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淄博城市进入性淄博城市进入性市场调研报告市场调研报告20132013年年1 1月月目目录录CONTENTS.PART1PART1PART1PART1：城市宏观城市宏观城市宏观城市宏观环境分析环境分析环境分析环境分析PART2PART2PART2PART2：淄博房地产市场淄博房地产市场淄博房地产市场淄博房地产市场分析分析分析分析PART3PART3PART3PART3：项目本体：项目本体：项目本体：项目本体分析分析分析分析PART4PART4PART4PART4：研究结论与建议研究结论与建议研究结论与建议研究结论与建议第一部分第一部分 宏观分析宏观分析p城市区位及环境p行政区划和人口p经济发展水平p城市规划城市格局淄博是国务院批准的“特大城市”之一，是省内第三大城市，中国五大瓷都之一,是鲁中物流“旱码头”n淄博市是中国城市综合实力50强之一。经过建设和发展淄博的经济实力日益增强。1992年以来，淄博市连续跨入中国城市综合实力50强行列。近年来，全市对外经贸、高新技术产业、民营经济快速发展，市内生产总值每年都以10%以上的速度增长。n淄博市“十二五”规划纲要中提出，将大力改造提升传统产业，培育发展战略信息，加快发展服务业，集中建设鲁中物流“旱码头”（鲁中物流中心）和齐鲁股权托管交易中心，全面提升信息化水平；将大力发展航空、核电与船舶配套产品，逐步把淄博市打造成为全省、全国重要的船舶配套产品生产基地。n淄博历史悠久，是齐文化的发祥地，国家历史文化名城。是足球最早起源地。淄博市是组群式城市，下辖五个市辖区，各辖区呈“T T字”状分布，张店区是全市政治、经济、文化、科技和流通中心n淄博下辖张店区、淄川区、博山区、周村区、临淄区五个市辖区，各辖区呈“T字”状分布，和桓台、高青、沂源三个县以及1个国家级高新技术产业开发区和1个省级文昌湖旅游度假区。五个市辖区呈“T字”状分布，东西南北城区距中心城区分别为20公里左右，城乡交错，布局舒展，形成组群式城市。n淄博市辖区面积2972平方千米，市辖区户籍人口312.92万人（截至2011年11月1日）；全市市域面积5968平方千米，市域户籍人口456.07万人（截至2011年11月1日），市域常住人口约为500万人（截至2011年底）。n张店区是全市政治、经济、文化、金融、科技和流通中心。全区总面积244.2平方公里，城市化水平达82.49%城市格局莱芜专业化城市内核：钢铁冶炼、板材深加工、新材料及其钢铁制品产业链泰安旅游目的地城市内核：机械制造、精细化工、非金属材料、生物医药聊城休闲旅游城市内核：国家历史文化名城、“江北水城”文化德州综合性现代化工业城市和物流基地内核：机械及新能源设备制造、纺织及服装制品、化工造纸及其制品、食品深加工等四大产业链滨州综合性制造业中心城市内核：纺织及服装制品、石油化工盐化工生物化工及其制品、汽车飞机轮船交通设备制造及零部件、农副产品加工等四大产业链济南综合性省会城市主导：现代服务业和总部经济内核：机械装备与交通设备制造、高新技术产业两大产业链淄博现代制造业城市内核：石油化工及其制品、陶瓷及新材料、生物医药、机电、纺织服装等五大产业链淄博淄博淄博淄博都市都市都市都市圈城圈城圈城圈城市定市定市定市定位位位位p淄博属于加工型地区，以石油化工和非农产品为原料的加工工业占优势。p济南属于知识型地区，在高新技术产业和教育、文化产业等方面具有优势；p德州、滨州、聊城的纺织业和农副产品生产、机械制造业占优势；p泰安、莱芜的生态旅游业、采掘业、重加工业占优势；淄博都市圈：淄博定位为现代制造业型城市，在石油化工及其制品、陶瓷及新材料、生物医药、机电、纺织服装产业发展方面具有相对优势。城市区位及环境建材建材工业工业医药医药工业工业机械机械工业工业纺织纺织工业工业陶瓷陶瓷工业工业化学化学工业工业电子电子工业工业轻工业轻工业冶金冶金工业工业9 9大支柱大支柱产业产业区域区域面积面积(万万)户籍人口数户籍人口数（万）（万）类别类别备注备注张店区39792.92市辖区淄博常住总人口为500万人。