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高县在销楼盘户型品鉴高县在销楼盘户型品鉴 什么样的户型是适宜我们居住的？什么样的户型是适宜我们居住的？解决的问题市场需要的房子应该是什么样的？什么样的房子是适宜居住的？高县在销楼盘户型品鉴高县在销楼盘户型品鉴 合理的布局和功能 设计具有创新性（高赠送面积）设计上没有风水问题高县在销楼盘户型品鉴高县在销楼盘户型品鉴 房地产的基本形态分类房地产的基本形态分类高县在销楼盘户型品鉴高县在销楼盘户型品鉴 按照建筑结构的材料来分砖木结构：砖木结构：主要承重构件用砖、木构成。其中竖向承重构件如墙、柱等采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架等采用木材制作。这种结构形式的房屋层数较少，多用于单层房屋。砖混结构：砖混结构：墙、柱用砖砌筑，梁、楼板、楼梯、屋顶用钢筋混凝土制作，成为砖钢筋混凝土结构。这种结构多用于层数不多（六层以下）的民用建筑及小型工业厂房，是目前广泛采用的一种结构形式。钢筋混凝土结构：钢筋混凝土结构：建筑物的梁、柱、楼板、基础全部用钢筋混凝土制作。梁、楼板、柱、基础组成一个承重的框架，因此也称框架结构。墙只起围护作用，用砖砌筑。此结构用于高层或大跨度房屋建筑中。钢结构：钢结构：建筑物的梁、柱、屋架等承重构件用钢材制作，墙体用砖或其他材料制成。此结构多用于大型工业建筑。高县在销楼盘户型品鉴高县在销楼盘户型品鉴 按建筑结构的承重方式分类重墙结构重墙结构：屋盖的重量由屋架（或梁柱）承担，屋架支撑在承重墙上，楼层的重量由组成楼盖的梁、板支撑在承重墙上。因此，屋盖、楼层的荷载均由承重墙承担；墙下有基础，基础下为地基，全部荷载由墙、基础传到地基上。框架结构框架结构：承重体系由横梁和柱组成，但横梁与柱为钢接（钢筋混凝土结构中通常通过端部钢筋焊接后浇灌混凝土，使其形成整体）连接，从而构成了一个整体刚架（或称框架）。一般多层工业厂房或大型高层民用建筑多属于框架结构。排架结构排架结构：承重体系由屋架和柱组成。屋架与柱的顶端为铰接（通常为焊接或螺栓连接），而柱的下端嵌固于基础内。一般单层工业厂房大多采用此法。剪力墙结构：剪力墙结构：是指纵横向的主要承重结构全部为结构墙的结构。当墙体处于建筑物中合适的位置时，它们能形成一种有效抵抗水平作用的结构体系，同时，又能起到对空间的分割作用。高县在销楼盘户型品鉴高县在销楼盘户型品鉴 剪力墙结构和框架结构的基本区别高县在销楼盘户型品鉴高县在销楼盘户型品鉴 框架结构除了楼板纵横方向的联系梁和竖向的柱子外，水平空间内基本没有混凝土（除楼梯外），因此水平应力太差。框架结构框架结构 剪力墙结构和框架结构的基本区别高县在销楼盘户型品鉴高县在销楼盘户型品鉴 剪力墙结构由剪力墙承重，大部分墙体采用混凝土一次性浇注成型，室内很少柱子甚至基本无柱子，水平应力更高，抗震级别更好。剪力墙结构剪力墙结构按建筑物的高度分类高县在销楼盘户型品鉴高县在销楼盘户型品鉴分类分类层数层数低层2层及2层以下多层36层小高层711层中高层1218层高层1930层超高层31层及以上 多层住宅和高层住宅的优劣比较 从使用成本来看，高层住宅比多层住宅消耗的生活成本更高。