关于房地产企业财务管理创新问题的探讨.pdf

财务管理2023年8月（上）/总第338期 115引 言房地产行业具有很大的特殊性，其建筑产品不能移动，土地资源不能再生，资金需要量大，建设周期长，受国家政策干预和市场供求关系变化的影响大；其销售价格和投资收益不可避免地受地域、政治、经济和社会环境等因素变化的影响；其建筑开发成本不可避免地受通货膨胀、贷款利率、土地价格和地方费等因素变化的影响。由此可见，房地产业是高投入、高风险性产业，其经营效益具有很大的不确定性。1房地产企业财务管理概述房地产企业财务管理是指企业对生产运用过程中的成本费用支出、资金获取、资金使用、各个阶段的物资耗费、利润收入和配置等活动转化成为不同的价值形式，以此准确反映企业生产资料获取和利用、资源消耗和配置、建设成果获得情况。房地产企业财务管理具体包括筹资管理、投资管理、项目开发和建设成本费用管理，税务筹划和利润获取和分配管理等，对此房地产企业在财务管理前先需要把握财务管理的具体内容。2房地产企业财务管理的特点2.1 投融资总额大，财务管理周期长因为房地产行业的特殊性，导致房地产企业经营对象也非常特殊，房地产开发和建设时间长，跨度大，投融资数额大，财务管理周期长，其一个长期的过程，其主要受到了地价和房屋造价提升的影响，需要房地产企业一次性投入较多的资金，对此其投融资难度也非常大。且因为资金周转时间长，周转率低下，需要企业灵活采用不同的方法来筹集资金，确保房地产项目可以滚动开发，但是这种行为进一步增强了投融资难度。一般情况下，房地产企业业务范围包括征地、土地规划和开发、房屋建筑、竣工结算等，因此时间多为 2 年以上。另外，在项目建设完成后进行营销时采用的是分期付款的方法，在房屋出租和物业管理的过程中也会产生一定的装修改造、维修和管理费用等，因此投入的资金无法在短时间内回收，导致投资风险大，投资效益获取周期长，财务管理周期长。2.2 房地产开发风险大，责任重我国房地产项目开发投资大，财务管理周期长，在此过程中会产生多种干扰因素，这些因素的控制效果直接关系着投资项目的成败，对此房地产经营活动有较大的风关于房地产企业财务管理创新问题的探讨 李勇（湖北凯祥房地产开发有限公司）摘要：房地产行业较为特殊，其投资成本大、风险大、周期长、运营管理难度大，投资效益不稳定，对此需要房地产企业将财务管理作为主要的管理工作，以此降低成本费用，控制费用支出，扩大市场份额。另外，在当前社会经济发展下，人们对于居住环境、房屋建筑结构都提出了新要求，对此房地产企业需要根据新时代要求加强财务管理的创新，更新理念，完善制度，优化组织体系，提高管理水平。有效解决传统财务管理模式下的弊端问题，提高自身的核心竞争力，基于此目标，本文主要探讨关于房地产企业财务管理创新问题，具体分析了房地产财务管理概述和特点，后提出了具体的财务管理创新对策。关键词：房地产企业；财务管理创新；问题116 2023年8月（上）/总第338期李勇：关于房地产企业财务管理创新问题的探讨险。且房地产开发商敏感性强，但是自身的规划和协调能力差，预测意识不强，需要具备较高的投资能力才可以顺利开展项目，对此房地产开发商的投资决策水平的高低直接关系着财务管理工作质量的高低。为了有效提高房地产的财务管理水平，需要企业做好投资决策工作，在投资决策前需要科学搜集和分析数据信息，规避风险，把握具体情况，对此房地产行业相比于其他行业财务管理责任重，开发风险大。2.3 房地产企业财务管理涉及范围广，管理难度大我国房地产开发项目涉及多个专业和领域，导致财务管理难度大，财务关系复杂，一般情况下房地产企业的财务关系分析对象主要包括房地产开发商和投资企业、企业员工、隐患、建设企业、开发商各级管理层，对于财务管理具体表现为以上各个主体之间的经济关系。在开发建设的过程中会涉及房地产企业、建设场地内搬迁的居民、设计单位、施工单位、安装单位、装修单位、监理单位、业主、房屋租赁者、联合营销单位、工商管理部门、税务部门、设计部门等。这些部门在联合参与的过程中会产生较多的资金费用，对此房地产企业财务管理风险大，难度 大1。