2019湘潭城市星座营销报告终稿162p文档.ppt

World unionWorld union正盛正盛城市星座城市星座2019营销策划报告营销策划报告World unionWorld union商业秘密声明本文内包含的资料属于世联地产顾问股份有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问股份有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果世联地产顾问股份有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。World unionWorld unionPART I项目印象The First ImpressionWorld unionWorld union关于区位河东中心商圈边缘紧邻工业开发区未来岳塘新城政务、商业核心范围内距河东商圈5分钟车程距市府8分钟车程区位：河东中心商圈边缘，紧邻工业区位：河东中心商圈边缘，紧邻工业开发区开发区项目直临建设南路，邻近书院路。湘潭城区南部，国家高新技术产业开发区内，为河东新城区商业中心边缘地带。规划：岳塘新城核心区，湘潭工业发规划：岳塘新城核心区，湘潭工业发展主轴展主轴湘潭市的总体规划中，湘潭国家高新技术产业开发区将以书院路为区隔，重点向南边的下摄司发展重工业，位于书院路以北的本项目所在片区未来主要为厂矿企业服务的住宅区。距离：通达性好，距中心区距离车行距离：通达性好，距中心区距离车行便捷便捷本项目位于河东新区商业中心边缘，距长沙市城区35公里，约40分钟车程；距离湘潭市中心约15分钟车程，距离湘潭县中心约10分钟车程。湘潭县中心城区湘潭县中心城区车行车行10分钟分钟长沙方向长沙方向车行车行40分钟分钟河西老城区河西老城区车行车行15分钟分钟步步高百货步步高百货莲城步行街莲城步行街河东河东商圈商圈建设路建设路吉安路吉安路芙蓉路芙蓉路电工路电工路书院路书院路双拥路双拥路河东大道河东大道湘钢/湘电集团工业开发区本项目本项目车行车行5分钟分钟车行车行8分钟分钟市府市府World unionWorld union关于交通紧临河东河西纵向交通动脉建设路项目三面环路，通达性好多趟公交车线路，交通便利项目三面环路，通达性好，直临城市主干道建设路，连接河西河东的纵向交通动脉。社区紧临建设路公交站点，多趟公交车直达项目，可通往湘潭市中心、市府、湘潭县等，包括有15路，106路，10路，108路，19路，118路等趟次公交线路晓塘路规划路规划路建设路本项目本项目公交站点书院路公交站点World unionWorld union关于周边配套基础性市政生活配套较完善商业以服务性住宅底商为主，档次较低业态单一、以杂货店&餐饮为主银行：银行：工商银行、邮政储蓄所医院药房：医院药房：湘缆医院、冯自军诊所、湘潭市第一医院、文康大药号学校：学校：友谊学校、湘缆中学、湘缆幼儿园、新造幼儿园、城建学院、电气职院市场市场：亿家隆超市、湘缆菜市场公园：公园：街心公园、岳塘公园宾馆饭店：宾馆饭店：华悦宾馆、蒙地卡罗茶酒楼娱乐休闲：娱乐休闲：湘缆俱乐部本项目本项目湘缆中学友谊学校湘缆幼儿园湘缆医院湘缆俱乐部新造幼儿园湘潭市第一医院冯自军诊所蒙地卡罗茶酒楼湘缆菜市场银行超市、市场医院、药房学校公园工商银行邮政储蓄所城建学院湖南电气职院华都国际大酒店华宇国际大酒店岳塘公园华悦宾馆亿家隆超市文康大药号街心公园俱乐部宾馆饭店World unionWorld union关于项目四至周边为老居民区环境杂乱、观感较差南向有城市绿地公园但品质、参与性均一般，对项目无强势提升价值老旧居民区，环境杂乱湘缆俱乐部湘缆菜市场小型绿地公园，目前为私营酒楼湘辉钢绞线、建隆汽修友谊学校World unionWorld union关于指标中高容积率小规模商住综合社区红线范围内绿化率较低规划用地面积：8710总建筑面积：48345 商业面积：9246住宅面积：39098 地下室面积：3022建筑基底面积：3114 容积率：5.55建筑密度：36%绿地率：18%（不含公园绿地）公园绿地面积：3128 总户数：348户 停车位：155个建筑限高100m建 设 南 路World unionWorld union项目认知：户型产品分析80-140市场主流产品户型舒适实用产品附加值高（空中花园可改房）A A户型户型142142B B户型户型8989B