但是人口形态不对称，其最大的中心城区人口粗略统计也只有90万左右。淄博市因为整体城市布局的原因，流动人口无法形成常驻态势。形成了各人口在各区县相对集中，整体人口居住不集中的态势，中心城区不突出，城市的辐射力和凝聚力远不及集中式大城市。淄川区100173.19市辖区博山区70046.30市辖区周村区26536.23市辖区临淄区66864.28市辖区行政区划：淄博是一座独具特色的组群式城市，现下辖张店区、淄川区、博山区、周村区、临淄区5 5个市辖区和桓台、高青、沂源3 3个市辖县以及1 1个国家级高新技术产业开发区（淄博高新技术产业开发区）和1 1个省级文昌湖旅游度假区城市化及人口数据来源淄博市统计局 统计范围：淄博市区和周边县市常住人口户籍人口非户籍人口453.06万422.4万143.1万城市人口：淄博市人口近五年来匀速上淄博市人口近五年来匀速上涨涨，截至到，截至到 20112011 年，淄博市常住人口数年，淄博市常住人口数为为 453.06453.06 万万，户户籍人口数籍人口数为为 422.4422.4 万。中心城区吸引了越来越多的外来人口，万。中心城区吸引了越来越多的外来人口，这为这为房地房地产产的持的持续发续发展提供了条件展提供了条件。类别2011年普通高校6中等职业学校6.2技工学校3.5总计15.7城市化水平城市城市市区常住人口（万人）市区常住人口（万人）户籍人口户籍人口（万人）（万人）非户籍人口非户籍人口（万人）（万人）非户籍人口占比非户籍人口占比在校学生（万人）在校学生（万人）济南681.4604.876.611.2%59.2青岛871.5764107.512.3%42.6潍坊908.6862.546.15.1%34.8烟台696.8651.145.76.6%24.9淄博453.06422.4143.18.8%15.72012年三季度企业景气指数开始下滑后，时隔八个季度后首次进入较强景气区间，表明企业微观经济正逐步步入正轨。值得关注的是建筑和房地产行业，企业的景气较高且不断攀升，表明企业家对于淄博的房地产行业前景看好。景气指数分类景气指数分类第一季度第一季度第二季度第二季度第三季度第三季度工业企业124.6134.6138.3建筑业150.9158.1160.9交通运输业122.2122.2133.3批发零售业181.8143.2163.3房地产业138.1147.6152.4社会服务业153.3146.7146.7信息传输业171.4151.4170.0住宿餐饮业143.5147.8147.8总体指数总体指数133.0133.0137.0137.0142.7142.7景气指数的数值介于0和200之间，100为景气指数的临界值。当景气指数大于100时，表明所处状况趋于上升或改善，处于景气状态，越接近200状态越发好 淄博20122012年前三季度企业景气指数经济态势数据来源：淄博市统计局统计文件年份年份2007200720082008200920092010201020112011GDP（亿元）1645.161945.022265.612539.103280.23淄博的GDP总量，在山东各个城市的排名中处于前列，其人均GDP超过8000美元，经济实力比较雄厚。但是，对比过去的排名，可以发现淄博的排名逐年下降，其经济地位不断受到挑战。反映出淄博经济的后劲不足，缺乏持久创新的经济实力。名次城市1青岛2烟台3济南4潍坊5淄博经济态势数据来源：淄博市统计局统计文件宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（单位美元）800800300030003000300040004000400040008000800080008000以上以上正常需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主正常发展特征超速发展单纯数量型快速发展，以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展，综合发展型中国现状无论是无论城市的人均GDP有多高，只要在中国，房地产现阶段只有一个步伐：快速发展经济增速与人均GDP对应的房地产行业发展特征是矛盾，但是这样的正常表现只是一个大体的规律，结合不同的地区，这样的关系分析需要因地制宜。