X年2月1日扬中明珠农商城营销策划方案107P.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2020年5月29日星期五,#,09 十一月 2026,X年2月1日扬中明珠农商城营销策划方案107P,目 录,第一篇.市场概况,第二篇.地块分析,第三篇.项目定位,第四篇.规划建议,第五篇,.,营销策略,第六篇.招商策略,2,2,第一篇.市场概况,一、城市整体概况,二、房地产市场综述,三、商业市场概况,四、调研问卷分析,3,3,一、城市整体概况,1、扬中简介,扬中是江苏省镇江市下辖的县级市。面积332平方千米；2008年底，户籍人口27.49万人。扬中市辖5个镇：三茅镇、新坝镇、油坊镇、八桥镇、西来桥镇。市政府驻三茅镇。,扬中地处亚热带季风中部气候区，气候适宜，具有雨量充沛，光照充足，气候温和，无霜期较长，雨热同季等特点。2009年，扬中市入选全国中小城市科学发展百强第31位，并首次跻身中国十佳“两型”中小城市，名列第5位。,4,4,2、城市交通：扬中位于素有黄金水道之称的长江中下游，东北与泰州、扬州隔江相望，西南与镇江、常州一衣带水，南桥相接沪宁高速公路和京沪铁路，北渡可联京沪高速公路。距上海浦东国际机场只有2.5小时的公路车程，到南京禄口国际机场只需1.5小时，距国际货运港口镇江港、泰州港分别为6公里和2公里，可与40多个国家 136个港口通航，具有便捷的铁路、公路、水路运输条件，在人才、资金、技术、信息等方面可充分接受上海、南京及苏州等大中城市的直接辐射。扬中在水运、空运方面均具有独特的区位优势，是物流中转经营的理想场所。目前已有两座跨江大桥分别与上海、南京方向相通，连接泰州、扬中和常州的泰州长江公路大桥正在积极建设之中，该大桥建成后，扬中将真正成为连接苏南苏北的交通枢纽。根据中长期规划，扬中将形成“一岛五桥”的格局，真正成为连接大江南北的“中心链核”。市内道路四通八达，整个岛城已经建成了“半小时经济圈”。,5,5,3、产业状况：近年来，扬中的城市产业结构正发生逐步变化,第一产业在较高基数上仍保持小幅增长态势，二、三产业在较低基数上实现大幅增长，增速远远超过一产业。特别是重点发展电器电子产业，主要投资方向为电力电器、硅材料和船舶制造，这三大产业成为城市经济主导产业。2008年,扬中市第一产业实现产值74.03亿元，增长7.2%；第二产业实现产值749.85亿元，增长13.8%；第三产业实现产值477.54亿元，增长13.4%,6,6,4、经济状况：近年来，扬中经济发展取得了可喜的成就，2008年，全市工业企业实现产值400.26亿元，比上年增长27.81%，完成工业增加值109.37亿元，比上年增长27.57%。,全年完成固定资产投资62.64亿元，比上年增长23.8%，其中工业性投资50.52亿元，增长34.2%。,全年实现社会消费品零售总额49.34亿元，比上年增长21.4%。,全年完成进出口总额56646万美元，比上年增长72.1%，其中出口22621万美元，增长33.2%；进口34025万美元，增长113.5%。,全年新批外资项目8个，其中总投资在1000万美元以上的项目4个。合同利用外资17193万美元，比上年增长4.3；实际利用外资13573万美元，增长2.6。,全年完成财政总收入25.60亿元，比上年增长27.54%，其中地方一般预算收入9.54亿元，增长19.12%。,全年城镇居民人均可支配收入20812元，比上年增长14.1%；全年农村居民人均纯收入10100元，比上年增长12.8%。,7,7,二、房地产市场综述,扬中全市拥有房地产企业20家。,2008年扬中市城市房地产业增速放缓，全年实现房地产投资6.07亿元，下降19.7%。,全年商品房施工面积79.1万平方米，其中住宅面积68.2万平方米；商品房竣工面积35.5万平方米。,商品房现房销售面积24万平方米，其中住宅面积22.2万平方米；商品房现房销售额7亿元，其中住宅销售额6.5亿元。