B户型户型8989空中空中花园花园赠送赠送空中空中花园花园赠送赠送1#2#CC户型户型122122CC户型户型122122D D户型户型8888D D户型户型8888空中空中花园花园赠送赠送空中空中花园花园赠送赠送户型配比户型面积套数配比A户型133平8725%A户型142平2920%B户型89平11633%C户型122平5816%D户型88平5816%总计348户型设计亮点：1、户型方正规整，南北通透2、套房式主卧空间，且卧室均带飘窗设计3、舒适尺度：主卧开间为3.3-3.9米，客厅开间为4.2-5.1米4、多阳台设计，赠送空中花园，产品附加值高AA户户型型133133World unionWorld union城区边缘发展主轴小规模商住社区项目印象小结：项目印象小结：A A、地段价值明显，核心区边缘，规划利好、地段价值明显，核心区边缘，规划利好城市商圈边缘城市商圈边缘&完善生活配套完善生活配套&未来岳塘新城未来岳塘新城VSVS旧城杂乱区域印象旧城杂乱区域印象本项目：“产品”“地段”“规模”“资源”B B、中小规模，资源禀赋平平，较低绿化率、中小规模，资源禀赋平平，较低绿化率城区边缘中小规模城区边缘中小规模&内外景观资源平平内外景观资源平平&较低绿化率较低绿化率CC、主流高附加值产品，一线临街商业、主流高附加值产品，一线临街商业领先市场的高附加值产品领先市场的高附加值产品&商业临街面较长商业临街面较长&临城市主干道临城市主干道World unionWorld union项目开发目标预设：（基于与开发商的沟通）项目开发目标预设：（基于与开发商的沟通）尽快启动（风险）成功立势（价速、品质）利润为先A A、尽快启动、尽快启动风险可控风险可控产品能够快速进入市场兑现价值产品能够快速进入市场兑现价值B B、持续开发、持续开发核心驱动力核心驱动力（1 1）启动热销，奠定初步影响力，成功立势）启动热销，奠定初步影响力，成功立势（2 2）保证客户群的长期辐射力与吸引力，促进物业）保证客户群的长期辐射力与吸引力，促进物业价值递进攀升价值递进攀升CC、利润为先、利润为先价速价速&品质品质（1 1）看齐市府标杆产品价格，整体均价达到）看齐市府标杆产品价格，整体均价达到45004500元元/（3 3）打造湘潭）打造湘潭高品质楼盘，为商业产品快速销售及高品质楼盘，为商业产品快速销售及溢价溢价奠定市场基础。奠定市场基础。World unionWorld union利用利用SCQSCQ模型来确定核心问题模型来确定核心问题R1R1：非期望结果非期望结果按常规发展的可能结果按常规发展的可能结果即即 S S：市场现状：市场现状R2R2：期望结果期望结果我们的期望目标我们的期望目标即即 开发商的目标开发商的目标CC（矛盾或冲突）（矛盾或冲突）QQ（核心问题）（核心问题）World unionWorld unionPART 市场观察The Market ObservationWorld unionWorld union湘潭正处于城市价值快速提升中：长株潭城市群规划实施，整合区域资源，加强了区域竞争力，湘潭城市地位进一步得到提升，城市化进程加快湘潭房地产市场发展趋势（1）关于城市 07年12月7日国务院正式批准武汉城市圈和湖南长株潭城市群成为“全国资源节约型和环境友好型”建设综合配套改革实验区,长株潭城市群将成为中部崛起的重要发力点之一。探索以城市群的方式城市功能互补，增强，快速带动中部地区经济发展的新道路当前长株潭一体化逐步推动中，电力同网、移动通讯费用统一、交通一体化、规划、财政政策一体化城际轨道投入使用后，长株潭核心区的通勤时间将限制在30分钟内，长株潭至“3+5”其他中心城市为60分钟，其他次中心城市之间往来在90分钟。拟设置18个站点的长株潭城际铁路，将加快城市群的建设和资源的整合,推动三市房地产产业格局巨变，加速湘潭的城市化进程，影响湘潭房产开发热潮。World unionWorld union随着长株潭融城规划的逐步实施，湘潭房地产市场发展迅速，向北向东对接长沙、株洲，城市外扩趋势明显，开始多组团、多中心发展河西中心湘钢湘纺城市结构：2019年前，湘潭以河西雨湖区为城市中心，河东依靠湘纺、湘钢两大企业分别形成板塘铺中心及湘钢企业生活区。河西板块九华板块建设路板块市府板块板塘铺板块双马板块城市结构：2019年九华经济片区的建立、2019年湘潭市人民政府由雨湖区迁往岳塘区，带动河东地区的开发建设，城市开始向多组团、多功能中心发展，房地产市场迅速发展。