房屋登记相关法律知识.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房屋登记相关法律知识,以登记官教材房地产基本制度与政策一书中私法和公法的基础知识为内容。,一、组成部分,1、分为两部分,（1）民事法律基本知识,（2）行政法与行政诉讼法基本知识,2、法律规范的效力层级与,冲突适用,宪法,法律,法规,(行政法规/地方性法规,）,规章（部门、地方）,规范性文件,物权法,物业管理条例,房屋登记办法,各种通知、决定,二、民事法律基本知识的主要内容,1、民法总论：一般性规定（如民事法律行为）,2、物权法：必须熟知的基础法律,3、合同法：与登记比较密切的合同应熟悉,4、婚姻法：判断夫妻共同财产的重要依据,5、继承法：因继承产生的不动产纠纷大量存在,三、行政法与行政诉讼法基本知识的主要内容，共分为七节,1、概述,2、行政主体,3、行政行为,4、行政法律责任,5、行政复议,6、行政诉讼,7、行政赔偿,房产登记所涉民法一般规定（要点）,1、民法概述,：调整平等主体的之间的财产关系和人身关系；民事活动遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。,2、民法的基本原则,：意思自治/诚实信用/公序良俗,3、民事法律关系,：要素（主体、客体、内容）,主体：人（自然人/法人/其他组织）,客体：权利义务共同指向的对象（物/行为/智力成果/人身利益),内容：民事权利和义务,4、民事法律行为：,（1）民事法律行为的上位概念是民事行为,（2）具有表意性和目的性,（3）排除了事实行为,（4）民事法律行为是合法行为，以适法性位特征,附期限、附条件,：16岁的学生张某购买汽车的行为是否属于民事法律行为？,公民或法人（民事主体）设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为,。,限制行为能力人、无权处分人,重大误解、显失公平、欺诈、胁迫、乘人之危,无民事行为能力人实施,民事行为,民事法律行为,效力待定的民事行为,可变更可撤销的,民事行为,无效民事行为,案例,：甲欲与有外遇的丈夫乙离婚，但又恐离婚后无法分得乙的财产。遂与乙约定，“如甲乙协议离婚，双方共有的4间商铺、2辆轿车归甲所有”。后甲乙因子女抚养问题争议较大未能登记离婚，乙为摆脱甲诉至法院请求判决离婚。,问：离婚诉讼中，乙主张按原协议约定分割财产，甲反悔主张协议无效。则原协议是否生效？,7、监护,（1）监护人,：,未成年人：父母/祖父母、外祖父母/兄姐/关系密切其他,精神病人：配偶/父母/成年子女/其他近/关系密切其他,（2）对于担任监护人有争议,由居民委员会、村民委员会在近亲属中指定。对指定不服提起诉讼的，由人民法院裁决。,（3）监护人应当履行监护职责,，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。,监护人可以将监护职责,部分或者全部委托给他人。夫妻离婚后，与子女共同生活的一方,无权取消对方对该子女的监护权,。,监护人的监护职责包括：,保护身体健康，照顾生活，管理保护财产，代理民事活动，管理和教育，在被监护人合法权益受到侵害或者与人发生争议时，代理其进行诉讼。,8、代理,（1）法定代理：基于法律规定,（2）指定代理：法院或有关单位指定,（3）委托代理：基于委托关系产生的代理,法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。,授权委托书应当载明,代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间,，,并由委托人签名或盖章；授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。,委托代理终止,：代理人死亡或丧失民事行为能力/,作为被代理人或者代理人的法人终止/期限届满/代理事务完成,被代理人死亡，代理人实施的行为仍有效的：,（）代理人不知道被代理人死亡的；,（）被代理人的继承人均予承认的；,（）被代理人与代理人约定到代理事项完成时代理权终止的；,（）在被代理人死亡前已经进行、而在被代理人死亡后为了被代理人的继承人的利益继续完成的。,9、宣告失踪与宣告死亡,设置宣告失踪与宣告死亡程序的目的：,宣告失踪结束失踪人财产关系不明确的状态，更好的保护失踪人的利益；宣告死亡根本目的是为了保护失踪人的利害关系人的利益（包括财产和身份关系）。,宣告失踪,：公民下落不明满2年的,宣告死亡,：下落不明满4年的/因意外事故下落不明，从事故发生之日起满2年的,申请人：,配偶/父母、子女/兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女/其他,宣告失踪的案件，由被宣告失踪人住所地的基层人民法院管辖。,宣告失踪不是宣告死亡的必须程序。,10、个体工商户,的法律地位相当于自然人。,依法经核准登记，领取营业执照的个体工商户可以起字号，营业执照登记的户主（业主）为诉讼当事人。,11、法人,企业法人:企业法人营业执照/组织机构代码证,机关事业单位法人：编制办批准设立文件/事业单位法人证书/组织机构代码证,社会团体法人:社会团体法人登记证书,12、其他组织,:,依法登记领取营业执照的各类企业/民政部门核准登记领取社会团体登记证的社会团体/法人分支机构/银行、保险公司设在各地的分支机构,民事法律基本知识之物权法,1、财产权与物权：,不仅包括物权，还包括债权、知识产权、继承权。,2、物权，,是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。,3、物权法原则：,物权法定/公示与公信/物权特定,4、物权变动,以登记生效为原则，登记对抗为例外。,（1）依法登记取得物权,（2）未经登记取得物权,（3）基于当事人合意设立物权，登记对抗第三人,5、登记机构法定职责：,（1）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；,（2）就有关登记事项询问申请人；,（3）如实、及时登记有关事项；,（4）法律、行政法规规定的其他职责。,可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。,6、登记机构的禁止行为：,（1）要求对不动产进行评估；,（2）以年检等名义进行重复登记；,（3）超出登记职责范围的其他行为。,7、不动产登记费按件收取，,不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。