高铁对区域影响分析.ppt

速度带来梦想Speed brings dreamsSpeed brings dreams高铁将为区域发展带来哪些机高铁将为区域发展带来哪些机会点？以高铁定义的核心区域会点？以高铁定义的核心区域将承载着怎样的城市价值？将承载着怎样的城市价值？通过国内外城市高铁案例的研究，世联认为高铁对城市的影响，通过国内外城市高铁案例的研究，世联认为高铁对城市的影响，主要体现在两个层面：区域层面和站区层面主要体现在两个层面：区域层面和站区层面日本新干线n中心型名古屋n节点型挂川n节点型佐久n卫星城型琦玉法国TGVn中心型里昂n中心型里尔n卫星城型旺多姆n卫星城型勒芒德国ICEn中心型卡塞尔选取案例对区域层面的影响对区域层面的影响对站区层面的影响对站区层面的影响通过对站点周边区域的研究，总结高铁站点周边区域的发展规律及特征。分析总结因高铁的开通，带来的人口流动、人口迁移及产业转移的规律。附：案例链接附：案例链接【人口流动人口流动】高铁主要带动通勤人群、商务人群和旅游人群在高铁主要带动通勤人群、商务人群和旅游人群在城市间的流动，促进城市商业商务功能需求城市间的流动，促进城市商业商务功能需求商务人群商务人群p商务人群的流动方向多在中心型城市之间，乘坐高铁的最佳商务出行时间在3小时以内，在2小时以内更具有优势根据案例分析，通勤人群的流动方向是由大都市到其周边的卫星城，适宜的通勤时间一般在45分钟以内通勤人群通勤人群中心城市中心城市通勤人群流动方向通勤人群流动方向大都市 卫星城卫星城 卫星城商务人群流动方向商务人群流动方向区域层面区域层面【人口流动人口流动】高铁主要带动通勤人群、商务人群和旅游人群在高铁主要带动通勤人群、商务人群和旅游人群在城市间的流动，促进城市商业商务功能需求城市间的流动，促进城市商业商务功能需求n法国里昂、日本名古屋高铁开通后，第三产业人口流动增加，商务办公人群增加，带动商务活动发展n法国旺多姆通勤人群带动居住功能发展n日本挂川旅游人群的增加，促进城市功能综合发展 类别类别辐射半径辐射半径需求需求带动的产业带动的产业商务人群商务人群3小时内高品位商务环境、高端服务和产品办公、会展会议、研发、酒店、休闲度假通勤人群通勤人群45分钟内良好工作生活环境房地产、配套居住旅游人群旅游人群时间不敏感需求个性、服务周到酒店、休闲娱乐、主题园p旅游人群的流动方向是从沿线站点流向目标城市，对时间的要求相对不敏感，因此高铁开通会使旅游城市明显受益旅游人群旅游人群 挂川 东京名古屋大阪n站点建成后，吸引了沿线区域的大量的游客乘坐新干线来到挂川，外来旅游人数比以前增加了33%，n开通新干线之后商业和工业领域方面就业人数以及产出大幅增加，开通后连续4年就业增长率达8%，商业产出增长38%，工业产出增长39%。n人口增长率达8.5%，高于周边地区5-6个百分点。旅游城市节点城市节点城市节点城市旅游人群流动方向旅游人群流动方向都市圈核心城卫星城镇中心城市节点城镇中心城市卫星城镇卫星城镇小城镇卫星城镇小城镇小城镇小城镇节点城镇【产业转移产业转移】由于生产成本及比由于生产成本及比较优势等的动态变化，导致产业较优势等的动态变化，导致产业在各城市间转移，而高铁加速了在各城市间转移，而高铁加速了这个过程这个过程沿线带状产业布局都市圈网络状产业布局产业转移规律n由相对发达的区域向相对不发达的区域进行转移。n从劳动密集型产业开始，进而到资金、技术密集型产业的转移。