,8,8,扬中主要商业统计,三、商业市场概况,市场,类别,市场名称,区域,位置,建筑面积,（）,开业,时间,经营,范围,经营形式,经营,状况,农副,产品,建宁农贸市场,扬子中路,约12000,1988年,蔬菜、水产、豆制品、干货,零售为主,良好,南园市场,江州南路,约5000,2001年,蔬菜、水果、水产,水果批发,蔬菜零售,一般,家具,市场,大众家具广场,环城东路,9000,2003年,家具,零售,良好,沪华家具城,利民路,3500,1996年,家具,零售,良好,小商,品类,利民市场,江州路,约1.5万,1995年,百货、服装鞋帽、床上用品,批零,良好,家居,建材,雨林装饰城,环城北路,约15000,2009年,2月,陶瓷、卫浴、窗,帘、灯具、移门,零售,良好,明珠大道建,材一条街,明珠大道,约17000,2005年,油漆、陶瓷、卫,浴、移门、橱柜,零售,良好,江州西路建,材一条街,江州西路,约10000,1998年,各类建材,零售,良好,江州南路建,材一条街,江州南路,约2000,1998年,建材、餐饮、机械、五金,零售,一般,社区,商业,长江花城,环城北路,商铺约,33000,08年,开盘,生活配套、家居装潢,零售,差,上扬聚福苑,新扬路,商铺约,9000,08年,交付,生活配套、家居装潢,零售,差,9,9,专业市场详情统计,项目名称,雨林精品装饰城,开业时间,2009.2,知名度,高,总面积,8000,楼 层,主体一层，部分两层,结构类型,钢结构展厅,电梯/扶梯,无,中 厅,无,空调设施,有,室内环境,良,装修档次,中档,停车场/车位,50,商场定位,精品装饰城,客流量,3人/10分钟,空置率,10%,经营状况,良,经营档次,中档,经营特色,建材,经营形式,零售,管理状况,一般,单铺面积,50-1000不等,商户总数,约45户,商户来源,本地为主,顾客来源,扬中市区及乡镇,配套设施,空调、停车场,交通状况,良,售 价,不出售,管理费,租 金,1F 18元/2F 16元/3F 4F,各 楼 层 功 能 调 查,楼 层,经营品种/类别,楼 层,经营品种/类别,一 层,陶瓷、墙纸、移门、卫浴,三 层,二 层,灯具、墙纸、布艺,备注：市场由原先机械厂房改造通道狭窄，光线差，配套不全，08年10月开始招商，只租不卖，,10,10,11,11,项目名称,利民市场,开业时间,97年,知名度,高,总面积,约2万,楼 层,2层,结构类型,展厅,电梯/扶梯,无,中 厅,无,空调设施,无,室内环境,差,装修档次,低,停车场/车位,20个,商场定位,客流量,15人/10分钟,空置率,一楼无,二楼20%,经营状况,良好,经营档次,低,经营特色,小百货、服装,经营形式,零售,管理状况,一般,单铺面积,10-50不等,商户总数,约700多户,商户来源,浙江、扬中、周边城市,顾客来源,扬中地区,配套设施,银行、商场、商业街、餐饮、娱乐,交通状况,良好,售 价,95年大概2000元/，现价：一楼15000-20000元/，二楼7000-20000,管理费,无,租 金,1F 80-170元/2F 50-150元/3F 4F,各 楼 层 功 能 调 查,楼 层,经营品种/类别,楼 层,经营品种/类别,一 层,小百货、鞋包、床上用品,三 层,二 层,服装,备注：市场位于市中心，生意很好。成立时间较长，由政府开发出售给个人，然后转租，每户租金都不同，经营户一般不愿搬到其他地方经营，除非政府要求搬迁；由于是早期开发，市场一楼环境很差，二楼因为经营服装环境一般，消防不合格，配套不全。,12,12,利民市场内各业态户数,服装针织,450户,鞋帽箱包,70户,床上用品,20户,日用百货,50户,喜庆用品,15户,文体办公,20户,总计,625户,13,13,14,14,项目名称,明珠大道建材一条街,开业时间,05年下半年,知名度,高,总面积,约20000,楼 层,二、三层,结构类型,街铺,电梯/扶梯,无,中 厅,无,空调设施,无,室内环境,一般,装修档次,中档,停车场/车位,商场定位,建材装饰一条街,客流量,6人/10分钟,空置率,3%,经营状况,良好,经营档次,中档,经营特色,建材,经营形式,零售,管理状况,无,单铺面积,一拖二、托三,100-120,商户总数,商户来源,扬中及周边城市,顾客来源,扬中市区及周边乡镇,配套设施,餐饮、娱乐,交通状况,良好,售 价,2005年：2200-3000元/；2009年一拖三约5000元/,管理费,无,租 金,1F 11.5元/月/-15元/月/2F 3F 4F,各 楼 层 功 能 调 查,楼 层,经营品种/类别,楼 层,经营品种/类别,一 层,建材、装潢、餐饮、娱乐,三 层,住家,二 层,住家、办公,备注：沿街开发，05年开始销售，开发商不招租,15,15,16,16,项目名称,江州西路建材一条街,开业时间,98年,知名度,高,总面积,约10000,楼 