一般来说，高层住宅的物管费要高于多层住宅。另外，由于高层建筑要配置电梯、高压水泵，增加公共走道和门窗等，一次性投入很大，另外使用后，还要为电梯、泵站修缮养护付出一笔经常性费用等。从面积和实际使用率看，多层要高于高层住宅。众所周知，购房时的计算面积为销售面积，其中包括了对公共部分，如电梯间、楼梯间等面积的分摊。高层住宅由于有电梯等待间、地下室等，需分摊的公用面积较多层要多，故而实用率低。因此，如果你想得到更多使用面积，多层住宅会是更好的选择。从房型格局看，目前多数新建多层住宅的户型设计都有长足的进步。另外，由于构造上的原因，多层住宅往往南北通风、室内无效面积少，隔墙易于敲打，有利于装修。而高层住宅室内户型往往较局促，装修相对麻烦。高县在销楼盘户型品鉴高县在销楼盘户型品鉴 好户型的标准好户型的标准高县在销楼盘户型品鉴高县在销楼盘户型品鉴好户型该如何合理布局并完备功能？高县在销楼盘户型品鉴高县在销楼盘户型品鉴 1、各功能空间合理尺度、合理位置布局；“四明”设计（厅房厨卫）2、动静分区、干湿分区：动区应靠近入户门设置；静区位置应比较深入；室内交通应尽可能便捷/短；三条动线（家务动线、家人动线和来访动线）相对独立，尽量不要交叉。3、公私区分明确、主次区分明确：公共区域与私人区域尽量不要交叉，主卧应是“一家之主”，应该是整套住房中靠南向的房子，老人的房间应与主人房有一定的距离，如果有保姆房的，保姆房应设置在动区。高县在销楼盘户型品鉴高县在销楼盘户型品鉴思考思考:这个户型做到 全明设计了没?干湿有没有分区?动线是否有交叉？动静分区做到了没？东城国际8号楼某户型 高县在销楼盘户型品鉴高县在销楼盘户型品鉴大家来找茬大家来找茬这个户型设计有没这个户型设计有没什么问题呢？什么问题呢？世纪尚品某户型高县在销楼盘户型品鉴高县在销楼盘户型品鉴户型设计的总则户型设计的总则客厅：客厅：最小面宽3.6米，宽深比应为1：1-1：1.5；并且应有两面完整的墙。（从设计角度来讲：客厅与卧室的面宽与进深的比都不应该小于1：1.5）主卧：主卧：开间应不小于3米；餐厅：餐厅：与客厅既相对独立，又有联系；并且至少要有两面墙夹一个角卫生间：卫生间：面宽不小于1.8米，净宽应不小于1.6米阳台：阳台：一定要保证厅出阳台（不管户型的大小）高县在销楼盘户型品鉴高县在销楼盘户型品鉴智力大冲关智力大冲关 此户型红色框线部分的设计究竟好还是不好？高县在销楼盘户型品鉴高县在销楼盘户型品鉴 就这个户型来讲，由于客厅面宽就这个户型来讲，由于客厅面宽只有只有3.9米，但客厅与餐厅主体部分米，但客厅与餐厅主体部分没有自然分割，使得整个餐厅与客厅没有自然分割，使得整个餐厅与客厅相连部分的宽深比远远超过相连部分的宽深比远远超过1：2，在，在使用过程中就会显得非常空旷，感觉使用过程中就会显得非常空旷，感觉到家庭的到家庭的“人气人气”不够。不够。而且由于餐厅与客厅没有相对独而且由于餐厅与客厅没有相对独立，使得其结合部立，使得其结合部5平米左右没有使平米左右没有使用价值，造成浪费。用价值，造成浪费。