因此，虽然淄博的人均GDP超过了8000美元，但是这并不能说明淄博的房地产市场发展缓慢，具体的房地产表现下一部分会进行详细分析。淄博的GDP增速基本维持在10%以上，而人均GDP为54846元，折合成美元大约为8235美元。人均GDPGDP与房地产发展关系经济态势通过淄博的恩格尔系数水平来看，淄博居民在食物支出以外的消费力很强，结合居民的可支配性收入来看，完全达到富裕型水平，照此推算，淄博居民在住房消费上的支出大约在25373805元的水平。消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型0.40.515.50.450.512.10.40.4518.9富裕型0.20.392030年份年份200920092010201020112011城镇居民恩格尔系数0.3040.3210.298注：恩格尔系数食物支出金额/总支出金额恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 居民消费 站在未来看今天随着淄博经济不断发展、城市能级上升，以及伴随人口增长而带来的城市扩容，市场需求必将产生爆发性的增长。而随着人民生活水平及居民购买力的增强有利的带动房地产行业的发展。淄博房地产市场拥有广阔的市场发展空间。淄博房地产市场拥有广阔的市场发展空间。世联观点第二部分第二部分 房地产市场分析房地产市场分析p淄博房地产发展历程p商品住宅指标分析p商品住宅片区分析p张店区住宅片区分析p典型项目分析发展阶段发展阶段时间跨度时间跨度阶段特征阶段特征福利分房阶段福利分房阶段1998年以前98年以前淄博市场主要以福利分房为主，房产尚未作为交易商品进入市场流通环节。集资建房阶段集资建房阶段1998-2002年这一阶段，福利分房的方式已经淡出淄博市场，企事业单位集资建房及大型团购成为市场主流。商品房萌芽阶段商品房萌芽阶段2002-2004年本阶段随着淄博当地少量国企涉足房地产开发，房产开始以商品形式进入市场交易环节，但由于市场上集资建房、团购等形式依然十分普遍，商品房价格仍处于较低水平。淄博房地产发展历程发展阶段发展阶段时间跨度时间跨度阶段特征阶段特征商品房探索阶段商品房探索阶段2004-2007年这一阶段淄博当地民营房地产开发企业日渐活跃，商品房消费已成为房产购置的主流形式，但由于房地产开发仍处于摸索期，开发水平较低，市场仍处于不完全阶段。商品房繁荣阶段商品房繁荣阶段2007年至今自07年以来，淄博房地产市场有了突飞猛进的发展。以黄金国际“地王”地块为例，国企开始敢于出高价拍地，而随着外地开发企业入主淄博，带来了新的开发理念，促使淄博市场开发质量有了明显提升，中润华侨城的产品力以及北京昂展带来的创意户型均受到追捧，整体房价水平也有了极大提高，优质产品单价已过万元。品质升级阶段品质升级阶段未来5年全国性房产大鳄陆续进入淄博市场，住宅品质升级，潜在的需求被发掘和推动。市场持续显现供不应求态势自2006年至今，淄博市场一直保持繁荣红火的状态，在未来一段时期内仍将持续供不应求态势。淄博供求分析淄博房地产开发总量迅速增长2010年淄博房地产开发总量达1411.41万，速度增长迅猛。淄博开发总量类型项目商品房其中住宅商业经营用房办公楼指标同比（%）指标同比（%）指标同比（%）指标同比（%）完成投资（亿元）55.6173.3940.79105.283.4742.800.77175.002010年上半年淄博市房地产开发市场主要统计指标情况淄博2006200620102010年上半年同期完成投资对比可以看出，2010年淄博的房地产市场异常火爆，国家调控的影响在这里难寻踪迹。投资商看好淄博的房地产前景，地产投资尤其是在住宅上的投入不遗余力。淄博投资情况淄博整体房价飙升近300%300%自2003年起淄博房价开始持续上涨，至2010年，淄博全市房屋销售均价已上涨至3384元/，相比2003年房价增幅近300%。