资产评估网上考查课作业题.doc

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资产评估网上考查课作业题（201604最新版）

一、判断题（每题3分，共15分）

1、 无形资产同样也具有实体性贬值。

答：对

2. 大多数古董不适合使用成本法估价，因为不具有随着时间贬值量逐渐增加的特点。

答：对

3、 专利权和商标权的延展期限都是10年。

答：错

4、 评估价值类型是确定评估目的的先决条件。

答：错

5、 生地与熟地的分类依据是源于土地的开发程度的不同。

答：对

二、 简答题：（每题5分，共20分）

1、 资产评估的内涵是什么？

答：是指由专门的评估机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则和标准，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产进行评定和估价。

2. 资产评估与会计计价工作的异同点是什么？

答：资产评估作为一种专业工作，必然有自己的特有一套工作方式和方法，而会计作为一门专业学科，其工作也有自己的独特性。于是两者存在以下区别。

•计价基础不同
•资产涵盖的范围不同
•计价方法不同
•工作程序不同

3.土地资产的经济特性包括哪些？

答：土地的经济特性

1. 供给的稀缺性

2. 利用方向变更的困难性

3. 报酬递减的可能性

4. 利用后果的社会性

4. 评估业务约定书里边有关双方权利与义务的内容都包括什么？

答：评估业务约定书里包括： 评估对象和评估范围； 评估目的；评估基准日；      评估报告使用者：  评估报告出具时间 ；提交评估报告方式：    本次评估约定评估服务费；双方应履行的权利和义务；评估机构应履行的权利和义务；签约时间；其它未尽事宜。

三、单项选择题（每题2分，共20分）

1、下列反映了资产评估咨询性特点的是(    C)
A.资产评估的结果必须接受市场的检验       

B.资产评估必须按照法定的准则和规程进行
C.资产评估结论为资产业务提供专业化估价意见

D.资产评估直接以现实存在的资产为估价的依据

2.对被评估资产进行模拟重置，按现行技术条件下的材料、工艺、设计、价格和费用水平进行核算，这样求得的成本称为(    C )
A.复原重置成本      B.完全复原成本     C.更新重置成本      D.实际重置成本

3.据报道，某技术在26个国家获得了专利权，但专利持有人终因缴纳不起专利保护费而导致保护终止。关于该专利的价值，出现以下不同认识，从资产评估角度你认为正确的是(   B   )
A.该专利价值很大，因为它获得了广泛的认同   

B.该专利没有价值，因为它不能带来收益
C.该专利的价值，取决于技术人员对技术先进性的评价

D.该专利的价值，取决于评估人员的评估

4.一般来说，无形资产的成本不包括( C  )
A.创造发明成本       B.法律保护成本    C.发行推广成本       D.转让机会成本

5. 已知某机器设备的贬值率为40％，该设备的已使用年限为12年，则其尚可使用年限为(    C  )
A.30年         B.42年    C.18年         D.32年

6.下列原则中，属于资产评估工作原则的是( A     )
A.专业性原则       B.替代原则    C.贡献原则          D.预期原则

7.下列不属于资产评估假设的是(  D )
A.继续使用假设      B.清算假设     C.公开市场假设      D.企业主体假设

8. 已知被评估设备的价值与功能之间存在线性关系，年产某产品720件。由于该型号的设备已停产，评估人员在市场上寻找到功能类似的全新设备，其价格为11.5万元，年产量为800件。则被评估设备的重置成本应为(     A )
A.10.65万元       B.10.35万元     C.10.80万元       D.11.15万元

9. 用市场法对资产评估时，评估值的评定应参照相同或相似资产的(      D)
A.重置成本       B.收益现值    C.清算价格       D.市场价格

10. 进口设备的到岸价是指(     B)
A.离岸价+境外运费              B.离岸价+境外运费+境外保险费
C.离岸价+境外运费+进口关税    D.离岸价+境外运费+境外保险费+进口关税

