深圳市轨道交通三期投融资方案工作建议.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,深圳市轨道交通三期投融资方案工作建议,*,PPT,文档演模板,Office,PPT,1214_深圳市轨道交通三期投融资方案工作建议,2026/11/9,深圳市轨道交通三期投融资方案工作建议,研究专题初步理解,1,专业章节分包单位及人员配备,专题工作内容细化,时间进度安排,2,3,4,汇报主要内容,深圳市轨道交通三期投融资方案工作建议,专题理解,1,深圳市轨道交通三期投融资方案工作建议,深圳市从2004年开始就着手研究城市轨道交通建设运营投融资体制机制方面的改革和创新。BT及PPP模式在深圳地铁一、二期工程中运用和实践有效缓解着政府资金投入的压力，但“地铁+物业”模式运用和效果的发挥明显滞后，目前该模式仍停留在理论研究阶段，对实践指导作用较弱，因此本项目（三期工程项目投融资方案）研究工作具有重要意义，能够真正将理论和实践结合起来，构建出物业开发反补地铁建设的发展模式，促进地铁建设与物业开发之间的资金互补的良性循环形成。,目前“地铁+物业”模式实践仍然受到政府规章制度、金融市场融资形式特性及土地开发模式、开发权获得等综合因素制约，因此我们认为本专题研究核心关键点在于以下5个部分：,1、梳理政府部门间关系，落实土地获取方式及时间进度等得制度保障基础,2、上盖空间开发资源开发模式及转资本金方式,3、上盖空间资源开发时序和地铁建设运营资金需求拟合分析,4、利用上盖资源开发，拓展其他融资渠道,5、多角度风险控制及应对计划,深圳市轨道交通三期投融资方案工作建议,关键点一：,梳理政府部门关系，为地铁上盖资源获取提供制度上和时间的保障,借助上盖空间资源开发模式研究,协调政府部门关系,市政府,规划部门,交通部门,保障地铁集团在用地规划指标、土地使用权及开发权等方面获得制度及时间上的支持,地铁建设资金需求,物业资源资金贡献,深圳市轨道交通三期投融资方案工作建议,关键点二：,上盖空间资源的开发模式及资本金贡献方式,大量上盖资源开发，明确各地块的价值贡献度及贡献方式，通过合理的开发模式组合(即：一、二级开发、物业持有等)方式形成稳定的现金流供应，保证地铁建设及后续运营的成功,。,一级开发（平台建设）,二级开发（物业开发）,一、二级联动开发,合作开发,企业债券,银团贷款,上市融资,t,对地铁沿线上盖资源进行分级（开发模式和贡献方式）,形成稳定、持续的现金流供应,开,发,模,式,贡,献,方,式,深圳市轨道交通三期投融资方案工作建议,目前,上盖资源地价转资本金的操作方式是采取政府空转形式完成，土地转资本金支持地铁前期投入在时间存在一定的滞后性,深圳市轨道交通三期投融资方案工作建议,资本金来源方式需进一步拓宽，如土地收益分成、上盖资源BT或开发商直接参与投资都可进行探讨和研究,1.开发商直接参与转资本金,2.地铁沿线土地价值收益分成,3.上盖资源BT模式,沿线上盖物业一并纳入地铁工程BT范围招标。,地铁集团摘牌上盖空间用地，政府下达地价直接转资本金批文。,BT方支付地价款资金给地铁集团，地价抵付BT方建设资金。,BT方负责地铁和上盖物业建设。,享受地铁沿线土地出让收益的分成，是外部效应内部化，以此来筹集资本金及建设资金,6号线正在做该项工作,注资,深圳市轨道交通三期投融资方案工作建议,关键点三：,上盖空间资源资金贡献与地铁建设、运营资金需求拟合分析,模拟上盖物业资源开发及其它融资形式与和地铁建设运营所需的现金流拟合表,确定上盖资源开发时间序列,根据三期工程建设时间安排，确定各时间段资金量需求,确定以上盖资源开发为核心,的融资模式,通过此表，控制三期工程整体开发和建设之间关系，实现同步化，保证可操作性,深圳市轨道交通三期投融资方案工作建议,开发商介入上盖资源开发，与地铁建设资金需求时序分析：类比于旧改项目开发,地铁完成两站三区间的建设通常在2-3年左右，该部分时间可以进行压缩。前提是上盖资源开发与地铁建设统一进行规划设计。,现有的开发商参与的城市更新和改造项目，前期拆迁开始介入，拆迁成本由开发商支付，后抵地价。