9房屋设备管理.pptx

一一一一.物业设备的涵义物业设备的涵义物业设备的涵义物业设备的涵义 物业设备物业设备物业设备物业设备是指附属于房屋建筑的各类设是指附属于房屋建筑的各类设备的总称备的总称,它是构成房屋建筑实体的不可分割的它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分有机组成部分,是发挥物业功能和实现物业价值是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件。的物质基础和必要条件。物物业业设设备备配配套套的的完完完完善善善善性性性性、合合合合理理理理性性性性与与与与先先先先进进进进性性性性为为人人们们改改善善房房屋屋建建筑筑、住住用用环环境境提提供供了了一一种种物质基础与条件。物质基础与条件。物业设备管理是物业管理的重中之重物业设备管理是物业管理的重中之重。二物业设备的构成二物业设备的构成（一）（一）（一）（一）给排水系统给排水系统给排水系统给排水系统 物物业业给给排排水水系系统统是是指指建建筑筑物物内内部部的的各各种种供供水水、排水、去污等工程设施的总称。它包括：排水、去污等工程设施的总称。它包括：1.1.1.1.供水设备、设施供水设备、设施供水设备、设施供水设备、设施 按照整个供水环节来看，可划分为总蓄水按照整个供水环节来看，可划分为总蓄水池、水泵、分蓄水池、水阀、水表及供水管网等几个池、水泵、分蓄水池、水阀、水表及供水管网等几个方面。方面。2.2.2.2.排水设备、设施排水设备、设施排水设备、设施排水设备、设施 包包括括排排水水管管道道、排排污污管管道道、通通风风管管、清清通通设备、提升设备、室外排水管道、污水井、化粪池等。设备、提升设备、室外排水管道、污水井、化粪池等。根根据据纳纳污污性性质质，建建筑筑物物中中的的排排水水管管道道可可分分为：生活污水管道、生产废水管道、为：生活污水管道、生产废水管道、雨水管道雨水管道 。3 3 3 3房屋卫生设备房屋卫生设备房屋卫生设备房屋卫生设备 包包包包括括括括：浴浴缸缸、水水盆盆、小小便便戽戽、镜镜箱箱、冲冲洗洗盆盆、抽水马桶，面盆等不同种类。抽水马桶，面盆等不同种类。4 4 4 4热水供应设备热水供应设备热水供应设备热水供应设备 包包包包括括括括：淋淋浴浴器器、热热水水管管道道、热热水水表表、加加热热器器、循循环环管管、冷冷水水箱箱、疏疏水水器器、自自动动温温度度调调节节器器、减压阀等。减压阀等。5 5 5 5消防设备消防设备消防设备消防设备 包括：包括：包括：包括：灭火器、消防栓、消防龙头、消防泵、灭火器、消防栓、消防龙头、消防泵、喷淋系统和配套的消防设备（如烟感、温感、喷淋系统和配套的消防设备（如烟感、温感、光感探测器）、消防报警系统、防火卷帘、防光感探测器）、消防报警系统、防火卷帘、防火门、排烟送风系统、防火阀、消防电梯、消火门、排烟送风系统、防火阀、消防电梯、消防走道及事故照明、应急照明设备等。防走道及事故照明、应急照明设备等。室内给排水系统（二）（二）燃气系统燃气系统包括：煤气灶、煤气表、煤气管道、天然气管网包括：煤气灶、煤气表、煤气管道、天然气管网等。等。（三）（三）空调、通风系统空调、通风系统包括包括包括包括：供暖设备、供冷设备和通风设备：供暖设备、供冷设备和通风设备1 1供暖设备供暖设备供暖设备供暖设备 有热水供暖和蒸气供暖之分有热水供暖和蒸气供暖之分 包包包包括括括括：锅锅炉炉、蒸蒸汽汽喷喷射射器器、输输热热部部分分（热热量量的的输输送送管管道道等等），散散热热部部分分（如如散散热热器器、暖暖风风机机、辐辐射射板板等等），及及辅辅助助设设施施，如如：鼓鼓风风机机、水水汀汀片片、回回龙龙泵泵、膨膨胀胀水水箱、去污器等。箱、去污器等。2 2供冷设备供冷设备供冷设备供冷设备 包包包包括括括括：冷冷气气机机组组、冷冷水水机机组组、深深井井泵泵、电电扇扇、冷冷却却塔塔、回水泵及输送冷水的管网等。回水泵及输送冷水的管网等。3 3室内通风设备室内通风设备室内通风设备室内通风设备 包括包括包括包括：通风机、排气口、及净化除尘设备等。：通风机、排气口、及净化除尘设备等。（四）（四）电气工程设备系统电气工程设备系统该系统包括物业供电、照明及电器控制服务设备和设施。该系统包括物业供电、照明及电器控制服务设备和设施。