层,一层,结构类型,街铺,电梯/扶梯,无,中 厅,空调设施,室内环境,差,装修档次,低,停车场/车位,沿街停车,商场定位,客流量,10人/10分钟,空置率,0,经营状况,良好,经营档次,中低档,经营特色,建材,经营形式,零售,管理状况,差,单铺面积,50,商户总数,200多户,商户来源,本地,顾客来源,市区及乡镇,配套设施,餐饮、娱乐、银行、邮局,交通状况,良好,售 价,98年约2000元/；09年约20000元/,管理费,无,租 金,1F 27元/月-42元/月 2F 3F 4F,各 楼 层 功 能 调 查,楼 层,经营品种/类别,楼 层,经营品种/类别,一 层,建材、餐饮、娱乐、银行、邮局,三 层,二 层,住家,备注：属于早期自发形成的建材一条街，目前经营情况很好，知名度很高，由于位于市区，房价很高。,17,17,项目名称,大众家具广场,开业时间,2003年,知名度,高,总面积,9000多平米,楼 层,一层,结构类型,展厅,电梯/扶梯,中 厅,空调设施,室内环境,良好,装修档次,中档,停车场/车位,200,商场定位,家具广场,客流量,1人/10分钟,空置率,0,经营状况,良,经营档次,中高档,经营特色,家具,经营形式,零售,管理状况,良,单铺面积,250,商户总数,25户左右,商户来源,扬中本地,顾客来源,扬中市区及乡镇,配套设施,中央空调、休闲椅子,交通状况,良,售 价,1F 2F 3F 4F,管理费,无,租 金,1F 25-45元/月 2F 3F 4F,各 楼 层 功 能 调 查,楼 层,经营品种/类别,楼 层,经营品种/类别,一 层,家具,二 层,备注：据经营户说，这是扬中唯一上规模的家具市场，其它都是零散户；09年11月改造，目前经营情况良好；旁边要建一个一站式家居广场；但家具是一部分，只会有助于该市场经营；部分市场经营户对本项目规划家具城较为看好。,18,18,19,19,项目名称,永隆家居广场,开业时间,预计2010年,3月1日,知名度,一般,总面积,2万,楼 层,5楼,结构类型,框架,电梯/扶梯,有,中 厅,有,空调设施,中央空调,室内环境,装修档次,停车场/车位,商场定位,家居建材,客流量,空置率,经营状况,经营档次,中档,经营特色,建材装饰,经营形式,零售,管理状况,单铺面积,50-500,商户总数,80,商户来源,本地,顾客来源,本地,配套设施,中央空调、电梯、酒店,交通状况,售 价,不出售,管理费,租 金,免租半年，1F、2F:30元/月，3F：20元/月,各 楼 层 功 能 调 查,楼 层,经营品种/类别,楼 层,经营品种/类别,一 层,陶瓷、卫浴,三 层,灯具,二 层,五金、家具、移门、橱柜,四 层,酒店,五 层,办公,备注：市场未开业，二层和三层很多门面仍未出租，招商情况不是很好。招商政策：如在今年年底装修完毕，则可享受免租半年。租赁商铺需另交费用：1200元/年的中央空调费，公摊费用（10%租赁建筑面积1/2租金/年），广告推广费：5%租金/年。,20,20,21,21,项目名称,江州南路建材一条街,开业时间,98、99,知名度,一般,总面积,2000多平米,楼 层,二层,结构类型,街铺,电梯/扶梯,中 厅,空调设施,室内环境,一般,装修档次,中,停车场/车位,沿街停车,商场定位,客流量,空置率,0,经营状况,一般,经营档次,低,经营特色,经营形式,零售,管理状况,单铺面积,单层60,商户总数,35,商户来源,扬中本地,顾客来源,市区,配套设施,餐饮,交通状况,良,售 价,98年约2000多/，现约8000左右。,管理费,无,租 金,1F 10-14元/月 2F 3F 4F,各 楼 层 功 能 调 查,楼 层,经营品种/类别,楼 层,经营品种/类别,一 层,建材、餐饮、机械、五金,二 层,办公、住宅,备注：自发形成的一条街，以建材居多，部分机械、五金，往南有7-8家物流公司。