整个周期也在2年左右（达到开发条件）,开发商沉淀资金，周期在2-3年左右，以获取土地开发权,开发商获取土地开发权后，转手出售土地，获取土地增值收益。2-3年资金沉淀,开发商自行开发，获取最大化的收益。该种形式周期较长，需5年左右。但资金回现在拿地后1年左右实现，回现周期为3-4年,地铁上盖资源开发时间周期,案例：蔡屋围城市更新,岗厦村改造,深圳市轨道交通三期投融资方案工作建议,蔡屋围旧改案例,岗厦更新案例,由京基集团主导，2006年8月开始进行，与政府签订协议后，一次性打入保证金10亿元。后由于拆迁进展问题，一直延续到2007年12月份才全部拆除完毕，到可售项目上市的2010年中旬，整个资金沉淀5年，改造和建设总成本保守估计在40-50亿。,由金地集团和大百汇投资公司共同主导，在签订城市改造意向性协议后对片区整体规划进行修改，提高容积率到6.8。之后与岗厦村签订正式改造协议，一次性打入保证金30亿。从2009年底开始进行拆迁，到目前为止仍有10户左右未拆除，整个资金沉淀到目前为止已经2年，根据经验30亿元的资金至少沉淀时间在4-5年时间才能实现回现。,开发商对于资金沉淀时间周期考虑，取决于,收益率,，因此上盖资源设置合理的土地价格机制、适当补偿机制及政策支持，是完全能够激发开发商投资的热情，能够吸引开发商进行投资参与地铁建设中。,深圳市轨道交通三期投融资方案工作建议,关键点四：,利用上盖资源开发，拓展其他融资渠道,基于本身偿还能力设置合理的融资组合形式，降低地铁三期工程资金需求的安全及稳定性。,以上盖资源开发预计净收益为核，拓宽融资渠道,企业债券,上市融资,.,银行贷款,融资租赁,债券投资计划,深圳市轨道交通三期投融资方案工作建议,关键点五：,多角度风险控制及应对计划,综合分析房地产开发风险（地价、建安成本、销售价格）、市场化融资渠道及方式上风险、资本金供应风险、利率风险等进行综合评估，并提出针对性的应对措施及保障计划，有效保障本次专题研究的可操作性和可实施性，并以此指导三期工程资本金实施计划。,融资风险分析及应对计划,房地产开发风险,市场化融资渠道及方式上风险,利率风险,资本金供应风险,开发成本敏感性分析,土地供应计划风险分析,地铁施工进度与融资产生影响分析,市场融资方式综合评估,融资方式组合方式风险评估,市场化融资保障计划,宏观经济形势判断,利率走势预测,利率风险控制计划,资本金与地铁建设同步性分析,资本金保障策略及方法,深圳市轨道交通三期投融资方案工作建议,工作,细化,2,深圳市轨道交通三期投融资方案工作建议,专题工作内容细化,2,1.政策及城市背景,2.企业背景,1.三期工程建设概况,2.上盖空间的盘点及周边概况分析,项目研究背景,前言,三期工程投融资策略分析,三期工程建设概况,上盖资源收益及融资途径分析,第一部分,第二部分,第三部分,三期资本解决方案,第四部分,风险分析及应对策略,第五部分,结论及建议,第六部分,深圳市轨道交通三期投融资方案工作建议,项目研究背景,前言,三期工程投融资策略分析,三期工程建设概况,上盖资源收益及融资途径分析,第一部分,第二部分,第三部分,三期资本解决方案,第四部分,风险分析及应对策略,第五部分,结论及建议,第六部分,1.上盖开发与地铁建设资金互动前提分析,（案例研究，,香港、前海等）,互动性前提分析（香港模式）,上盖空间开发权和地价政策界定,政府部门与地铁公司关系梳理,开发模式选择分析,法制环境研究,前海开发的经验及不足总结,政府部门职责及配合程度分析,开发权获得障碍,法制环境对比,与深圳市运行条件进行匹配性分析,确定影响互动性的关键点,提高互动性的意见分析,专题工作内容细化,2,深圳市轨道交通三期投融资方案工作建议,项目工作内容细化,2,项目研究背景,前言,三期工程投融资策略分析,三期工程建设概况,上盖资源收益及融资途径分析,第一部分,第二部分,第三部分,三期资本解决方案,第四部分,风险分析及应对策略,第五部分,结论及建议,第六部分,2.地铁轨道建设资金来源分析（国内外案例研究）,工程初期资本金来源分析,来源方式分析（土地出让特点、沿线土地增值分成、引入合作方进行融资）,贡献可行性研究,后续工程资本金获取方式,开发收益分析,租赁收入分析,沿线资源（广告、通信等）分析,风险控制方式分析,3.