1 1 1 1供电及照明设备供电及照明设备供电及照明设备供电及照明设备 包包包包括括括括高高压压开开关关柜柜、变变压压器器、低低压压开开关关柜柜及及各各种种温温控控仪仪表表、计计量量仪仪表表、配配电电干干线线、楼楼层层配配电电箱箱、备备用用电电源源、电电表表、各各种种控控制制开关、照明设施等。开关、照明设施等。2 2 2 2电器服务设备设施（弱电设备）电器服务设备设施（弱电设备）电器服务设备设施（弱电设备）电器服务设备设施（弱电设备）包包包包括括括括广广播播设设备备、电电信信设设备备、电电视视系系统统设设备备、共共用用天天线线及及电电视视监控设备和电脑设备等。监控设备和电脑设备等。3 3 3 3房屋运输设备房屋运输设备房屋运输设备房屋运输设备 即物业内的垂直运输设备，包括：电梯、扶梯。即物业内的垂直运输设备，包括：电梯、扶梯。（1 1）电梯）电梯 一一般般组组成成：传传动动设设备备、升升降降设设备备、安安全全保保护护设设备备和和控控制制设设备。备。按用途分有：客梯、货梯、客货梯、消防梯及各种专用电梯。按用途分有：客梯、货梯、客货梯、消防梯及各种专用电梯。按速度分有：高速电梯（按速度分有：高速电梯（2M/S2M/S以上）以上）快速电梯（快速电梯（1 15M/S5M/S以上）以上）低速电梯（低速电梯（1.0M/S1.0M/S以上，多层住宅客梯）以上，多层住宅客梯）按电机拖动方式分为：交流双速电梯按电机拖动方式分为：交流双速电梯 直流快速电梯直流快速电梯 交流调速电梯。交流调速电梯。按控制方式可分为：信号控制电梯按控制方式可分为：信号控制电梯 集选控制电梯集选控制电梯 微机程序控制电梯微机程序控制电梯 简单手柄控制电梯。简单手柄控制电梯。（2 2）扶梯）扶梯 自动扶梯组成：驱动装置、运动装置和支撑装置。自动扶梯组成：驱动装置、运动装置和支撑装置。4 4 4 4防雷及接地装置防雷及接地装置防雷及接地装置防雷及接地装置n房屋建（构）筑物防雷等级的划分。一类建（构）筑物。凡存放爆炸物品，或经常发生瓦斯、蒸汽、尘埃与空气的混合物，因电火花能发生爆炸致使建（构）筑物损坏和人员伤亡的。二类建（构）筑物。凡贮存大量易燃物品的房屋（构筑物）或具有重要政治意义的民用建筑物。三类建（构）筑物。凡不属于一、二类范围，而需作防雷保护的建筑物。n n两种方式：针式、栅式两种方式：针式、栅式n n一一般般防防雷雷设设施施组组成成：避避雷雷针针、避避雷雷网网、避避雷雷带带、引下线和接地极。引下线和接地极。n n避雷针形式：单支、双支、多支保护。避雷针形式：单支、双支、多支保护。第二节第二节物业设备的管理物业设备的管理一、物业设备管理的作用一、物业设备管理的作用 物物物物业业业业设设设设备备备备管管管管理理理理是是指指按按照照科科学学的的管管理理方方法法、程程序序、技技术术要要求求，对对各各种种物物业业设设备备的的日日常常运运行行和维修进行管理。其作用：和维修进行管理。其作用：（一）是充分发挥房屋住用功能的保障（一）是充分发挥房屋住用功能的保障（一）是充分发挥房屋住用功能的保障（一）是充分发挥房屋住用功能的保障（二二二二）是是是是延延延延长长长长设设设设备备备备使使使使用用用用寿寿寿寿命命命命，保保保保障障障障设设设设备备备备安安安安全全全全运运运运行行行行、发挥发挥发挥发挥 设备价值的保证设备价值的保证设备价值的保证设备价值的保证（三）利于推动房屋建筑设备的现代化（三）利于推动房屋建筑设备的现代化（三）利于推动房屋建筑设备的现代化（三）利于推动房屋建筑设备的现代化（四）利于强化物业管理企业的基础建设（四）利于强化物业管理企业的基础建设（四）利于强化物业管理企业的基础建设（四）利于强化物业管理企业的基础建设二、物业设备管理的内容二、物业设备管理的内容（一）物业设备的基础管理（一）物业设备的基础管理（一）物业设备的基础管理（一）物业设备的基础管理 1 1资料档案管理资料档案管理资料档案管理资料档案管理物业设备基础资料：设备原始资料物业设备基础资料：设备原始资料 设备维修资料设备维修资料 设备管理资料设备管理资料物业设备基础资料管理工作任务：物业设备基础资料管理工作任务：设备技术档案的保管设备技术档案的保管 为为设设备备运运行行、维维护护、管管理理提提供供信信息息依据依据2 2标准化管理标准化管理标准化管理标准化管理两类标准：两类标准：技术标准（设备的验收标准、完好标准、维修等级标准）技术标准（设备的验收标准、完好标准、维修等级标准）管管理理标标准准（报报修修程程序序、信信息息处处理理标标准准、服服务务规规范范标标准准、考考核核奖奖惩标准）惩标准）功用：提供共同行为准则和标准功用：提供共同行为准则和标准 提供基本依据与手段提供基本依据与手段三、房屋设备的保养与维修n n1.