,22,22,项目名称,沪华家具城,开业时间,1996年,知名度,高,总面积,3500,楼 层,地下室,结构类型,大厅,电梯/扶梯,中 厅,空调设施,室内环境,差,装修档次,低,停车场/车位,30个,商场定位,家具大世界,客流量,2人/10分钟,空置率,0,经营状况,好,经营档次,低,经营特色,家具,经营形式,零售,管理状况,一般,单铺面积,商户总数,1,商户来源,本地,顾客来源,本地,配套设施,超市、宾馆、餐饮、小商品市场、商场,交通状况,一般,售 价,1F 无 2F 3F 4F,管理费,无,租 金,1F 80000元/年 2F 3F 4F,各 楼 层 功 能 调 查,楼 层,经营品种/类别,楼 层,经营品种/类别,一 层,家具,二 层,备注：家具城为1户经营，向政府地下停车场来经营，租赁位于扬中商业中心地带，产品都是大众消费，时间长，生意良好，保留少量停车位,23,23,项目名称,建宁农贸市场,开业时间,1988年,知名度,高,总面积,约200亩,楼 层,一层,结构类型,街铺,电梯/扶梯,中 厅,空调设施,室内环境,差,装修档次,低,停车场/车位,商场定位,农产品,客流量,6人/10分钟,空置率,无,经营状况,良好,经营档次,低,经营特色,菜市场,经营形式,批零,管理状况,差,单铺面积,8-50,商户总数,600户左右,商户来源,本地30%，外地70%，山东人为主,顾客来源,市场周边及市区,配套设施,周边银行、商场、酒店、电信局,交通状况,良,售 价,沿街3-4万/，内铺6000-8000元/,管理费,5-8元/年,租 金,1F:中间摊位是以招标形式，租金不等，一般在100010000元/年，沿街门面是向个人租赁，租金一般在4000-10000元/年,各 楼 层 功 能 调 查,楼 层,经营品种/类别,楼 层,经营品种/类别,一区,蔬菜区,二区,肉、禽、蛋制品,二 层,水产区,四区,豆制品、副食品区,备注：建宁农贸市场为扬中最大、最老的农贸市场；据说要拆迁，但具体时间未定，即使要拆迁，商户还是会选择新车站那边的市场，商户普遍觉得明珠广场较为偏远，建农贸市场难以成功。,24,24,建宁农贸,市场各业态商户数量统计,蔬菜,165户,水产,60户,肉类,109户,生禽,15户,副食品,84户,豆制品,10户,熟食,13户,水果,10户,小商品,40户,总计,506户,25,25,26,26,项目名称,南园农贸市场,开业时间,2001年,知名度,高,总面积,5000,楼 层,一层,结构类型,街铺,电梯/扶梯,中 厅,空调设施,室内环境,差,装修档次,低,停车场/车位,商场定位,农产品、水果批发,客流量,4人/10分钟,空置率,无,经营状况,良好,经营档次,低,经营特色,农活品批发,经营形式,批零,管理状况,一般,单铺面积,8-40,商户总数,100户左右,商户来源,本地为主，少量外地,顾客来源,市场周边及市区,配套设施,周边银行,交通状况,良,售 价,沿街1-2万/，内铺6000-8000元/,管理费,5-8元/年,租 金,门面：12000元/年；摊位：5000-8000元/年,各 楼 层 功 能 调 查,楼 层,经营品种/类别,楼 层,经营品种/类别,一区,蔬菜区,二区,水产品、肉、禽、蛋制品,二 层,小商品区,四区,水果批发区,有拆迁传闻，客户意向较好,27,27,南园市场内各业态商户数量统计,蔬菜,20户,肉类,25户,水果,30户,小商品,20户,总计,95户,28,28,楼盘名称,长江花城小区,楼盘位置,环城北路,开盘时间,08年,开发商,江苏恒中房地产开发有限公司,代理商,无,交付时间,2010年12月,占地面积,262640,建筑面积,420224,项目定位,42万超大规模高尚社区,住宅户数,800户,主力户型,二室二厅二卫,三室二厅二卫,平均价格,3300元/,去化量,80%,车位个数,200个,主力面积,94-110,绿化率,智能配套,闭路监控、IC智能门,规划景观,江南水景园林,商业,面积,单铺：42-96,总体：3.35万,开间,3.5-8M,经营业态,休闲,进深,12M,餐饮,价格,7.8M挑高单层10000-18000元/,层高,7.8M、4.2-3.6M,建材装饰,商铺套数,返租收益,无,其它,周边配套,实验小学、人民医院、体育馆、华联、苏果超市、银行,主力客群,市区个体户,综合分析,1、目前城北最大的住宅小区；,2、前三期都已交付；,3、08年被评为”省级园林住宅小区“,4、小区商业街3.35万，幼儿园2860，会所2121,5、三期商铺单层为7.8米，可隔二层；,29,29,商业市场分析,1、由于扬中岛城的独特地貌，导致其商业主要局限在扬中地区，对外辐射能力弱，加上市区面积小、人口少，农村消费力不足，导致整个城市的消费潜力有限，商业无法发展壮大。,2、鉴于以上原因，城市商业绝大部分为零售业态，成规模的批发市场极为少见，且经营情况都不太理想。,3、现有的专业市场数量少，规模小，历史久，分布较为零散，不能形成集群。