3房地产企业财务管理创新策略当前房地产企业没有制定科学、全面的财务管理系统，没有构建纵向和横向交织的财务管理体系，严重影响成本管理效率和水平的提高，也没有根据新时代要求，自身业务特点加强财务管理的多方面创新，对此需要企业加强重视，从以下几个方面做好财务管理的创新工作。3.1 管理机制创新房地产企业在现代化建设的过程中需要完善财务管理系统和体系，以此发挥财务管理的优势和作用，确保企业在战略目标引领下可以有效规范、指导生产经营活动、投融资活动，对现有的管理机制进行创新改进，可以制定财务管理责任机制、监督机制、考核机制、奖惩机制、风险防控机制、风险预警机制等，最终形成价值化的风险管理体系。房地产企业是我国的资本密集型企业，投资大，分公司多，分支机构业务活动频繁，对此集团企业往往会采取集权型的财务管理模式和手段进行财务管理。财务决策权主要集中在财务部门受众，受企业法人约束，各个分公司统一执行财务制定，以此形成权责统一、分工明确、集权控权的控制系统，在此系统下可以有效进行账目归口管理、逐级核算、逐级审批等财务管理。该系统可以形成纵向和横向交织的集团企业、分公司控制模式，便于对各个职能部门的财务活动进行归口管理。一般情况下需要在集团企业财务部门设立控制层，对各个分公司的资金进行配置，进行投融资管理，并协调、组织、引导各个公司的财务管理活动，以此制定科学的决策制度，确保财务决策透明，可视化。并明确决策规程、程序、经济责任，以此科学设立岗位，做好下级的授权管理工作。3.2 内部控制机制创新在房地产企业财务管理中也需要加强内部控制，有效推动预算管理工作的进行，为企业财务管理营造有利的环境，确保财务管理目标的实现，并通过内部控制制度和机制的创新科学引导经营活动、集资活动，对此企业需要从以下几个方面进行：第一，完善内部控制机制。根据内部控制基本要求，确保决策、运营、监督和管理三方面协调进行，形成良好的内部控制运行秩序。在此过程中房地产企业需要树立董事会在内部控制体系运行中的领导地位，并加强专业委员会建设，做好内部监督工作。第二，完善内部控制制度。房地产企业需要集中制定财务决策制定和投资管理制度，责任担保制定，并完善一系列控制制度，做好控股分公司的授权管理和审核工作。第三，完善内部审计制度。房地产企业需要充分发挥内部审计的职能，确保内部审计具备一定的独立权，定期对建设项目投融资活动、项目费用成本、项目收益、费用支出、各个职能部门经济活动等进行专项审计，并加强监管2。3.3 财务管理手段的创新第一，房地产企业需要创建信息化财务管理平台。把握当前信息化建设趋势，科学利用信息技术和网络技术解决自身的财务管理创新难题，突破困境，构建信息财务管理系统，拓宽平台功能，有效发挥平台信息化优势。通过平台进行预算、核算、数据分析、报表制定、审核等，并加强数据库建设，根据房地产市场变化、项目进度等实时更新数据信息，最终整合财务管理、资金管理、成本管理、预算管理、人员管理工作，实现各个管理工作的集约化。第二，完善预算和监督机制。房地产企业需要做好全面预算管理工作，采用信息技术创建全面预算管理系统，确保企业战略目标的实现，并制定预算管理制度和预算编制、预算执行监管制度、绩效考核制度，有效激励 员工。3.4 提高房地产企业财务管理效率房地产企业需要科学分析当前财务管理中存在的问题，可以通过以下几点要求提高财务管理效率：第一，精简部门，重新安排财务部门职责，制定规章制度，加强会计监督，确保会计人员进行会计核算外也需要参与项目成本费用预算和就算，经济合同签订和审核，合同履行监管2023年8月（上）/总第338期 117李勇：关于房地产企业财务管理创新问题的探讨活动中；第二，加强对各项经济业务活动下的费用收支审批程序的控制和规范，加强监管，科学安排审批人员，明确审批权限，制定审批依据和标准，明确审批人的责任；第三，制定费用收支标准，精准控制项目投入费用和支出费用，保证投资收益的稳定性，根据业务工作情况制定专项费用管理办法，制定核算办法和监管措施3。