高县在销楼盘户型品鉴高县在销楼盘户型品鉴 这是东城国际某户型，请大这是东城国际某户型，请大家与上一个户型相比较，就客厅家与上一个户型相比较，就客厅与餐厅的布局来说，谁更合理？与餐厅的布局来说，谁更合理？理由何在？理由何在？高县在销楼盘户型品鉴高县在销楼盘户型品鉴 这是兰庭绿洲的一个户这是兰庭绿洲的一个户型，就餐厅与客厅的布局来型，就餐厅与客厅的布局来说，相对还比较合理，虽然这说，相对还比较合理，虽然这个户型的厨房偏小，餐厅也无个户型的厨房偏小，餐厅也无法与两面墙形成夹角，但可以法与两面墙形成夹角，但可以考虑在入户门的左侧装修出一考虑在入户门的左侧装修出一道玄关，这样也能弥补餐厅的道玄关，这样也能弥补餐厅的不足。不足。高县在销楼盘户型品鉴高县在销楼盘户型品鉴结论结论餐厅至少有餐厅至少有2个面墙夹一个角；如果实在做不到，则应设置玄关位以弥补。个面墙夹一个角；如果实在做不到，则应设置玄关位以弥补。高县在销楼盘户型品鉴高县在销楼盘户型品鉴 因此，我们现在回头看看世纪尚品这个户型，餐厅虽然与客厅形成了明显的分区，但是餐厅不占一角，周边开口过多，使得餐厅几乎成为过道，不方便使用。高县在销楼盘户型品鉴高县在销楼盘户型品鉴 再看看这个户型，餐厅独立但又与客厅浑然一谈，且餐厅也能独立采光，能与两面墙形成自然夹角，且在就餐的时候与生活区和客厅休闲区互不干扰，动线非常明确。高县在销楼盘户型品鉴高县在销楼盘户型品鉴厨房的设计规范厨房的设计规范 厨房在我们所说的功能区分中属于：动区、湿区、位于家务动线上。因此厨房的设计就要求：应靠近餐厅，离大门不要太远 直接对外通风采光；尽量应做到有一个生活阳台 水火不同线、水火不相邻（洗、切、烧的顺序或者L型）厨厕不相邻高县在销楼盘户型品鉴高县在销楼盘户型品鉴高县在销楼盘户型品鉴高县在销楼盘户型品鉴卫生间的设计要求卫生间的设计要求 面宽不小于1.8米，净宽应不小于1.6米 公共卫生间应厕浴分离，干湿分离 如果仅有一个卫生间，则应靠近主卧室，避免实用时的穿堂越室 如果有两个卫生间，则公共卫生间应靠近客厅高县在销楼盘户型品鉴高县在销楼盘户型品鉴高县在销楼盘户型品鉴高县在销楼盘户型品鉴 这是东城国际8号楼的户型之一，双卫生间设计，开发商在设计过程中将卫生间与生活阳台的距离放得很近，充分考虑了厨房、卫生间对热水的需求。同时，客卫靠近客厅，使用非常方便，但门的朝向又充分考虑到了主人的私密性需求。这是某楼盘的户型之一，卫生间虽然离客厅的距离并不算太远，但由于客人在上卫生间的过程中会从主人卧室门前经过，因此私密性保护存在问题。同时，这个卫生间虽然也通过气窗直接采光和通风，但由于采光面太小，因此效果不会理想。高县在销楼盘户型品鉴高县在销楼盘户型品鉴中小型户型设计的通用原则中小型户型设计的通用原则 1、通用原则：各户型的房室应有与其户型面积相匹配的比例（任何房间的长宽比原则上不大于1.5:1）2、中小户型受制于面积的限制，可以将部分非必要功能空间缩小（比如压缩儿童房、卫生间等）高县在销楼盘户型品鉴高县在销楼盘户型品鉴中小型户型设计的利改动原则中小型户型设计的利改动原则 中小户型设计要尽可能可改动：室内没有或者尽可能少有承重墙；目前大部分楼盘均采用剪力墙设计就是为了方便改动。