三期工程投融资核心要素配合建议,土地、规划等制度建议,上盖资源开发模式建议,分阶段资金安排策略,上盖空间开发用地规划流程要求,地铁上盖空间用地“招拍挂”时序安排,上盖空间开发权获取方式建议,深圳市轨道交通三期投融资方案工作建议,项目工作内容细化,2,1.上盖空间开发资源分析,上盖空间资源市场调研,第一篇：宏观背景及区域市场研究,当地发展规划与相关区域城市结构,区域酒店（公寓）市场分析,区域办公市场研究,区域商业市场研究,上盖空间沿线区域土地市场分析,第二篇：客流预测及目标客户研究（终端客户、小业主、商家、办公企业等）,第三篇：项目条件与地块价值解析,项目发展方向判定,第一篇：核心问题的结构化分析,第二篇：国内外类似综合体项目案例研究与借鉴,第三篇：分地块发展战略与策略,第四篇：分地块整体定位及分类型物业定位（办公/酒店/商业/居住）,2.上盖空间地价及开发收益评价,第一篇：土地价格测算,沿线土地开发的基本情况研究,沿线地块的工程成本、税务成本分析,第二篇：上盖空间开发收益评价,项目建设期安排,总投资估算,销售与持有比例估算,销售实现与利润测算,年度现金流量预测,项目研究背景,前言,三期工程投融资策略分析,三期工程建设概况,上盖资源收益及融资途径分析,第一部分,第二部分,第三部分,三期资本解决方案,第四部分,风险分析及应对策略,第五部分,结论及建议,第六部分,深圳市轨道交通三期投融资方案工作建议,项目研究背景,前言,三期工程投融资策略分析,三期工程建设概况,上盖资源收益及融资途径分析,第一部分,第二部分,第三部分,三期资本解决方案,第四部分,风险分析及应对策略,第五部分,结论及建议,第六部分,项目工作内容细化,2,3.基于现金流贡献融资途径分析,多种资金来源渠道分析,地价转资本金量及时间分析,物业开发可行性及现金流贡献时间判断,融资租赁可行性及现金流贡献时间判断,银团贷款可行性及现金流贡献时间判断,公司债券可行性及现金流贡献时间判断,上市可行性及现金流贡献时间判断,可行资金来源组合建议,建立评价指标体系,筛选在三期建设期间可行资金渠道,深圳市轨道交通三期投融资方案工作建议,项目工作内容细化,2,1.三期工程整体资金需求,建设期资金需求分析,投资需求规模,三期建设时间进度,年度资金需求计划分析,运营期资金平衡分析,运营期成本分析,运营收益预测,沿线资源收益预测,运营期间资金缺口分析,模拟全生命周期年度资金需求计划,2.地铁建设资金解决计划,地铁建设资本金需求与开发计划现金拟合分析,确定年度资金需求缺口,设置不同组合的融资模式（开发模式、市场化融资形式）,融资组合的综合评价及分析,给出最佳融资组合形式（2个方案）,3.运营资本金解决计划,沿线资源价值分析,其他模式融资形式分析,持有型商业贡献价值,确定合理的后续资金解决方案,项目研究背景,前言,三期工程投融资策略分析,三期工程建设概况,上盖资源收益及融资途径分析,第一部分,第二部分,第三部分,三期资本解决方案,第四部分,风险分析及应对策略,第五部分,结论及建议,第六部分,深圳市轨道交通三期投融资方案工作建议,项目工作内容细化,2,1.房地产开发风险和对策,房地产开发敏感性分析及规避计划,地价、建安成本、销售价格及租金收益4要素变动分析,对于核心影响因素提出规避计划,土地供应计划风险分析及应对计划,地铁施工进度对上盖开发影响风险分析及应对方式,2.项目资本金供给风险和对策,资本金与轨道建设需求同步性分析,资本金保障策略及方法,3.市场化融资渠道风险和对策,市场融资方式综合评估,融资方式组合方式风险评估,市场化融资保障计划,4.利率风险和对策,宏观经济走势预测,利率走势的预测分析,利率风险应对计划,项目研究背景,前言,三期工程投融资策略分析,三期工程建设概况,上盖资源收益及融资途径分析,第一部分,第二部分,第三部分,三期资本解决方案,第四部分,风险分析及应对策略,第五部分,结论及建议,第六部分,深圳市轨道交通三期投融资方案工作建议,项目工作内容细化,2,1.