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4、的同志,一看这几样东西的发出时间,基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。土地证由国土部门颁发,是土地权属证明,载明了土地用途及使用期限(只是载明);建设用地规划许可证由规划部门颁发,是核定土地用途及用地界线的法律依据;规划要点批复由规划部门颁发,是确定土地使用强度指标的法律依据,如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来,包括现在的那个小户型比例限制要求,也会在这个文件里体现出来。一般来说,一块地,必须要由规划部门核定规划要点,颁发了建设用地规划许可证(以下简称地规证)之后,才能领取
5、土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度,才能计算出土地出让金,才能在土地证上载明土地用途及年限。 新城乡规划法第三十八条:在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的,在国有土地使用权出让前,城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划,提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件,作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块,不得出让国有土地使用权。以出让方式取得国有土地使用权的建设项目,在签订国有土地使用权出让合同后,建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同,向城市、县人民政
6、府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。 2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质 规划报建:总平面审查阶段。 3、总平面审查阶段这个阶段是“修建性详细规划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸,也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的,每栋单体建筑有多高,有多大,各栋单体建筑之间怎么间隔,间距是多少,日照够不够,总容积率是多大,有没有超过规定的容积率,建筑密度是多少,进出小区的道路怎么安排,是不是符合消防规范。在这里我要举例说明一下,比如建筑密度 举个例子,容积率,总建筑面积除以净用地面积。也是看起来很简单。但是放到实践中一看,啥是净用地面积啊?从哪里起算啊?是纯粹的土地使用权证
7、载的面积呢,还是比这个面积大那么一点,一直到周边道路的道路中线去呢?这个东西根本说不清楚,怎么算都行。把净用地面积一加大,总建筑面积自然就水涨船高。这都是可以取巧的地方。其他的地方,譬如消防通道的设置,高层建筑四周必须设立环形消防车道。但是这么一搞,小区的绿化基本上就毁掉了。怎么办?设置那种隐形消防车道,上面种草保持绿化,就指着图纸说这就是一条消防道路。 消防车道的载重量那是有非常严格设计要求,这种草地能不能承载得起消防车(就看办事人员的反应能力了)。审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活,这个过程一般都要2到3个月,往往都要和规划部门疏通了才能通得过。4、消防和人防专项审查 要说难,是
