2附件3区片价测算方法.pdf

附件附件 3征地区片综合地价测算方法征地区片综合地价测算方法二二 一二年二月一二年二月一、概念及内涵一、概念及内涵征地区片综合地价（以下简称征地区片价）是指在县（市、区）行政区内，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和居民最低生活保障水平等因素，划分征地区片，并采用农地价格因素修正、征地案例比较和年产值倍数等方法测算的区片征地综合补偿标准。征地区片价的实质是征地补偿标准，不含地上附着物和青苗的补偿费。二、征地区片价更新二、征地区片价更新调调整的基本原整的基本原则则1、维护被征地农民合法权益原则。征地补偿标准要与本地当前经济社会发展水平相适应，充分考虑确保被征地农民原有生活水平不因征地而降低，并体现长远生计和未来发展的需要。2、协调平衡原则。征地补偿标准的确定要充分尊重历史，注意本地征地补偿水平的前后衔接。征地补偿标准不得低于当地原征地补偿标准，相邻区域的征地补偿标应相互衔接。3、同地同价原则。在同一区片内，不同宗地的征地补偿标准相同，且不因征地目的及用途不同而有差异。4、公开听证原则。根据国土资源听证规定要求，依法组织听证，广泛听取有关部门、农村集体经济组织、农民及社会各方面的意见和建议。三、征地区片价三、征地区片价测测算的基本要求算的基本要求1、征地区片价不、征地区片价不设设定宗地定宗地补偿费补偿费修正体系。修正体系。按照同地同价的原则，征地区片价一旦制订，同一区片内不同项目征地都将采用同一标准进行补偿。2、一个、一个县县（市、区）的征地区片价原（市、区）的征地区片价原则则上控制在上控制在 2-3 个个级别级别。在确定区片的补偿水平时要进行整体控制，既要考虑不同地区土地条件的差异性，又要便于不同区域征地区片价的相互比较和协调，因此征地区片价级别不易过多。3、征地区片价、征地区片价应设应设定定对应对应的基准的基准时时点，一般点，一般 3 年更新一次。年更新一次。为保证征地补偿标准与社会经济发展水平相适应，及时反映市场变化对征地补偿标准的影响，征地区片价应设定基准时点，并定期调整。本次征地区片综合地价对应的基准时点为二 一二年一月一日，有效期为三年。四、工作步四、工作步骤骤1、确定、确定测测算范算范围围 征地区片价测算范围为县（市、区）行政辖区全域覆盖。2、划分区片、划分区片 区片划分的目的是采用一定的方法将测算范围区分为若干的区片，为测算区片价提供基础。区片划分时，要求充分考虑测算范围各个区域的差异条件。3、测测算征地区片价算征地区片价 区片划分完成后，要测算各个区片的征地补偿水平。在测算征地区片价时，要求采用适当的方法分别进行评估。征地区片价应在两种或两种以上方法测算结果的基础上综合平衡确定。4、对对征地区片价征地区片价进进行行验证验证和和调调整整 对征地区片价进行验证和调整的目的是保证征地区片价测算结果能够与现行征地补偿标准相衔接，保证被征地农民原有生活水平不下降。对征地区片价进行验证和调整时，要求对现有征地补偿标准、农民生活水平和经济收入水平进行全面的调查，切实保证征地区片价测算结果能够满足被征地农民的生产、生活和长远发展的需要。5、测测算算结结果听果听证证征地区片价的确定和实施具有较强的政策性，涉及到多方面的利益，特别是被征地集体、农民的切身利益，应按照国土资源听证规定要求组织听证，广泛听取有关部门、农村集体经济组织、农民群众及社会各方面的意见和建议。6、确定征地区片价、确定征地区片价各地在完成听证之后，应该根据听证意见及时进行修改，确定县（市、区）的征地区片价，并报省级汇总。征地区片征地区片综综合地价合地价测测算方法算方法第 3 页五、区片划分五、区片划分(一一)概念概念征地区片（简称区片），是指一定范围内集体土地类别、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和居民最低生活保障水平等条件基本一致的，征地补偿标准相同的区域。