结论,上盖空间资源地价转资本金及其它融资手段的使用能够解决三期建设资金需求,上盖资源开发有助于打通其他融资模式，降低资金供应风险,有效缓解政府压力，实现企业自负盈亏,经济效益和社会效益显著,2.建议,简化用地规划审批流程,调整土地出让形式思路,上盖空间开发权获取方式上的突破,项目研究背景,前言,三期工程投融资策略分析,三期工程建设概况,上盖资源收益及融资途径分析,第一部分,第二部分,第三部分,三期资本解决方案,第四部分,风险分析及应对策略,第五部分,结论及建议,第六部分,深圳市轨道交通三期投融资方案工作建议,专业章节分包公司选取及人员配备,3,深圳市轨道交通三期投融资方案工作建议,专业章节分包公司选取及人员配备,3,方案一,市政院咨询中心,栢诚工程咨询组成联合体,世联地产+普华永道,方案二,市政院咨询中心,综合开发研究院,阿特金斯咨询组成联合体,深圳市轨道交通三期投融资方案工作建议,优势：,1.建立了与政府规划、发改委等部门良好的沟通通道,2.作为集团下属企业，能够为集团提供多种增值服务,为集团公司相关部门提供技术支持,为集团项目提供免费的延续服务，保持服务的连续性（服务内容变化）,3.具有全程服务能力（建筑规划设计、沿线土地综合利用、项目开发策划等）,劣势：,1.投融资领域专业服务能力不足,2.“地产+物业模式理论与实践结合运用不够,市政院轨道咨询中心优劣势对比,深圳市轨道交通三期投融资方案工作建议,市政院邀请内审专家组,姓名,所属职能部门,组长,张泓,地铁集团,组员,蔡羽,发改委,王少良,汤曙奎,财委,舒毓民,熊佩锦,国资局,李余征,黄少群,地铁集团,程天寿,邹卫,王承斌,黄秀章,李萍,侯长虹,钱秀武,深圳市轨道交通三期投融资方案工作建议,简介：,综合开发研究院（中国深圳）又称“中国脑库”，英文缩写CDI，是经国务院总理批准成立、在业务上接受国务院研究室指导的独立研究咨询机构。,综合开发研究院的企业咨询服务，以国内企业为主，同时开展大型跨国公司进驻中国市场的咨询服务。在这些咨询服务中，都十分强调本土化市场和本土文化，强调国际惯例与中国实际国情相结合，使咨询服务具有中国特色。企业客户包括在中国本土投资、经营的国有企业、上市公司、民营企业、外资企业和合资企业，这些企业从事经营基础设施、能源和基础材料、建材和房地产、金融证券、IT行业、商业零售、医药、消费品等行业。综合开发研究院根据客户的不同需要，提供量身订做的咨询服务，提供的咨询方案强调有针对性和可操作性。综合开发研究院的主要业务骨干，以中青年为主体，都有博士、硕士学历和高级学术职称。他们大部分人有在研究机构、政府部门、大型企业工作的经历，对中国政府的运作、中国企业的经营有着切身的体会和实践经验。,主要业绩,深圳市前海开发系统性融资方案,深圳市金融产业服务基地产业规划研究,深圳交通（港口）物流产业应对金融危机对策及实施方案研究,深圳经济金融及金融生态环境建设2010年年度报告,深圳金融发展报告,深圳市推进产业转移促进升级转型策略研究,深圳市龙岗区龙岗街道产业发展规划,深圳市建设省内产业转移园情况调研,深港合作 发展策略研究,创新粤港合作机制,促进跨国公司来粤投资研究,优化深港合作社会换进的问题与对策研究,.,优势：熟知深圳政策和金融体系制度,劣势：咨询报告学术程度略高,方案一：深圳综合开发研究院主要优劣势分析,深圳市轨道交通三期投融资方案工作建议,方案一：阿特金斯主要优劣势分析,英国阿特金斯集团成立于1938年，是国际领先的大型上市顾问公司，是英国最大的工程顾问公司、欧洲最大的多专业咨询公司和世界排名第五的设计公司。在全球拥有18,000名员工，遍布欧洲、中东、亚太地区和北美等80多个国家和地区。,阿特金斯是英国最大的工程及设计顾问公司,是欧洲最大的多学科咨询公司,是世界第五大设计公司,经过在中国大陆10多年的稳步发展，阿特金斯中国已拥有超过500名员工，业务范围涵盖了城市规划、城市设计、建筑及景观设计、生态环境和交通咨询。我们在中国大陆几乎所有的主要城市中都非常成功地参与了城市发展建设的规划设计咨询工作，包括大量的酒店、住宅、商业、综合利用及机场等项目。