四、计算题：（每题9分，共45分）

1、某企业转让浮法玻璃生产全套技术，经搜集和初步测算已知如下资料：一是企业与购买企业共同享用浮法玻璃生产技术，双方设计能力分别为600万和400万标箱；二是浮法玻璃生产全套技术系国外引进，帐面价格为200万元，已使用2年、尚可使用8年，2年通货膨胀率累计为10%；三是该项技术转出对该企业生产经营有很大影响，由于市场竞争加剧，产品价格下降，在以后8  年减少销售收入按现值计算为80万元，增加开发费用以提高质量、保住市场的追加成本按现值计算为20万元。试评估该项无形资产转让的最低收费额。（10分）

解：两年来通货膨胀率为10%则：

重置成本净值为200×（1+10%）×8/（2+8）=176万元

重置成本净值分摊率为400/（400+600）=40%

转让无形资产的机会成本=80+20=100万元

该项无形资产转让的最低收费额评估值为176×40%+100=170.4万元

2.A评估事务所接受B发电厂委托对其一台生产锅炉进行评估。该锅炉的重置成本为100万元，已使用6年，现该锅炉管道及附属设备损坏需更换维修，估计更换管道以及维修附属设备需20万元，经技术鉴定认定修复完毕后该锅炉可以使用10年。求其成新率。（7分）

解：根据修复费用法 成新率=1-修复费用/重置成本，可得

（1）重置成本：100万元

可修复部分磨损引起的贬值：20万元

不可修复部分的重置成本：100-20=80万元

不可修复部分贬值率=6/16=37 .5%

不可修复部分的贬值额：80 × 37 .5%=30万元

该锅炉的全部贬值额：20+30=50万元

该锅炉的综合贬值率：50/100=50%

     所以成新率为50%

3、 某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000m2，该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费用和耕地占用税）为每亩土地开

费用为每平方公里2亿元，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当土地出让增值率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价格。（10分）

解：（1）计算土地取得费:

10万元／亩=150（元／平方米）

（2）计算土地开发费:

2亿元／平方公里=200（元／平方米）

（3）计算投资利息。土地取得费的计息期为

2年，土地开发费为分段均匀投入。则：

土地取得费利息=150×[（1+6％）2—1]=18.54（元/平方米）

土地开发费利息=200×35％×[（1+6％）1.5—1]+200×65％×[（1+6％）

0.5—1]=10.23（元／平方米）

（4）计算开发利润。

开发利润=[（1）+（2）]×10％=35（元／平方米）

（5）计算土地价格。

土地单价=[（1）+（2）+（3）+（4）]×（1十15％）

=（150+200+18.54+10.23+35）×（1+15％）=475．84（元／平方米）

土地总价=475.84×15000=7137600（元）

该宗地单价为475.84元／平方米，总价为7137600元

4. 有一宗前后两面临街的宗地，标准深度为20米，土地在两条道路中的垂直深度为40米，临街宽度为50米。路线价分别为５０００元／米和1５０００元／米.试运用4321法则估算土地的总价及单价。（8分）