征地区片是均质区域，具有以下特征：（1）同一征地区片的土地质量基本相似，农用地等级相同，土地利用与农业经济产出水平也相一致。（2）同一征地区片的区位条件相一致，土地非农开发利用的潜力相当。同一征地区片的社会经济发展水平、交通条件、地理位置等基本相似。（3）同一征地区片的土地资源稀缺性程度基本一致。同一征地区片的土地利用结构、人均土地面积、人均耕地面积等基本相近，土地供求关系基本一致。（二）划分原（二）划分原则则（1）相对一致性原则。征地区片的本质是属于均质性区域。其土地用途基本一致、区域连片、土地质量相似、生产能力和经济产出能力相近。（2）多因素综合评价原则。征地区片的划分，应当全面地、系统地分析影响其农用地土地使用价值和土地征收补偿的各种因素，对于每个因素的作用进行科学分析和综合评价，保证征地区片划分合理。（3）与行政界线一致原则。征地区片按照行政界线划分，一般不打破村级行政界线，以利于实际工作的开展。（三）征地区片划分的方法及步（三）征地区片划分的方法及步骤骤征地区片原则上在行政村界线的基础上，根据具体情况采取适当的方式调整得到。具体可以采用以下三种方法。1、综综合判定法合判定法综合判定法是在村行政界线的基础上，根据经验对行政村的基本情况进行判定，直接划分征地区片的方法。行政村组织是土地所有权的主体，以行政村为基本单元，方便于征地人口、人均土地面积、人均耕地面积、农民人均纯收入等社会经济指标的调查，为便于工作的开展，本次征地区片划分的基本调查单元是行政村。综合判定法的基本步骤如下;（1）在工作底图上，标出行政村界线；（2）对相邻的行政村基本情况进行分析比较和判断（各行政村的基本情况调查内容参考表 1；表表 1 区片划分区片划分-综综合判定法影响因素合判定法影响因素调查调查表表 因素行政村土地类别土地区位人均土地面积（亩/人）人均耕地面积（亩/人）年产值（元/亩）农民人均年收入（元）说明说说明：明：土地土地类别类别：是：是农农用地、建用地、建设设用地用地还还是未利用地，如果是是未利用地，如果是农农用地，写明是耕地、园地、林地、用地，写明是耕地、园地、林地、牧草地牧草地还还是其他是其他农农用地；用地；土地区位：用地理位置、交通条件和社会土地区位：用地理位置、交通条件和社会经济发经济发展水平展水平综综合衡量，可分合衡量，可分为为好、好、较较好、一般、好、一般、差、差、较较差五个等差五个等级级；人均土地面人均土地面积积：调查单调查单元内元内农业农业人口人均集体土地的面人口人均集体土地的面积积；人均耕地面人均耕地面积积：调查单调查单元内元内农业农业人口人均耕地的面人口人均耕地的面积积；年年产值产值：前三年：前三年单单位播种面位播种面积积的平均年的平均年产值产值；农农民人均年收入：根据民人均年收入：根据统计资统计资料或料或实际调查实际调查填写，用前三年的平均填写，用前三年的平均值值。（3）对基本情况相似的行政村进行适当归并，形成征地区片；（4）绘制区片图，并对区片进行编号和面积量算，编制区片情况表（见附表1）。需要注意的是，如行政村面积较大并且基本情况差异较大，可以根据区位条件和地类情况以主要地物为依据进行适当分割；区片界线以行政村界线为主，分割的地方选择主要现状地物或者明显的地类边界作为界线。2、农农用地用地级别调级别调整法整法征地区片征地区片综综合地价合地价测测算方法算方法第 5 页农用地级别调整法是在村行政界线的基础上，根据农用地级别界线并考虑其他相关情况，适当调整划分征地区片的方法。由于农用地级别考虑人均耕地数量、土地区位、土地供求关系、当地经济发展水平和居民生活最低保障水平等因素并不充分，因此，在调整界线时要适当考虑这些因素对区片的影响。