,阿特金斯咨询（深圳）,深圳市轨道交通网规划对地铁一期影响评估及地铁二期规划策略研究,深圳市地铁一期皇岗站及口岸联检楼设计咨询,深圳地铁1号线（延伸线）融资方案,广佛地铁南沿线可行性研究,南京地铁隧道研究,北京地铁9/10号线六里桥西站项目,深圳地铁5号线初步设计审查,杭州地铁乔司站TOP城市设计及站点整合设计,杭州地铁1号线龙翔站点周边地区城市设计,沈阳地铁1,2号线延长线和4,9,10号线土地利用研究,优势：综合市场因素分析下城市设计，注重区域土地升值研究,劣势：市场化融资经验稍差,深圳市轨道交通三期投融资方案工作建议,方案二：栢诚工程咨询优劣势分析,柏诚工程咨询（亚洲）,深圳市地铁二期工程投融资方案咨询服务,深圳市地铁3号线工程项目投融资方案专题研究,北京地铁奥运支线Build Transfer(BT),深圳市地铁4号线投资预案谈判方案研究,深圳地铁7号线工程可行性研究,前海、蛇口西、塘朗车辆段和深大站上盖物业编制项目,创立于一八八五年，至今已有120年历史，总部设在美国纽约，全球拥有近万名员工，150多家分公司，为世界各地的客户提供各项专业服务，包括土木、结构、环境保护、基建、机电设施工程在内的多领域和范畴的顾问服务和项目管理工作。,栢诚(亚洲)有限公司 栢诚(亚洲)有限公司于1977年在香港成立，为柏诚亚太区总公司，亦是栢诚集团的重要一员，目前拥有2000名资深的专业技术人员和辅助人员。经过各位员工的长期共同努力的工作，栢诚(亚洲)有限公司，成为在行业中占有领先地位的工程顾问公司，为客户提供各类专业服务，满足亚洲各地的商业、工业、住宅、捷运和基础设施的需要。,PB柏诚广州/深圳（PB Guangzhou/Shenzhen）,PB栢诚广州/深圳分公司拥有综合的专业服务力量，能为地铁沿线物业开发、公共设施、办公楼、酒店、服务公寓、住宅、商场及其它各类型建设项目提供包括发展策划、规划建筑、土木结构、机电、交通、环境工程以及项目管理等在内的全面工程设计及咨询服务。,优势：熟悉轨道交通融资模式,劣势：土地价值挖掘涉及不深,深圳市轨道交通三期投融资方案工作建议,方案二：世联地产优劣势分析,世联地产,北规院轨道站点研究,天津地铁一号线沿线物业发展研究,港铁深圳地铁四号线沿线290万平米土地开发价值研究,深圳中心区国商购物地下商城项目,深圳地铁一号线延展段开发模式研究,深圳地铁三号线市场专项研究,华联地铁一号线地下商城项目,深圳地铁一号线站点银行网点租金调查,世联地产成立于1993年，是国内最早从事房地产专业咨询的服务机构。2007年，世联地产整体改制，成立深圳世联地产顾问股份有限公司。2009年8月28日，世联地产在深圳证券交易所成功挂牌上市，成为首家登陆A股的房地产综合服务提供商。,经过18年的发展，世联地产现已成为全国性的房地产服务提供商。至今，世联地产拥有39家分支机构，已为全国200多个城市的客户、超过4500个房地产项目提供了高品质的综合服务。,迄今世联地产业务范围遍及香港、北京、广州、深圳、上海、成都、重庆、大连、西安、沈阳、武汉、青岛、合肥、南京、石家庄、海口等90多个大中城市。承担过中国房地产深圳指数的编制和发布；建立了庞大的客户成交档案和物业档案基础数据库并定期撰写月度、季度行业市场分析报告；出版了世联10年城市地产系列丛书等几十部专著以及地产评论、楼市中国等行业刊物。,优势：轨道地产模式研究,劣势：投融资领域实践不足,深圳市轨道交通三期投融资方案工作建议,方案二：普华永道优劣势分析,普华永道深圳咨询,深圳地铁三号线财务顾问,深圳地铁4号线公私合营模式研究（谈判顾问）,杭州地铁一号线财务顾问,伦敦地铁PPP项目咨询项目,温哥华地铁机场线/加拿大公私合营模式研究,诺丁汉快轨项目/英国财务顾问,温哥华Evergreen线/加拿大特许经营研究,Thameslink线项目/英国,Dart地下轨道项目/爱尔兰,普华永道致力于提供切合各行业所需要的审计、税务及谘询服务，以提升客户的价值。我们在 154 个国家和地区超过 161,000 人的专业团队所组成的全球网络内，分享其思维成果，行业经验和解决方案，并为客户开拓新视野及提供实用的建议。