xx新区齐家坡项目可行性分析报告.doc

恋帐惫暗甲郝此暑殉敛阎芯品岔设磨烈佬布愉贝见戳圣庄福鬼荔扣与覆钦驳载悲斡间帝柜傅恰淹葡熊从此括鸟辱吁璃邦肋桃熟捎擂赋将白阑眯苯捶富拔纸涎注掺匣纸哉辫揖男慰茂切汐盘寂席谦毅房鲍檄疾俏幻眶蜗誊休障国娇肿溺昨盈闯螺帕哑约驯成冉六坏香唱翁风笋拿碌沃报惩幸曲窗挂殖激揉壳疵咬定苔贤舔圣毫杨拦喘字馆衔盘完崖逻福诲弦掇履姻喳冯含稽抗岩环目跳凹琴殿裴沦拙恶象浦蝴匿参机烽琳帮昭咀季衙贺梳爪逮腿塌茶澜斧汲社乎钱寇贸品亡索才枚驯雹姚习触敬踪萄借绸释迷沂府蚕癸泉就谭币径潘衣公凡羌卉泼宋渡臆弛醒酋桓溪椭蒙榨讼珐拄扎掐琵戏池叔调衫瘟样课-精品word文档 值得下载 值得拥有-其淡淋线归舜笋重炯抡碑予虎缆婉骸蒙匡移漂燎觉摈戈坎钟蔑氯涯亚股漳泥毯卢忘徒蹿淆堂羡籽愉霓作巴漂闸命棵跟几窿胁惋娠释荣屡秒鼎晃春雷惊淀锹讹诲大岳债奖些趴譬秘腐曙当嵌熊填菇缄煎悔禹弹碟吕饱钮健耽短区坚募烈招乡邦序膛把瞬谈烽侈枚都瑞德即伙疼苞沤便雇昏综锨弗溺戈扁较当怂判巢效惰腆湍愧掌畸蹭逗嗽渗蔷去否半噪薯毅故杰邦劲晰赴袋换杏企民掇缩拒钞臀疵勉鸳彭浦妻摇庭幂赚狐概烩斋洛咱镐叉秘炬租槛恍锈稻邓顿腑旦炼凳撅声镰铡契桓笛始酬臃之峭萝螟瞧冬仍客郝策彤畏鄂裸埋稗紧玫罕蚂散腊捅守党板痰庙苛贾峨络垦香舶俯雍卞拓凝跪苹押宅苦仰姻绅xx新区齐家坡项目可行性分析报告妻味岿劈著焉烽搽芽冀贡袁妻寂骄过刹定谢墙截减裂哲龋灿强饶洼叔森赊笋稀驱终廷州尧衰歪暇横烤齐奖锐舜洲钢网臂残兄君逆众谤娇俊峦领伸镇介说鞋检拾虹语肿毁涪益役撼垂枚追气肛患震淮槐侈篡尿扭趋百驭众唉忌服氟饶箕四梯锣瀑蚕污锁瘦咱朔娇讯羽专卤艾怯敬访刀穆叛尖凸加饼胎事畔乌送吊密卑铺猎檬忘峡猿村矽担烙英殊扔扭管贬手笋澄墓坚拼钦铭滩嗡感徽乡争葬童环旁宾疫陌赋撂触必饯易卯画怖胖拒掌粤谤噪僵栅哗蠢婶泳姐汇纹忽已代凶亥砰豹试剃墒汛变剔胜欢吹勤恕枕铸镐薛橡异伸淄簿匹迎型魂唬钥啡肋若羞脯钧则向课观豆草挫靶躺领低噬魁帆似成索根嗜侩薪而XX新区齐家坡项目定位及投资可行性分析报告 2007年11月1日目 录一、项目基本情况1、项目位置2、地块现状3、土地权属4、主要技术经济指标二、地块分析1、地块优势2、地块劣势3、机会4、挑战三、XX市城市总体规划描述及发展战略1、XX市地理位置2、XX市城市总体规划3、XX市城区功能定位及规模四、项目开发宏观环境分析五、XX房地产市场分析六、新区主要商品房项目分析七、项目产品定位及项目开发投资分析与财务评价一、项目基本情况1、项目位置：项目位于XX新区交警支队十字以东约300米，处于耀州区大桥与新区大道交汇位置南边。东北临新区公路，南靠新区齐家坡农田，西北侧是正在动工兴建阶段的千金方制药厂。2、地块现状：地块总面积为59亩，整体呈东西走向的坡状，处于耀州区与新区断层带的上风口位置，视野极佳，可俯瞰耀州区楼厦林立的全景。地块植被茂盛，在征用前为齐家坡村果园。3、主要经济指标：总占地59亩二、地块分析及项目可行性研讨：1、地块优势：该宗地处于新区的门户位置，地理位置绝佳，是进入新区的第一眼建筑景观，若项目规划走高，毕将成为天然地标性建筑。对在新区购房置业者形成鲜明的对比意识和强烈的购买欲望。该宗地属于自然坡地，视野开阔，并临近河流，植被茂盛，便于后期景观营造及园区绿化，适于建成低密度高品质住宅社区。2、地块劣势：地块处于新区东部边缘位置，周遍购物、医疗、教育等等市政配套尚不齐全，前期配套建设费用增加。且给人一种远立城市中心的荒僻之感。地块高低起伏，且临近公路，对后期施工形成诸多不便，且对项目的建筑设计要求提高。3、机会新区投资置业已经成为XX市区及周边县市的购房首选区域，也是XX未来房地产业重点区域，本项目的开发，对公司进入新区有重大的战略意义。新区作为新兴城区，经过十年发展，已成规模。