农用地级别调整法适合有农地级别成果的地区。农用地级别调整法的基本步骤如下：（1）在工作底图上，标出行政村界线；（2）准备相对应的农地级别图，并与工作底图相叠加；（3）根据农地级别界线对行政村界线进行调整，形成初步的区片界线；（4）选择主要因素（参考表 1）对各行政村分析和判断，对初步的区片界线进行修正，形成征地区片（影响区片价划分的因素见表 2）；（5）绘制区片图，并对区片进行编号和面积量算，编制区片情况表（见附表1）。3、多因素、多因素综综合合评评价法价法多因素综合评价法是以村级行政区域为基本单元，选择地类、产值、土地区位、土地供求关系、当地经济发展水平和居民生活最低保障水平等影响征地补偿标准的主要因素，建立评价指标体系，确定每一个基本单元的综合分值，然后，在综合分值相近的单元进行归并和调整，划定区片。如果技术基础和技术条件较好，可以选择多因素综合评价法进行区片划分。多因素综合评价法的详细步骤及要求如下：（1）征地区片划分基本单元和征地区片划分影响因素的选择征地区片划分基本单元以行政村为宜，它是征地区片划分的工作对象，是进行征地相关资料收集和整理的基本单位。影响征地区片划分的因素主要包括地类、产值、土地区位、土地供求关系、当地经济发展水平和居民生活最低保障水平等因素。选择评价因素和确定权重通过专家打分进行（参考表 3，可根据实际情况作调整）。（2）对基本单元综合评价基本单元综合评价采用多因素评价原理，通过对基本单元各因素简单赋分进行。征地区片赋分一般采取 100 分制。评价因素确定后，在对基本单元情况分析的基础上逐一对各因素进行赋分，并计算基本单元总分值（参考表 3）。基本单元总分值等于该基本单元各因素所赋分值加权之和。基本公式为：(公式 1)niiijqwF1）（公式中：Fj 表示第 j 个基本单元总分值；Wi表示第 i 个因素的赋分值；qi表示第 i 个因素的权重。基本单元各因素赋分要在充分调查的基础上聘请专家协助进行。赋分主要依据各因素变化规律进行判断。其中：农地类别主要考虑土地用途，同时参照地形、土壤、单位面积经济产出等方面的影响分析赋分；土地区位条件主要考虑距城市距离，同时参照规划用途、交通条件、基础设施配套完善程度等方面的影响综合分析赋分；人均耕地主要考虑人均耕地面积，同时参照人口密度、人均建设用地面积等方面的影响综合分析赋分；区域社会经济发展水平主要考虑农民人均收入，同时参照区域经济、非农业收入占农民总收入的比例等方面的影响综合分析赋分；社会保障状况主要考虑养老保险价格、医疗保险价格、最低生活保障价格等，同时参照人口的年龄结构、就业机会等方面的影响综合分析赋分；土地供需主要根据近年征地案例发生频率，参照建设用地集约利用程度综合分析赋分。对基本单元的综合评价也可以在因素的基础上细分因子，通过因子条件量化计算分值，采用综合评价的方法进行。（3）区片的确定区片的确定依据各基本单元总分值情况进行。征地区片征地区片综综合地价合地价测测算方法算方法第 7 页在基本单元总分值形成后，比较分析总分值的合理性及分布规律，对不合理的分值要进行处理，对分值相近的相邻单元要进行适当归并和调整。基本单元归并时注意区片的大小要适当，并尽量考虑到行政区界的完整性。离城市较近的区片规模应当较小，离城市较远的区片规模可以适当放大。（4）绘制区片图，并对区片进行编号和面积量算，编制区片情况表（见附表1）。表表 2 区片划分区片划分-多因素多因素综综合分析法影响因素合分析法影响因素调查调查表表因素村名土地类别（q1=）产值 （q2=）土地区位（q3=)人均耕地数量（q4=)土地供求关系（q5=)当地经济发展水平（q6=)城镇居民最低生活保障水平（q7=)说明说说明：各因素明：各因素赋赋分在充分分在充分调查调查的基的基础础上聘上聘请专请专家家协协助助进进行，各因素行，各因素权权重通重通过专过专家打分确定。