如想了解更多资料，请浏览,普华永道即“PwC”，乃 PricewaterhouseCoopers International Limited(PwCIL)成员机构网络所运营和提供服务之品牌。各机构成员组成了普华永道全球网络。该机构网络中的每个成员均为独立的法律实体，不代表 PwCIL 或任何 PwCIL 的成员机构。PwCIL 不向客户提供任何服务。PwCIL 不会为其成员机构的行为或疏忽承担责任，也不能影响成员机构的专业判断，对其不具有任何约束力。,普华永道咨询（深圳）有限公司于2001年2月21日在深圳注册成立，是普华永道在中国大陆从事各类经济信息咨询，包括税务咨询的法律实体。,优势：财务分析及评价,劣势：地产相关经验不足,深圳市轨道交通三期投融资方案工作建议,所需专业,政府沟通协调,轨道交通经济,房地产策划,投融资及财务,法律专业,方案一,市政院,阿特金斯,综合开发研究院,方案二,市政院,栢诚,世联地产,普华永道,专业互补性分析2个方案在专业搭配及互补性方面均较为合理,深圳市轨道交通三期投融资方案工作建议,方案比较,方案一：,市政院咨询中心+综合开发研究院+阿特金斯咨询深圳公司联合体,方案二：,市政院咨询中心+柏诚工程联合体,世联地产+普华永道作为分包商,优势,拥有很好的政府职能部门的沟通渠道,熟知深圳政策及金融运行体制,拥有很强的规划设计能力，能够从市场角度和经济性角度，提出规划发展建议，最大化的挖掘处地块价值,对于地铁对沿线土地价值拉升理解深刻，能够充分利用地铁的拉动价值，实现规划设计功能上的对接,拥有很好的政府职能部门的沟通渠道,轨道交通投融资、财务分析、地产策划实现分工，专业分工明确,专业互补性较强,劣势,对于市场化融资手段、资本运作层面存在一定局限性,整合资源较多，多方沟通不畅会影响效率,对于市场化融资手段、资本运作层面具有缺少实践经验的局限性,方案一、二综合比较,深圳市轨道交通三期投融资方案工作建议,市政院人员配备,陈宜言,深圳地铁实训基地工程可行性研究咨询,长春净月生态城西部区域市政详细规划,墨脱县城市总体规划,夏河县城市总体规划（2010-2030）,夏河县王格尔塘镇、科才乡、麻当乡、桑科乡总体规划（20102030）,深圳地铁竹子林车辆段城市空间专项研究,深圳地铁实训基地工程可行性研究咨询,深圳地铁7号线,深圳地铁11号线,前海、蛇口西、塘朗车辆段和深大站上盖物业编制项目,深圳冠洋房地产有限公司住宅与商业综合开发项目修建性详细规划,深圳地铁一期工程老街站换乘综合体及上盖物业工程,江门市新会区骏景湾豪庭修建性详细规划,总经理,教授级高级工程师,深圳市政府特殊津贴的专家,道路与桥梁专业和经济学硕士（南开大学）双学历,深圳市轨道交通三期投融资方案工作建议,王东,经济学博士后,硕士生导师,高级经济师,国际注册咨询师,完成主要课题项目：,主持、参加国家、省、市、企业数十项课题研究；,参加了“深圳市地铁集团公司“十二五”发展规划战略研究”评审论证；,参加了深圳市轨道交通相关立法的评审论证；,参加了深圳北站枢纽经济圈定位发展与策划研究评审论证；,与国内外专家完成深圳市轨道交通可持续发展政策研究项目建议书；,牵头完成深圳轨道交通对沿线房屋地产价格影响实证研究；,主持深圳市地铁上盖物业资源开发与利用研究课题研究；,组织轨道交通对珠三角区域经济一体化发展研究一书编著；,完成市委、市政府重大调研课题珠江东岸都市圈一体化发展研究理论版撰写工作；,负责审核前海、蛇口西、深大站上盖物业项目申请书、建议书、可行性研究报告等。出版专著、合著6部,12、国内外学术期刊、国际会议发表论文60余篇,个人简历：,现任哈尔滨工业大学经济管理系主任，从事跨国公司与国际投资、企业制度与公司治理、新制度经济学、企业并购等。