设备保养设备保养n n房屋设备的保养是指物业管理企业主管部门和供电、房屋设备的保养是指物业管理企业主管部门和供电、供水、供气等单位对设备所进行的常规性检查、养护、供水、供气等单位对设备所进行的常规性检查、养护、维修等工作。通常采用维修等工作。通常采用三级保养制三级保养制(即日常维护保养、即日常维护保养、一级保养和二级保养一级保养和二级保养)。(1)(1)日常维护保养。是指设备操作人员所进行的经常性的保养日常维护保养。是指设备操作人员所进行的经常性的保养工作。主要包括定期检查、清洁保养；发现小故障及时排除，工作。主要包括定期检查、清洁保养；发现小故障及时排除，及时做好维护工作并进行必要记录等。及时做好维护工作并进行必要记录等。(2)(2)一级保养。是由设备操作人员与维修人员按计划进行保养一级保养。是由设备操作人员与维修人员按计划进行保养维修工作。主要包括对设备的某些局部进行解体清洗，按照维修工作。主要包括对设备的某些局部进行解体清洗，按照设备磨损规律进行定期保养。设备磨损规律进行定期保养。(3)(3)二级保养。是指设备维修人员对设备进行全面清洗、部分二级保养。是指设备维修人员对设备进行全面清洗、部分解体检查和局部修理、更换或修复磨损零件，使设备达到完解体检查和局部修理、更换或修复磨损零件，使设备达到完好状态。好状态。2.设备维修n n房屋设备的维修是通过修复或更换零件、排除故障、恢复设备原有功能所进房屋设备的维修是通过修复或更换零件、排除故障、恢复设备原有功能所进行的技术活动。房屋设备维修根据设备破损程度可分为：行的技术活动。房屋设备维修根据设备破损程度可分为：(1)(1)零星维修工程。是指对设备进行日常的保养、检修及零星维修工程。是指对设备进行日常的保养、检修及为排除运作故障而进行局部修理。为排除运作故障而进行局部修理。(2)(2)中修工程。中修工程是指对设备进行正常的和定期全中修工程。中修工程是指对设备进行正常的和定期全面检修、对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证面检修、对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备正常运转。更能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备正常运转。更换率为换率为10103030左右。左右。(3)(3)大修工程。是指对房屋设备定期进行全面检修，对设大修工程。是指对房屋设备定期进行全面检修，对设备要进行全部解体，更换主要部件或修理不合格零部件，使备要进行全部解体，更换主要部件或修理不合格零部件，使设备基本恢复原有性能，更换率一般不超过设备基本恢复原有性能，更换率一般不超过3030。(4)(4)设备更新和技术改造。设备更新和技术改造是指设备设备更新和技术改造。设备更新和技术改造是指设备使用一定年限后，技术性能落后，效率低、耗能大或污染日使用一定年限后，技术性能落后，效率低、耗能大或污染日益严重，需要更新设备，提高和改善技术性能。益严重，需要更新设备，提高和改善技术性能。(5)(5)故障维修。通常是房屋设备在使用过程中发生突发性故障维修。通常是房屋设备在使用过程中发生突发性故障而停止，检修人员采取紧急修理措施，排除故障，使设故障而停止，检修人员采取紧急修理措施，排除故障，使设备恢复功能。备恢复功能。设备维修日常工作程序3.房屋设备维修的特点n n(1)设备投资大导致设备维修成本高。n n(2)维修技术要求高。n n(3)随机性与计划性相结合、集中维修与分散维修相结合。四、房屋设备管理的基本制度n n房屋设备管理制度一般分为各级岗位职责日常管理制度工作程序各种安全操作规程维修养护制度（一）各级人员的岗位职责n n岗位职责的制定与工程管理的组织形式设置有关，不同的组织形式有不同的岗位职责，但是，要求各级职责都包括工程管理的各项工作。n n下面仅以常见的技专业设置的工程管理组织形式列举工程各级职责。1.工程部经理n n（1 1）在在公公司司经经理理的的领领导导下下，贯贯彻彻执执行行有有关关设设备备和和能能源源管管理理方方面的工作方针、政策。规章和制度；面的工作方针、政策。