踩盘系列报告红杉雅园项目市场周报.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2020年5月29日星期五,#,09 十一月 2026,踩盘系列报告红杉雅园项目市场周报,01、09年1-8月份杭州楼市回顾,/商品房市场,/宏观政策,/土地市场,目录,01、,09年1-8月份杭州楼市回顾,/商品房市场,/土地市场/宏观政策,据透明售房网统计，截止到8月30日，,杭州主城区住宅可售房源已经跌破6000套，目前可售房源为5810套,01、,09年1-8月份杭州楼市回顾/商品房市场,/土地市场,/宏观政策,供应,量,成交,价,杭州09年(以春节为时间节点)已经在官方网站上公告、预告的住宅用地，达2612.8亩，可建建筑面积,394.2万方,，是08年住宅用地出让量的,3倍,，是07年住宅用地出让量的,2/3,.已经出让和预告的地块90%集中在拱墅区和江干区，故,预计09年的土地供应量会超过07年,。,预计杭州未来三年，可供应住宅存量,1200万方,（2007年359万方、2008年169万方、2009年559万方、06年及以前100万方），按120方/套，即,10万套,，以07年的卖房速度，也足够卖,超过3年,。,8月18日,，西子控股以,77777万元,戏剧性的价格，夺得29号南星桥粮库地块，,24295元/平方米,的楼面价，刷新了杭州住宅楼面价的最高纪录（西湖8号公馆楼面价24032元/平方米）。,7月23日，义乌小商品城击败绿城，以,20650元/平米,的楼面价拿下钱江新城地块，这个价格已经逼近西湖8号公馆的楼面价历史纪录，创下了当时住宅楼面价的第二高。,同日，德信集团连夺九堡19、20号地块，将,九堡的,楼面地价拉升至,7623元/平方米,的高位。,7月28日，滨江集团联合三花控股，将笕桥黎明村的楼面价推高至近,1万元/平方米,更早的6月30日，欣盛房产，以,近万的楼面价,夺得申花15、16号地块，刷新了,申花板块,的楼面地.,结论：未来杭州楼市不差房,结论：“面粉贵过面包”，09“地王”创新高,01、,09年1-8月份杭州楼市回顾/商品房市场,/土地市场,/宏观政策,近日，针对今年以来杭州楼市常见的“挤牙膏”式少量多推的推盘模式，杭州房管部门在预售许可证审批时悄悄提高审批门槛：要求开发商将达到预售条件的房源一次性申领预售证。,8月份，北京市城市房地产转让管理办法已进行修订，今后预售住宅或现房销售应按照套内建筑面积计价，而经适房和两限房销售则按建筑面积计价和结算房价款。杭州相关部门表示暂不跟进。,二套房贷政策收紧。目前虽没有统一的二套房贷利率调整文件下达到银行，但杭城多家银行的房贷部门表示，对于二套房贷，目前均严格执行首付四成，利率上浮10%的政策。,01、,09年1-8月份杭州楼市回顾/商品房市场,/土地市场/宏观政策,小结：,成交量下滑，“地王”频出，二手房贷政策收紧，房价的不断提高和种种关于后市宏观调控的猜测，都预示着未来楼市将不再平静，新一轮调整不可避免。,目录,02、项目竞争案例调研分析,/周边住宅项目,/同类面市项目,/同类未面市项目,本项目,水碧苑,水月苑,水清苑,水映苑,水起苑,水曲苑,水滟苑,02、,项目竞争案例调研分析,/周边住宅,/同类已面市/同类未面市,都市水乡二手房,亲亲家园一期,亲亲家园二期,亲亲家园三期,亲亲家园幸福里,02、,项目竞争案例调研分析,/周边住宅,/同类已面市/同类未面市,亲亲家园二手房,02、,项目竞争案例调研分析,/周边住宅,/同类已面市/同类未面市,其他项目二手房,铭雅苑东区,三墩颐景园,紫金港湾,兰韵天城,润达花园,美都公寓,02、,项目竞争案例调研分析,/周边住宅,/同类已面市/同类未面市,小结：,区域内二手房价格基本在10000元/平方米左右。