域经济竞争力的有效途径，也是经济发展到一定阶段的必然趋势。几年来，鲤城一批行业已开始形成产业集群雏形，对推动经济增长起到了十分重要的作用。一、我区产业集群的发展历程主要有两个阶段：一是从分散办企业到集中办企业，企业空间布局由分散走向集中的阶段。改革开放初期，城乡企业应运而生，在发展初期依循的是“就地办厂”、“离土不离乡”的布局原则，星罗棋布，随着企业的进一步发展，依村傍户的离散型空间布局无疑成了其进一步发展的严重阻碍，于是城乡企业开始自发进行集中布局，构成企业群落，而开发区这一新模式的出现加快了城乡企业的集聚步伐。但是初期的开发区、工业小区的企业集聚还只是空间上的集中布局，企业之间基本上没有建立起太强的产业关联和分工协作关系，处于一种地理空间上的集中、产业关联上的离散状态，企业集聚效应还没有真正充分发挥出来。在这个阶段，我区出现了诸如临江工业小区、宝洲工业区、北峰工业区等一些的企业群落。二是从集中办企业到集中做产业，由企业集聚走向产业集群的阶段。这个阶段有两个很重要的“关节点”：仿效性竞争和产业链延伸，前者夯实了集群的基础，后者促成了集群的实现。仿效必然引起竞争，竞争则导致优胜劣汰的分化。一批企业在这个过程中脱颖而出，形成规模、创出品牌、成为骨干，构成了产业龙头，带动众多中小企业发展，实现了从办企业向做产业的转变；而一些企业出于降低生产成本和提高技术水平的需要，逐步把生产过程中可剥离的部分剥离出来，走专一化生产道路，这样就强化了各种各样的配套需求，产生了产业链上下延伸和相关行业逐步配套的强大拉力，从而逐步促成集群雏形、集群的形成。如早期出现的江南树兜汽配专业村，义全机电产品一条街，近年形成的九一路电脑专业街、迎宾路汽车一条街和正在建设的江南高新园区等。二、我区产业集群发展中存在的问题（1）我区形成规模的产业集群少，产业链不够完整，集群内的企业规模小，层次低。据统计，20xx年我区五个支柱行业轻纺服装鞋帽包袋、树脂陶瓷工艺美术、机械五金汽配、塑料制品、电子通讯设备制造业实现的产值分别为：40.37亿元、20.88亿元、16.63亿元、11.09亿元、6.65亿元，分别占全区工业总产值33.9、17.5、14、9.3、5.6，全区产值超亿元的企业仅11家，5000万1亿元的企业也只有23家，五个支柱行业内大规模企业不多，大多数企业规模小，行业内平均每家实现的产值：轻纺服装鞋帽包袋1219.6万元、树脂陶瓷工艺美术971.3万元、机械五金汽配654.6万元、塑料制品894.4万元、电子通讯设备制造业950万元。区域互补变成重复产业的简单相加，许多企业原材料需要到外地购买，行业存在低水平重复的结构性矛盾，防御市场风险能力有限。（2）市场集散规模相对较小。我区的市场以消费市场为主，与生产性关联的生产资料市场受发展空间的制约，以街为市，以路为市，如伍堡装璜装饰材料、迎宾路汽车汽配市场、泉州建材市场、义全机电街等，数量少，辐射能力不强，难以适应产业规模化、专业化、大流通的格局。（3）管理技术人才紧缺，企业研发力量薄弱，熟练工人不足，生产稳定性差。一方面，企业高级管理和研发设计人才紧缺，研发力量不足，导致产品附加值难以提高。生物学、新材料等相关综合性技术在传统产业中的应用比较少；另一方面，企业熟练工人不足。由于工人流动性增强，企业招工难度加大，熟练技术工人紧缺，生产旺季工人缺口更大，为了完成任务，企业经常延长工人工作时间，致使工人超负荷工作，对企业稳定生产造成不利影响。（4）外部环境亟待改善。一是基础设施薄弱。投资载体严重不足，我区现有工业小区15个（不含江南高新园区），占地面积仅1763亩，布局分散带来了缺少规模经济、城市化滞后等系列问题；二是融资难。各商业银行现有的信贷政策和管理机制难以适应民营经济发展的需要，大部分中小企业由于没有固定资产担保难以获得银行信贷资金，企业自我筹资能力较弱，企业集群区域银企互动关系有待加强，企业集群中的行业协会、会计师、律师事务所等中介机构发展滞后等等。 营业税税收分析对我县营业税收入情况的分析#县地税局计会股在我国现行的税制中，营业税是一个开征时间较长的税种。1994年实行分税制以来，营业税又成为地方税收的重要税种之一。那么，营业税在目前地方税的诸多税种中处于什么样的位置？其税源分布状况及增减因素主要有哪些？如何进一步适应经济发展的新形势，搞好营业税管理的观念创新、制度创新、措施创新，确保地税收入不断增长？针对上述问题，现结合*县地税局20xx年20xx年6月营业税收入情况，作如下分析如下：一、营业税是地税收入的主体税种20xx年20xx年，我局营业税收入呈不断增长态势（具体情况见下表）。其中20xx年至20xx年年均增第绝对额达100万元以上，在各税种中，营业税增长绝对额位居第一。