规章和制度；n n（2 2）负负责责组组织织设设备备的的使使用用、维维护护、革革新新改改造造直直至至报报废废的的整整个个使用过程的管理工作，使设备始终处于良好的技术状态；使用过程的管理工作，使设备始终处于良好的技术状态；n n（3 3）在在“安安全全、可可靠靠、经经济济、合合理理”的的前前提提下下，及及时时供供给给各各设备所需的能源（水、电、油、汽等），做好节约能源工作；设备所需的能源（水、电、油、汽等），做好节约能源工作；n n（4 4）组组织织人人力力、物物力力，及及时时完完成成住住户户提提出出的的请请修修要要求求，为为住住户提供良好的工作、生活条件；户提供良好的工作、生活条件；n n（5 5）组组织织编编制制各各种种设设备备的的保保养养、检检修修计计划划，原原材材料料采采购购计计划划，并组织实施；并组织实施；n n（6 6）组组织织收收集集、编编制制各各种种设设备备的的技技术术资资料料、图图纸纸，做做好好设设备备的技术管理工作；的技术管理工作；n n（7 7）组组织织拟拟定定设设备备管管理理、操操作作、维维护护的的各各种种规规章章制制度度和和技技术术标准，并监督执行；标准，并监督执行；n n（8 8）组组织织员员工工开开展展技技术术业业务务学学习习，不不断断提提高高员员工工的的业业务务技技术术水平。水平。2.各技术专业主管n n（l l）负负责责编编制制所所管管设设备备的的年年、季季、月月检检修修计计划划及及相相应应的的材材料料、工工具具准准备备计计划划，经经工工程程部部经经理理审审批批后后负负责责组组织织计计划划的的实实施施，并并检查计划的完成情况；检查计划的完成情况；n n（2 2）负负责责检检查查所所管管设设备备的的使使用用、维维护护和和保保养养情情况况，并并解解决决有有关关技术问题，以保证设备经常处于良好的技术状态；技术问题，以保证设备经常处于良好的技术状态；n n（3 3）负负责责制制订订所所管管系系统统的的运运行行方方案案并并审审阅阅运运行行记记录录，督督导导下下属属员员工工严严格格遵遵守守岗岗位位责责任任，严严格格执执行行操操作作规规程程，保保证证设设备备的的正正常常运行；运行；n n（4 4）组组织织调调查查、分分析析设设备备事事故故，提提出出处处理理意意见见及及措措施施并并组组织织实实施，以防止同类事故的再次发生；施，以防止同类事故的再次发生；n n（5 5）负负责责制制订订所所管管设设施施的的更更新新、改改造造计计划划，以以完完善善原原设设计计和和施施工工遗遗留留的的缺缺陷陷，并并负负责责工工程程监监督督，以以达达到到“安安全全、可可靠靠、经经济济、合理合理”的目标；的目标；n n（6 6）负负责责组组织织培培训训，不不断断提提高高下下属属员员工工的的技技术术、思思想想素素质质以以及及服务水平；服务水平；n n（7 7）完成上级交代的其它工作。）完成上级交代的其它工作。n n3.3.领班领班 （1 1）负负责责本本班班所所管管设设备备的的运运行行、维维护护保保养养工工作作，严严格格做做到到三三干干净净：设设备备干干净净、机机房房干干净净，工工作作场场地地干干净净；四四不不漏漏：不不漏漏电电、不不漏漏油油、不不漏漏水水、不不漏漏气气；五五良良好好：使使用用性性能能良良好好、密密封封良良好好、润润滑滑良良好好、紧固良好、调整良好；紧固良好、调整良好；（2 2）以以身身作作则则，带带领领并并督督促促全全班班员员工工严严格格遵遵守守岗岗位位责责任任制制、操操作作规规程程、员员工工守守则则及及公公司司各各规规章章制制度度，及及时时完完成成上上级级下下达达的的各各项项工工作任务；作任务；（3 3）负负责责本本班班的的日日常常工工作作安安排排、调调整整，做做好好各各项项记记录录并并汇汇总总，定定期交上级主管审阅；期交上级主管审阅；（4 4）负负责责制制订订本本班班设设备备的的检检修修计计划划和和备备件件计计划划，报报主主管管审审核核后后组组织实施。织实施。n n4.4.技术工人技术工人（1 1）服服从从上上级级的的调调度度和和工工作作安安排排，及及时时、保保质质、保保量量地地完完成成工工作作任务；任务；（2 2）自自觉觉遵遵守守公公司司的的各各项项规规章章制制度度、操操作作规规程程，认认真真操操作作，保保证证安全，文明生产；安全，文明生产；（3 3）努力工作、学习，不断提高技术水平，保证优质服务。）努力工作、学习，不断提高技术水平，保证优质服务。n n5.5.