房地产企业成本核算培训讲解.ppt

,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,房地产企业开发成本核算培训讲解,1,计税成本的核算主要内容,计税成本确定的原则,成本核算的归集与分配,计税成本的核算主要内容,计税成本的定义,计税成本内容,成本核算一般程序,预提费用,计税成本的定义,计税成本,:,是指房地产开发企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。,计税成本对象的确定原则,可否销售原则,开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。,分类归集原则,对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。,功能区分原则,开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。,定价差异原则,开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。,成本差异原则,开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。,权益区分原则,开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。,计税成本的内容,土地征用及补偿费,前期工程费,基础设施费,建安工程费,配套设施费,开发间接费。,计税成本的内容,-,土地征用费及补偿费,土地征用费及补偿费,指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括：土地买价或出让金、市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。,城市建设综合配套费：市政府对市区进行各类基础设施配套建设的财政性资金，主要用于开发小区以及单体建设项目规划红线以外的公共配套设施建设。,城市建设综合配套费包括：城市建设配套费（道路、桥梁、环境卫生、园林绿化等基础设施的建设）和管网建设费（供水及排水管网、供气管网、热源管网、综合布线管网的建设）。城市建设综合配套费由城市建设基金管理办公室统一征收。,通过招标、拍卖、挂牌出让方式取得土地使用权的，城市基础设施配套费应当单独缴纳，不列入土地使用权出让金。东营市城市基础设施配套费征收管理办法,【,颁布单位,】,山东省东营市人民政府,【,发文字号,】,令,2006,年第,142,号,计税成本的内容,-,土地征用费及补偿费,国税函,2009603,号：国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复,根据,财政部国家税务总局关于土地使用权出让等有关契税问题的通知,(,财税,2004134,号,),规定，出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过,“,招、拍、挂,”,程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。,国税函,2005436,号：国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复,根据,中华人民共和国契税暂行条例,及其细则的有关规定，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金，而减免契税。,计税成本的内容,-,土地征用费及补偿费,财税,2004134,号：财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知,以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。,财税,2004126,号：财政部 国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复,对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位,汽车库,自行车库,顶层阁楼以及储藏室,下同）所有权或土地使用权的行为,按照契税法律,法规的规定征收契税,;,对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的,不征收契税,计税成本的内容,-,土地征用费及补偿费,土地使用费,土地有偿使用费，是从行政概念出发定义的。是因为使用了属于国家所有的土地，而需要交纳的费用，属于所有权与使用权分开后，获得权利而应该承担的义务，是通过政策等规定实现的。,范围包括：土地出让金、土地租金、土地收益金、新增建设用地土地有偿使用费、场地使用费等。,而土地出让金则是一个商品概念，是使用价值的价格表现形式，属价格范畴，应称土地使用权价格，他是政府要收取的土地收益（地租），即土地所有者出让土地使用权的交易价款，是通过交易而实现的。,本质属性区别：土地出让金是土地本身使用价值的价格表现，他体现和反映的是土地使用价值，随市场的变化而变化。而土地使用费则是因为所有权与使用权发生分离后，所有权人向使用权人收取的费用，他随不同的土地权利流转，不同的政府行业政策，不同的土地利用状况下，其具体标准和收取金额有所不同。,计税成本的内容,-,土地征用费及补偿费,土地闲置费,根据,城市房地产管理法,第,25,条的规定，超出出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金,20%,以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。,2012,年,7,月,1,日开始实施的,闲置土地处置办法,（国土资源部令第,53,号）第十四条规定，土地闲置费不得列入生产成本。,企业所得税法实施条例释义及适用指南,企业发生的合理的支出，限于应当计入当期损益或者有关资产成本的必要与正常的支出。,国税函,2010220,号：关于土地增值税清算有关问题的通知,房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。