,假定本项目售价13000元/平方米，50平方米，总价65万，首付五成，需32.5万，则32.5万的首付在区域内能买到怎样的房子？,作为2成首付，则可以购买162.50万总价的房子，按1万/平方米计，即165平方米。,作为3成首付，则可以购买108.34万总价的房子，按1万/平方米计，即108平方米。,区域内二手房价格不高，对本项目定价影响较大。尤其是高定价对于自住客来说的门槛加大。,02、,项目竞争案例调研分析,/周边住宅,/同类已面市/同类未面市,白马尊邸,杭州白马房地产开发有限公司,项目位置,：杭州市西湖区三墩镇厚仁路亲亲家园西侧,开盘时间,：2008.06.22,入住时间,：2010.05.31,项目规模,：项目总占地面积73770平方米，总建筑面积14万平方米，容积率1.9，由排屋、高层、小高层组成,主力户型,：排屋主力面积约220-260，公寓主力面积以86-130平米二房、三房为主,销售情况,：,目前两幢高层剩余4套，小高层剩余34套，成交均价在9000元/平方米左右；排屋40套，已售17套。公寓在售均价13000元/平方米，排屋2.3-2.6万元/平方米。,客户构成,：购房者大多在城西或是三墩附近工作；项目曾去义乌作过推介会，也不排除存在一 部分其他地区投资客的可能,02、,项目竞争案例调研分析,/周边住宅,/同类已面市/同类未面市,金溪园,中海地产（杭州）有限公司,项目位置,：西湖区金渡北路近古墩路；铭雅苑西侧，亲亲家园北,开盘时间,：2009.05.23,入住时间,：2010.12.31,项目规模,：总建筑面积6万平方米，绿化率30%，由5幢高层住宅和多幢排屋组成,主力户型,：90,销售情况,：,公寓约500套，目前剩余5套，成交均价在9200元/平方米左右；排屋共56套，目前剩余5套，成交均价23749元/平方米。部分公寓边套的房源单价高达12000元/平方米，但也被一抢而空，三墩房价由此迈过每平方米万元的大关,客户构成,：购房者逾8成的客户为首次置业，其中大多为杭州企事业单位的菁英，包括大学老师、企业白领、私企经营者等。他们在城西有较长的居住经历，对三墩的居住环境、商业配套特别认可,02、,项目竞争案例调研分析,/周边住宅,/同类已面市/同类未面市,自在城,杭州金地自在城房地产发展有限公司,项目位置,：西湖区三墩镇金渡北路通济路,开盘时间,：2009.06.20,入住时间,：2010.05,项目规模,：项目占地面积546亩，总建筑面积约85万，建筑类型包括大规模城市别墅组团、花园洋房、精装修高层景观公寓、时尚SOHO等,主力户型,：72一房、90左右二房、120和135的三房和145至150的四房户型,销售情况,：,排屋已经开盘159套，目前已售47套，成交均价26818元/平方米。精装修公寓预计10月份开盘，价格未定。,小结：,区域内一手房公寓的供应量未来主要来自金地自在城，故自在城精装公寓的定价对本项目定价有一定的影响。据悉，金地精装公寓的售价在14000元/平方米左右。,02、,项目竞争案例调研分析,/周边住宅,/同类已面市/同类未面市,02、,项目竞争案例调研分析/周边住宅,/同类已面市,/同类未面市,视界之窗,杭州川海置业有限公司,项目位置,：滨江区江陵路603号,开盘时间,：2008.11.02,入住时间,：2011.12.01,用地性质,：40年办公用地,项目规模,：用地面积约7603；总建筑面积约22583.45，2-5层为带租约式销售，作为酒店用房。结构为4.98米层高loft。