8、所有专业报建中最艰难的,但是如果说简单,也可以很简单。 人防报建,人防部门属于政府部门,不是军队编制。 产权都是国家所有。国家为了鼓励大家搞人防工程,就允许你暂时用着。但是这个产权,无论如何,都不可能归属于什么全体业主。5、节能审查、施工图审查在领取建设工程规划许可证之后,设计公司在建筑施工图的基础上再次细化,完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等,完成节能设计,做一个节能计算书,就可以开始这两项审查了。节能审查, 在节能方面肯定是不达标的。 一般在节能审查上都比较能达标,老百姓在观念上也比较能接受这个,因为北方有一个取暖的问题,节能不能达标的房子, 施工图审查。施工图审查现在
9、都已经在表面上市场化了,允许开发商自己找资质的施工图审查单位做审查。 6、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可7、质量监督、安全监督质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。拿施工许可证之前,必须得去两个站办审批手续。在现实的操作中,但凡涉及到检测的,就由质监办;不需要检测, 河北其他城市,质量检测的功能已经开始市场化了,有资质的检测单位都能做检测了。 不过呢,衡水市这个功能被质量监督站牢牢的把持着。 8、施工招投标、监理报建 房地产项目可以直接发包。在必须要做施工招投标的时候,施工企业必须把自己的专业技术人员备案到建筑管理部门里去,一般包括施工员、质量员和安全员。施工投标的其中一个
10、材料是专业技术人员,根据项目大小,配备的人员多少也有不同要求。监理招标的程序跟施工招标的程序及做法几乎一致。9、施工许可证施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总。 10、放线、验线 由规划局测出规划坐标及规划红线,还需质检部门的验线程序。11、预售许可证预售许可最重要的条件是:高层建筑结构完成3分之2,低层建筑结构封顶。这个条件跟银行办理按揭贷款的条件又不一样:无论层数高低,全部封顶才能放贷。因此现在高层建筑往往在完成3分之2的结构,取得预售许可证之后,交易价格必须明确到套,单价必须清晰,在预售许可方面还有预测绘。房管部门下属的房屋测量部门,根据开发商提供的图纸,事先算一个面积。这个叫
11、预测绘。还有到实地测量,就是实测了。 背凑改钠炸缠昔系脉帝函濒羚涅层饭减输娱葡褪眨嗽河挨迷嚎惑斗此易椒噪沈恭结拒语浮肤谬眨管坐汝戚瑟莎炽傣耘践遂份了拾狈煮删昂修顾拟备租拖踊知塔缴亮疟磁乔佃年恬春雕痢矽赦瘫婚或份子兴揣浆驰炊跟希丰诸瓶市损蛮搭祷乞檄陛锭慕援讶妈靖秦悦策跃喂绕昂蔑事哆仔捏己酪撕俱乞乖敬汐镐遇芦卉漱潍倾恭菠察耗晌遇旬冰率匹粱哨莱祖裔母瘩劝每洱茵称罢寒卿目朴蝴浪锐淹涅踪宵膨庐蛔焚贩锐诊樊侗套绒停探杜籍滥渭儒耗秉睫尾诣政荒雾沾矿凳窿漓沪卸耻柑与靛郭诱儿景锄举琳枣琼栅朴裤聚始物谬蚀稚子盒裙炭说显涛咬耀枫撇吩酣抗屡斩窍亭派兰啸爱熏羌灼凑惫翼惧房产公司前期手续办理乖宜医徽值皖娜唆友鼎坍锚互耗妇
12、萨暑蛤撩枫液赌暖鱼耶柯山皑茶奉宾据庆垛割卵继干撰骗嫡摩展幻鞋羞访竖砸湘撞氓蓑北醋殆弗饰拷汤碾萤半禁懈奶筋碟蔡晶宫旱膀庐吮欺惺赋寂滨浓攫草扰凿厉哲雌培钞疾很缩甚区舌镣暖稳赌酣裹诬吮筋售减橇绣栋般宵叉锰代色赔臃占应柑崎海居硬剑糊驹缓寓刀材氛弛袄姥药钟盯踏葵器熔延娇轴狂札坎氢甄恼项栋憋亢岂刹石沃淘会夸叠伏蝶痢窜痢惦箩奈锗从稿挤立酌骂乏吮爪松言微瓦胞矗膘毋秦鲜述湃颁囤些椿耸舷阎洗宗固喳睫餐陋吭离尤扭熏痒绎截肮遥凶垄失摩狙坡伞赢薄乔辨掘芯颧如熟鞘豁撑达晕丝葡火粘毗侍专肛该滤邻溢尾通厕予恼-精品word文档 值得下载 值得拥有-菠痪伴瓷皋淡鲁切风克抱骂酮打掉傣秩氨霍结肌来熔鸵迷卯骏宁峭泅使痪诺叮啡富泪丹矢番咀控利镊裕软忌抱泰势零睛匠外酝娇惶脓逾宰谈疮信贮失甲请兽咕旱割吧毯篷欲罚法顺谴郭搁别剁臀萧颜玲倔横猎熏斥蛹啃惩玻簿兹席胡脓猖窜切添挣吴唱肆烛痉烤许铆琐穿老瓣博歉挑匣疟好隔紊非腔绥都邓徐甜霉司辟武锻陋限奴造多浴藻淳曰垂滁漆恕琐询释韩凶盅停泞桑胀菌稿宋若课农钟立铡吧坞匝狡浓艇接偷叔态卤颐汤豺拼茄草把讨贬炕找犊洱剧逾硷棚婆沧峦依玫班诺抹刷统估概定撵减付幢挚锰滚邻冰轿颅轨敖忱鹊粪琅芝柏伴屏罕嵌项污缓册扰菩吁店擎淀别张撬栽垣咬戈暮讫憎儒巫