,4、当地唯一发展较为成熟的是建材市场，除好几条以经营建材为主的街道外，还出现了档次较高的专业市场，业态发展较为成熟，而其他业态发展相对滞后。,5、近几年来，随着住宅市场兴旺，社区底商得到了较快的发展，出现了很多附带社区商业的底层商铺，但经营情况大多不好。,6、目前扬中在售的专业市场商铺较少，而当地人对专业市场商铺的投资意向较强，一些成熟的经营状况较好的市场大多一铺难求，这就为本案的开发奠定了一定的客户基础。,7、本地市场商铺多采用1-2层连卖的销售方式，如长江花城社区底商、明珠大道建材一条街等，商户也已经习惯了这一销售方式。,30,30,四、商户调研问卷分析,1、从图表可以看出，影响商户经营的主要因素是地段，地段因素一直都是商业地产的最重要因素，扬中也不例外。,2、值得一提的是，在上图中，竞争因素所占的比例也较大，为26%，说明本地很多商户都已经感觉到较大的竞争压力，也说明，一些商业业态趋向饱和。,3、资金因素对商户的影响较小，说明本地商户的经济实力较强，流动资金较为充裕。,31,31,对商户经营产品去向的调查可以看出，商品主要是面向市场周边地区和扬中城区销售，扬中下属乡镇也占到一定比例,但面向扬中以外的镇江地区和镇江之外的地区销售的几乎没有,可见本地市场商品的辐射力还是很弱的,基本集中在扬中地区.,32,32,从图表可以看出，商户普遍表示，现有的商铺和配套设施可以满足自身经营需要，这对本案的销售和招商工作将会构成一定威胁。只有17%的商户表示需要增加铺面和相关配套,扩大经营，后期工作应注重对这部分人群的深入挖掘，同时扩大对目前没有购买和租赁商铺的人群的渗透，为项目销售和招商打下良好的客户基础。,33,33,有76%的被调查者认为目前本行业的市场规模已经能够满足自身需求，说明很多市场的规模已经趋向饱和，商户感觉竞争压力很大，只有24%的商户认为自己所处的行业仍有发展的空间。,34,34,在所有媒体中,电视媒体的接受度最高,占到41%,其次为报纸,占22%,广播、户外、宣传单页也占到一定比例，这对后期的广告推广有一定的借鉴作用。,35,35,从上图可知，43%的商户认为本案所在的地段最适合建农副产品市场，其次是小商品市场，家具市场也占一定比例，后期市场规划应重点考虑这几类市场，此外由于在本地没有花鸟市场，而且也有部分调查者认为该地段适合建这类市场，因此这一业态也可以考虑。,36,36,大部分商户表示可以考虑在本案投资，但也有21%的商户表示不会在这里投资，这跟本案位置较偏、当地消费市场较小有关。因此本案后期应针对这部分考虑投资的商户来做大力推广，深度挖掘潜在客户。,37,37,在对投资方式的调查中，58%的被调查者表示愿意租赁，42%的被调查者表示愿意购买，说明大部分商户还是比较传统保守、害怕风险，希望租赁商铺经营。,38,38,在对所需商铺格局的调查中，一半以上的人表示需要双层，46%的人表示需要单层，需要双层商铺的比例较高，说明在扬中，两层连卖的销售模式还是可以被大部分人认同和接受的。相反，三层连卖的接受度较低。,39,39,由上图可知，大部分商户希望投资的商铺结构是街铺，此外34%的商户可以接受展厅这种商铺结构，这一比例说明展厅结构在本地的接受度较高，可以纳入规划考虑范围。,40,40,在对新市场提供的配套与服务中，很多商户最希望市场能够提供的服务是大型的宣传促销，其次是完善的管理服务，对停车、仓储、物流的需求也占一定的比例，这就要求市场在运营过程中，应加大对市场的广告宣传和管理服务，同时完善停车、仓储、物流配套。,41,41,大部分商户可以接受的售价水平为3500-4000元，其次是3500元以下。4000-5000元的售价也能被一部分人接受，但5000以上的单价，市场接受的人较少。,42,42,在对租金接受程度的调查中，10-20元的租金水平接受度最高，约占所有被调查者的一半，其次为5-10元，没有商户能接受30元以上的租金。,43,43,对面积的选择，大部分人希望投资的面积是30-50平米，其次是50-100平米，因此，在户型设计中，应以单铺面积30-50平米为主。,44,44,第二篇.地块分析,一.地块环境概况,二.地块SWOT分析,45,45,46,46,一.地块环境概况,1、项目地块处于扬中西北角，毗邻明珠广场，道路四通八,达,交通较为便利。,2、项目西边有丰裕公司开发的商住综合楼，南边有明珠大,道建材一条街,往东是雨林装饰城，区域内具有一定的商,业基础。