World unionWorld union城市总体规划，湘潭将着力打造河东岳塘新城，项目所在区域为河东核心区边缘，以市府为原点的核心区域未来将发展成为政务中心，经济中心岳塘新城岳塘新城荷塘物流园荷塘物流园双马工业园双马工业园核心区核心区建设双马工业园、荷塘现代综合物流园和岳塘新城（简称“两园一城”）建设“两园一城”，重点在规划编制、体制构建与机制创新、载体建设、产业发展、优化服务等方面取得突破，把“两园一城”建设成为先进制造业、现代商贸物流业和高端服务业的聚集区，成为推进新型工业化、新型城市化、现代服务业发展的主要载体，实现“再造一个岳塘”的目标城市结构：随着长株潭城市群进程的加快，湘潭城市版图进一步扩张，根据湘潭城市总体规划，将湘潭市域城镇打造为“一心五区、两轴两通道”，向东建设岳塘新城区，形成城市副中心。新区空间将按“一心、三园、三片”进行功能结构布局，即以岳塘新城核心区为中心，建设红旗水库湿地公园、荷塘现代综合物流园、竹埠港循环经济园、板塘生活片区、东部生活片区、北部生活片区等六个功能组团。World unionWorld union 湘潭2020年主城区人口将超过200万，GDP总量为3000亿元左右，人均GDP达到8万元以上。房地产预警系统判断房地产预警系统判断GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系湘潭超过湘潭超过13%4%-5%5%-8%大于大于8%小于小于4%萎缩萎缩 停滞停滞 稳定发展稳定发展 高速发展高速发展从湘潭经济发展状况判断，未来五年湘潭房地产市场将进入高速发展阶段湘潭市近六年来经济增速均保持在13%以上，按照国民经济增长与房地产发展关系，湘潭市房地产处于高速发展时期，房地产市场需求旺盛。长株潭整体区域和核心地区经济社会发展目标系列指标预测见表 年份年份三市市域三市市域GDPGDP（亿元）（亿元）增长率增长率三市核心地区三市核心地区GDPGDP（亿元）（亿元）增长率增长率2019年1894.211002019年213012.5%129818%2019年375412%249914%2019年55168%402510%2020年79187.5%61939%根据规划推荐指标预测：长株潭核心地区人均GDP规划到近期2019年为4万元人民币以上，到2020年达到8万元人民币以上。（2）关于市场World unionWorld union年份年份GDPGDP（亿元）（亿元）人均人均GDPGDP（亿元）（亿元）城镇化率城镇化率2019年7682.5653%2019年14604.6366%2020年30008.880%07年之前，湘潭房地产市场投资规模保持高速增长，08年首次出现负增长；09年市场快速回暖，全市房地产开发投资48.21亿元，同比增长40%虽然湘潭房地产投资额不足长沙十分之一，投资规模较小，但除08年外，一直保持着较高的增速，09年增长率更是远超长沙，市场前景看好湘潭房地产投资规模处于低位快速增长期，随着长株潭一体化进程的加快，城市化进程的加快，未来房地产投资规模上升空间加大 湘潭经济社会发展系列指标湘潭经济社会发展系列指标World unionWorld union从历年供求来看，整体供应量和销售量都在扩大，除了08年受到政策调控的影响外，整体表现出稳步上升的态势。而在供求关系上，供不应求的形势日趋明显。从历年销售情况上看，湘潭市场商品住宅均价保持稳步上涨，09年达到最高值；06-08年3年期间，商品住宅成交均价增幅呈加速态势；受08年市场拐点影响，09年成交均价增幅减小，但仍未改变价格稳步上涨的态势，10年价格持续上涨近年湘潭房地产市场供销两旺，整体呈现供不应求的状况，成交均价及成交量稳步上升，年均成交量在160-180万之间湘潭房地产市场历年供销走势图湘潭房地产市场历年供销走势图湘潭房地产市场历年销售均价走势湘潭房地产市场历年销售均价走势World unionWorld union当前湘潭市场发展向上势头良好：今年消化保持200万平势不可挡，均价继续上扬突破3200元/平 2019年1-10月网签成交量已达170万平，10年成交突破200万平指日可待。2019年湘潭整体成交均价持续上涨，当前已上涨到了新的历史高度，8月份突破了3162元/平，10月份整体市场均价达3027元/平。