,计税成本的内容,-,土地征用费及补偿费,拆迁补偿支出,关于农户收到的现金补偿是否缴纳个人所得税的问题，根据,国家税务总局关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的批复,（国税函,199787,号）的规定，,“,对土地承包人取得的青苗补偿费收入，暂免征收个人所得税；取得的转让建筑物等财产性质的其他补偿费收入，应按照,个人所得税法,的,“,财产转让所得,”,应税项目计征个人所得税。,”,因此，房地产公司应当根据给予补偿费的不同性质及其实际情况，结合上述文件的具体规定确定是否需要代扣代缴个人所得税。,房地产一级市场：,是指国有土地交易市场，全国所有土地都归国家所有。国家以土地所有者的身份，将国有土地使用权，按土地的交易价格，出让或转让（批租），并主要由市、县政府部门垄断执行，其他部门无权出让或批租。,房地产的二级市场：,主要是指已取得土地开发经营权的房地产经营企业（房地产开发公司），在该地块的土地上建造好的建筑物，如住宅房、办公楼等，将土地使用权和土地上建筑物的所有权一并转让给房地产消费者。二级市场也指新建造好的第一次上市出售的房屋，就是房产增量市场。二级市场也包括土地二级市场，即土地使用权的转让。（净地）,计税成本的内容,-,前期工程费,前期工程费,前期工程费是在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、报批报建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容：,（,1,）前期咨询费,委托中介机构或自行进行所发生的有关项目的可行性研究费、项目前期工作咨询费、预算编审费等。,（,2,）勘察测绘费,水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。,（,3,）规划设计费,项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费，制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费。,（,4,）,报批报建费,项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。包括规划服务费、人防易地建设费、环境评估费、交通评估费、招投标管理费、招投标代理费、招投标交易服务费、墙改基金（保证金）、施工图审查费、质检费、物管费、物管公共基金、建筑劳保费、防雷抗震审查费等。,计税成本的内容,-,前期工程费,（,5,）三通一平费,施工用临时道路、临时供电、临时给排水等设施的设计、建造费用，及进行场地平整发生的费用等。,三通一平是指基本建设项目开工的前提条件。,指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。,“,三通,”,是水通，电通和路通。水通（专指给水）电通（指施工用电接到施工现场具备施工条件）路通（指场外道路已铺到施工现场周围入口处，满足车辆出入条件）这里，,“,通,”,指的是水电路需要通到施工现场，不是场内通。,“,一平,”,是场地平整。场地平整（指拟建建筑物及条件现场基本平整，无需机械平整，人工简单平整即可进入施工的状态）。,（,6,）临时设施费,工地临时办公室、临时借用空地等临时场地占用费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围档等设施的设计、建造等费用。,（,7,）其他,包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等上述费用以外的其他前期费用。,计税成本的内容,-,基础设施费,基础设施费,基础设施建设费是项目开发过程中发生的小区内、建筑安装工程施工图预算项目之外的供电、给排水、供热、供气、照明、通讯、道路交通、园林环境、智能化、消防、人防、防雷等基础设施工程费用，主要包括以下内容：,(1),室外电力设施费,(2),室外给排水设施费,(3),室外热力设施费,(4),室外燃气设施费,(5),室外照明设施费,(6),室外通讯设施费,(7),道路交通设施费,(8),园林环境工程费,(9),智能化设施费,(10),消防设施费,(11),人防设施费,(12),防雷设施费,(13),其他,计税成本的内容,-,建安工程费,建筑安装工程费,建筑安装工程费是项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目内的各项费用，主要包括以下内容：,（,1,）土建工程费,基础工程费：土石方、桩基、护壁工程、桩基咨询检测费等基础工程费。,主体工程费：即土建结构工程费（含地下室部分）、装饰工程费，如有 甲方供料的还包括甲供料款。,门窗工程费：包括楼体内的各种门、窗、玻璃幕墙等。,上述各项如有甲供材料、设备，还应分别包括相应的甲供材料、设备费。,（,2,）精装工程费,为提高产品品质发生的二次装修费用，包括公共部位精装修及室内精装修等。有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。,（,3,）工程监理费,支付给聘请的项目或工程监理单位的费用。,计税成本的内容,-,建安工程费,（,4,）安装工程费,电气,(,强电,),安装工程费：主体工程内的发电机、照明、高低压配电箱等电气设施安装费。,电讯,(,弱电,),安装工程费：主体工程内的智能化、通讯、有线电视系统等电讯设施安装费。,给排水安装工程费：主体工程内的上下水、热水等给排水设施安装费。,电梯安装工程费：主体工程内的电梯及其安装、调试费。,空调安装工程费：主体工程内的换热站、冷冻站、风机盘管控制、楼宇自控系统等空调设施安装费。,消防安装工程费：主体工程内的消防栓、消防报警系统等消防设施安装费。,煤气安装工程费：主体工程内的煤气管线等燃气设施安装费。,采暖安装工程费：主体工程内的水暖、地暖等供热设施安装费。,智能化安装工程费：主体工程内的安防、对讲、远程抄表等智能设施安装费。,墙体保温工程费：墙体保温等设施安装费,其他：除上述项目以外的其他设施、设备安装工程费。,（,5,）其他,施工噪声扰民费、现场垃圾清运费、工程保险费，工程收尾所发生的零星工程费。,计税成本的内容,-,配套设施费,配套设施费,该成本项目归集成本应公摊的公共配套设施的建设成本，主要包括以下设施的开发建设费用：,(1),幼儿园：,为建造幼儿园发生的成本开支。