,清华大学经管学院从事博士后研究工作,南开大学国经所，获经济博士学位,市政院人员配备,深圳市轨道交通三期投融资方案工作建议,赵子云,经济学硕士,房地产策划师,个人简历：,世联地产房地产咨询、策划经理,哈尔滨工业大学,完成主要课题项目：,参与编写前海、蛇口西、深大站上盖物业项目申请书、建议书、可行性研究报告,深圳市轨道交通7、9、11号线资本金投融资方案报告,昆明地铁小厂村改项目定位,昆明地铁福德村项目定位及物业发展建议,绿景地产化州1500亩别墅项目前期定位,郑州开元路1300亩别墅定位,常州高尔夫别墅项目定位及物业发展建议,丽江玉龙雪山文体园4300亩高尔夫别墅项目定位及物业发展建议,江大丰市230亩综合体项目,西双版纳2300亩温泉度假区定位及物业发展建议,武汉天道地产500亩综合体项目,福田化工肇庆综合体项目定位,昆明呈贡新城大型综合体项目整体定位等项目策划 华强北商业项目可行性研究报告,福田保税区杨富项目可行性研究报告,烟台三站果品批发市场项目可行性研究报告,淄博通乾地产项目前期项目定位及发展战略,大亚湾美泰置业项目的项目定位及发展战略报告,市政院人员配备,深圳市轨道交通三期投融资方案工作建议,市政院人员配备,叶青,建筑（车辆段及上盖物业）,高级工程师,二级注册建筑师,完成主要课题项目：,参与了5号线天坛东门站投标工作，并担任10标段总体；,参加广州市三号线体育西路站初步设计；,参加广州四号线大学城专线段新造站投标设计工作；,参加珠三角州际快速轨道交通广州至佛山段海五路站投标工作；,担任广州地铁2、8号线沙园站建筑专业设计负责人；,参与深圳地铁3号线全线的总体设计、初步设计、招标设计工作；,参加曼谷线网预可研报告等的总体设计工作；,参加了深圳地铁2号线总体总包投标工作，并担任建筑专业总体。,参加了成都地铁2号线CZ3、CZ5标段的投标工作，并完成牛市口站的初步设计、招标设计等工作；,完成春熙路站、东门大桥站初步设计配合，塔子册站施工图设计；,参加青岛3号线车辆段以及上盖物业开发设计；,深圳市轨道交通三期投融资方案工作建议,张敏,建筑,工程师,本科,谢科平,建筑,助工,本科,完成主要课题项目：,与港铁合作完成深圳地铁4号线龙华车辆段施工图设计。,负责完成深圳地铁2号线蛇口西车辆段总图方案及施工图设计。负责编写蛇口西车辆段上盖物业可行性研究报告,深圳北站交通枢纽室内工程总体总包协调联系人，负责牵头编写了材料技术规格书,市政院人员配备,完成主要课题项目：,参与广东博物馆鲁讯纪念堂、中山纪念堂的测量勘探工作；,参与深圳地铁5号线塘朗站、长岭陂站初步设计、施工图设计工作及现场协调和各种报建工作，并参与建筑专业咨询工作及施工配合工作；,参与上海市轨道交通10号线江湾五角场公交交通枢纽工可、初步设计、施工图设计，江湾体育场站装修设计出图及协调；,配合完成南昌地铁1号线滨江大道站、珠江路站初步设计招标设计文件；,参与深圳地铁7号线福南站初步设计。,深圳市轨道交通三期投融资方案工作建议,市政院人员配备,张曌宇,中央财经大学,本科,完成主要课题项目：,参与编写前海、蛇口西、深大站上盖物业项目申请书、建议书、可行性研究报告,深圳市轨道交通1、2号线延伸线投资估算,深圳市轨道交通6、11号线延伸线投资估算,深圳市城市轨道交通9号线投融资方案报告,宋金娜,经济学,研究生,完成主要课题项目：,参与编写前海、蛇口西、深大站上盖物业项目申请书、建议书、可行性研究报告,孙雅智,企业管理,研究生,完成主要课题项目：,参与编写前海、蛇口西、深大站上盖物业项目申请书、建议书、可行性研究报告,深圳市轨道交通三期投融资方案工作建议,阿特金斯人员配备,深圳市轨道交通三期投融资方案工作建议,阿特金斯人员配备,深圳市轨道交通三期投融资方案工作建议,阿特金斯人员配备,深圳市轨道交通三期投融资方案工作建议,与内地一家具规模的铁路建设工程监理公司组建中外合资公司。为拟进行的企业并购行动对该目标公司进行财务评估。理解目标公司的经营及运作模式、市场的一般服务定价及合同条款，编制了预算投资期内的财务损益及现金流估算，以评估项目的内部收益率、净现值及投资回收期，并针对各项风险因素进行敏感性财务分析。（总投资额约一千万人民币）,澳门轻轨二期可行性研究。经考虑修建轨道的线路、工程的造价、将来的客量及营运成本，制定了运期损益及现金流估算，以评估项目的内部收益率、净现值及投资回收期。,线投资预案谈判方案研究委托合同。针对4号线各种预计的营运情况，进行了敏感性财务分析，以量化预计现金流入及流出的缺口，以支援相关融资谈判的工作。,厦门象屿新创建码头。受雇为外方股东(香港上市公司新创建集团)驻厦的管理团队，为此基建项目进行投资管理。