n从农村进入城市n从小城市进入大城市根据纳瑟姆曲线,城市化进程按人口迁移或流动主导方向可以分为四个阶段：n从城区进入郊区（大城市郊区）n郊区城市化，形成“大都市圈”【人口迁移人口迁移】高铁加速沿线城市高铁加速沿线城市产业转移的同时，加大了就业机产业转移的同时，加大了就业机会，使周边相对落后区域人口迅会，使周边相对落后区域人口迅速向相对发达区域迁移速向相对发达区域迁移【回归本体回归本体】依托普湾新区的产依托普湾新区的产业基础和资源优势，高铁将主要业基础和资源优势，高铁将主要带动商务人群的流入，促进区域带动商务人群的流入，促进区域商务办公和商业需求商务办公和商业需求商务人群商务人群通勤人群通勤人群旅游人群旅游人群人口数量人口数量综合影响力综合影响力 大时间周期时间周期 近期中长期中期无中影响路径影响路径带来商务活动增加，促进商务办公和商业发展，对住宅市场带动有限通勤时间缩短，房价差增加了吸引城市外溢人口的可能，但短期内较高的通勤成本限制了外溢人群的置业选择，长期可吸引一定大连外溢人口区域内目前无强势旅游资源，缺少旅游人群的带动，但依托山海资源，可能会吸引休闲地产客户（部分养老）和投资客户。未来滨海浴场（大连稀缺）建成能拉动部分旅游客户【回归本体回归本体】在高铁的带动下，在高铁的带动下，普湾新区将更有利于承接大连中普湾新区将更有利于承接大连中心区的产业转移，加速区域心区的产业转移，加速区域产业产业的发展和升级的发展和升级n n大连城市总体规划中提到，北至瓦房店市区、南至金州、东至庄河、西至长兴岛的带状区域，构成二产集聚区，重点承接国内外大型产业项目，形成若干产业集群，带动人口合理集聚，促进北部区县市加快发展。n n普湾四大产业区主要以精细化工、船舶配套、海洋工程、汽车零部件及食品服装加工等为主，正进入建设发展期；n n大化、固特异等企业进驻，表明普湾将作为大连市中心产业转移的重要区域。大化集团固特异大连船舶工业船机重工项目【回归本体回归本体】长期来看，高铁将强长期来看，高铁将强化普湾的凝集力，承接化普湾的凝集力，承接城市中心人城市中心人口转移，吸引周边城镇人口迁入口转移，吸引周边城镇人口迁入，使城市人口的增速提升使城市人口的增速提升n普湾新区现有户籍人口接近40.2万人，规划五年之内达到100万人，二十年内达到400万人，再造个大连城；n城际轨道的开通，将加速区域产业转移和升级，增强城市的向心力，从而带动人口的增长速度加快，一方面，普湾新区有可能承接大连市中心区的人口转移，另一方面，周边乡镇进城人口将有可能向普湾新区聚集。小城镇小城镇小城镇炮台小城镇小城镇小城镇瓦房店大连普湾新区石河三十里堡复州湾2011年2016年2021年【区域层面影响小结区域层面影响小结】人口流动人口流动促进了要素的快速流动改变人们的出行方式一日交流圈同城效应回归本项目回归本项目p与大连市中心的距离缩短至半小时，房价差使得吸引通勤人群成为可能；p城际轨道的开通将会加强区域间商务合作，促进商务办公和商业的发展；p依托山水资源，有机会吸引大连乃至东北的休闲地产客户和投资客户；人口迁移人口迁移增强沿线城市的凝聚力防止核心城市过度中心化集聚和扩散卫星城获得发展机会p普湾新区对北部三大城市组团的辐射力和集聚力增强；p加强周边乡镇人口向普湾新区的集聚；p承接大连城市中心区的人口转移；产业转移产业转移由发达向不发达的区域转移自身相对低端的产业，同时自身的产业升级技术密集型资金密集型劳动密集型p承接大连市中心的产业转移；p增强区域内产业与都市经济圈间的联系；p促进区域产业升级。