淄博价格走势近几年淄博的房地产市场运行平稳，经历11年的大好市场，销售额达到138亿元，11年的巨大成功，让开发商和投资商看到淄博的潜力，从而将更多的资本投入到其中。销售额的增长，很大一部分原因是房价上涨的拉动。淄博淄博2007200720112011年商品房销售额年商品房销售额年份20072008200920102011销售额（亿元）39.6672.8798.9899.94138.12淄博销售情况淄博房地产市场小结 1、2011年下半年，土地价格不断提升，土地成交活跃。2、2011年10月份以后，受整体市场形势影响，各开发企业拿地积极性上涨，土地日益稀缺，随着市场的不断发展，在供小于求的市场形势下，未来房价依然具有一定提升空间。张店区销售面积统计淄博市房地产历年销售面积情况，张店区占淄博市房地产市场销售面积的统计淄博市房地产历年销售面积情况，张店区占淄博市房地产市场销售面积的49%49%。u纵观张店区房地产历年销售均价情况，具备预测未来销售均价的可能，其平均年增长率为15%15%。20102010年高端住宅均价部分突破年高端住宅均价部分突破60006000元元/，超整体均价，超整体均价40%40%。张店区销售均价【20112011年张店区高端住宅规模项目存量统计年张店区高端住宅规模项目存量统计】存量存量项目名称项目名称已售已售面积面积（）（）剩余剩余面积面积（）20112011年预计入市年预计入市体量体量（）（）面积区间面积区间紫园323572000009000090-180，主力120-130龙凤苑2156157000070000100-160黄金国际320400179577120000住宅110-360，主力110-150华侨城102523710508280000110-330，主力110-150尚文苑191000690006900085-140创业颐丰花园20000019000090000110-232名尚城市广场2100005000050000110-160预计预计新供新供应量应量项目名称项目名称总建面（）总建面（）20112011年预计入市体量年预计入市体量面积区间面积区间创业地块450000预计7万110-140合计约64万20112011年高端住宅规模项目总供应量约年高端住宅规模项目总供应量约6464万。万。张店区存量统计青 银 高 速绕城高速张东铁路中心城区西部城区南部城区东部城区北部城区板块意向核心资源驱动力发展状况政府规划发展方向西部政务核心区市政配套发展初期，但高端立势板块意向核心资源驱动力发展状况城市商贸物流园区专业商贸市场城市意向差，区域认知度低低总价的大众产品板块意向核心资源驱动力发展状况中央商业、商务区老城多资源共享发展较为成熟，城市认可度高，但可拓展空间受限配套齐全、商业氛围浓厚板块意向核心资源驱动力发展状况精细化工区产业链化工产业发达，环境较差，居住意向较低产业资源板块意向核心资源驱动力发展状况高新产业区高新产业、城市面貌发展较为成熟，早期的高端项目提升区域价值高品质产品住宅板块特征明显，分别以政务、商业商务、产业、化工和商贸为区域发展方向，项目所在的南部板块居住意向较差，认知度低张店区板块分析楼盘名城总建面（万平米）物业类型均价（元/平米）核心卖点华茂官邸14多层、高层6500交通、区位，户型赠送华润中央花园54高层6700开发商品牌，产品设计，规模大盘紫园24别墅、小高层、高层7000产品创新，部分高科技节能天府清华园16多层、小高层、高层8000教育驱动14产品形式及面积：区域产品多以高低配形式设计，主力面积集中在90-140较舒适产品2价格平台：价格平台较高，一般在6500-8000之间3客户类型：客户主要来自张店区，80%左右是改善客户，追求稀缺地段市场表现：产品品质较好，具有完善的商业、教育、医疗等配套资源，城市意向强，认可度高中心城区城市发展成熟区域，共享城市级的各种资源配套，依托“城市商业和成熟配套”构建核心驱动力，改善客群为主紫园天府清华园颐景园华茂官邸华润中央花园大泰齐赛温州大厦楼盘名城楼盘名城总建面总建面（万平米）（万平米）物业类型物业类型均价均价（元（元/平米）平米）核心卖点核心卖