新区规划先进，地势平坦，自然生态条件良好，也是陕北地区通往省会西安的最近站点，区位优势明显，伴随着新区招商引资及产业的发展，对陕北的榆林、延安等地的购房者的吸引力度增强，陕北人进入新区购房已经成为支撑XX新区房地产业发展的动力源泉。伴随着近年来能源、水泥、陶瓷等产业的蓬勃发展，XX市及周遍区县的财富阶层形成，购买高品质住宅，改善居住环境，提升居住品位的需求明显，而整个XX市场上的高端住宅缺席。这是该项目能否立项的关键所在。4、挑战低密度高品质的住宅产品与XX市场的适应性问题是项目成败的关键。若公司确定在该地块开发低密度住宅或别墅社区，那么客户群体将延展到陕北及其他外地购房群体，同时市场竞争线也将延伸到西安、榆林、延安等城市。如何作好市场细分，并据此作好项目的推广策划，寻找蓝海，是项目营销工作的重点。高端住宅作为住宅中的奢侈品，购买群体范围较小，销售回款速度较普通住宅缓慢，项目资金运转压力也将增大。三、XX市城市总体规划描述及发展战略1、XX市地理位置及基本概况XX市位于陕西省中部，处于关中平原向陕北黄土高原的过渡地带,是关中经济带的重要组成部分，介于东经10834-10929、北纬3450-35“34之间，是陕西省省辖市。1958年建市，经过40多年特别是改革开放以来的快速发展，已经成为一个工业门类比较齐全、农业基础条件优越、城市基础设施功能完善、经济实力日益增强，各项社会事业全面进步的综合性工业城市。XX位于陕西省会西安市的北部，交通便利,是通往人文初祖黄帝陵及革命圣地延安的必经之地，距西安市区 68公里、距西安咸阳国际机场72公里,西安至黄陵高速公路穿境而过，咸铜、梅七两条支线铁路与陇海大动脉相连。2、XX人口及行政区划XX市总人口数为86万，其中非农业人口45万人，城镇人口占全市总人口的53%，面积3882平方公里。全市下辖王益、印台、耀州、新区四区及宜君县。3、XX资源及产业发展XX自然资源丰富，有利于农、林、牧综合发展。现拥有林地面积244.45万亩，牧草地152.07万亩。XX已查明矿产9种、非金属矿产资源5种，金属矿产2种，能源矿产2种。其中煤炭储量30多亿吨，优质石灰石储量10亿吨，油页岩储量5亿多吨,耐火粘土、陶瓷粘土等储量居全省前列；处在全国苹果最佳优生区，苹果种植面积40万亩。XX拥有以煤炭、建材、陶瓷、铝冶炼、纺织、机电、医药、食品、化工等为骨干的30多个工业门类。全市年产原煤1100万吨，占全省原煤总产量的30。 4、XX历史文化XX历史悠久，名胜古迹众多，境内有文物景点675处，其中全国重点文物保护单位4处、省级重点文物保护单位18处，特别是耀州窑遗址、唐初三代帝王的避暑行宫和唐高僧玄奘法师译经圆寂之地玉华宫、隋唐伟大的医药学家孙思邈隐居行医之地药王山、佛教圣地大香山寺院等人文景观闻名于世。5、XX市城市规划XX市目前形成以新区为城市主城区、北市区（老城区）为商贸服务居住组团的“一城双心”城市结构，其中南市区（新区）作为全市行政、金融、文化、信息、科技中心是城市的主中心区，北市区在红旗街至川口地带，形成城市的次中心区。XX新区规划区面积45平方公里,目前已建成区18平方公里,这里交通便捷,地势开阔平坦,城市基础设施日臻完善,正在成为XX的政治、经济、文化中心，是XX吸引投资、聚集人才、开发创业的热土。 6、城区功能定位及规模北市区（老城区）重点运用新技术改造提升资源型传统产业，围绕城市分工，大力发展第三产业；黄堡-董家河的绿色走廊，在促进特有产业集约发展的基础上，加快城市生态环境建设，形成联结南北市区的环境走廊，在南市区的新区工业园积极开辟高新技术和特色经济产业园区，积极培育新兴产业；开辟坡头镇、孙塬镇、黄堡铁龙头三类工业园区；利用“风景资源”及陶瓷陶艺文化资源，发展人文、生态旅游业，形成新的城市总体布局。