解：根据“四三二一”法则，找到一条分界，使得其受高定价和低定价的影响是相等的。然后再计算。

即找到一条边界，使得15000×高价街深度=5000×低价街深度

1200-150x=1000+500x

解方程，得

X=30.77%

所以分界线距离低价街深度为

 15-5×30.77%=13.5 米  

距离高价街深度为 40-13.5=26.5 米  

然后，分界线以北的土地按照低价街路线价的影响深度来计算；

分界线以南的土地则按照高价街路线价的影响深度来计算。具体过程如下：

高价街影响深度百分率为：

40%+30%+20%+10%+9%+8%×30.77%=111.46%

低价街影响深度百分率为：40%+30%+20%×（1-30.77%）=83.85%

总价=15000*111.46%*50+5000*83.85%*50=1045575元  

单价=1045575/(40*50)= 522.79 元/平米

5. 某股份公司申请上市发行股票，对包括土地使用权在内的企业全部资产进行评估。现有一宗生产性用地，总面积40000平方米，使用年限为50年。至评估基准日（2010年9月30日），待估宗地为划拨用地，集团公司拟将该土地以出让方式获得土地使用权，再租赁给股份公司。现需评估土地使用权价值及租金标准。评估过程如下：（10分）
     评估人员通过搜集有关案例，筛选出三个比较案例。有关情况如下表。 
 A B C 待估宗地
 交易日期 2007.12  2007.12  2009.10  2010.10
 交易价格（元/M2） 372.74 368.9 387.72 待估
 距火车站距离 1公里 0.8公里 5公里 11公里
 宗地形状 规则 规则 较规则 规则
 交通通达度 支线 支线 次干道 次干道
 调查该市近年工业用地地价上涨情况，2008年1月至2010年1月地价上涨8%， 
1、道路通达度分支线、次干道、主干道三个等级，以待估宗地的等级为100，支线与次干道相比差2%。 
2、距火车站距离，以待估宗地为100，每增加一公里，相应减少0.3% 
3、宗地分为不规则、较规则、规则三等级，以待估宗地为100，每上升一个等级，地价往上修正1%。 
求该地块出让价格。
解：（一）地价指数修正
调查该市近年工业用地地价上涨情况，2008年1月至2010年1月地价上涨8%，平均每月上涨幅度为0.333%，2010年地价涨幅基本相同，如将2008年1月1日地价指数定为100，则地价指数2009年9月为106.993，2010年10月为111.322。
（二）区域因素修正
1、道路通达度分支线、次干道、主干道三个等级，以待估宗地的等级为100，支线与次干道相比差2%。
2、交通便捷度以待估宗地为100，每增加或减少一路车，地价上下浮动0.5%
3、距区域中心距离，以待估宗地为100，每增加一公里，相应减少0.2%
4、距火车站距离，以待估宗地为100，每增加一公里，相应减少0.3%
5、产业聚集度，分为低、较低、一般、较高、高五个级别，以待估宗地为100，每增加一个等级，地价向上修正2%
6、环境优劣度，分为无污染、污染小、有一定污染、污染较重、污染严重，以待估宗地为100，每上升一个等级，地价往下修正0.5%
（三）个别因素修正
1、宗地分为不规则、较规则、规则三等级，以待估宗地为100，每上升一个等级，地价往上修正1%。
2、容积率，以待估宗地为100，每上升0.1，地价往上修正1.5%。

A
B
C

交易价格（元/M2）
372.74
368.9
387.72

土地用途
100/100
100/100
100/100

供需圈
100/100
100/100
100/100

交易日期
111.322/100
111.322/100
111.322/107.16

交易情况
100/100
100/100
100/100

土地使用年限
100/100
100/100
100/100

价格类型
100/100
100/100
100/100
100/100

区域
因素
交通条件
交通通达度
100/98
100/98
100/100
交通便捷度
100/100
100/100
100/100
距区域中心距离
100/100.64
100/100.5
100/100.5
距火车站距离
100/103
100/103.6
100/101.8
基础设施情况
100/100
100/100
100/100
产业集聚度
100/102
100/102
100/102
环境优劣度
100/98.5
100/99
100/98.5

个别因素
宗地面积
100/100
100/100
100/100
宗地形状
100/100
100/100
100/99
容积率
100/101.5
100/100
100/102.4
地形
100/100
100/100
100/100
目前规划限制
100/100
100/100
100/100
修正后地价
371.88
354.49
358.86
市场法最终评估值
    361.74元/平方米

（四）因素修正及地价计算
将评估对象各项影响因素与比较案例的各项影响因素相比较，所得三个价格较为接近，采用算术平均值361.74元/平方米为待估宗地地价。

由此可以确定40000平方米待估宗地土地使用权评估值为14469600（元）（40000*361.74）

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