高县在销楼盘户型品鉴高县在销楼盘户型品鉴朝向选择朝向选择 1、户型设计应与整体规划相匹配；争取做到良好的户均性；使得每一户都有良好的通风、采光和景观面。(一般原则是：自然景观朝向小区景观)2、户型朝向均以南、东南朝向为主；3、（板式）楼与楼之间平行布局，不宜对角/对视。高县在销楼盘户型品鉴高县在销楼盘户型品鉴高县在销楼盘户型品鉴高县在销楼盘户型品鉴 户型设计的创新户型设计的创新（关于赠送面积）（关于赠送面积）高县在销楼盘户型品鉴高县在销楼盘户型品鉴什么是真正的赠送面积什么是真正的赠送面积 1、巧妙设计标准层结构；增加赠送面积和采光面（2-3户公用一个大型的天井或者空中花园，在交房后根据设计大家分配赠送部分）东城国际的顶楼和部分2楼均采用了这样的设计，让顶楼或者2楼的买受人能够享受到“空中花园”。高县在销楼盘户型品鉴高县在销楼盘户型品鉴什么是真正的赠送面积什么是真正的赠送面积 2、利用标准层的结构增加具备实用性的赠送面积。高县在销楼盘户型品鉴高县在销楼盘户型品鉴 此户型设计上，设计者就巧妙地运用了结构板，红框内的结构板可以与阳台一起幻变成为卧室或者书房，增加了此房的得房率。东城国际的大部分户型均采用了这种运用结构板来增加赠送面积的设计。高县在销楼盘户型品鉴高县在销楼盘户型品鉴什么是真正的赠送面积什么是真正的赠送面积 3、合理利用阳台，增加赠送面积。高县在销楼盘户型品鉴高县在销楼盘户型品鉴 此户型设计上，红框部分本身是阳台，根据想关规范，这部分按照实际面积的一半计入建筑面积，但在设计思路上，这部分本身就是按照一个近8 的厨房的使用功能来设计的。其目的就是让买受人获得更高的得房率，从而减低购置成本。高县在销楼盘户型品鉴高县在销楼盘户型品鉴什么是真正的赠送面积什么是真正的赠送面积 4、低台飘窗和落地飘窗（2.2米的技术规范）高县在销楼盘户型品鉴高县在销楼盘户型品鉴 此户型就采用了落地外飘窗设计，红框内的两部分是落地外飘窗。买受人在设计中根据自己的居住需要，既可以去掉飘窗盖板，将红框内的空间拓展出去，增加卧室的面积，也可以保留飘窗，然后在飘窗下面装修为储物柜或者电脑桌、书桌等。而这部分的层高不足2.2米，根据规范是不计面积的。高县在销楼盘户型品鉴高县在销楼盘户型品鉴 此户型虽然也采用了飘窗设计，似乎也有不错的赠送面积，但由于此飘窗并未采用落地、外立面设计，因此其功能只能作为窗户使用，不仅无法拓展室内空间，飘窗的底部也无使用功能。高县在销楼盘户型品鉴高县在销楼盘户型品鉴什么是真正的赠送面积什么是真正的赠送面积 5、改变结构（同样基于2.2的建筑技术规范）主要是在设计是采用部分“假梁”的设计等等，让该部分的层高低于2.2米，以达到不计面积的目的。高县在销楼盘户型品鉴高县在销楼盘户型品鉴什么是真正的赠送面积什么是真正的赠送面积 6、提高入户花园和阳台的面积（在大户型单位且景观比较好的单位中使用），入户花园和阳台均只算一半面积；所以超大（大到足够做一间房）也算送。高县在销楼盘户型品鉴高县在销楼盘户型品鉴 此户型为充分利用自然资源和小区自然景观，在该楼栋设置了带入户花园的住宅2套/层，与电梯房的入户花园大多出于结构考虑不同，该入户花园完全是出于扩展视野（270度全景视野）和增加赠送面积的考虑。