高铁开通带动的人口流动、人口迁移和产业转移，将加高铁开通带动的人口流动、人口迁移和产业转移，将加速普湾新区的发展进程，同时会派生出更多居住、商业、速普湾新区的发展进程，同时会派生出更多居住、商业、商务等多元需求，为区域房地产市场迎来新的发展契机商务等多元需求，为区域房地产市场迎来新的发展契机通过国内外城市高铁案例的研究，世联认为高铁对城市的影响，通过国内外城市高铁案例的研究，世联认为高铁对城市的影响，主要体现在两个层面：区域层面和站区层面主要体现在两个层面：区域层面和站区层面日本新干线n中心型名古屋n节点型挂川n节点型佐久n卫星城型琦玉法国TGVn中心型里昂n中心型里尔n卫星城型旺多姆n卫星城型勒芒德国ICEn中心型卡塞尔选取案例对区域层面的影响对区域层面的影响对站区层面的影响对站区层面的影响通过对站点周边区域的研究，总结高铁站点周边区域的发展规律及特征。分析总结因高铁的开通，带来的人口流动、人口迁移及产业转移的规律。【发展规律发展规律1】城市非中心站前区城市非中心站前区域的发展一般要经过陌生区、热点域的发展一般要经过陌生区、热点板块、城市副中心三个阶段，各阶板块、城市副中心三个阶段，各阶段的房地产价值也不同段的房地产价值也不同n站前商务、商业高度集聚，成熟的商业氛围n本地居住人口增多，城际交流增加，聚焦效应使得多元人流快速增长n与城市中心的交通得到改善，便利的公交对接体系n商务商业继续提升、居住快速发展；高端居住需求开始出现n尚未显现，仅有规划价值n零散的城际人流，无城市交通的人流n政府主导的配套先行；或是新城的规划利好释放n较弱的商务和商业价值，居住价值不高n成为快速发展区域，形成一定的商务商业氛围n定向的商务人群开始增多，通勤、旅游人口开始增多n配套的进一步完善，提升配套数量和等级；n商务和商业价值显现，居住需求增多陌生区陌生区热点板块热点板块城市副中心城市副中心发展阶段发展阶段关键动作关键动作区域价值区域价值轨道人流轨道人流地产价值地产价值非中心型功能从无到有站区层面站区层面【发展规律发展规律2】轨道交通对房地产轨道交通对房地产项目的价值提升在时间上呈现三个项目的价值提升在时间上呈现三个跳跃式发展阶段跳跃式发展阶段u目前高铁核心区的发展尚处于第一阶段，高铁的建设吸引了众多知名开发商纷纷取地目前高铁核心区的发展尚处于第一阶段，高铁的建设吸引了众多知名开发商纷纷取地项目价值轨道交通发展阶段建设消息发布在建建成通车建成以后价格价格跳跃性增长；客户客户本地居民、少量受价格吸引的白领、投资客户；城市发展城市发展以居住区建设为导向提前释放价格价格上涨，出现单因素驱动乏力的瓶颈价格。客户客户被动通过捷运系统选择价格低的城市边低端人群、本地居民、投资客户；城市综合发展城市综合发展的问题凸显“睡城”。价格价格从单纯利好消息刺激价格上涨，逐渐转变为以复合因素影响项目价格。客户客户升级，中高端人群购买，群体的结构和层次丰富，客户质量、档次提升；城市综合发展城市综合发展提上日程，城市综合素质、区域发展水平跃迁，成为活力之城。站区层面站区层面【发展规律发展规律3】对于高铁站区周边对于高铁站区周边发展的影响根据空间和时间的变发展的影响根据空间和时间的变化而呈现不同，相应选择不同的化而呈现不同，相应选择不同的开发强度开发强度资料来源：Schtz E,1998,Stadtentwicklung durch Hochges chwindigkeitsverkehr(Urban development by High-Speed Traffic)Heft 