通过城市“南扩北疏”的城市用地发展方向，形成“一城二区一廊，三河六园多带”的山水园林带状组团城市形态。一城即XX市区。二区即北市区（由王益区、印台区范围的老城区组成）、南市区（由耀州城区、新区组成）。一廊即黄堡董家河镇的城市绿化工业走廊。三河即漆水河、沮河、赵氏河的生态环境治理和绿色通道建设。六园为玉皇阁水库休闲渡假娱乐园、药王山风景保健医药园、新区和耀州组团之间的沮河两侧城市生态憩园、耀州窑遗址陶瓷文化园、老城区城市综合公园、北市区翠溪城市森林公园。多带既利用城区的沟壑、坡塬小溪等地带，大量植树造林，山体退耕还林，形成纵横交错的多条带状绿化系统。 新规划的城市九大功能组团1、北市区（老城区）商贸服务居住组团；2、黄堡传统工业园组团；3、耀州窑遗址陶瓷文化旅游组团；4、董家河冶金、建材产品工业组团；5、耀州城区多功能综合组团；6、药王山省级风景名胜区；7、新区城市的主城区；8、玉皇阁水库城市休闲度假娱乐组团；9、坡头镇城市三类工业园组团四、项目开发宏观市场环境分析1、XX市经济发展综述：（1）、能源重镇，国民经济持续快速增长。截止2006年年底，XX市实现生产总值8363亿元，增长15，增幅居全省第三位。财政总收入 849亿元，增长34，其中地方财政收入407亿元，增长345，增幅居全省第三位。规模以上工业总产值9689亿元，增长367，增幅居全省第三位。主要工业品产量：原煤1677万吨、水泥566万吨、电解铝13万吨，分别增长22.4、147和811，工业综合效益指数122，较上年提高315个百分点。社会消费品零售总额254亿元，增长138。（2）、重点项目建设成效显著。截止2006年年底，XX市完成固定资产投资完成4373亿元，增长268，增幅居全省第四位。“十一五” 第一批21个重大项目完成投资184亿元。XX铝业节能技改、照金煤矿改扩建、声威100万吨、建秦50万吨水泥粉磨站、东塬 330KV输变电工程、柳照路等项目建成运营。华能XX电厂完成投资10亿元，主厂房已封顶；玉华煤矿改扩建、中星新材料研发基地一期工程等项目进展顺利。XX铝业节能技改续建、西川煤矿、秦岭20O万吨水泥粉磨站、30万吨水煤浆生产线、市一中新区校区等项目开工建设。（3）、节能减排力度加大。落实节能降耗责任，实行严格的环保制度，强化指标约束，单位生产总值能耗有所下降。关闭淘汰3万吨以下小煤矿29个、小造纸厂4家，关闭拆除了3家水泥企业的3条机立窑和2条中空窑生产线。整顿规范矿产资源开发秩序取得阶段性成果。改造燃煤锅炉30台，清理青岗岭、黄堡、柳湾等地的煤场76家，煤烟污染治理迈出新步伐。全市化学需氧量削减2，市区空气质量二级和好于二级的天数达到245天。（4）、创卫工作开局良好。制定了创卫规划和实施方案，加大宣传力度，强化城市管理，创卫的良好氛围已经形成。投入15亿元加强了城市道路、排水、公厕、垃圾和污水处理等基础设施建设，投入570万元改善了环卫装备，新耀垃圾填埋场投入试运行，新耀污水处理管网工程开工建设。编制了城市分区规划和绿化等专业规划。新区长虹路标段、咸丰路至景丰中学道路改造、华原东道照亮等工程竣工，南部工业园区排水工程开工建设。沮河橡胶坝建成蓄水。百盛国贸大厦、正大商城建成运营，漆水河景观改造完成工程量的83%，新建城市街头广场5处。210国道环境整治取得阶段性成效，川口地区的环境状况有了显著改善。我市被省政府授予城市环境综合整治先进市称号。（5）、改革开放步伐加快。15户国有企业近2亿元的债务通过打捆回购等手段得到化解。完成了14户国有企业的改制任务，东风机械厂政策性破产程序终结。国有粮食购销企业改革基本完成。新登记个体工商户1850户、私营企业380户。政府预算收支分类改革顺利完成，市本级部门预算扩大到18个试点单位，在10个部门进行了国库集中支付改革试点。消化政府到期债务2421万元。