World unionWorld union房地产市场格局初步形成，6大板块自成价值体系，板块功能明晰，市府板块成为目前置业热点板块，建设路板块、河西板块次之板板块块区域区域属性属性区域特点区域特点主流产品主流产品主力客户特征主力客户特征物业发物业发展水平展水平代表楼盘代表楼盘区域前景区域前景九华工业园区依托于工业区原有资源，未来发展九华示范区，但目前起步较晚，规划实现较慢别墅工业园区企业高层管理人员，区域抗性较大两极化别墅及低端住宅金侨阳光米拉逸墅庄园两型社会示范区，远离城市中心河西老城区城市老城区，依托老城市中心及大学城发展，未来房地产发展空间有限多层，小高层；2房90100m2，3房120150m2政府机关、私营企业主、大学城教师及普通职员高端客户外溢至市府板块中高端物业为主新景西城上筑白石古莲城大学里商业中心非房地产发展热点建设路新城区依托湘钢、电机两大企业的发展，非城市热点主流发展区域多层、小高层，两房85-95为主，三房120-130为主湘钢、电机企业职员及周边机关工作人员高端客户外溢市府板块中低端物业为主华雅花园、湘电1号、霞光山庄非城市发展主流区市府城市中心城市经济中心、政务中心，置业热点，地段优势明显多层、小高层、高层。二房90-100为主，三房130-140为主高端客户区域内置业中低端客户区域抗性小中高端物业为主东方名苑、新府华城、建新城国际社区、纳帕溪谷新城政务中心置业热点板块双马郊区工业园新兴工业园区，房地产市场尚未起步别墅私宅为主置业需求小别墅物业为主五岳新城非城市发展主流区板塘老城区城市老城区，依托湘纺、湘玻两大企业发展，未来发展岳塘新城，新兴地产板块公寓、多层，小高层，40-130一房到三房，以三房为主湘纺、湘玻企业职员及周边居民、板块内拆迁户，高端客户外溢市府板块中低端物业为主多伦国际商贸城东信花园卡罗街区芙蓉铭都长株潭城市群融城咽喉地带，未来热点地产板块河西板块九华板块双马板块板塘板块市府板块建设路板块工业园区World unionWorld union整体市场产品发展处于初级阶段，物业档次以中端品质，中低容积率小高层为主产品类型，但市场已出现细分产品的趋势 所属板所属板块块档次档次项项目目规规模模容容积积率率物物业类业类型型开发商开发商河西板块高白石古莲城总建筑面积100万，一期4万3.1小高层湘潭市道路建设综合开发有限公司 中端大学里总占地6.6万，总建筑面积18万2.58小高层、高层、洋房大汉隆城西城上筑总占地86亩，总建筑面积11万1.65小高层、多层湘潭新景集团有限公司 中低香樟园南院总占地80亩，总建筑面积15万2.96多层、小高层城郊置业世纪外滩总建筑面积9万4.0高层湘潭金荣有限公司建设路板块高中地凯旋城占地120亩，总建面25万2.52多层，小高层湘潭中地房地产开发有限公司开发 中端霞光山庄北苑占地104亩，总建筑面积18万2.15多层城郊置业新城国际占地38154，总建筑面积9.3万2.34高层、小高层欲丰房地产有限公司友谊1号占地100亩，总建面26万3.0小高层湘潭电机置业华雅花园占地178亩，总建面2.57小高层城郊置业低春满江南占地258亩，总建筑面积30多万1.79多层湘潭城市建筑开发有限公司市府板块高东方名苑占地37万，总建面80万1.49小高层、高层、商业湘潭多凌华城置业有限公司中高建鑫城占地34万，总建面150万4.35高层，小高层建鑫地产开发有限公司纳帕溪谷占地300亩，总建面71万3.5小高层湘银地产铂宫总建筑面积61336.73 5.48公寓湘潭市依科房地产开发有限公司中端盘龙名府占地133139.99，总建面:2340004.6高层湘潭市盘龙房地产开发有限公司尚玲珑占地26亩，总建面17万4.9高层湘潭云峰置业有限公司东方明珠总建筑面积13071.73 1.8多层东之阳房地产开发有限公司书香庭院占地11万，总建面27万2.65高层、小高层金侨集团新府华城占地10万平米，总建面30万3.04高层、小高层城郊置业低端湖湘林语一期约7万2.3小高层银展房地产有限公司World unionWorld union在长株潭融城趋势下，湘潭市房地产对市外及省外人士吸引力增加，外地人士在湘潭购房比例达40%2009年，湘潭市共销售商品13801套，其中外地人群购买5608套，占销售总量的41%，成为仅此于本市居民的第二大购房主力。数据显示，随着长株潭三市融城的步伐不断加快，三市之间的联系更加紧密，湘潭市商品住宅逐渐成为其他两市居民购房的重要选择，还吸引了很多一线城市，如上海、深圳等地的居民来投资置业。