3.5 加强资金结构的优化房地产企业需要科学采用财务管理这个经济杠杆手段来增加收益，提高利润，科学分配利润，但是因为房地产企业生产规模大，借贷资金总额大，如果无法保证现金流的稳定性也无法保证财务收入的稳定性，会导致各种财务风险的发生，导致企业出现资金周转困难的问题。对此，房地产企业需要加强重视，根据自身的生产规模、融资环境、项目特点和数量、未来发展情况、财务状况等因素科学分配权益和债务比例。在开展项目时需要综合分析项目特点，投资规模，开发营销情况，以此设立用 l/3 自有资金，l/3 银行贷款，1/3 预售资金的资本权益结构，并根据后期实际情况不断优化和调整资本结构。3.6 根据长期发展战略明确投资方向房地产行业较为特殊，具备不完全竞争的特点，房地产项目也具有不可变动性特点，因此资金性质也较为特殊，对此在创建房地产市场时需要围绕自身长期发展战略进行，科学规划，明确产品开发类型和特点，当前房地产开发项目具体包括经济适用房、普通商品住宅、商业写字楼、别墅和普通居民楼等。在此基础上需要科学控制自身的投资和收入，并根据市场发展需求预测未来发展 趋势4。3.7 推进业财融合理念渗透业财融合指的是将房地产企业内部的业务内容与财务内容进行有机的结合。在我国财政部颁布的管理会计基本指引中，明确规定了企业必须遵守融合性基本原则来进行管理会计的应用，同时，要将其融合至企业管理的各个环节中，将业务流程作为基本的前提条件，将财务管理工具的作用进行充分地发挥，以促进业务与财务进行及时的融合。在新时代背景下，业财融合也是财务人员进行转型的方向，将传统财务管理中的会计核算，转变为业务的发展。业财融合将财务管理的相关理念充分渗透进业务管理之中，将财务向业务环节进行扩展，在进行业务管理过程中，除了及时的关注业务指标的变化，对于财务指标的变化也要做到及时的关注，二者相互结合的进行发展，进而促进企业发展中经济效益的提升。而对于在房地产企业之中进行业财融合理念的渗透来说，可以以制度理念的完善、流畅信息交流渠道的建设来达成，第一，制度、理念的完善健全。在房地产企业中，财务管理工作的开展本身就是一个动态性的过程，财务管理工作需要将房地产企业内部的多种管理资源进行充分的利用，进而促使财务管理工作的顺利进行。基于此，企业方面在实际进行业财融合理念渗透的过程中，要及时将业财融合模式进行了解，将业财融合模式在企业发展过程中的经验教训进行及时的总结，将企业财务管理发展的创新手段与技术进行及时的运用。将创新思维进行充分的发挥，转变财务管理理念。同时，企业要定期组织相关管理人员进行新模式、新技术的培训学习，将学习成果以及落实情况与内部奖惩机制挂钩，激发相关工作人员的学习热情，让其积极主动的进行学习，进而转变他们陈旧的财务管理理念与方法，以促进业财融合管理制度的完善与健全。第二，流畅信息交流渠道的搭建。如果想要推进业财融合的更快更好发展，那么企业内部就必须加强对于该平台的建设，让双方的信息交流更加的顺畅，保证信息的对称性，进而将企业发展过程中的风险进行及时的预测与控制，加强业务部门与财务部门之间的联系。例如在，在进行年度预算编制时，除了要将相关财务数据急性充分的分析外，还要通过交流平台，对业务部门的数据信息进行及时的了解与沟通，进而将二者有机结合，进行年度预算的体现，实现对于财务费用的降低以及资金的有效 盘活。4结 语总之，企业要想在激烈的市场竞争中寻求立足点与发展之路，要解决这个难题，重要的途径之一，就是要强化房地产开发企业财务管理，充分发挥其在企业经营管理中的作用，以带动房地产企业的全面科学管理。笔者认为通过实行资金全面控制、加强项目施工建设中的资金控制、完善财务人员管理体系的建设、实行资金封闭式管理等措施使得房地产企业建立了较为完善的财务管理体系，降低了企业运营中的风险，提高了财务控制能力的同时使得企业在同行业中更加具有竞争力。参考文献1邹薇.房地产企业财务管理存在的问题及对策探讨 J.大众投资指南,2021(11):2.2蒋利漫.房地产企业财务管理问题及对策探讨 J.财富生活,2021(6):2.3于珊.如何加强房地产企业财务管理问题的探讨 J.中国集体经济,2020(35):2.4马晓慧.房地产开发企业财务管理经验探讨 J.2021.