6,第一圈层第一圈层第二圈层第二圈层第三圈层第三圈层功能区域核心枢纽区直接拉动区扩散影响区站点距离km0.50.80.81.51.5站点影响度直接控制直接影响无直接关联发展特征站点服务区第一圈层功能补充和延伸，向常态城市功能过度与站点无直接关联，恢复正常城市功能相关功能餐饮酒店、商务办公、旅游商务、办公、居住、文化、教育、工业通常为居住功能建设密度极高高依赖城市功能可达性不行多种交通方式多种交通方式发展动力极高高适度p第一圈层：第一圈层：包括餐饮、宾馆、旅游服务、商务办公等，是高铁站点交通服务区，是规划重点；p第二圈层：第二圈层：包括商务、办公、居住，甚至文化、教育、工业等，与车站关联性降低，逐步向常态城市功能组织、空间结构和土地利用平衡过渡；p第三圈层：第三圈层：与高铁站点关联性弱或无关联，恢复正常的城市功能结构，一般以居住区为主；站区层面站区层面国内外高铁站区案例也有力作证了高铁站区周边物国内外高铁站区案例也有力作证了高铁站区周边物业类型和空间分布间的圈层关系业类型和空间分布间的圈层关系【法国里尔法国里尔】依托于依托于TVG线路的里线路的里尔站点周边原为空白区域，现已发尔站点周边原为空白区域，现已发展成为里尔新的城市中心和商贸中展成为里尔新的城市中心和商贸中心心 里尔：里尔：里尔：里尔：法国北方重要城市，是诺法国北方重要城市，是诺尔尔-加莱大区的首府。市中心加莱大区的首府。市中心有有2020万人口，加上周围卫星万人口，加上周围卫星城市共约城市共约100100万人万人 巴黎巴黎里尔里尔伦敦伦敦布鲁赛尔布鲁赛尔p区位：区位：位于里尔旧城东北边缘，是里尔旧城和市郊之间的一个狭长地带，也是一个交通集散地，站点周边以前是空白区域。p交通：交通：通过高架桥、城市公共空间体系，把公共汽车站、地铁站、地下停车场和城市快速路在空间上保持了紧密的联系，极大地方便人们的出行p客流量：客流量：2000年lille-flandres站人流量共2千万p规模规模：占地70公顷p功能作用：功能作用：里尔成为里尔新城中心和商贸中心，是法国城市更新的一个样板，为城市带来了收益。会展中心TGV线路里尔火车站里尔火车站环城公路既有轻轨高架桥站区层面站区层面【法国里尔法国里尔】高铁站前集中了所有高铁站前集中了所有的城市功能，带动了周边商业、休的城市功能，带动了周边商业、休闲娱乐业、酒店业的发展，外围发闲娱乐业、酒店业的发展，外围发展居住类物业展居住类物业第一圈层：辐射半径约500米主要为高档的商业办公第二圈层：辐射半径约1.5公里主要为集中的商业办公及配套设施，以及休闲娱乐设施和市政配套设施第三圈层：辐射半径约3公里主要为住宅开发及生活配套商业娱乐绿地火车站商业住宅住宅住宅办公会展中心1.里尔欧洲火车站 2.会演中心 3.欧洲大厦 4.里尔银行大厦 5.火车站商业中心 6.城市公园7.住宅开发 8.二期用地 9.里尔老火车站站区层面站区层面【美国圣荷西美国圣荷西】随着高铁的开通，随着高铁的开通，San Jose Diridon站升级为城市最站升级为城市最重要的对外交通枢纽，周边配套重要的对外交通枢纽，周边配套设施逐步完善设施逐步完善San Jose Diridon站位于圣荷西东部，距离国际机场约2.7公里，距离硅谷约4公里硅谷工业区硅谷工业区圣荷西国际机场圣荷西国际机场斯坦福大学斯坦福大学圣克拉拉大学圣克拉拉大学2.7公里公里4公里公里San JoseDiridon公寓公寓(待建待建)商业商业(待建待建)站台区域主干道站台87号高速路公交站点周边集合了圣荷西市的市政玫瑰花园、史迹玫瑰花园、HP Pavilion体育馆、博物馆等重大市政设施，是圣荷西的体育、旅游文化中心San Jose