0909年年相相关关单单位位统统计计数数据据表表明明：外外地地人人群群购购买买56085608套套，占占销销售售总总量量的的40%40%，成为仅此于本市居民的第二大购房主力，成为仅此于本市居民的第二大购房主力World unionWorld union本地开发商是现今湘潭市场的主力军，市场占有率及影响力高，形成市场壁垒。近年湘潭本地开发商以城郊与金侨为代表，在市场具有较高的影响力与号召力，客户信任及支持力高，形成壁垒。那城郊的楼盘都很好卖，还是块地就可以全部卖完，客户很信任他们的品牌，不会推迟交房或是搞别的，工程进度很快，客户口碑好。芙蓉铭都置业顾问World unionWorld union湘潭房地产发展环境小结：湘潭房地产发展环境小结：湘潭房地产发展的6个突出特点（1）上升型市场：房地产发展空间大，成交量价稳步上涨，需求旺盛（2）扩张型市场：形成多板块格局，城区及新兴板块供应逐渐增大（3）转型期市场：产品类型处于初级阶段，但已出现细分产品趋势（4）外放型市场：外来购买人群比例较高，与市内购房人口比近1：1（5）垄断型市场：本地开发商占市场绝对份额，影响力高，建立市场壁垒房地产市场环境特点：整体活跃/河东区域价值认可/产品出现细分趋势/外地人群购买力度大/本地开发商主导市场World unionWorld union白银时代白银时代青铜时代青铜时代u价格：2500元/平以下u消化量：700万平以下u购买力：2009年GDP522亿元，人均GDP1.8万元黄金时代黄金时代u价格：2500-6000元/平u消化量：约1000万平u购买力：2019年GDP768亿元，人均GDP2.5万元，预计2019年GDP将达到1460亿元，人均GDP将达到4.6万元u价格：6000元/平以上u消化量：1000万平以上u购买力：预计GDP将达到3000亿元以上，人均GDP将达到8.8万元以上2019-20092019-20092019-20192019-201920192019湘潭房市“白银时代”现在也许不是湘潭市场最好的黄金时代，但当前湘潭正处于一个上升的白银时代！整体环境机遇：湘潭楼市的稳步上升期整体环境机遇：湘潭楼市的稳步上升期World unionWorld union本项目所属板块为建设路板块边缘，毗邻工业园板块，板块均价2800元/，占位市场价值兑现第二梯队地理位置：本项目位于建设路板块边缘，处于价格第二梯队九华板块双马板块河西板块河西板块均价均价2600元元/建设路板块建设路板块均价均价2800元元/市府板块市府板块均价均价3200元元/板塘铺板块板塘铺板块均价均价2500元元/第一梯队：市府板块均价3200元/第二梯队：建设路板块均价第二梯队：建设路板块均价28002800元元/第三梯队：河西板块均价2600元/板塘铺板块：均价2500元/板块板块依托资源依托资源主要物业形态主要物业形态九华板块九华板块九华工业园区别墅、小高层河西板块河西板块老城区，商业中心小高层为主建设路板块建设路板块湘钢、电机大型企业集中区小高层为主市府板块市府板块政务中心、河东新城区中心区小高层、高层板塘铺板块板塘铺板块河东新城区小高层双马板块双马板块双马工业园别墅工业园板块区域住宅市场现状与竞争分析World unionWorld union建设路板块发展较为成熟的河东城区，周边配套完善，是传统的河东商业中心，但由北往南城区形象趋于老旧，书院路为城郊分水岭河东老城河东老城区区北向通过湘潭一桥与河西老城区相连，南向依托湘钢、电机两大集团，城区发展相对成熟，但城区形象较差企业支撑企业支撑 湘钢、电机两大型企业集团为片区主要支撑，随着市府东移，部分事业单位聚集新城商业新城商业中心中心河东较早发展的板块，商业相对更为集中，随着商业步行街等相关配套的建设，逐步形成河东城区的商业中心中低端置中低端置业人群业人群以湘钢、电机企业职工为主，约占片区在售楼盘客户构成的60%以上，其次为企事业单位基层员工，少量私营企业主及企事业单位中高层管理人员建设路板块特征及发展方向建设路板块特征及发展方向本案本案建设路河东大道芙蓉路书院路电工路步步高电器步步高百货莲城步行街步步高超市湘钢集团湘钢集团湘电集团湘电集团河东商圈建建 设设 路路 板板 块块World unionWorld union建设路与芙蓉西路交汇处以南，城市化进程较慢，板块陌生感较强，周边环境较差，生活配套缺乏，客户认知度低，抗性大湘潭河东新区发展沿建设路及芙蓉路发展，建设路以南，以芙蓉路为界，城市发展缓慢，多为厂区生活小区或工厂用地，而生活配套则多为沿街的形象较差的小店，分布散、不成规模。