点华侨城140别墅、多层、小高层7300-7600城市向西发展主方向黄金国际100小高层、高层8200地理位置显著，自身配套齐全江南豪庭三期3.36.5小高层、高层6300项目区位，产品品质华瑞尚品盛世名苑御景国际通乾拉菲华侨城江南豪庭黄金国际14产品形式及面积：物业类型多样，面积集中在90-110,130-1502价格平台：价格平台高，多在7000以上3客户类型：客户以改善居住为主，张店区客户占到50%左右，周边的淄川、桓台、周村等占到50%市场表现：产品品质领先市场，是富人居住聚集区北部城区淄博高端项目聚集区，以“品质大盘+区位价值”为核心驱动力，改善客群为主楼盘名城总建面（万平米）物业类型均价（元/平米）核心卖点凯瑞景园8高层6380依托教育资源和价格优势创业颐丰花园39.6小高层、高层6800新城核心区，地段优势尚文苑26多层、高层、公寓多层7800，高层7200左右教育及人文景观驱动西部城区城市副中心，市政迁移的主方向，区域未来升值潜力显著，改善客群为主尚文苑尚美苑翰文苑创业颐丰花园圣亚颐丰花园远景玉城龙泰苑世嘉凯瑞景园14产品形式及面积：产品形式多样，面积在90-140平米左右2价格平台：价格平台较高，一般在6500以上之间3客户类型：客户主要以本地区域为主，经济实力较强，多为改善需求市场表现：政府规划发展方向，未来发展潜力大齐悦国际花园东部城区城市化工业聚集区，周边居住环境较差，驱动力不足，仅以总价吸引部分刚需客群盛世新东城花山府弟筑泰工业商贸楼盘名城总建面（万平米）物业类型均价（元/平米）核心卖点花山府第10.8多层5850低密度的性价比产品、花山山景盛世新东城12小高层4900低总价14产品形式及面积：以较低密度的多层、小高层产品供应为主，户型为紧凑的两室、三室，80-1102价格平台：区域价格在5000-5500左右3客户类型：客户首置为主，看重价格市场表现：周边居住环境较差，以中低档次产品为主，城市意向差南部城区传统商贸物流核心区，城市意向较差，不具备强势驱动力，主要辐射刚需客群幸福逸家盛世康城齐盛花园三期泉山小区冠良御景恒和花山里南苑绿洲楼盘名城总建面（万平米）物业类型均价（元/平米）核心卖点盛世康城24多层、小高层、高层5400南部片区现有规模最大项目，代表片区的最好水平，交通便利，配套有幼儿园和小学南苑绿洲22多层4400低总价、低单价齐盛花园三期8多层4980低总价、低单价冠良御景13多层、小高层、高层3688左右低总价、低单价14产品形式及面积：区域供应产品以多层、小高层为主，主力面积为80-110的紧凑户型2价格平台：区域产品均价集中分布在4000-5500元/平米，区域价格平台相对较低3客户类型：客户首置居多，主要为张店区年轻人、周边专业市场人士、周边县市客户市场表现：产品品质较低、辐射力有限，区域整体认可度较低，存在认知瓶颈东城区东城区西城区西城区商场名称商场名称地址地址商场名称商场名称地址地址淄博商厦张店区美食街银座购物广场五里桥店张店人民西路51号振华商厦张店区美食街新玛特购物广场张店中润大道与世纪路交叉路口北利群集团淄博购物广场张店区美食街佳世客购物广场张店石村美食街商铺张店区美食街义乌小商品城张店西七路以西华光路268号银座商城张店区柳泉路128号金帝购物广场张店区柳泉路152号王府井步行街张店区柳泉路大润发超市张店西五路与华光路交叉路东嘉信茂广场张店柳泉路与华光路交叉路北张店区商业配套东城区东城区西城区西城区学校名称学校名称地址地址学校名称学校名称地址地址淄博五中（市重点）张店区洪沟路6号淄博十一中学（区重点）柳泉路119号张店区第四中学沣水镇昌城村北首淄博实验中学（市重点）张店区张周路11号张店区第二中学张店区人民东路14号淄博十七中（区重点）张店区十七中北街1号张店区第一中学张店区太平路7号张店实验小学张店区世纪路与太平路交叉口东临张店区第三中学张店区西二路张店实验中学张店区世纪路36号和平小学张店区和平小区26号开发区实验小学张店区柳泉路与联通路交叉口北邻公园小学张店区商场西路16号 