,3、项目斜对面是城北地区规模最大的住宅小区长江花城，,周边还有几个小型的居民小区和一些零散分布的民居,区,域内有一定的人气和消费潜力。,4、地块周边的绿化较好，但部分高大植被势必阻挡视野，,导致项目形象不突出，规划设计中应予以考虑。,5、地块为狭长状向内延伸，进深较长，而且项目北边没有,道路，对北面的商铺而言，必然存在交通不便、人气不,旺等不利因素，对销售招商形成较大威胁。,6、项目西面的三丰路上有几家物流公司，有一定的物流基,础，推广宣传上可以加以利用。,47,47,二.地块SWOT分析,1、优势分析,项目地块处于明珠广场大转盘附近，是扬中的北大门，交通便利，车流量较大。,地价相对便宜，开发成本较低，从而可以将商铺售价控制在合理的范围，达到快速销售的目的。,项目周边居民小区较多，给项目提供了大量潜在目标客户。,项目不远有两个较为成熟的建材市场，有一定的商业氛围，易于形成专业市场集群。,48,48,2、劣势分析,项目离市中心较远，难以聚集市中心强大的人气。,地块狭长，进深较大，市场北区交通不便，影响销售招商乃至后期经营。,项目周边较为荒凉，缺乏小商品和农副市场必要的商业配套和人气。,开发商第一次在扬中投资开发，没有成功案例，缺乏信任感和品牌度。,49,49,3、机会点分析,项目周边规划有较多的住宅小区，并且会因此而产生强大的消费需求，项目地段价值日益凸显，利于整体诉求。,扬中专业市场整体档次较低，本项目可以发挥后发优势，打造扬中市场龙头，提升市场升级换代。,当地几个老市场有拆迁的传闻，如果传闻属实，对本项目将是一个很好的机会。,扬中还有很多业态没有形成专业市场，市场空白点较多，利于项目定位推广。,50,50,4、威胁点分析,扬中市规模小、人口少，相对应潜在投资消费群体较小。,当地市场小、商户少，本案8万方的体量在当地难以消化，必须花费大量精力启动外地招商。,周边城市的商业项目纷纷在扬中市场攻城掠地，本来很小的市场被本地和周边城市的商业项目所瓜分，这对本案也是一个不小的威胁。,项目周边长江花城和上扬聚福苑都有底层商业销售，也对本案销售构成一定竞争。,51,51,第三篇.项目定位,一、综合定位,二、业态定位,三、案名建议,52,52,一、综合定位,市场实际需求,地块基础情况,+,面向扬中及周边地区，以小商品、农副产品批零经营为主的，集展示贸易、仓储物流、酒店商务、餐饮休闲等功能为一体的HOPLICES一站式、综合型、现代化的第6代专业大市场。,项目形象定位语：,扬中新型一站式小商品、农副产品交易中心,资源整合,需求嫁接,53,53,二、业态定位,主营业态：,小商品,家用日化、文体用品、饰品礼品、五金家电、劳保用品、铝塑制品、旅游用品、酒店用品、服装鞋帽、家纺针织等；,农副产品,水果、蔬菜、禽肉、水产品、干货、副食品等,辅助业态：,软体家具、实木家具、办公家具等各类家具,家居饰品、窗帘布艺、床上用品等各类家纺用品,54,54,小商品定位依据：,1、目前扬中的小商品市场，只有利民市场1个，规模较小，以,零售为主，无法满足整个扬中的消费需求，当地日用消费品,几乎都从邻近城市如镇江、常州等地批发，小商品批发目前,在扬中尚属空白。,2、上述利民市场占据市中心黄金地段，生意很好，但档次较,低、管理混乱，存在严重的消防隐患，已经不能适应扬中的,城市发展需求。,3、本项目周边有几个较大的住宅小区，而且周边住宅规划开发,量也较大，将来对日用百货等存在一定的消费需求。,4、在对商户的调查中，有25%的商户认为本案地段最适合做小,商品市场，相对其他业态，商户对这一业态认可度较高。,55,55,农副产品定位依据,1、扬中本地农副产品较为丰富，特别是水产品，一直是扬中的,城市名片，不仅在当地有着较大的消费需求，也是扬中对外,销售的主要产品。然而目前扬中尚没有一个以批发为主的农,副产品市场，反而很大一部分是从常州等地进货，本项目定,位农副产品将填补这一市场空白。,2、据了解，扬中目前最大的农副产品、水产品市场为占据城市,中心的建宁农贸市场，该市场与市政府、公安局相邻，市场,档次低、环境差，严重影响市容市貌，必将面临拆迁。,3、扬中东、北面尚没有大型农贸市场，随着这一地区住宅小区,的不断开发，必然产生巨大的农副产品消费需求。,4、在问卷调查中，约有43%的商户认为该地段适合建农副产品市,场，比例最高，说明商户对这一地区开发农副产品市场的前,景较为看好。,56,56,家具市场定位依据,1、扬中东北面目前尚没有家具市场，随着这一地区住宅的不,断开发，必然产生较大的家具消费需求，因此规划家具区,正好可以迎合这一需求。