客户随机访谈语录（的士司机）：客户随机访谈语录（的士司机）：过了晓塘路基本上感觉就很破了，书院路那边的话基本上就感觉是郊区了，以前都是些菜土，荒山啊，现在湘潭河东这边那还没开发的这么快，本来这边人就比较少，要买房子也是在靠近市府啊，建设路北边或者是霞光西路啵，居住方便，环境也好些书院路项目周边老旧居民房项目东边湘缆菜市场芙蓉路芙蓉路晓塘路芙蓉路以南项目周边及以南区域World unionWorld union建设路板块总供应量较大，历年至今累计供应约80万，板块年均消化量约为9万，项目消化周期差异较大，个盘月均消化量多在60007000之间，项目名称建筑规模入市时间清盘时间物业形态去化速度中地凯旋城占地150亩，总建面25万2019年5月2019年10月多层、小高层20套/月霞光山庄北苑占地104亩，总建筑面积18万2009年1月2019年年初多层62套/月新城国际占地38154，总建筑面积9.3万2019年6月2019年年初高层、小高层25套/月友谊1号占地100亩，总建面26万2019年6月2019年3月小高层95套/月华雅花园占地178亩，总建面31万2009年11月2019年6月小高层107套/月春满江南占地258亩，总建筑面积30多万2019年6月2019年10月多层51套/月20192019年年20092009年年20192019年年中地凯旋城，中地凯旋城，0808年年5 5月入市，月均销售月入市，月均销售2020套套霞光山庄霞光山庄 北苑，北苑，0909年年1 1月入市，月入市，月均销售月均销售6262套套新城国际，新城国际，0606年年6 6月月入市，月均销售入市，月均销售2525套套友谊友谊1 1号，号，1010年年6 6月入月入市，月均销售市，月均销售9595套套20192019年年20192019年年20192019年年20192019年年20192019年年华雅花园，华雅花园，0909年年1111月入月入市，月均销售市，月均销售107107套套春满江南，春满江南，0707年年6 6月入市，月均销售月入市，月均销售5151套套World unionWorld union销售价格占位市场第二梯队，目前板块均价在24003600元/之间，已达板块的价格瓶颈1、目前为湘潭市场价格第二梯队。2、前期河东老城区发展阶段，区域内以厂房住宅为主，后期大面积住宅土地供应有限，且短期内拆迁可能性不大，区域未来价值拔升难度大。3、目前区域未实现价格突破，与当前市场实现单价最高产品差距较大，约2000元/平项目项目规模规模物业类型物业类型价格价格中地凯旋城占地120亩，总建面25万多层，小高层3300霞光山庄北苑占地104亩，总建筑面积18万多层3600新城国际占地38154，总建筑面积9.3万高层、小高层2400友谊1号占地100亩，总建面26万小高层2900华雅花园占地178亩，总建面31万小高层3000春满江南占地258亩，总建筑面积30多万多层2500World unionWorld union板块内商品房在售项目供应产品单一，形象较低，市场影响力小，客户面窄，性价比优势突出，区域缺乏明星项目认可点认可点不认可点不认可点地段地段品质差品质差总价较低总价较低缺乏社区感缺乏社区感未来升值潜力未来升值潜力居住环境差居住环境差面积段合适面积段合适产品附加值偏弱产品附加值偏弱工作生活的便利性工作生活的便利性基本没有园林规划基本没有园林规划户型设计不好户型设计不好基本没有运动场所基本没有运动场所商业配套少商业配套少中心区道路拥挤，杂乱中心区道路拥挤，杂乱档次档次 项目项目规模规模容积率容积率价格价格物业类型物业类型产品面积产品面积核心卖点核心卖点中高中高中地凯旋城占地120亩，总建面25万2.523300多层，小高层52-148开发商品牌，地段中等中等霞光山庄北苑占地104亩，总建筑面积18万2.153600多层84-140开发商品牌，性价比新城国际占地38154，总建筑面积9.3万2.342400高层、小高层62-214地段及价格友谊1号占地100亩，总建面26万3.02900小高层80-160产品户型及开发商品牌华雅花园占地178亩，总建面31万2.573000小高层55-160开发商品牌及规模低低春满江南占地258亩，总建筑面积30多万1.792500多层60-150价格关键词：成熟、性价比关键词：成熟、性价比中地凯旋城霞光山庄春满江南华雅花园新城国际友谊1号World unionWorld union客户以板块内中低端客户为主，中高端客户流失至市府板块，但吸引了部分进城首置型客户及市外投资型返乡客。