营业税占税收税收收入情况表单位：万元时间税种20xx年20xx年20xx年20xx年6月底前合计合计15851760186714406652营业税5806637066642613企业所得税13014014552467个人所得税4975115183711897土地使用税31403359163资源税146151247土地增值税14207城建税155179185164683房产税11714618051494印花税48607259239车船使用税121111842营业税占总收入比率36.637.737.846.139.3同时，从上表中清楚的反映了我县近年来各税种收入情况，不难看出营业税在各年度都占着较大的份额，20xx年我县总收入1585万元，其中营业税完成580万元，占总收入36.6；20xx年我县总收入1760万元，其中营业税完成663万元，占总收入37.7；20xx年我县总收入1867万元，其中营业税完成706万元，占总收入37.8；200年6月底我县总收入1440万元，其中营业税完成664万元，占总收入46.1；分年度来看，营业税在整体税种所占的比率在逐年递增，尤其是20xx年上半年营业税的增长比率达到了10个百分点，是我县税收收入的突出增长点，也是促使我县总收入超进度完成税收计划的重要因素。因此，从以上分析可以看出，营业税始终是我县税收收入的主体税种，而且增收势头良好，越来越表现出良好的发展前景。二、营业税增收的主要因素营业税收入分经济类型统计表（表一）单位：万元时间合计国有企业集体企业股份有限公司外商投资企业个体经营有限责任公司股份合作企业20xx年58033290113818120xx年6633661163431238420xx年706270872472847920xx年6月底前664295574063209合计26131263350461537543314营业税收入分税目统计表（表二）单位：万元项目时间税目20xx年20xx年20xx年20xx年6月合计合计5806637066642613交通运输、邮政业铁路运输26432633128公路运输12797248192664装卸搬运442414邮政业2122171676小计178166293245882建筑业92177122146537金融保险业71897545280信息传输电信88796567299移动36464763192小计124125112130491住宿、餐饮业住宿578525餐饮2816251988小计33233324113文化体育业543416租赁业326213其他服务业68705056244房地产业55571128滞纳金、罚款12519从上列两表来看，我县营业税分经济类型来看主要来源于国有企业和个体经济两大部分，20xx年6月底前我县营业税收入664万元，其中：国有企业入库295万元，主要来源于建筑业和金融保险业及铁路运输；个体经营入库209万元，主要来源于公路运输和其他服务业。从营业税增长情况来看，国有企业和个体经济增幅明显，同上年相比国有企业上半年增长了118，个体经济上半年增长了47，说明了国有企业在营业税收入中占了绝对的主导地位，个体经济也在蓬勃的发展，增势良好。同时表明国有经济和个体经济存在着巨大的潜力，将成为我县营业税收入的主要来源；营业税收入分税目来看，我县营业税主要来源于交通运输业、建筑业和金融保险业及通信业，今年上半年交通运输业征收营业税225万元，建筑业征收营业税146万元，金融保险业征收营业税45万元，通信业征收营业税130万元。几年来，我局的营业税收入主要来源于这几个税目，因此我县营业税管理还要从以上几个行业加强管理、做到应收尽收，使营业税征收管理提高一个更高的层次。三、改进和完善营业税征管的建议通过以上资料分析，我县营业税管理的薄弱环节主要存在在以下几个方面：一是交通运输业管理，以票控税管理面狭窄存在漏洞；二是租赁业关系复杂、设计面广，税收征管难以到位；三是转让无形资产和销售不动产应税行为不确定，隐蔽性强，税收漏洞比较大。鉴于上述情况，我们应当从以下几个方面着力抓起：1、交通运输业的营业税应当进一步加强与有关部门的协作，明确交通征费部门法律监督地位，每月凭税务部门开具的完税证办理车辆交费手续，明确无完税凭证给予办理相关手续应承担的法律责任，使营业税的征收管理在强大的社会网络监督下运行，确保营业税应收尽收。2、房屋租赁税收应当明确由承租方代扣代缴税款，必须按协议到税务机关开具发票，在该行业管理中，每年要确定一个专门的时间开展专项检查，建立租赁业数据库，租赁业底册每年要在核查后进行变更、调整，各级税务机关掌握数据要上下一致，不得随意变更，从而进一步堵住房屋租赁业的漏洞。3、转让土地使用权和销售不动产。由于这类纳税人没有办理税务登记，纳税业务发生时，往往是当事人双方私下协议，而购买方只要对方出具与所有权有关的手续，而不要求卖方出具发票，有一部分手续要到房管、土地管理部门办理变更，到公证处公证，应向有关部门宣传政策、规定，要求在办理变更和公证时提供税务部门的完税凭证或者证明，否则不予办理，税务部门应加强检查，对无完税凭证给予办理手续者予以处罚，并追缴税款。我县营业税管理几年来发展势头是良好的，也取得了比较大的成绩，对促进地方税收的全面完成和增强我县财政实力发挥了重大的作用，但我县的营业税管理也还存在着不同程度的薄弱环节，在今后的税收征管工作中，我们要全力抓好营业税的主要征收点，更不能忽视征管工作中的难点和弱点，群策群力,把我县的营业税管理工作提升到一个更高的水平。 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