Diridon站原仅有2条公交线，随着高铁的开通，新建10条公交线、地铁及轻轨等交通设施，以及高速公路和区域主干道，实现了无缝换乘，通达性得以显著提升站区层面站区层面【美国圣荷西】【美国圣荷西】站点周边市政设施站点周边市政设施和体育设施聚集，带动了商业、办和体育设施聚集，带动了商业、办公和居住物业的发展，形成了城市公和居住物业的发展，形成了城市休闲居住新区休闲居住新区n n第一圈层：辐射范围500米主要为市政设施、体育场馆和商业等居住区域酒店/博物馆/写字楼/商业居住区域居住区域HP Pavilion体育馆花园/广场/商业320-1000米320-1000米圣荷西史迹玫瑰花园(北部5分钟车程为机场)640-1600米停车场停车场5分钟路程300米p第二圈层：辐射范围1.5公里主要包括商业、休闲娱乐、写字楼、住宅p第三圈层：辐射范围3公里p主要包括住宅及配套物业随着高铁及体育场馆的建设，带动周边区域的经济和人口的随着高铁及体育场馆的建设，带动周边区域的经济和人口的快速增长，形成了以休闲和居住为主的城市新区快速增长，形成了以休闲和居住为主的城市新区站区层面站区层面【国内案例国内案例】国内高铁新城规划也国内高铁新城规划也基本形成了核心区以商业商务功能基本形成了核心区以商业商务功能为主高密度开发，向外逐步发展居为主高密度开发，向外逐步发展居住类物业的空间布局特征住类物业的空间布局特征长沙武广新城长沙武广新城n规模：规模：占地16.33平方公里，人口36.4万人n定位：定位：高铁经济示范区，城市副中心，生态新城n规划规划：一核两轴六组团。“一核”即以车站交通枢纽为中心，商务中心与文化娱乐休闲中心“两轴”是指以发展中心核、片区服务中心为发展节点，构筑规划区东西向发展主轴，“六组团”即中央商务组团、南北四个居住组团以及黎托北居住组团。站前核心区站前核心区张庄机场济南西客站片区济南西客站片区n规模：规模：规划面积约26平方公里n定位：定位：“山东新门户，泉城新商埠，城市新中心”n规划规划：片区核心区由交通枢纽、商务会展、商业商贸、文娱旅游、居住、预留用地六大功能板块构成，外围重点发展居住功能锡东新城规划锡东新城规划站站前前商商务务区区规规划划无锡锡东新城无锡锡东新城站区层面站区层面【回归本体回归本体】高铁核心区将形成高铁核心区将形成商务、商业、居住等多功能复合商务、商业、居住等多功能复合的区域，本项目位于第三圈层，的区域，本项目位于第三圈层，呈现出明显的居住生活区意向呈现出明显的居住生活区意向普湾新区普湾新区公交总站公交总站轻轨普湾轻轨普湾新区站新区站高速石河高速石河收费口收费口高高铁铁站站0.8km1.5km2.5km按高铁站点圈层区结构模型判断：p第一圈层：商业商务聚集区，第一圈层：商业商务聚集区，核心区为绿地地块，同时结合以往绿地产品模式和高铁周边大盘的操作手法来看，绿地会承担高铁站点高等级商务办公及配套功能的建设；p第二圈层第二圈层：延伸至碧桂园地块及部分绿化用地，建筑密度和高度会相对减弱，会出现酒店、商街和居住等多元物业类型并存的商住混合区；p第三圈层：第三圈层：本项目所在区域，非交通枢纽功能需要，由城市综合发展目标确定，从恒大、碧桂园、华锐等开发商的操盘经验来推断，政府对该区域的价值定义为高品质居住生活区。绿地绿地地块地块恒大恒大碧桂园碧桂园华锐华锐绿地项目绿地项目站区层面站区层面【从高铁对区域影响角度判断区域价值从高铁对区域影响角度判断区域价值】高铁对区域层面影响的角度高铁对区域层面影响的角度高铁对站区层面影响的角度高铁对站区层面影响的角度交通枢纽承载区交通枢纽承载区区域价值增长极区域价值增长极复合多元的复合多元的中央居住区中央居住区功能承载功能承载