资料统计员资料统计员（l l）负责收集、整理、保管工程部各种技术资料及设备档案；）负责收集、整理、保管工程部各种技术资料及设备档案；（2 2）负负责责本本部部门门各各下下属属单单位位的的各各项项工工作作报报表表的的汇汇总总、存存档档、并并定定期送经理审阅；期送经理审阅；（3 3）负责能源、材料、人力等各项资源消耗的统计；）负责能源、材料、人力等各项资源消耗的统计；（4 4）完成上级交办的其它工作。）完成上级交办的其它工作。n n6.6.采购员采购员（1 1）负负责责本本部部所所需需材材料料、工工具具、设设备备的的询询价价、订订购购、运运输输入入库库、报销工作；报销工作；（2 2）负负责责了了解解调调查查市市场场商商品品行行情情、质质量量，及及时时向向经经理理汇汇报报，降降低低成本，提高经济效益；成本，提高经济效益；（3 3）负负责责调调查查了了解解所所购购材材料料的的使使用用情情况况，以以避避免免劣劣质质产产品品流流入入，保证产品质量；保证产品质量；（4 4）完成上级交办的其他工作。）完成上级交办的其他工作。n n7.7.保管员保管员（1 1）负负责责统统计计材材料料、工工具具和和其其它它备备件件的的库库存存情情况况，根根据据库库存存数数量量及及其其它它使使用用部部门门提提出出的的采采购购申申请请填填写写采采购购申请表，报经理批准；申请表，报经理批准；（2 2）负负责责材材料料、工工具具和和其其它它设设备备备备件件的的入入库库验验收收工工作作，保证产品品种、规格、数量、质量符合有关规范；保证产品品种、规格、数量、质量符合有关规范；（3 3）负责库房的保管工作，保证产品的安全和质量；）负责库房的保管工作，保证产品的安全和质量；（4 4）负责材料、工具和其它设备备件的出库工作；）负责材料、工具和其它设备备件的出库工作；（5 5）负责库房材料的统计工作，按时报送财务部门；）负责库房材料的统计工作，按时报送财务部门；（6 6）负责完成上级交办的其它工作。）负责完成上级交办的其它工作。（二）日常管理制度n n1.1.值班制度值班制度n n（1 1）值值班班人人员员必必须须坚坚守守岗岗位位，不不得得擅擅自自离离岗岗，如如因因工工作作需需要要临临时时离离岗岗，必必须须有有符符合合条条件件的的人人替替岗岗，并并交交代代离离岗岗时时间及去向。间及去向。n n（2 2）根根据据操操作作规规程程及及岗岗位位责责任任制制的的要要求求，密密切切注注视视所所管管设设备备的的运运行行情情况况，按按规规定定作作好好有有关关记记录录，按按时时巡巡查查，及及时时发现事故隐患。发现事故隐患。n n（3 3）如如出出现现设设备备故故障障，而而当当班班人人员员不不能能处处理理，应应按按报报告告制度及时报告给有关人员。制度及时报告给有关人员。n n（4 4）调调度度值值班班人人员员接接到到请请修修通通知知时时，应应及及时时通通知知有有关关班班组，安排人员前往维修。组，安排人员前往维修。n n（5 5）所所有有值值班班岗岗位位必必须须在在规规定定值值班班时时间间安安排排合合格格的的人人员员值值班班，如如需需调调班班，必必须须报报主主管管人人员员同同意意，原原则则上上班班组组长长同同班班组组长长、值值班班人人员员同同值值班班人人员员对对调调。在在就就餐餐时时间间，实实行行轮轮换就餐制，并通知同班维修人员配合。换就餐制，并通知同班维修人员配合。2.交接班制度n n（1 1）值值班班人人员员应应按按统统一一安安排排的的班班次次值值班班，不不得得迟迟到到、早早退退、无无故故缺缺勤勤，不不能能私私自自调调班班、顶顶班班。因因故故不不能能值值班班者者，必须提前征得班长同意，按规定办理请假手续，才能请假。必须提前征得班长同意，按规定办理请假手续，才能请假。n n（2 2）交交接接班班双双方方人人员员必必须须做做好好交交接接班班的的准准备备工工作作，正正点点进进行行交交班班。交交接接班班的的准准备备工工作作包包括括：查查看看运运行行记记录录、介介绍绍运运行行状状况况和和方方式式，以以及及设设备备检检修修、变变更更等等情情况况，清清点点仪仪表表、工工具具，检检查查设设备备状状况况等等。交交班班时时，双双方方班班组组长长在在值值班班日日志志上签字。上签字。n n（3 3）在下列情况下不得交接班：）在下列情况下不得交接班：在事故处理未完或重大设备启动或停机时；在事故处理未完或重大设备启动或停机时；交接班准备工作未完成时；交接班准备工作未完成时；接班人数未能达到规定人数的最低限度时；接班人数未能达到规定人数的最低限度时；班组长或由主管指定替代班组长的人未到时；班组长或由主管指定替代班组长的人未到时；接班人员有醉酒现象或其他神志不清而未找到顶班人时。接班人员有醉酒现象或其他神志不清而未找到顶班人时。