板块客户组成板块客户组成总人数总人数年龄年龄收入收入项目关注点项目关注点置业心理价置业心理价位位湘钢、湘缆、电机企业中高层管理人员1000人左右35-5010-15万/年总价/品质/品牌/升值潜力30-35万私营企业主/生意人800人左右30-4520-60万/年品质/品牌/升值潜力40万公务员及事业单位职员1000人左右25-408-10万/年价格/地段25-30万企业职工/教师4000人左右25-505-8万/年价格/地段20-25万周边拆迁户300人左右25-505-8万/年价格/地段20-25万板块内客户组成板块内客户组成World unionWorld union从市场特征来看，项目的未来潜在竞争主要来自于本区域内及周边成熟区域板块（市府板块），版块外竞争版块内竞争特征一：客户的区域属性非常突出，即大多在工作地点周边区域置业特征二：湘潭本地人承袭政府政策及城市发展方向，大多在河东新区置业，向西向北、置业的客户较少特征三：建设路版块属于河东老城区，生活配套较完善但城区形象趋于老旧，板块内商品房在售项目较少，以性价比优势突出，缺乏市场明星项目，由于后期住宅用地土地供应有限，后期版块内竞争较小特征四：市府板块属性新城政务中心，随着市政府的搬迁，规划配套的落实，府前效应逐步显现，是近年置业热点，湘潭价格标杆。开发楼盘多为规模大盘，品质较高，物业类型丰富，市场认可度高，以东方名苑、纳帕溪谷为典型项目代表河西板块九华板块双马板块板塘板块市府板块建设路板块20192019年年20192019年年20192019年年20192019年年20192019年年中地凯旋城中地凯旋城友谊友谊1 1号号华雅花园华雅花园春满江南春满江南东方名苑东方名苑建鑫国际社区建鑫国际社区纳帕溪谷纳帕溪谷新府华城新府华城书香庭院书香庭院未来供应量未来供应量1616万万未来供应量未来供应量1818万万未来供应量未来供应量8 8万万未来供应量未来供应量1818万万未来供应量未来供应量6060万万未来供应量未来供应量134134万万未来供应量未来供应量 2323万万未来供应量未来供应量 2121万万未来供应量未来供应量 1111万万版块内竞争版块内竞争总供应量总供应量6060万平万平市府板块竞争市府板块竞争总供应量总供应量249249万平万平World unionWorld union规模：规模：30万平米大社区。风格：风格：古典欧陆风情。园林：园林：以中轴园林为主景观轴，结合入口主轴景观展示，打造现代欧式园林风格。销售速度：销售速度：湘潭市住宅项目年销售冠军，月均去化量107套。销售价格：销售价格：当前普通楼栋均价3000元/平，楼王产品3200元/平版块内典型竞争项目：华雅花园湘潭市住宅项目年销售冠军，郊区大盘，当前均价3000元/，城郊品牌+低开高走快速走量策略+社区完善配套区位及配套：区位及配套：建设路板块，书院路以南，河东郊区地段；拥有岳塘公园、友谊广场、步步高超市、湘潭第一医院等区域完善配套户型产品：户型产品：产品线丰富，从38-157平不等的公寓与住宅皆有，满足不同客户需求；户型设计中规中矩，产品附加值有限社区完善配套：社区完善配套：篮球场、羽毛球场、乒乓球馆、老年活动中心、儿童游乐场、阅览室、健身房低开高走营销策略：低开高走营销策略：09年11月一期开盘2280元/平，成为建设路板块高性价比楼盘，销售火爆；二期开盘2700元/平，良好的市场反应拉动价格增长，实现低开高走目标与本项目区位条件相同，相隔较近，共享区域配套，存在竞争关系本项目产品线为市场主流产品，且为湘潭少见高附加值产品，形成竞争优势本项目规模较小，缺乏社区配套，但有近1万平商业中心，从购物需求方面弥补社区配套的缺失，商业成为本项目的卖点本项目意欲打造为建设路板块高档商住综合体，实现价量双赢，以高端品质为卖点World unionWorld