开发区实验中学张店区蓝雁大道与柳泉路交叉口南邻城中小学张店区美食街中段张店第七中学张店区北西六路57号科苑小学张店区北西五路东淄博市第十八中学张店区潘南西路18号南定小学南定镇政府东100米潘南小学张店区潘南西路马尚九级塔小学张店区西十路莲池小学张店区联通路与世纪路交叉口东临西六路小学张店区西六路柳泉小学张店区柳泉路与联通路交叉口南邻山东理工大学张店区新村西路西首张店区教育配套东城区东城区西城区西城区医院名称医院名称地址地址医院名称医院名称地址地址淄博市中心医院张店区共青团西路淄博市第四人民医院 张店区山泉路210号 淄博市妇幼保健院 张店区杏园东路11号 淄博市职业病医院 张店区山泉路102号 淄博市级机关医院 张店区人民西路24号 市三院莲池分院 张店区西五路北首 张店区人民医院 张店区中心路63号 淄博高新区（田氏）骨伤医院 张店区柳泉路 342 号 张店区中医院 张店区新村西路28号 张店红十字会骨病医院 张店区世纪路中段 淄博广电医院 张店柳泉路西二巷 山东铝业公司医院 张店区山铝宿舍西山五街2号 淄博第八人民医院 张店区中心路 张店区口腔医院 张店区新村西路188号 张店区妇幼保健院 张店区太平路6号 淄博卫校医院 张店区商场西路76号 淄博友谊医院 张店区东一路44号 商业局医院 张店区中心路 88 号 张店钢铁厂医院 张店区中心路 176 号 淄建医院 张店区东一路 张店区医疗配套典型项目华润中央花园华润中央公园，位于老城区核心位置，品牌市场影响力较大。华润中央公园，位于老城区核心位置，品牌市场影响力较大。楼盘名华润中央公园位置张店区金晶大道与人民路交叉口总建面54万平米居住用地产品小高层、高层、洋房开发商华润置地（淄博）有限公司户型户型区间：120-180平米；主力户型：160-180平米。价格6600元/平米销售情况2011年5月开盘1-6#楼在售，高层和小高层产品，120-160平米大户型。纯住宅社区，位置较佳，开盘前期蓄客较好，成交在85%以上。较小的户型销售速度最快，主要相对于大户型总价较低，受到客户青睐。月均去化：30套/月客户情况客户来源：主要张店60%。客户描述：经济能力较强的高端人群。私营业主比例：85%；公务员比例：15%。置业目的：自住为主。典型项目紫园紫园，紧邻张店区政府，未来发展潜力巨大。紫园，紧邻张店区政府，未来发展潜力巨大。楼盘名 紫园位置张店区西八路以东张周路以南总建面 24万平米居住用地产品小高层、高层、洋房开发商淄博东升房地产开发有限公司户型户型区间：140-160平米；主力户型：140平米。价格7000元/平米销售情况 别墅在售阶段，除三栋小高层未开盘外，均已认购。1 0年9月开始积客，11月开始认购，截止到11年5月底约认购80%。元旦第一次开盘1期288户签约完毕，截止到3月项目基本认购完毕。5月第二次开盘2期200户，3期400户（约有200套左右单价超过7000元，少部分超过8000元），共约600户签约完毕。客户情况客户来源：主要桓台50%，张店35%淄川6%临淄5%。客户描述：与经济能力较强的高端人群。主要从事建筑与水泵相关行业。私营业主比例：90%；公务员比例：10%，公务员较少。置业目的：自住为主。典型项目华润凯旋门华润凯旋门，品牌市场影响力较大。华润凯旋门，品牌市场影响力较大。楼盘名 华润凯旋门位置张店区共青团路与东一路交汇处总建面15万平米居住用地产品小高层、高层、洋房开发商山东中润投资控股集团股份有限公司户型户型区间：140230平米；主力户型：140平米。价格6700元/平米销售情况1.在售三栋1-3#楼住宅，面积105-320平米。2.刚开盘不久，销售60%以上。3.其中105的户型销售速度最快，户型设计较方正 客户情况1.客户来源：主要张店区及周边。2.客户描述：经济能力较强的高端人群。3.置业目的：自住为主，少量投资。典型项目中润华侨城中润华侨城，品牌力量及市场号召力。中润华侨城，品牌力量及市场号召力。楼盘名中润华侨城位置高新区中润大道一号总建面1800亩居住用地产品小高层、高层、洋房开发商山东中润投资控股集团股份有限公司户型户型区间：70470平米；主力户型：100-130平米。