3.报告制度n n（l l）下列情况报告班组长：）下列情况报告班组长：主要设备非正常操作的开停、调整及其他异常情况；主要设备非正常操作的开停、调整及其他异常情况；设备出现故障或停机检修；设备出现故障或停机检修；零部件更换及修理；零部件更换及修理；维修人员的工作去向，客户维修材料的领用；维修人员的工作去向，客户维修材料的领用；运行人员暂时离岗；运行人员暂时离岗；对外班组及上级联系。对外班组及上级联系。n n（2 2）下列情况必须报告技术主管）下列情况必须报告技术主管 重点设备非正常操作的启停、调整及其他异常情况；重点设备非正常操作的启停、调整及其他异常情况；采用新的运行方式；采用新的运行方式；重点设备发生故障或停机抢修；重点设备发生故障或停机抢修；系统故障及检修；系统故障及检修；重要零部件更换及修理功重要零部件更换及修理功0 0工及改造；工及改造；工具、备件、公共维修材料领用；工具、备件、公共维修材料领用；员工加班、调班、补休、请假；员工加班、调班、补休、请假；与上级及外协联系。与上级及外协联系。n n（3 3）下列情况必须报告经理；）下列情况必须报告经理；重点设备发生故障或停机修理；重点设备发生故障或停机修理；影响大厦运行的设备故障或施工；影响大厦运行的设备故障或施工；系统运行方式的重大改变；系统运行方式的重大改变；重点设备主要零部件更换、修理才接加工；重点设备主要零部件更换、修理才接加工；系统及主要设备的技术改造；系统及主要设备的技术改造；系统或设备的增改工程及外委施工；系统或设备的增改工程及外委施工；技技术术骨骨干干、班班组组长长以以上上人人员员岗岗位位调调整整及及班班组组组组织织结结构调整；构调整；员员工工一一天天以以上上的的请请假假，班班组组长长以以上上员员工工的的补补休休、换换班。班。4.工具领用保管制度n n（1 1）工具分个人领用工具及班组领用公共工具两种。）工具分个人领用工具及班组领用公共工具两种。n n（2 2）个个人人领领用用工工具具品品种种根根据据工工种种配配备备表表配配备备，由由员员工工申申请请，主主管管批批准准后后到到材材料料库库房房办办理理领领用用手手续续，领领用用后后个个人人负负责使用、保管。责使用、保管。n n（3 3）班班组组领领用用公公共共工工具具品品种种根根据据工工种种配配备备表表配配备备，由由各各组组长长申申请请，经经理理批批准准后后到到材材料料库库房房领领用用，领领用用后后由由班班组组长长保管，班组交接班时，按交班制度交接公用工具。保管，班组交接班时，按交班制度交接公用工具。n n（4 4）各各种种工工具具由由库库房房列列表表登登记记。班班组组公公用用工工具具配配备备表表一一式两份，一份库房存底，一份班组自存。式两份，一份库房存底，一份班组自存。n n（5 5）工工具具发发生生丢丢失失，毁毁损损，由由保保管管者者写写明明原原因因，向向经经理理报报告告。不不属属人人力力不不可可抗抗拒拒的的丢丢失失、毁毁损损，由由责责任任人人按按当当时时工具价值赔偿。工具价值赔偿。n n（6 6）工工具具因因使使用用时时间间过过长长而而发发生生磨磨损损或或损损坏坏，经经经经理理批批准可以办理报废，保管人重新办理领用手续。准可以办理报废，保管人重新办理领用手续。大设备检修程序事故处理程序设备更新改造程序物业设备的购置及评价物业设备的购置及评价购置设备应注意：购置设备应注意：1 1反复研究，避免盲目采购反复研究，避免盲目采购2 2大型设备购置应进行充分的技术经济论证大型设备购置应进行充分的技术经济论证 保保证证设设备备选选性性能能达达到到技技术术上上先先进进、经经济济上上合合理理、功功效效上适用。上适用。3 3与业主、用户充分协调与业主、用户充分协调 物业设备的购置目的主要有三类：物业设备的购置目的主要有三类：全新房屋建筑的装修型购置；全新房屋建筑的装修型购置；替替换换陈陈旧旧落落后后设设备备的的更更新新型型购购置；置；为完善和改进环境与条件的添为完善和改进环境与条件的添装型购置装型购置。设备的选择应考虑的因素主要有以下几个方面：设备的选择应考虑的因素主要有以下几个方面：1 1技术性的要求技术性的要求应考虑：设备功能，可靠性，安全性，耐用性应考虑：设备功能，可靠性，安全性，耐用性 节能性、环保性和可操作性。节能性、环保性和可操作性。2 2适用性的要求适用性的要求 适应物业总体功能、装修等级、使用环境，适应物业总体功能、装修等级、使用环境，适应用户的需要。适应用户的需要。