家打分确定。表表 3 区片划分区片划分-多因素多因素综综合分析法因素合分析法因素赋赋分及分及单单元元总总分分计计算表算表因素及权重村名土地类别（q1=）产值 （q2=)土地区位（q3=)人均耕地数量（q4=)土地供求关系（q5=)当地经济发展水平（q6=)城镇居民最低生活保障水平（q7=)单元总分值说明征地区片征地区片综综合地价合地价测测算方法算方法第 9 页六、六、测测算方法算方法征地区片价测算的基本方法主要有农地价格因素修正法、征地案例比较法、年产值倍数法等。实际操作时，要求应选择两种或两种以上方法进行测算，并根据测算结果综合确定征地区片价。另外，除上述几种基本方法外，各地可以依据实际情况采用其他合适的方法进行测算。征地区片价测算以征地区片为单元进行。（一）（一）农农地价格因素修正地价格因素修正测测算法算法1、基本概念农地价格因素修正测算法，是指以农地价格为基础，同时考虑影响征地补偿的有关因素，修正确定征地区片价的方法。2、基本方法基本公式为：（公式 2）)A(1PPn1iinz其中：Pz:征地区片价 Pn:区片的农地价格 Ai：修正因素3、基本步骤（1）计算区片内的农地价格已经根据农用地估价规程完成农用地基准地价测算的地区，参照农用地基准地价确定区片的农地价格。没有完成基准地价测算的地区，可以采用收益还原法、市场比较法等地价评估方法进行确定。具体方法参照农用地估价规程的有关规定。（2）确定修正因素和系数修正因素主要考虑土地区位、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇生活最低保障水平等确定。采用综合评分法确定因素的修正系数。因素修正幅度大小要适当，并根据当地实际情况确定。修正系数最小为零，并以零为基础向上修正。修正系数参照下面的方法确定。1）土地区位：将测算范围内的区片，根据距离市中心的距离划分档次并确定修正系数。距离越近，档次越高，修正系数越大。2）人均耕地数量：将测算范围内的各区片的人均占有耕地面积进行比较，分为不同档次并确定修正系数。人均占有耕地面积越小，档次越高，修正系数越大。3）土地供求关系:将测算范围的各区片一定时间段的征地数量进行比较，划分为不同档次并确定修正系数。土地征用数量越多，档次越高，修正系数越大。具体工作中可用前三年征用土地面积占整个区片土地面积的比例来衡量，比例越高，修正系数越大。4）当地经济发展水平:将测算范围的各区片一定时间段的经济收入水平进行比较，划分为不同档次并确定修正系数。经济收入水平越高，档次越高，修正系数越大。可用农民年人均纯收入衡量，收入越高，修正系数越大。5）生活保障水平：将测算范围的各区片一定时间段的生活保障水平进行比较，划分为不同档次并确定修正系数。生活保障水平越高，档次越高，修正系数越大。（3）计算征地区片价将各区片的农用地价格和所对应的修正系数代入公式 2，计算得到各区片的征地区片价。各因素选择和计算方法及过程参考表 4、表 5。征地区片征地区片综综合地价合地价测测算方法算方法第 11 页表表 4 征地区片征地区片综综合地价影响因素合地价影响因素说说明表明表修正因素区片农用地价格（元/公顷）Pn土地区位A1人均耕地数量（亩/人）A2前三年征用土地面积占整个区片土地面积的比例A3农民人均纯收入（元）A4城镇居民最低生活保障水平A5说说明：明：农农用地价格：用地价格：鉴鉴于我省尚没有完成于我省尚没有完成农农用地基准地价用地基准地价评评估工作，需用收益法或市估工作，需用收益法或市场场比比较较法法计计算；算；土地区位：指地理位置、交通条件和社会土地区位：指地理位置、交通条件和社会经济发经济发展水平等。展水平等。