,2、项目周边有两个建材市场，而这两个市场中几乎没有家,具，人们购买建材后还要到其他地方购买家具，十分不,便，本案规划家具区，将可以满足顾客在一站式购物的需,求。,3、在问卷调查中，有19%的商户认为项目地块较适合建家具,市场，相对比例也较高。,57,57,家居饰品、家纺用品市场定位依据,1、家居饰品、,家纺用品等既可以做为装饰建材市场的辅营,业态，也可以做为小商品市场的主营业态，甚至可以做为,单独的经营业态而独自成市，且对楼层要求不高，,该定位,可以填补三层空白、丰富市场业态。,2、城市住宅开发量不断增加，而且“轻装修重装饰”的观念日,入人心，家居饰品的消费需求空间必将更为广阔。,58,58,三、案名建议,博联 扬中明珠农商城,案名释义：,1、案名易读易记，实用而又不失大气。,2、冠名博联有利于树立企业品牌，形成品牌效应，有利于企业长远发展。,3、扬中，体现了项目“扬中首席”的重要地位和“立足扬中、辐射周边”的长远定位。,4、“明珠”突出项目的地段优势，紧邻明珠广场，交通便捷，人气鼎盛。,5、“农商”,不仅符合政府对案名倾向于”农业”的要求，更体现了项目农副市场和小商品市场的精准定位。,6、城，时尚大气，体现了项目的规模优势和管理优势。,59,59,第四篇.规划建议,一、项目参数设定,二、总体布局建议,三、户型格局及销售建议,四、建筑风格建议,五、配套设施建议,60,60,一、项目参数设定,占地面积：80亩（53360）,容积率：1.8,建筑密度：45%,总建筑面积：约100000,一、二层商铺建筑面积：48000,三层以上建筑面积：30000万,酒店建筑面积：22000,61,61,1、项目共分点式贸易区、商业配套区、星级酒店区、仓储加工区共四大板块。,2、市场主入口设在环城北路一侧，两侧各设二个次入口，市场中间干道纵向20米宽，横向16米宽。,3、市场南侧内铺规划为三层，沿街规划为3-6层。,4、靠近明珠广场的拐角处规划一个912层星级酒店，放置后期开发。,5、停车场及仓储后置（项目北侧），以实现人流共享、铺铺均好的目的；另外项目其他三面沿路和市场内部设置少量停车位。,6、项目周边绿化率较高，可在现有基础上加以改造利用，移除一些高大植物，以避免影响商业展示面效果。,7、入口处设一个大型广场，并设计独特雕塑作为市场标志景观。市场入口是商户及消费者经营关注的部分，应重点打造。,二、总体布局建议,62,62,63,63,三、户型格局及销售建议,1、内部贸易区规划为东西横向双排铺面,单铺开间4米，进深7米，单铺面积28；,一楼层高4.5米，二楼层高3.8米，三楼层高3.6米；,二、三层外连廊设计，栋栋相连、铺铺相通。,2、沿街内外双排铺面,单铺开间4米，外铺进深10米，内铺进深8米，单铺面积32至40；,一楼层高4.5米，二楼层高3.8米，三层以上层高3.6米；,3、所有商铺1、2层连售，根据销售形势采取拆分销售。1、2层总面积为48000，单套面积内铺约为：7080，沿街约为90100；,4、所有三层以上商铺及酒店只租不售，总建面约32000。,64,64,四、建筑风格建议,1、现阶段地块周边较为荒凉，缺乏现代感的建筑来形成整,体的商业氛围，所以项目总体建筑风格要时尚、大气、,富有现代感。,2、市场设中心广场，广场也应重点打造，可以利用水景、,树景、雕塑小品打造市场内花园，让顾客在购物之余享,受一个休憩的空间。,3、力争以较小的投入拉开与周边商业物业产品的差距，树,立地区商业龙头地位；,65,65,五、配套设施建议,商业配套设施：,建议在项目的东西两侧沿街以优惠的招商条件引进部分配套项目：特色餐饮、休闲娱乐、中小型宾馆、健身房、网吧等，完善本项目经营范围，为项目及周边居民提供配套用途。,公共安全防范系统：,设置闭路电视监控系统（市场周边、仓储区、停车场、主要通道及出入口等，并按国家有关规定布置完善的消防系统。,公共广播及背景音乐系统：,公共场所、主要通道设有背景音乐系统，提供背景音乐和公共广播服务。,66,66,第五篇、营销推广思路,一、整体营销思路,二、销售政策建议,三、分解推案步骤,四、销售控制策略,五、广告推广策略,六、广告媒体选择,七、广告费用预算,67,67,一、整体营销思路,通过前期报告中对市场的了解和对所存在问题的系统分析，,我们初步认识了本项目的基本特质，在此基础上，我们升华,了本项目的总体营销思路，具体如下：,扬长避短,借势造势,齐头并进,一炮打响,68,68,扬长避短,本项目最大的缺点就是位置较为偏远，地段上不占优势。