3 3经济性的要求经济性的要求经济性评价主要方法：年费法、现值法。经济性评价主要方法：年费法、现值法。（1 1）年年年年费费费费法法法法。这这种种方方法法的的思思路路是是把把购购置置设设备备的的一一次次性性的的投投资资费费，借借助助投投资资回回收收系系数数，换换算算成成每每年年投投资资费费用用支支出出，然然后后加加上上每每年年的的使使用用费费，估估算算出出每每年年平平均均年年度度费费用用支支出出，最最后后，比比较较不不同同设设备备购购置置方方案案的的年年度度费费用用支支出出，从从中中选选择择费费用用最最小小的的方方案案为为优优选选方案，其数学业表达式为：方案，其数学业表达式为：设设备备的的年年总总费费用用 =CF CF i(1+I)n/(1+i)n-1+i(1+I)n/(1+i)n-1+CVCV其中：其中：CFCF：设备初期投资费；：设备初期投资费；CVCV：设备年均维修费：设备年均维修费：（2 2）现现现现值值值值法法法法。这这种种方方法法的的思思路路同同年年费费法法的的主主要要区区别别在在于于将将每每年年平平均均维维修修费费用用，借借助助年年金金现现值值系系数数换换算算成成初初期期现现值值总总额额，然然后后加加上上初初期期投投资资费费，估估算算出出寿寿命命周周期期维维修修养养护护费费用用最最省省的的方方案案为为优优选选方方案案。其其数数学表达式为：学表达式为：设设 备备 寿寿 命命 周周 期期 费费 用用 =CF CF+CV CV i(1+i)n/(1+I)n-1i(1+i)n/(1+I)n-1案例：锅炉的选择n n燃煤、燃油、燃气、电锅炉n n选择燃煤热效比高热效比高一次性投资小（一次性投资小（1313元元m2m2）使用费用低（使用费用低（16.516.5元元m2.m2.季）（燃油季）（燃油3030元元m2.m2.季）季）污染严重污染严重占用场地大（占用场地大（1000m21000m2）案例：电梯n n普通住宅：低速，750kg，售价3040万，平均成本3750元m2n n写字楼及酒店：高速，1000kg，国外产150万，国产79万（奥梯斯）第三节给排水设备管理与维修第三节给排水设备管理与维修n n物业管理小区内给排水系统是指小区内的各种冷水、热水、开水供应和污水排放的工程设施的总称。它主要包括以下几部分：供水设备系统供水设备系统 排水设备系统排水设备系统 用水设备用水设备 热水供应设备系统热水供应设备系统 消防设备消防设备 给排水设备设施的管理内容给排水设备设施的管理内容n n给排水系统设备设施管理主要针对给排水系统中所涉及的各种设备及管道等的日常操作、运行、维修养护等的管理活动。包括物业管理公司对所管辖区内给排水系统的计划性养护、零星返修和改善添装。如检查井、化粪池的定期清掏，消防水箱定期调水放水，以防出现阻塞、水质腐臭等现象，消防泵定期试泵等等都属于给排水设备设施管理范畴。给排水设备设施管理的范围界定给排水设备设施管理的范围界定n n1.1.给水设备给水设备n n高层楼宇以高层楼宇以楼内供水泵房总计费水表楼内供水泵房总计费水表为界，多层楼房为界，多层楼房以以楼外自来水表楼外自来水表为界。界线以外为界。界线以外(含计费水表含计费水表)的供水管线的供水管线的设备，由城市供水部门负责维护管理，界线以内至用户的设备，由城市供水部门负责维护管理，界线以内至用户的供水管线及设备由物业管理公司负责维护、管理。的供水管线及设备由物业管理公司负责维护、管理。n n2.2.排水设备排水设备n n室内排水系统由物业管理公司维护管理。居住小区内室内排水系统由物业管理公司维护管理。居住小区内道路和市政排水设施的管理职责以道路和市政排水设施的管理职责以3.53.5路路宽为界，凡道宽为界，凡道路宽度在路宽度在3.5m(3.5m(含含3.5m)3.5m)以上的，其道路和埋设在道路下以上的，其道路和埋设在道路下的市政排水设施由城市市政管理部门负责维护、管理；道的市政排水设施由城市市政管理部门负责维护、管理；道路宽度路宽度3.5m3.5m以下的由物业公司负责维护管理，居住小区以下的由物业公司负责维护管理，居住小区内各种地下设施检查井的维护管理，由地下设施检查井的内各种地下设施检查井的维护管理，由地下设施检查井的产权单位负责，有关产权单位也可委托物业管理公司维护、产权单位负责，有关产权单位也可委托物业管理公司维护、管理。管理。给排水设备设施的日常操作管理n n规范给排水设备设施的操作程序，确保正确、安全地操作给排水设备设施规范给排水设备设施的操作程序，确保正确、安全地操作给排水设备设施 n n1.1.