,8、不动产登记簿,效力：物权归属和内容的根据,特征：统一性/权威性/持久性/公开性,9、不动产权属证书、登记证明,房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括房屋所有权证/房屋他项权证等。,登记证明：预告登记、在建工程抵押登记,权属证书/登记证明与登记簿不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。,地役权登记后发放的是他项权证。,10、建筑物区分所有,内容,：专有权、共有权、共同管理权,业主：,房屋所有权人；合法占有建筑物专有部分，但尚未办理所有权登记的商品房预购人,车位/车库,：规划用于停放汽车的车位/车库应当首先满足业主的需要；当事人可通过出售、附赠或者出租等方式约定归属。,住改商：,遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主不限于本栋建筑物的业主。,业主管理权：,筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金、改建、重建建筑物及其附属设施需经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；其他事项（1/2）,11、相邻关系,不动产相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理,截水、排水、通行、通风、采光,等方面的相邻关系，给邻方造成妨碍或损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。,特征：,（1）,基于法律规定,（2）依附的是对不动产使用的事实，而非依附于对不动产的使用所拥有的相应权利。相邻权是不能独立转让的权利。它是天然依附于不动产利用本身的。,（3）内容相对确定,12、共有,按份共有/共同共有,处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,按份共有人同等条件下享有优先购买权,对共有份额没有约定或约定不明的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有,按份共有：依约定/按出资额确定/视为等额,共同共有与按份共有的转换：,（1）共同共有转按份，为变更,（2）按份转共同共有，尚存争议,13、善意取得,对物权追及效力的破除,既适用于动产也适用于不动产,适用条件：,（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；,（2）以合理的价格转让；,（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。,婚姻法司法解释三再次明确,：,第11条 一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房,屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记,手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。,民事法律基本知识之合同法,1、合同是最为常见的登记原因证明文件之一。,因合同而发生的不动产物权变动是最为重要也最为复杂的情形，这些不动产物权的变动基本上都以登记为生效要件。,判断合同的效力超出登记审核人员的能力和职责范畴，合同效力的判定只能是法院和仲裁机构。,例如：企业之间的借贷，法律层面并未规定合同无效。人民银行发布的贷款通则禁止了非法拆借行为，并为最高人民法院所确认。,2、内容,（1）合同概述：,必须掌握合同的概念、形式、基本内容。,（2）合同的成立与生效：,掌握合同成立的要件、生效要件；合同效力与登记效力的区分。,（3）合同的内容与形式：,应当掌握合同的条款（必要条款与非必要条款）；合同的形式：口头、书面、电子形式,（4）合同的效力：,合同无效、可撤销与效力待定。,（5）登记审核人员即使具备相关的能力也无权判定合同的效力，不能以合同无效为由拒绝办理相应的登记。,不动产登记中常见的几类合同,应当熟悉借款合同、买卖合同、赠与合同、抵押合同、委托合同。,房产登记中所涉合同法要点,3、合同效力：,依法成立的合同，自成立时生效。附条件、附期限的合同,：,（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害,国家,利益；,注意：区别可变更、可撤销合同,（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；,（3）以合法形式掩盖非法目的；,（4）损害社会公共利益；,（5）违反法律、行政法规的强制性规定。,如：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效,：,（1）限制民事行为能力人订立的合同，,经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。,（2）表见代理以外的代理行为：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后,以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。,（4）无处分权,的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。,：,重大误解,:对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失。,显失公平,:一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则。,欺诈、胁迫:,一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为；以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害或者以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟，迫使对方作出违背真实的意思表示的，可以认定为胁迫行为,乘人之危:,一方当事人乘对方处于危难之机，为牟取不正当利益，迫使对方作出不真实的意思表示，严重损害对方利益的，,4、格式合同,（1）格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。