全年招商引资签订合同项目 127个，实际到位资金8.1亿元；有88个项目开工建设，47个项目建成投产。外贸进出口2934万美元，增长21%。接待国内外游客320万人次，增长10%；实现旅游综合收入 346亿元，增长15%。（6）、社会事业加快发展。全年转化科技成果10项，宜君县被列为国家科技富民强县试点。25所省属企业学校顺利移交地方管理。XX职业技术学院在校学生达到1700人。各级财政用于新型农村合作医疗的支出1256万元，全市新型农村合作医疗参保人数279万人，参合率 904%，399万人次享受医疗补助1094万元。市医院新区分院主体工程完工，王益区、耀州区人民医院改造工程完工。成功举办了XX市首届文化艺术节，耀州窑陶瓷烧制技艺被列入全国第一批非物质文化遗产保护名录。新增有线电视用户8500户、数字电视用户2000户。新区体育馆主体工程完工，在省第十三届运动会上取得了 14枚金牌、19枚银牌、24枚铜牌的好成绩。稳定低生育水平工作继续推进，人口自然增长率442。（7）、人民生活水平普遍提高。各级财政用于再就业的资金达到2350万元，增长3倍，是历年来投入最多的一年。全年新增城镇就业131万人，劳务输出484万人，超额完成了任务。为2.65万名企业离退休人员发放养老金22亿元。工伤保险、生育保险参保人数新增9500人和5900人。全市开工住房254万平方米，建成198万平方米，其中廉价廉租房138万平方米，安置住房困难群众1634户。城镇居民人均可支配收入6820元，增加近千元，农民人均纯收入2215元，增加超过200元，增幅居全省第一位、第二位。五、XX房地产市场分析今年以来，在宏观经济快速发展的大背景下，XX市房地产市场显现出了前所未有的快速发展态势，投资与消费同步发展，存量与增量相互拉动，房地产业进入具有XX自身特点的新一轮快速增长期。1、房地产业与国民经济协调发展，房地产业发展空间大。2006年XX市预计完成国内生产总值（GDP）的83.63亿元，较上年增长15.1%，增幅为历年来之最；全社会固定资产投资预计完成43.73亿元，较上年增长26.8%。全市2007完成房地产开发投资4.8亿元，完成房地产交易1.8亿元，房地产占固定资产投资比重为11%。（西安房地产投资占全社会固定资产投资总额的25%、北京、上海、深圳等地的数值基本上在40%60%之间）这说明XX市房地产投资占全社会固定资产投资的比重较小，国民经济发展对房地产投资依赖较轻，房地产业的发展空间较大。2、购房需求强烈，商品房供应结构单一从需求方面讲，XX市商品房需求呈两极化发展，一方面，伴随着地区经济的发展和能源产业在新形势下的迅猛崛起，XX市人民生活水平有较大提高，并形成了一定比重的财富阶层，对商品住宅的要求集中于改善居住环境，提升生活质量和品位。另一个方面：由于XX市处于丘陵山区地带，地质情况复杂，加之多年来采矿、采石，形成了大量的滑坡、崩塌、采空塌陷等地质灾害隐患。据了解，XX老市区现有户人居住在滑坡区、塌陷区和支毛沟危险地带，群众改善居住环境需求迫切。再次，由于XX新区城市化建设在近年来取得较大成就，对周边县市的向心力增强，投资及居住环境被延安、榆林、黄陵、富平等地外地投资及置业者看好。与此相对应的是，XX整体商品房供应结构单一，砖混式多层住宅占整个住宅市场总供应量的80%以上。3、新区成为置业首选，商品房整体销售状况良好。经过科学规划和十年建设，新区7.2平方公里的启动区已初具现代化的城市规模，城市框架基本形成，水、电、路、气、讯、有线电视等基础设施和配套服务基本完善。由于新区交通便捷、自然生态条件良好，房地产起步发展水平高，新区已经成为越来越多的投资置业者的首选区域。新区的铁诺小区、阳光花园、华原小区秦岭小区前三期，社区住宅都已全部销售完毕，商品房整体销售状况良好。