启动水泵前的检查启动水泵前的检查n n在启动水泵前，先检查水泵的进、出水闸阀是否已经打开，在启动水泵前，先检查水泵的进、出水闸阀是否已经打开，否则应打开闸阀；检查水泵机组是否有空气，有的话应予以排除。否则应打开闸阀；检查水泵机组是否有空气，有的话应予以排除。检查电压表，信号灯等仪表指示是否正常，水泵轴转动检查电压表，信号灯等仪表指示是否正常，水泵轴转动3 3圈，应圈，应灵活无阻滞。灵活无阻滞。n n2.2.启动水泵启动水泵n n打开水泵控制柜的电源开关，将转换开关盖于打开水泵控制柜的电源开关，将转换开关盖于“手动手动”位置。启位置。启动水泵的启动按钮，水泵启动时，注意观察启动电流，如果一次不能动水泵的启动按钮，水泵启动时，注意观察启动电流，如果一次不能启动成功，可以再试启动两次，每次应间隔启动成功，可以再试启动两次，每次应间隔3min3min，如果三次未启动，如果三次未启动成功，停下来查找原因，排除故障后才能再启动。如果启动成功，水成功，停下来查找原因，排除故障后才能再启动。如果启动成功，水泵运转泵运转5min5min以上，同时观察运转时电流表指示，确定运转时有无异以上，同时观察运转时电流表指示，确定运转时有无异常情况常情况(如异常声响，异常气味等如异常声响，异常气味等)，检查运转时水泵漏水是否严重，检查运转时水泵漏水是否严重，是否漏水成线，若出现漏水严重情况，查找原因，水泵停止运转后进是否漏水成线，若出现漏水严重情况，查找原因，水泵停止运转后进行维修。维修完毕后再次按上述要求启动水泵。若一切正常，按水泵行维修。维修完毕后再次按上述要求启动水泵。若一切正常，按水泵“停止停止”按钮，水泵停止。然后将水泵开关置于自动位置，水泵自动按钮，水泵停止。然后将水泵开关置于自动位置，水泵自动启动并运行。启动并运行。n n3.3.停止水泵停止水泵n n水泵在正常运转过程中，若要停止水泵，要将转换开关置于水泵在正常运转过程中，若要停止水泵，要将转换开关置于“0 0”(停止停止)位置，水泵停止运转，如果需要长时间停止运转或检查，位置，水泵停止运转，如果需要长时间停止运转或检查，应拉下电源开关，关闭水泵的进出水闸阀。应拉下电源开关，关闭水泵的进出水闸阀。给排水设备运行管理n n给排水设备运行管理中的日常巡视内容给排水设备运行管理中的日常巡视内容n n给排水设备设施异常情况处理给排水设备设施异常情况处理n n水泵房的管理水泵房的管理给排水设备运行管理中的日常巡视内容给排水设备运行管理中的日常巡视内容给排水设备运行管理中的日常巡视内容给排水设备运行管理中的日常巡视内容 n n水泵房由水泵管理员每水泵房由水泵管理员每2 2巡视一次，水泵房有无巡视一次，水泵房有无异常的声响或大的振动，压力表指示，电机控制异常的声响或大的振动，压力表指示，电机控制框的指示灯指示有无异常，电机温升是否正常，框的指示灯指示有无异常，电机温升是否正常，闸阀、法兰连接处是否漏水，水泵漏水是否成线，闸阀、法兰连接处是否漏水，水泵漏水是否成线，水池、水箱水位是否正常，止回阀、浮球阀、液水池、水箱水位是否正常，止回阀、浮球阀、液位控制器是否动作可靠。同时水泵房管理员每周位控制器是否动作可靠。同时水泵房管理员每周巡视一次小区内主供水管上闸阀及道路上的给水巡视一次小区内主供水管上闸阀及道路上的给水井、检查井、雨水井是否有堵塞现象等等。水泵井、检查井、雨水井是否有堵塞现象等等。水泵房管理员在巡视过程中发现不正常情况时应及时房管理员在巡视过程中发现不正常情况时应及时采取措施，解决不了的问题，立即上报工程部水采取措施，解决不了的问题，立即上报工程部水泵房组长或主管，请求协助解决。泵房组长或主管，请求协助解决。给排水设备设施异常情况处理给排水设备设施异常情况处理n n1.1.主供水管爆裂主供水管爆裂 如果发生此种情况，首先应立即关闭相连的主供水管上的闸如果发生此种情况，首先应立即关闭相连的主供水管上的闸阀，若仍控制不住大量泄水，应关停相应的水泵房，通知工阀，若仍控制不住大量泄水，应关停相应的水泵房，通知工程部管理组及总值班室。由总值班室负责联系相应责任部门程部管理组及总值班室。由总值班室负责联系相应责任部门及时通知用水单位和用户关于停水情况。工程部负责安排维及时通知用水单位和用户关于停水情况。工程部负责安排维修组进行抢修，维修完毕后由水泵房管理员开水试压，看有修组进行抢修，维修完毕后由水泵房管理员开水试压，看有无漏水和松动现象，如果试压正常，回填土方，恢复原