,主力户型,：40-60,销售情况,：,目前已售280套，可售150套，2-7层已基本售罄，已售均价15441元/平方米。,客户构成,：购房者除杭州本地和温台等地投资客外，还有部分工作在滨江的年轻群体,视界之窗户型图,02、,项目竞争案例调研分析/周边住宅,/同类已面市,/同类未面市,40loft一楼,40loft二楼,视界之窗样板间,02、,项目竞争案例调研分析/周边住宅,/同类已面市,/同类未面市,40loft一楼,40loft二楼,视界之窗样板间,02、,项目竞争案例调研分析/周边住宅,/同类已面市,/同类未面市,二楼衣柜,二楼卧室,卫生间,02、,项目竞争案例调研分析/周边住宅,/同类已面市,/同类未面市,MOHO尚筑,浙江创佳房地产开发有限公司,项目位置,：上城区东至近江路、北至秋涛路东北,开盘时间,：2008.09.12,入住时间,：2010.04.30,用地性质,：40年商业金融用地,项目规模,：项目占地5836，总建筑面积25716，地上建筑面积19206，共308户，由13层商务裙楼、4-18层4.78米loft空间和2层地下车库组成。,主力户型,：40-65,销售情况,：,目前已售298套，公寓可售1套，预定4套，已售均价19347元/平方米。,客户构成,：购房者主要为温台和义乌地区的投资客,MOHO尚筑标准层平面图,02、,项目竞争案例调研分析/周边住宅,/同类已面市,/同类未面市,附注：,A户型大小:40方,B户型大小:60方,C户型大小:48方,D户型大小:50方,MOHO尚筑标一层平面图,02、,项目竞争案例调研分析/周边住宅,/同类已面市,/同类未面市,MOHO尚筑样板间实景图,02、,项目竞争案例调研分析/周边住宅,/同类已面市,/同类未面市,MOHO尚筑销售道具海报,02、,项目竞争案例调研分析/周边住宅,/同类已面市,/同类未面市,MOHO尚筑销售道具楼书折页,02、,项目竞争案例调研分析/周边住宅,/同类已面市,/同类未面市,02、,项目竞争案例调研分析/周边住宅,/同类已面市,/同类未面市,德泰御峰大厦,杭州德泰置业有限公司,项目位置,：拱墅区祥符阮家村，丰潭路以东,开盘时间,：2008.08.26,入住时间,：2009.09,用地性质,：40年商业金融兼容办公用地,项目规模,：项目总建筑面积23961平方米，地下车位301个，总套数423套，其中2-7层层高为4.98米的LOFT，8-9层层高为4.78米的LOFT，10-19层层高是2.94米。,主力户型,：40,销售情况,：,目前已售391套，可售32套，已售均价12202元/平方米，loft部分已全部售完，其中1-4层为限制性房产。,客户构成,：三类人群，创业者、商业机构、年轻白领,02、,项目竞争案例调研分析/周边住宅,/同类已面市,/同类未面市,德泰御峰大厦平面图,02、,项目竞争案例调研分析/周边住宅,/同类已面市,/同类未面市,德泰御峰大厦效果图,loft一楼效果,loft二楼效果,02、,项目竞争案例调研分析/周边住宅,/同类已面市,/同类未面市,德泰御峰大厦效果图,loft户型剖面图,02、,项目竞争案例调研分析/周边住宅,/同类已面市,/同类未面市,小结：,选取了主城区部分loft商住楼进行分析，在经历09年一轮的行情过后，这些项目基本售完或销售大半。对本项目不构成竞争或竞争较小。,02、,项目竞争案例调研分析/周边住宅,/同类已面市,/同类未面市,钱龙名汇公馆,杭州钱龙置业有限公司,项目位置,：滨江区滨盛路与汉江路交叉口,开盘时间,：预计2009.10,入住时间,：不详,用地性质,：50年综合用地,项目规模,：项目占地面积约8152平方米，总建筑面积约49861.47平方米，,纯4.78米LOFT物业,，其中13商业层群楼，商业部分面积6446平方米，住宅部分面积30212平方米。