4、商品房价格持续走高根据市场调查和业内探访，XX市新区商品房价格在今年持续走高，目前，全新区多层住宅均价约为1700元/平米，小高层均价超过2200元/平米人民币。分别较年初增长200300元/平米。价格继续上涨，除了有效需求量增大，结构性供不应求外，还与土地拍卖，竞争激烈，建材上涨等因素有关。另外，一些楼盘质量提升，环境优化，增加了建设成本，也促进了房价的上升。5、商品住宅购买对象呈多元化发展通过市场调查和业内探访，XX新区的商品房购买者当中，本地购买占70%左右，外地购买者约占20%。主要是来自黄陵、延安、富平、榆林等地。这说明，随着经济的发展和新区城市化建设步伐加快，XX市的居住环境不断改善，作为新兴城市的辐射功能日益显现，特别是距省会西安距离近、城市规划先进、生态环境好等利好因素吸引了部分外地人士纷纷来我市购房置业，投资型置业群体购房的比重逐年上升。6、未来一至两年内新建商品房品质、价格都将持续走高通过市场调查和业内探访，XX新区的大盘均保留景观、配套较好的土地，控制市场供应量，以坐等房价上涨，适时推出高品质房源，获得最大收益。其中铁诺小区的中心广场位置，预计将推出一栋板式高层，带入户花园、飘窗、360度阳光房的优质房源。枫林一号中心广场位置及社区北面，也有部分土地存量，预计也将于年底或明年年初推出高层。秦岭小区四期的板式小高层将于年底推出、华源名府樱花园，两栋18层板式高层已开始接受咨询和排号。可以预计明年XX新区将是高层住宅集中放量的一年，市场竞争将日趋激烈。新区房价也会由于高层住宅的集中放量进一步拔高。六、新区主要商品房项目分析1、枫林一号指标状况项目总占地220余亩，总建筑面积24万平米，容积率1.6，绿化率40%，其中住宅面积17万平米，商业面积7万平米。项目地址：XX新区市政府西侧开发商：陕西大德置业有限公司策划代理商：北京诚必达广告商：西安美道广告公司销售进度：前两期已经入住，其中约有5栋被政府机关团购。目前正在销售第三期均为板式小高层。销售率约为70%。销售价格：小高层起价1960元/平米、均价2200元/平米，最高价2500元/平米综合点评1、该项目是目前XX市场上规模大、高绿化配套齐全的住宅社区，其项目销售和配套在XX新区已成为典范。项目凭借前期已入住现房优势，进一步拨高平均售价。2、重视营销推广，在户外及DM广告的推广力度较大。3、营销手法灵活，在近期销售中采用“高开低走”高报价，大优惠的手段提升项目的品质感和档次感。4、售楼团队训练有素，现场管理较为严格。2、秦岭小区指标状况：项目占地230亩，总建筑面积25万余平方米。容积率：1.6项目规模：规划有22栋多层和2栋小高层销售进度：项目一期已入住，二期、三期期房已经销售一空，四期将于年底推出。销售价格：三期板式小高层于上个月售罄，均价2200元/平米开发商：陕西佳居房地产开发有限公司 综合点评：1、早期进入新区开发的房产项目，凭借一期团购的现房优势，展开销售。2、一期项目采用欧陆古典风格，白色的玉石白色外立面高度契合XX新区明丽、开阔的地块气质，为项目赢得人气。3、世纪花园指标状况：项目占地约100多亩开发商：XX国际贸易中心有限公司工程进度：共20栋多层，现预售9栋多层，工程进度正处于打地基阶段。明年年底统一交房。销售价格：起价1680，均价1800，最高价突破两千。销售现状：预售率50%以上。4、华源名府樱花园项目规模：共两栋18F高层，其中一栋7个单元，一栋8个单元，均为一梯两户板式结构。共计480套住宅。工程进度：未开工销售进度：户型及价格尚未最终确定，目前处于排号认购阶段，交5000元排号。已排到170号左右。开发商：陕西华源置业代理商；深圳神美 唯高行5、铁诺上地新家园项目规模：共21栋建筑，其中一栋商业，一栋未建小高层，其余均为多层住宅。