,(2),学校：,为建造幼儿园发生的成本开支。,(3),会所：,开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目（不能有偿转让和取得经营收益权）发生的费用。,(4),其他：,除上述以外的其他不能出租或出售，且产权不属于开发商的公共配套设施。,计税成本的内容,-,开发间接费,开发间接费,开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括现场的管理性支出、项目营销设施建造费、周转房摊销以及项目资本化利息等。开发间接费的内容包括：,(1),现场管理性支出：,包括：职工薪酬、办公费、会务费、水电费、物业费、劳动保护费、业务招待费、交通差旅费、车辆使用费、物料消耗费、维修费、折旧费、财产保险费、税金（土地使用税等）、中介审计评估费、咨询顾问费、诉讼费、宣传费、企业文化建设费、租赁费、绿化排污费、存货盘亏及毁损、周转房摊销、无形资产摊销、长期待摊费用摊销、其他长期资产摊销等以及营销设施建造费用。,(2),资本化利息费用：,直接用于项目开发所借入资金的利息支出和其他与借款有关的辅助费用（项目开发之前（土地购置之前）及完工以后的借款利息，应作为财务费用计入当期损益）。,(3),物业前期介入费用：,商品房交付前拨付给物业公司的项目前期物业管理、咨询、服务等费用。,(4),其他费用。,注意：开发间接费发生时先通过,“,开发间接费,”,核算，期末按一定比例和分配标准结转入各成本核算对象的,“,开发成本,-,开发间接费,”,科目。,成本核算的一般程序,区分成本和期间费用,划分成本和成本对象,分配期前应负担的成本费用,建立明细台账,结算计税成本,企业计税成本核算一般程序,根据当期实际发生的支出，按照性质、经济用途及发生的地点、时间进行整理、分类，正确区分计入成本对象的成本和期间费用。,合理划分直接成本、间接成本和共同成本，并合理归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。,按照已销、未销开发产品和固定资产分配期前已完工成本对象应负担的成本费用。属于已销应负担的税前扣除，未销应负担的待销售时扣除。,对本期已完工产品分别结算开发产品和固定资产成本。属于开发产品的，按照可售面积计算单位工程成本，以此计算已销和未销成本。,对本期未完工和尚未建造的成本对象应负担的成本费用，分别建立明细台帐，待开发产品完工后结算,成本费用的归集与分配,房地产开发建设过程中发生的各项开发建设费用，通过,“,开发成本,”,、,“,开发间接费,”,科目进行归集与分配，并通过,“,开发成本,”,科目最终计算出开发产品成本。,对于发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建安工程费、基础设施费、配套设施费和开发间接费，应按照受益原则，可直接计入或分配计入各成本核算对象的成本项目中；,如果某项费用不能在短时期内归集完毕（如成本应分摊的配套设施成本），可先在设置的明细科目进行归集，待归集完毕后再按一定的分配比例和方法计入有关成本核算对象的开发成本；,若受益于该成本费用产品已经开发完成，而该成本费用尚未归集完毕，也可采用预提的方式计取后期费用并分摊至有关项目的成本中。,国税发,200931,号,房地产开发经营业务企业所得税处理办法,第二十九条 企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量和核算。,其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至个成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：,成本费用的归集与分配,-,成本分摊方法,按已动工成本对象占地面积占开发用地总面积的比例：,1,、一次性开发：某一成本对象占地面积占全部成本对象占地面积比例,2,、分期开发：先按本期全部成本占地面积占开发用地面积比例；再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地面积,占,地,面,积,法,按期内某一成本对象直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。,按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配,建,筑,面,积,法,按已动工成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例：,1,、一次性开发：某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积比例,2,、分期开发：先按本期全部成本建筑面积占开发用地计划建筑面积比例；再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积,直,接,成,本,法,预,算,造,价,法,成本费用的归集与分配,-,成本分配,土地成本,公共配套,其他成本,借款费用,成本分摊,单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按照建筑面积法进行分配,借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配,一般按占地面积法，土地开发同时连结房地产开发，属于一次性取得土地分期开发的情况，土地成本经税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再调整,由企业自行确定,预提费用,除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。,应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。,公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。,出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的,10,。,土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。,Thank You!,感谢各位参加，祝工作愉快。,24,