表表 5 农农地价格因素修正地价格因素修正测测算表算表修正因素区片农用地价格（元/公顷）Pn土地区位A1人均耕地数量（亩/人）A2前三年征用土地面积占整个区片土地面积的比例A3农民年人均纯收入（元）A4城镇居民最低生活保障水平A5征地区片价（元/公顷）Pz（二）征地案例比（二）征地案例比较测较测算法算法1、基本概念征地案例比较测算法是将区片看作一个评估对象，根据本区片和其他可比区片征地案例的实际补偿标准，通过比较修正得到征地区片价的方法。2、基本公式基本公式为：（公式 3）TAAAPP21bz100100其中：Pz：待估征地区片价 Pb:征地案例标准 A1：区域因素修正系数 A2：个别因素修正系数 AT:时间修正系数3、基本步骤（1）选择征地案例需要选择三个以上有代表性的征地案例。选择的征地案例应是近三年之内发生的，并发生在本区片或其他可比区片的项目。征地案例的选择要注意到项目的不同类别。由于目前征地案例存在很大的差异，因此，在使用案例前，还要对案例的合理性进行判断。即判断该案例的补偿费用是否能满足被征地农民生产、生活和发展的需要，是否代表当地的正常水平等。（2）统一可比内涵征地案例的可比内涵要与征地区片价的设定内涵一致。主要是指在对案例进行整理时，要将青苗补偿费、附着作物补偿费和其他额外损失的补偿费用等剔除出去。（3）进行比较对征地案例的比较修正应考虑区域因素、个别因素和时间因素等。征地区片征地区片综综合地价合地价测测算方法算方法第 13 页区域因素是指区片所在地区的自然、社会、经济等因素相结合所产生的地区特性，对土地价格水平产生影响的因素。区域因素包含的内容主要有区片的位置、交通状况、区域环境条件、城市规划、土地使用限制、区域农业发展程度等。个别因素是指构成区片的个别特性并对其补偿费用产生影响的因素。个别因素比较的内容，主要有区片的土地类型、地形、地质、人均耕地、收入水平和征地项目类型等。时间因素修正是指根据征地案例费用发生的日期对补偿费用进行调整。（4）计算征地区片价通过案例比较，编制比较修正系数表，代入公式 3，计算各区片比较价。在区片比较价的基础上，采用简单平均，加权平均等方法将三个案例的结果进行平均处理，得到各征地区片价。具体调查测算过程可参考表 6、表 7、表 8。表表 6 区片征地区片价影响因素区片征地区片价影响因素说说明表明表影响因素待估区片征地案例 1征地案例 2征地案例 3位置交通状况区域环境条件城市规划土地使用限制区域 影响 因素区域农业发展程度土地类型地形地质人均耕地收入水平个别 因素征地项目类型时间因素表表 7 区片各因素比区片各因素比较较修正系数表修正系数表影响因素待估区片征地案例 1征地案例 2征地案例 3 待估区片位置100交通状况100区域环境条件100城市规划100土地使用限制100区域 影响 因素区域农业发展程度100土地类型100地形100地质100人均耕地100收入水平100个别 因素征地项目类型100时间因素表表 8 区片征地区片价区片征地区片价测测算表算表影响因素征地案例 1征地案例 2征地案例 3征地案例补偿费用位置交通状况区域环境条件城市规划土地使用限制区域 影响 因素区域农业发展程度土地类型地形地质人均耕地收入水平个别 因素征地项目类型时间因素测算结果区片价（三）年（三）年产值产值倍数倍数测测算法算法征地区片征地区片综综合地价合地价测测算方法算方法第 15 页1、基本概念年产值倍数测算法是以土地年产值为基础，按照一定倍数测算征地区片价的方法。征地区片价等于土地补偿费和安置补助费之和。其中，土地补偿费和安置补助费按照土地综合年产值的倍数计算。2、基本公式基本公式为：PZ=VnVm （公式 4）式中：PZ表示征地区片价；V 表示区片土地年产值；n 表示区片土地补偿倍数；m 表示区片安置补助倍数；3、具体步骤：（1）确定区片土地年产值区片土地年产值依据统一年产值标准或者通过调查前三年平均产值确定。