且该入户花园的长宽尺寸等完全按照卧室的标准进行设计。高县在销楼盘户型品鉴高县在销楼盘户型品鉴 户型应没有风水问题户型应没有风水问题高县在销楼盘户型品鉴高县在销楼盘户型品鉴风水问题常常出现在哪里？风水问题常常出现在哪里？门 房 灶高县在销楼盘户型品鉴高县在销楼盘户型品鉴门的禁忌门的禁忌 户外、户内的任何2个门都不能直接相对（犯冲）大门口正对长走廊是冲煞 大门不能正对厕门 大门不能正对客厅落地门窗 洗手间的门不能与厨房的门相对 洗手间的门不要对着通道、卧室的床头 房间进门的时候，不能直接从床尾直视床头 进屋子的时候不能直接看到洗手间高县在销楼盘户型品鉴高县在销楼盘户型品鉴高县在销楼盘户型品鉴高县在销楼盘户型品鉴 入户门正对入户门正对 卫生间门卫生间门高县在销楼盘户型品鉴高县在销楼盘户型品鉴 入户门正对入户门正对 客厅落地门窗客厅落地门窗高县在销楼盘户型品鉴高县在销楼盘户型品鉴 进门后，进门后，四门相对四门相对 房间的禁忌房间的禁忌 床头上吊顶的话不能有横梁压床而过 厨厕最好不要相邻 床尾不能朝北（需注意户型设计时卧室门的位置）高县在销楼盘户型品鉴高县在销楼盘户型品鉴高县在销楼盘户型品鉴高县在销楼盘户型品鉴 高县在销楼盘户型品鉴高县在销楼盘户型品鉴 横梁压床示意图横梁压床示意图灶的禁忌灶的禁忌 水火不同线；不可避免的话（小户型），则水火不相邻 门不对灶（犯冲煞）高县在销楼盘户型品鉴高县在销楼盘户型品鉴高县在销楼盘户型品鉴高县在销楼盘户型品鉴 水火同源水火同源 可以在中间可以在中间 加一个切菜台加一个切菜台 或料理台来改风水或料理台来改风水 水火同源示意水火同源示意 水火通源示意图水火通源示意图高县在销楼盘户型品鉴高县在销楼盘户型品鉴 厨房门正对灶（这是画户型图的原因，在装修过程中不能这样摆布）可以将洗菜盆与灶台的位置互换就可以了。厨房门正对灶台示意厨房门正对灶台示意 横梁压床示意图横梁压床示意图洗手间的禁忌洗手间的禁忌 洗手间的门不正对大门 不与大门相邻 不居于户型中央 不与厨相邻高县在销楼盘户型品鉴高县在销楼盘户型品鉴好户型的好户型的“标准配置标准配置”采光要好，通风流畅，最好能有穿堂风；（在塔式建筑中穿堂风是很难满足的）在四川，朝向以朝南最佳，朝东南次之，除了朝向，窗景也非常重要，在川南地区，一般来说临小区中庭的房子是最好的。在选择住房时要尽可能重视卧室的采光效果，主卧室应该是朝向最好的房间，主卧与老人房之间应有一定的距离。客厅卧室分离，厨房餐厅分离，但要相互挨着，户门不宜直接对着客厅。高县在销楼盘户型品鉴高县在销楼盘户型品鉴好户型的好户型的“标准配置标准配置”客厅中的门尽可能少，尽量减少不能利用的通道走廊，还应宽敞、明亮、通风、有较好的朝向和视野，客厅至少要有一面完整的墙。卧室应当安静、舒适、私密、安全，主次卧区分严格。卫生间干湿分离，与主卧室的位置要近，不宜正对客厅和餐厅，不宜与厨房紧连厨房直接对外采光、通风。阳台最好与客厅相连，如果条件允许，阳台应大一些，能有两个更好面积较大的套型应设有储藏空间，储藏室可不采光通 高县在销楼盘户型品鉴高县在销楼盘户型品鉴 THE END感谢您的聆听！感谢您的聆听！高县在销楼盘户型品鉴高县在销楼盘户型品鉴