价格6000元/平米销售情况上期开盘最近一期14组团销售分析：10年3月开盘到11年5月销售基本完毕，销售周期14个月总销售率为97%。共13栋楼，面积区间71164。其中2梯4户89，71平，100均不通透，客户接受度较低；71、89面东北向与西北向朝向差消化最慢。客户情况客户来源：张店及周边地区。客户描述：高端客户，企事业单位，税务，房管，金融等。其中，企事业单位团购较多，另外私营业主占比50%左右。置业目的：绝大多数为自住。商品住宅市场分析 1 1、房地产市场总量：从2011年月度供应变化来看，上半年开发商希望通过优惠政策保证项目快速走量，新增供应激增导致供应量较为充足，但市场成交有限，导致供应量持续保持高位；受国家调控政策影响，2011年，成交率延续下降趋势。2 2、成交价格：从住宅整体成交均价走势来看，2011年受国家宏观调整政策影响，成交均价出现拐点，6000-8000元/的刚需主力价格成为市场成交最为集中的范围；住宅市场环境：通过淄博市房地产市场现状的分析，房地产市场逐渐回归正常第三部分第三部分 项目本体分析项目本体分析p项目区位p区域配套p项目环境p规划指标41项目位于西城片区n项目位于淄博市张店市区西部，紧邻世纪路，是东侧进入张店市区的必经之路，展示性极佳；位于张店区与博山区交通要道n区域处于张店中心城区与西部城区结合处，城市向西扩张的第一站，向西可直接到达周村；西城标杆性项目，奠定南城发展基础n项目紧邻张店区政府，西部片区发展引擎，代表区域发展水平。高新开发区老城区南部片区西部片区项目区位项目区位位于淄博市张店区西部，城市西扩的第一站，沿世纪路目前展示位于淄博市张店区西部，城市西扩的第一站，沿世纪路目前展示性较好性较好交通状况交通状况项目地块通达性较好；城市主干道紧邻项目地块。项目地块通达性较好；城市主干道紧邻项目地块。p世纪路是城市南北方向的交通主干道；项目紧邻城市交通干道，交通通达性较好；p项目地块途径34路、168路公交车通过。富尔玛家居富尔玛家居齐商银行齐商银行张店商业银行张店商业银行山东理工大学山东理工大学张店区政府张店区政府周边配套周边配套地块周边教育配套较高，生活配套相对较弱。地块周边教育配套较高，生活配套相对较弱。山东理工山东理工大学大学威尼斯乐园威尼斯乐园张店区政张店区政府府淄博广播淄博广播电视大学电视大学张店区实验中学张店区实验中学淄博医院淄博医院富日百货富日百货银座商城银座商城淄淄 博博 实实 验验中中学学经济指标经济指标本地块占地面积本地块占地面积280280亩，总建筑面积亩，总建筑面积7575万平方米；建设内容包括住万平方米；建设内容包括住宅楼、写字楼、五星级酒店。宅楼、写字楼、五星级酒店。n西至南京路，交通便利，紧邻区政府，瞭望山东理工大学1西至n北至共青团路，昭示性好，交通通达2北至n南至新村西路，交通便利，紧邻齐商银行、便民店。3南至n南至世纪路，有一条人工小河流过4东至项目四至项目四至北临共青团路，西接南京路，东至世纪路，南到新村西路。北临共青团路，西接南京路，东至世纪路，南到新村西路。城市发展主轴 政务中心旁 大规模住宅项目优势劣势项目临近实验中学、理工大学，教育氛围良好项目交通路网发达，公交线路较密集城市发展的主方向，发展潜力巨大区域内生活型配套，档次较低属性界定属性界定第四部分第四部分 淄博恒淄博恒大项目进入性建议大项目进入性建议市场背景市场表现市场表现市场机会市场机会l张店区住宅市场呈现供销两旺的态势，综合品质较高的项目均价已经超过6500元/，部分突破8000元/。l淄博市民普遍对子女教育非常重视，学区房销售极为火爆；l随着外地房产大鳄进军淄博，这些“巨头”拥有多年大城市开发经验，其出现对整个淄博地产将起到巨大的推动作用。l张店区以西五路为界，以东为老城区，区域规划及土地开发较早，新入市项目少，开发可操作空间较低；以西为新城区，区域规划起点高，目前市场放量多集中于该区域，新项目产品力也有所提升。品质竞争时代来临品质竞争时代来临目前淄博住宅市场仍处于较低发展水平，随着外来大鳄进入市场，高标准、高起点、高投入会极大程度地提升整个淄博房地产的发展水平，最终只有品质好的、居住价值高的产品才会受人追捧，反之终将被市场淘汰。世联观点THE END