（2）确定土地补偿倍数和安置补助倍数土地补偿费和安置补助费的统一年产值倍数，应按照保证被征地农民原有生活水平不降低的原则，在法律规定范围内确定；按法定的统一年产值倍数计算征地补偿安置费用，不能使被征地农民保持原有生活水平，不足以支付因征地而导致无地农民社会保障费用的，经省级人民政府批准应当提高倍数；土地补偿费和安置补助费合计按 30 倍计算，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，由当地人民政府统筹安排，从国有土地有偿使用收益中划出一定比例给予补贴。经依法批准占用基本农田的，征地补偿按当地人民政府公布的最高补偿标准执行。制订了统一补偿倍数的地方采用统一补偿倍数。注：该方法的优点是使用方便，计算简单，缺点是对区位和社会经济方面的因素考虑不够，因此用该种方法得出的结果在社会经济条件较好的地区可能与实际不符，如果出现这种情况，不再考虑该种方法的结果。（3）计算征地区片价将各区片土地年产值、土地补偿倍数和安置补助费倍数代入公式 4，计算得到各征地区片价。年产值倍数法测算过程参考表 9。表表 9 年年产值产值倍数法倍数法测测算算过过程表程表区片年产值土地补偿倍数安置补助倍数征地区片价123456（四）征地区片价初步（四）征地区片价初步结结果确定果确定征地区片价初步结果依据上述各种测算方法的实际结果确定。征地区片价结果在对各种测算方法结果的综合分析的基础上，采用其中一种方法结果或多种方法结果的平均值确定。平均值确定可以使用简单算术平均法或加权算术平均法。征地区片价初步测算结果填入附表 2。七、七、验证验证和和调调整整征地区片价初步测算结果要经过两方面的验证，一是与现行的征地补偿标准和当地被征地农民现有生活水平的比较；二是和周边县（市、区）征地补偿标准的比较。1、与、与现现有征地有征地补偿补偿水平比水平比较较征地区片价必须与现有征地补偿水平相衔接，并适当高于现有征地补偿水平。现有征地补偿水平是通过统计近三年征地样点补偿水平，并根据经济发展水平进行适当修正得到。现有征地补偿水平测算时要剔除青苗补偿费、附着物补偿费和其它损失补偿费用。2、与被征地、与被征地农农民民现现有生活水平比有生活水平比较较农民现有生活水平主要由农民现有收入水平、农民支出水平、农民社会保障费用等因素确定。农村居民收入水平和支出水平等根据统计部门的数据，征地区片征地区片综综合地价合地价测测算方法算方法第 17 页并结合实地样点调查资料确定；农民的社会保障水平根据当地有关标准确定。农民现有生活水平值可用年人均年收入衡量，人均年收入中外出务工收入比重较大时，需要从中扣除。征地区片价须折算成年度收益并按人口分摊后，才能与农民现有生活水平相比较。折现公式根据 P=a/r,得a=PrP:征地区片价R:折现率，根据一年期存款利率，再加上一定的风险调整值，各地根据实际情况确定。根据山东省的实际情况，建议为 4%左右。3、与周、与周边县边县（市、区）征地（市、区）征地补偿补偿水平比水平比较较征地区片价必须与周边县（市、区）的征地补偿水平相衔接。征地区片价与周边县（市、区）的征地补偿水平比较是整体水平比较。城市征地区片价整体水平采用各区片价简单平均求得。在进行上述比较后，如果区片价测算结果的测算值低于现行征地补偿标准或低于被征地农民现有生活水平值，或者区片价测算结果与周边城县（市、区）的征地补偿水平不协调，则要根据实际情况进行调整。征地区片价的调整要按照一定修正系数对测算结果进行修正。修正系数应该控制在合理的范围。征地区片价验证和调整结果填入附表 3 中。附表 1县（市、区）区片划分结果表单位：公顷、万人区片编号土地面积人口区位区片范围描述其它附表 2市区片价初步结果表单位：元/公顷区片编号方法 1 测算结果方法 2 测算结果方法 3 测算结果平均值附表 3县（市、区）区片价验证调整表单位：元/公顷区片编号区片价生活水平值区片价年折算值区片价调整值