,主力户型,：主力面积50，另有100、120、160,销售情况,：预计10月份开盘，,毛坯售价预计13000元/平方米,02、,项目竞争案例调研分析/周边住宅,/同类已面市,/同类未面市,钱龙名汇公馆实景图,柏悦轩,钱江MOHO,钱龙名汇公馆,02、,项目竞争案例调研分析/周边住宅,/同类已面市,/同类未面市,钱龙名汇公馆销售道具,02、,项目竞争案例调研分析/周边住宅,/同类已面市,/同类未面市,同方国际,同方联合控股集团,项目位置,：江干区秋涛路和艮山西路交叉口，浙大华家池校区北侧,开盘时间,：预计2009.10,入住时间,：2011,用地性质,：50年综合用地,项目规模,：项目总建筑面积约5万平方米，由1幢28层的主楼和5层裙楼构成，规划1-5层为休闲商业配套，6-28层为精装修酒店式公寓，以40-54的高档精装修小户型为主力户型，共651户,主力户型,：40-54,销售情况,：预计10月份开盘，,精装售价预计17000元/平方米,02、,项目竞争案例调研分析/周边住宅,/同类已面市,/同类未面市,同方国际户型图,A户型46,B户型46(主力),02、,项目竞争案例调研分析/周边住宅,/同类已面市,/同类未面市,同方国际户型图,C户型40,D户型50,02、,项目竞争案例调研分析/周边住宅,/同类已面市,/同类未面市,同方国际户型图,E户型54,G户型40,02、,项目竞争案例调研分析/周边住宅,/同类已面市,/同类未面市,UN公社,浙江海陆房地产开发有限公司,项目位置,：西湖区小和山高教园留和路（新浙江工业大学对面）,开盘时间,：预计2009.10以后,入住时间,：2011,用地性质,：科研用地，50年使用权,项目规模,：项目总建筑面积约为11万平方米，由6层、7层、8层、11层等各建筑形态的十八栋建筑组成。精装修loft公寓，4.79米层高,主力户型,：60,销售情况,：预计10月份以后开盘，推出5090的精装修Loft户型，价格预计会在5000-6000元/左右,02、,项目竞争案例调研分析/周边住宅,/同类已面市,/同类未面市,UN公社户型图,标准层平面图,02、,项目竞争案例调研分析/周边住宅,/同类已面市,/同类未面市,UN公社户型图,02、,项目竞争案例调研分析/周边住宅,/同类已面市,/同类未面市,西鉴枫景商住楼,浙江大学科技园方易建设发展有限公司,项目位置,：西湖区竞舟路南端（天目山路口）,开盘时间,：目前工程已到5层,入住时间,：不详,用地性质,：50年办公综合用地,项目规模,：项目为一幢地下一层、地上11层综合办公楼，建筑高度60米，总建筑面积为11480.2平方米(其中地上部分为9404.1平方米，一层架空层为238.1平方米，地下部分为2076.1平方米)。,物业结构为4.78米层高loft,。,主力户型,：40-60,销售情况,：预计年内会开盘，目前工程已到5层左右，毛坯交付，项目质量较差，不预埋槽钢。,开发商希望售价在17000元/平方米左右。,02、,项目竞争案例调研分析/周边住宅,/同类已面市,/同类未面市,西鉴枫景商住楼效果图,02、,项目竞争案例调研分析/周边住宅,/同类已面市,/同类未面市,西鉴枫景商住楼设计图,02、,项目竞争案例调研分析/周边住宅,/同类已面市,/同类未面市,小结：,同类未面市项目基本在10月份左右面市，都是为了能尽量搭上这轮行情的“末班车”。,这些项目对于本项目有一定的竞争性，一旦10月份由于定价过高或是政策变动，这些项目销售不理想，则当本项目开盘时市面上的投资型产品体量将会增大。,