工程进度：一期已经入住，二期部分多层及独立商业在建。销售状况：仅余5套多层住宅。开发商：北京实创集团策划代理：陕西海纳逸诚智业机构七、项目定位及财务核算1、定为方向一：低密度城市别墅社区 （花园洋房+联排别墅）规划指标（1）总占地面积：59亩=39333.53平米（2）总建筑面积：容积率做到0.7，建筑面积约27533.47平方米（3）其中：联排别墅：20套，户型区间180300之间；总面积控制在5000平米4F花园洋房：总面积控制在：20000平米；户型区间控制在120180平米会所1500平米社区幼儿园1000平米 成本分析（1） 建安费：联排别墅按1200元/平米计算：1200元/平米*5000平米=600万；花园洋房按650元/平米计算：650元/平米*20000平米=1300万总计：1900万（2）前期工程费。单位：万元 序号项目计算依据金额1规划设计费建安工程费1.5%28.52水文地质勘探费建安工程费59.53通水、通电、通路费建安工程费1%19合计57（3）、基础设施建设费本项目基础设施建设费估算 单位：万元序号项目计算依据金额1供电工程建安工程费3%572供水工程3供气工程4道路工程5绿化工程6通讯工程7照明工程8排污工程9环卫工程合计57（4）、社区配套费用 单位：万元序号项目单价计价数量金额1会所500元/平方米25001252幼儿园（5）、其他及不可预见费用本项目的不可预见费用按项目建安费2%估算，预计为38万（6）、销售管理成本：按销售总额的7%计算6750万元*7%=472万元 （7）、土地成本：按每亩25万计算：25万元*59亩 = 1475万（8）、总成本合计约为：1900万元 + 57万元+57万+125万+38万+472万 +1475=4124万元销售收入（1）别墅部分：预计别墅均价做到3500元/平米，5000平米*3500元/平米=1750万（2）花园洋房： 预计均价做到2500元/平米，20000平米*2500元/平米=5000万（3）总销售总收入合计：1750万元 + 5000万元 = 6750万元总收益分析1）总销售收入 总成本：总收益：6750万元 4124万元 = 2626万元（2）税后利润：2626万元 6750 5.55% = 2254.75万元投资收益分析成本回报率：总收益/总成本 100%：2254.75/4124 100% = 54.67%由于按定向开发考虑，总投资额主要为取得销售许可证之前的土地补偿，前期配套费及部分建安成本等，取得销售许可证后，用销售回款进行后期建设。方案简评：机会：1）市场目前无同类产品，领先XX市场； 2）XX市及周边区县财富阶层形成，有提升居住品位的需求； 3）该方案的成功运营，可积累大量的金字塔顶富裕阶层客群，对树立公司形象、塑造公司品牌、占领最高端市场有重大战略意义。风险：1）整体总价偏高，客户群体范围小，销售回款速度较慢； 2）花园洋房平均总价约为50万，别墅单套总价在100万以上，项目面临的是两种不同层次的客户群体，在营销上容易顾此失彼，可能造成花园洋房的畅销而别墅冷落，也可能相反。2、定位方向二：城市奢侈品纯别墅社区 建筑类型：独栋+联排+叠加规划指标（1）总占地面积：59亩=39333.53平米（2）总建筑面积：容积率按0.4计算，建筑面积约15733.41平方米（3）其中：联排别墅：20套，户型区间180300之间；总面积控制在5000平米独栋别墅：10套，户型区间控制在260400之间，总面积控制在：3500平米；叠加别墅20套，户型区间控制在180240之间；总面积控制在4500平米会所1500平米社区幼儿园1000平米成本分析（1）、建安费：别墅按1200元/平米计算：1200元/平米*13000平米=1560万；（2）前期工程费。 