,本项目的优点是规模大，交通便利。,项目从定位到营销思路上都应强化项目的优势，弱化项目弊端，变不利为有利，通过对规模优势和交通优势的放大宣传，弱化项目地段上的劣势，并通过高架开通和市场集群来宣传项目地段的发展潜力。,69,69,借势造势,项目受到政府相关部门高度关注，政府的支持力度将对本案的发展产生重要影响，因此如何利用政府资源，借势造势，是本案营销工作需要重点考虑的问题。,首先应体现本项目在带动当地产业升级和改造城市形象方面发挥的重要作用，引起政府对本案的重视，同时诉求扬中几大老市场形象差、交通拥挤等弊端，阐述扬中国际农商城在克服两大弊端上所做的努力，以尽可能地争取政府支持，加速政府对其它几个老市场的整治、改造步伐，借政策之势为本案的销售招商工作造势，从而为本案的立足和发展创造一定空间。,70,70,齐头并进 一炮打响,招商与销售并行,招商先行启动，以招商带动销售销售招商同时引爆，以销售促进招商。,坐销与行销并行,项目启动伊始，在传统坐销宣传的基础上大力、深度开展人员行销活动，挖掘关键客户，实现以商招商、以客带客。,内销与外销并行,在充分把握扬中市区客户的前提下，启动异地销售，大力挖掘扬中周边城市乃至江浙地区的投资客群。,政策与推广并重,包租政策：采用3+7包租模式（前3年返租，年回报8%，3年合计24%从房款中一次性扣除，后7年9：1分成包租）,保值政策：5年可选150%合同价退房,推广宣传：活动与广告高低搭配，铺天盖地、全面渗透。,71,71,二、价格定位,项目,江州西路建材一条街,明珠广场建材一条街,长江花城社区商业,本案,价格,单铺均价20000元/,1-3层连卖均价5000,一拖二10000-12000元/,内铺一拖二均价5000元/，三层3000元/，沿街一拖二均价7000元/，三层以上3000元/,建议：,根据扬中市场和项目周边社区底商的综合研判，对本案价格定位做出如下建议：,沿街商业：两层连卖均价7000元/，三层以上3000元/。,内铺一二层连卖均价5000元/，三层以上3000元/,72,72,三、销售政策建议,政策组合一：10年包租，10年总回报100%；,10年委托经营，10年总回报为购房原总价的100%，委托经营起算日期为市场开业当天；,前3年共20%回报一次性返回（第1年回报6%，第2，3两年，每年回报7%），以总价减除收益后的金额做为合同价；,第4、5两年，每年回报8%，第6、7两年，每年回报12%，第8、9两年，每年回报13%，第10年回报14%；(委托经营协议需将该回报细化为具体的收益金额，后7年回报金额均为表价乘以当年回报率，相应税费由受托人代扣代缴),73,73,政策解析:,1、10年委托经营，10年净赚一铺的政策可以吸引很多商铺投资户，稳定的租金回报减少了它们自行租赁的顾虑，让它们放心投资，而且利于市场招商；,2、前3年20%的租金回报在当地已经算是比较高的了，越到后期，返租回报越高，前5年总回报为36%，后5年达到了64%，特别是第6年返租回报提高了4%，达到了12%，这就坚定了投资者继续持有物业的信心，减少了5年之后商铺回购的压力，降低了运营风险。,74,74,政策组合二：,10年包租，前3年24%收益一次性返还；,10年委托经营；,前3年每年8%固定回报，3年共24%收益一次性返还；,后7年租金收益9：1分成；,委托经营起算为市场开业当天，以总价减除收益后的金额做为合同价；,政策解析：,政策简单易懂，符合当地的市场行情。3年24%的返租回报在当地也算较高水平了。10年包租减少了它们自行租赁的顾虑，让它们放心投资，而且利于市场招商；,75,75,四、分解推案步骤,1、项目做一期整体推盘，采用平价高调入市，以制造火爆热销局面，保留部分优越地段的商铺逐步推出，同时启动招商，销售、招商同步进行，进入销售平淡期时举行招商签约仪式，以招商促进销售，尾盘期以准现房或现房发售，以满租、开业为卖点促进销售，不断制造市场热点，加大外销力度，形成阶段性、波浪型销售态势。,2、前期一二层连卖，中后期商铺可拆分销售，面积小、总价低，降低投资门槛，扩大潜在客户群，填补扬中地区缺乏小面积、低总价商铺的市场空白。体现项目低总价、零风险、高回报的销售诉求，实现全民投资、全民创富的理想目标。,76,76,五、销售控制策略,(一)低开高走、平价入市,项目开始进入实际操作期后，以相对较低的价格推出，以此