union产品线丰富，一房到四房皆有，前期推出85-157平的市场主流产品，后期推出一房小户型产品户型面积套数未售套数2房2厅85-945803房2厅112-13913901724房2厅145-157290140总计2260312126平三房户型周正，南北通透大开间，短进深的舒适尺度书房连接生活阳台餐厨空间一体化设计南向大客厅，开间4.5米，宽敞气派，提升生活舒适度88平两房南向客厅通透明亮，开间4米，连接南向观景大阳台南向主卧，开间3.7米餐厨空间一体化设计动静分离，干湿有别，确保私密三房产品整体居住舒适度较高，三房产品整体居住舒适度较高，户型周正，餐厨一体，双阳台户型周正，餐厨一体，双阳台双卫设计，产品附加值有限双卫设计，产品附加值有限两房产品面积适当紧缩，实用两房产品面积适当紧缩，实用性强，餐厨一体，产品附加值性强，餐厨一体，产品附加值有限有限World unionWorld unionp职业：城建教师p年龄：38岁p月收入：3000-5000元/月p成交情况：购买华雅花园120平3房p客户语录：我就是城建学院的老师，小孩也在附近上学，华雅花园离得近，价格也还能接受，我看了他们的规划，里面配套很齐全，小孩想打球有篮球场，还有儿童游乐场、阅览室这些，考虑得很周到，旁边不远就有岳塘公园、步步高超市、湘潭第一医院这些生活配套，而且交通也很方便，等到住进去了，生活应该是比较舒适的，是个不错的小区。林先生p职业：普通企业职员p年龄：32岁p月收入：2500元/月p成交情况：购买华雅花园85平2房p客户语录：华雅花园还不错，毕竟城郊的楼盘在我们湘潭还是口碑很好的，性价比较高，我就在建设路口那边工作，上班很方便，买的时候还是两千多，现在眼看着都涨到三千了，虽然书院路这边算是郊区了，但是这样的价格在河西或者市政府那边肯定买不到同档次的房子，里面的绿化和配套都不错，健身房可不是每个小区都会配的，觉得还是买得比较值的。李小姐华雅花园客户关注点：开发商品牌社区型大盘社区内完善生活配套较高性价比World unionWorld union规模：规模：80万平米大型高档社区区位：区位：湖湘北路与丝绸路交汇处，紧邻市政府，政治、文化、商业、生活中心区。配套：紧配套：紧邻市政府共享社区配套以及市政配套、生活氛围浓。风格：风格：欧式新古典主义风格。版块外竞争项目研究1：东方名苑湘潭单价最高住宅项目(突破5000元/),目前均价4300元/欧式豪宅，地段+品质+大尺度园林景观+市政标签配套+展示东方名苑二期东方名苑二期核心卖点核心卖点高端标杆式高端标杆式社区配套社区配套全精装高端全精装高端品质园林品质园林奢华观景户奢华观景户型产品型产品1.2万平高端名仕会所（瑜伽馆、桌球室、棋牌室、健身房等），客服中心，品牌超市，室外游泳池，3千平高档商业街，2个高端酒店，后期将建15万平大型集中商业（引入五星级酒店、沃尔玛购物中心、甲级商务楼、大型百货商场、美食广场、星级影院）皇家仪式感十米大联排穹洞式入口景观展示，200年的参天古树沿中轴线依次铺开，内部1.8万平私家湖景花园，百余种珍贵树木，原石原材的园林小品，打造湘潭首席全精装高端品质园林二期主推137-190平的大平层奢华观景户型，气派客厅与景观阳台宛如小型私家会所，给人阔绰奢华的空间感受，双套房设计别具匠心，私密的内部空间将高端物业的品质格调精心展现东方名苑具有品质感的展示及高端园林景观和一期市场口碑，形成湘潭人心目中标杆项目，实现单价突破5000元/平，成为湘潭单价最高住宅项目World unionWorld union项目配套展示到位，营销中心会所、康体会所、商业街、酒店等标杆性配套支撑项目价值入口处欧式商业街的打造、大型中心园林的展示，给客户较强的视觉震撼感，奠定了华宅的基础项目通过售楼处、会所与客服中心三大建筑的豪华打造，给各户树立项目的高端形象；其精装欧式样板房造价不菲，给客户金碧辉煌的印象，强化了项目的豪宅品质商业街的形象展示，体现社区成熟生活氛围两大酒店入驻开业，游泳馆等标志性配套结合销售期，支撑项目价值体系World unionWorld union新古典主义建筑立面，三段式格局，大理石、瓷砖贴面，品质感强。三段式建筑立面，一层大理石贴面，以上为瓷砖贴面，品质感强；暖色调的外墙颜色，偏厚重感建筑立面线条感强一层入户大堂，电子感应门入户，并安装可视系统入户为楼梯更换电梯，减少公摊面积的同时，丧失入户大堂尊贵感。World unionWorld union一期园林以中轴园林打造为主，功能齐全且集中,尺度大气小区入口儿童游乐区中轴水系健身区中心广场入户外园林World unionWorld union以90-140平两房、三房为主力户型，后期部分产品增加入户花园等创新元素，增加产品附加值户型设计分析：尺度舒适，飘窗户型设计分析：尺度舒适，飘窗+双阳台双阳台+入户花园高附加值入户花园高附加值结构划分合理，多空间设