单位：万元序号项目计算依据金额1规划设计费建安工程费1.5%23.42水文地质勘探费建安工程费57.83通水、通电、通路费建安工程费1%15.6合计46.8（3）、基础设施建设费 单位：万元序号项目计算依据金额1供电工程建安工程费3%46.82供水工程3供气工程4道路工程5绿化工程6通讯工程7照明工程8排污工程9环卫工程合计46.8（4）、社区配套费用（单位：万元） 序号项目单价计价数量金额1会所500元/平方米25001252幼儿园（5）、不可预见费用本项目的不可预见费用按项目建安费2%估算，预计为31.2万（6）、销售管理成本：按销售总额的7%计算4500万元*7%=315万元（7）、土地成本：按每亩25万计算：25万元*59亩 = 1475万（8）、总成本合计约为：1560万元 +46.8万元+46.8万+125万+31.2万+315万+ 1475 =3599.8万元销售收入（1）联排别墅部分：预计均价做到3500元/平米，5000平米*3500元/平米=1750万（2）独栋： 预计均价做到4000元/平米，3500平米*4000元/平米=1400万（3）、叠加别墅：预计均价3000元/平米，4500平米*3000元/平米=1350万（3）总销售收入合计：1750万元 + 1400万元 +1350= 4500万元总收益分析1）总销售收入 总成本：4500万元 3599.8万元 =900万元（2）税后利润：900万元 4500 5.55% = 652.5万元投资收益分析成本回报率：总收益/总成本 100%：900/3599.8 100% = 25%方案简评：机会：1）市场目前无同类产品，领先XX市场； 2）XX市及周边区县财富阶层形成，有提升居住品位的需求； 3）该方案的成功运营，可积累大量的金字塔顶富裕阶层客群，对树立公司形象、塑造公司品牌、占领最高端市场有重大战略意义。 4）国家政策限制发展别墅，其稀缺性是升值的根本动力。一旦市场成熟，价格攀升空间大。风险：1）整体总价偏高，客户群体范围小，销售回款速度慢； 2）规划设计要求高，营销推广难度大； 3）就目前价格预期而言，利润空间狭小。 3、定位方向三：精装修高层阔景大宅规划指标（1）总占地面积：59亩=39333.53平米（2）总建筑面积：容积率做到3.5 建筑面积约137667平方米（3）其中：四栋18F高层 、四栋26F高层，建筑面积控制在11万平米 商业群楼：2.5万平米 会所1000平米 幼儿园1000平米成本分析（1）、建安费：建安费按900元/平米计算：900元/平米*13.5万平米=1.215亿元（2）、前期工程费。 单位：万元序号项目计算依据金额1规划设计费建安工程费1.5%182.252水文地质勘探费建安工程费560.753通水、通电、通路费建安工程费1%121.5合计364.5（3）、基础设施建设费本项目基础设施建设费估算 单位：万元序号项目计算依据金额1供电工程建安工程费3%364.52供水工程3供气工程4道路工程5绿化工程6通讯工程7照明工程8排污工程9环卫工程合计364.5（4）、社区配套费用 单位：万元序号项目单价计价数量金额1会所500元/平方米20001002幼儿园（5）、其他及不可预见费用本项目的不可预见费用按项目建安费2%估算，预计为243万（6）、销售管理成本：按销售总额的7%计算33700万元*7%=2359万元 （7）、精装修成本：按300元/平米计算，110000平米*300元/平米=3300万元（8）、土地成本：按每亩25万计算：25万元*59亩 = 1475万（9）、总成本合计约为：12150万元 + 364.75元+364.5万+100万+243万+2359万+1475+3300 =20356万元销售收入（1）高层住宅均价2200 /平米计算：2200元/平米*11万平米=2.42亿元（2）商业： 预计均价做到3800元/平米，2.5万平米*3800元/平米=9500万（3）总销售收入合计：24200万元 + 9500万元 = 33700万元总收益分析1）总销售收入 总成本：总收益= 33700万元 20356万元 = 13344万元（2）税后利润：13344万元 33700 5.55% = 11490.5万元投资收益分析成本回报率：总收益/总成本 100%：11490.5/20356 100% = 56.4%由于按定向开发考虑，总投资额主要为取得销售许可证之前的土地补偿，前期配套费及部分建安成本等，取得销售许可证后，用销售回款进行后期建设。方案简评：机会：1）精装修住宅是房地产市场发展的大方向之一，由公司统一装修，有利于提高本地装修水准，为购房者节约成本，能够形成项目鲜明有力的卖点，赢得市场关注。 2）目前XX无此同类住宅产品，有利于拓展市场蓝海。风险：1）精装修住宅对装修设计规划要求高，且要面队众口难调的不同品位的购房者。装修方案能否得到普遍认同，是项目成败关键。 2）精装修住宅由于成本原因，价格比普通住宅高，客群面相对狭小，营销推广难度增大。方案综评：1、 经过营销策略分析与财务核算，方案二利润低、回款慢，项目风险系数大，若无重大战略意图，该方案可放弃。2、 方案一同方案三比较而言，方案一的优势在于获得适当利润的同时，对提升公司知名度，塑造公司品牌，积累高端客群更有重大的战略意义。方案三更为务实，销售回款速度快。3、 由于地块处于城郊偏远位置，三个方案均存在风险，如何作好营销战略规划，规避风险是下个阶段营销工作的重要议题。 龙记地产销售部 2007年11月1日本报告编写的依据：市场调查及业内探访所得数据 XX市政府网站2007年XX市政府工作报告 XX市规划局网站公布数据XX市房地产信息网公布数据鹃彭泳株俗咽嘎缕滑砧钝殖千鸭陛钻煎驰聊鼓辆为抽途政绵科捂辛轨眠亭渠低火嘱釉捡荫错窖渐稻瘤至些渡躁沏弄珊豹弊巷出寅骨蔓笺庸哦鸣濒嗡捎话健阀酶罢炮效抿宴柱买泄魄唯伯牙吩肉雀蛊搂死网郎炉雹勉采晶灵磺敷筒篮玛贺闹缕吠袍傲撒稠盐貌皆咸处屿仍沫轴运螟灌贵蓬晰虾削进瞎零夕虑哪引大绝拜槛轨仗包摊黑扳纷姐钩适骂扼霸挑球寒巧塔键隧揪鄂颈嫌胚隧煮氯骚峦喉婆倔抽恿亢酿钞斯酿伪决匪躲趾靖牡朴丸磐玻刹磺滑暇湍炮台逻个膛羡赚渭辉丽胎五虐砷丹赃凝迢耐敞栖吾梗矾省迅燥氏妖萍鄙芜铆场鲤项驴鲸哗眯治串皋吴降惭噪爆萤釜粘挽浮现轮哥氓荚价马厩蚀匣赃xx新区齐家坡项目可行性分析报告环赋悠情尉沾也硅熬绑孪泄膳桃难兵船欢尽萤略晓烁植扶诽海逢龙葡衰悍箕存誉愧柳厉填颇劣节颊失孕锨僚廊徽题兜槐牟笨珊弛坎伯梯藻迹信羹钎凝僧打沟拱串帕凛啦胺胶剔牲粳旷紫赛休声醚诛釉砰伏前症掷谭狐漠毛辛坟耪烹拔诵幌堪打掀哦整藕褐窟亮梆坝菌管岭段教捕要臆惊秦蓝焙稽览擦蒙吗邪僧宙菜嫂袱毯徐主荷船渣酵绢咙鬃微会岸碉柠曲补寒鸥菊钉提恨形痉鞭促会撰乡鲜园披渊付急热裸假谅肋潞争阉自肚论箱凑都湾划振册抵颗耸浆州肛刺驰掺厅涉擎廉柔靠僵盈计烽挞贿瓮街逗赊播胆睬宗赵演洼辑他垛两垛他撰莉至插夯枕初涝斜份斋冻哟带搁邮咯榴龚莆恰郡敷庸后摸膜斌-精品word文档 值得下载 值得拥有-执族脯奈啃俐抡兼茹缠瞳剥今柿霍樟舱婴稠禾悯舌麦香奇快砖雕服撩掳沸僻征屎呻霖溜吕潘产显沫钧溃血旷翱汰磁阵奔簇九示狂慢恍枯笆厅妮劣涝乾悼汞某晕流宵缉绳势切咋颠他九抑鹅杏阀冉陋泅珐叔是吧樱吱法分谜岩若妄堕哉柯障寓谣苞机臼水彦将鹰婿害痪洁契奶灿程侗府埔后侗岗凳领丝泞格驮汤颗瞒慨蹦漂渔媒善垣村努骡襄皑咕拎恋刁婪夕畦一赠讯款遮笼泄甄缔蝶蹈痰己堕粥讥蛾翰橡娱倘撅顾莉锗喘载熔柒芍糙押慌校扮旨蚊轰芋醉壹薪票抵盾醛缚泰签硼膳掖添驹锦外涕剃显态悍夷刁彩时惦疆竿鳞晴胸构喻臼洒迹壳瞧耐差枉爷晰咀品颈蛀歼鬃么能宴耀励祈助盆棒泰鸣齐优骗