曾为码头拟增购的岸边吊重机进行了额外财务效益分析，并对各项融资方式作评价。,烟叶种植项目。受雇于英美烟草这家全球主要的烟草公司。任内为其与中国烟草总公司合作的烟叶种植项目负责项目财务管理工作。曾为设于贵州及湖北两省的合作项目编制中期(五年)财务效益预测。,关永泰,财务总监,从业经历16年,栢诚公司人员配备,深圳市轨道交通三期投融资方案工作建议,梁丽珠,企业策略专家,香港大学文科硕士（运输政策与规划）,印度饮内地铁运营维护咨询投标，在一个有16位海外专家的小组内出任为商业开拓专家,客户服务及商业活动的分析及发展计划，担任助理副主席，透过研究各区域的营商手法后而有效地发展及改善客户服务及商业活动的效率性及可行性,地下铁路及九广铁路的合并研究，负责地下铁路及九广铁路的合并研究，研究有关各系统及常规，而令公司顺利过渡期,九广轻铁-天水围四期延伸线，负责监察项目设计计划按期安全地完成及达到质量要求。,九广西铁工作人员调动计划，负责策略性计划及制定富效率的流程从而降低发生事故对乘客服务的影响，有效调动工作人员协助乘客。,九广西铁资源重组，透过策略性的资源重组从而产生协同作用，维持质量要求下有效降低成本。,九广轻铁八达通项目透过计划及实行八达通的项目从而提高轻轨收入，在实行计划钱后提供策略性计划，包括物流、产品包装、销售、乘客及前线员工欧诺个及政党之间的沟通。,九广轻铁 自动售票机硬币重新分发计划，替公司运营部门每年获得二十万的收入。,九广铁路商业计划项目，工作范围包括招标、销售、安排展览、与租户协商合同，并且进行计划各种商业活动从而提高非营运收益及乘客量。,销售及市场统筹，负责各种销售及市场商业活动。,深圳市轨道交通三期投融资方案工作建议,方俊超,地铁运营专家,为上海申通节能报告进行研究及提供意见。,为南韩首尔9号线报告进行研究及提供意见。,设置线路管理系统、监察站和线路状况以维持安全及令人满意的水平。(合同总值六千三百億台幣),为深圳1号线协助试运营、列车试行、车站开通前准备;进行综合测试及调试及与内部和外部各方进行演习。,设置新地铁站及满足公司标准。,作为一个车站领导,其工作范围包括列车运作管理、维修事项、承包商工程及特许经营站亭。,确保车站有安全、有效和高效率的运作。,监察站内活动包括：建筑和承包工程能在達到安全标准的情況下进行。,向所有车站及维修人员作出列车运作之培训。,建立当地应急计划。,进行与内部和外部各方的演习、以及联络有关政府部门人员。,负责荔景转乘站运营前规划、综合测试和调试的项目管理。,负责机场/中环站运营前规划、综合测试和调试的项目管理。,与项目及建筑承包商进行进度会议。,负责东涌机场线运营前规划、系统测试和调试、开通前准备及乘客运营的项目管理。,深圳市轨道交通三期投融资方案工作建议,时间进,度安排,4,深圳市轨道交通三期投融资方案工作建议,初步时间进度安排,4,阶段划分,服务内容,主要成果,初步实践进度安排,服务时间,深圳市轨道交通三期工程项目投融资方案研究（,一条线路,）,建设工程概况,上盖空间开发模式研究,三期投融资策略分析,资本金方案,风险分析及对策,结论和建议,深圳市轨道交通三期工程项目投融资方案（,一条线路,）,1市场研究30天（含外出考察时间）,2 报告撰写50天,3中期汇报及专家评审2天,4初稿修改5天,5终稿评审及验收3天,90个日历天,方案一：1条线路初步时间计划安排,深圳市轨道交通三期投融资方案工作建议,阶段划分,服务内容,主要成果,初步实践进度安排,服务时间,深圳市轨道交通三期工程项目投融资方案研究,建设工程概况,上盖空间开发模式研究,三期投融资策略分析,资本金方案,风险分析及对策,结论和建议,深圳市轨道交通三期工程项目投融资方案,1市场研究50天（含外出考察时间）,2 报告撰写100天,3中期汇报及专家评审5天,4初稿修改20天,5终稿评审及验收5天,180个日历天,方案二：3条线路初步时间计划安排,初步时间进度安排,4,深圳市轨道交通三期投融资方案工作建议,演讲完毕，谢谢听讲,!,再见，see you again,3rew,2026/11/9,深圳市轨道交通三期投融资方案工作建议,