,（2）采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并,采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,，按照对方的要求，对该条款予以说明。,（3）提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。,（4）对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。,5、合同的变更和转让,（1）债权转让,债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。,债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。,（2）债务转移,债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。,法律、行政法规规定转让权利或者转移义务应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。,6、合同无效或被撤销的法律后果：,无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。,合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。,合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以,返还,；不能返还或者没有必要返还的，应当,折价补偿,。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。,有名合同之借款合同,1、自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。,2、借款人未按照约定的借款用途使用借款的，贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或者解除合同。,3、民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的4倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。（关于人民法院审理借贷案件的若干意见）,有名合同之赠与合同,1、赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。,2、具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。,3、,赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。,根据“民通意见”：赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。,有名合同之租赁合同,1、租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。,2、租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。,3、承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。,4、租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。出租人出卖租赁房屋的，应当提前3个月通知承租人内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。,有名合同之委托合同,1、委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。,2、委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。,受托人应当亲自处理委托事务。经委托人同意，受托人可以转委托。,2、两个以上的受托人共同处理委托事务的，对委托人承担连带责任。数个委托代理人共同行使代理权的，如果其中一人或者数人未与其他委托代理人协商，所实施的行为侵害被代理人权益的，由实施行为的委托代理人承担民事责任。,委托与代理的区别,民事法律基本知识之婚姻法,1、知识点,婚姻法,第,17,、,18,、,19,条关于夫妻共同财产的认定,2,、配套学习法律规范,（,1,）,婚姻法,（,2,）最高人民法院,关于适用,若干问题的解释,（一）（二）,（,三）,房屋登记中涉及的婚姻法要点,夫妻在婚姻关系存续期间继承或赠与所得的财产归夫妻共同所有，遗嘱或赠与合同中确定,只归夫或妻一方,的财产的除外。,夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用,书面形式,。,夫妻有相互继承遗产的权利。,离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。,第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。,他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。,第18条 有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产；（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；（四）一方专用的生活用品；（五）其他应当归一方的财产。,上述规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产,父母对子女的赠与：,1、当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。,当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。,2、婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第18条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。,双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。,1、离婚方式：,登记：,双方,必须到婚姻登记机关申请离婚。婚姻登记机关查明双方确实是自愿并对子女和财产问题已有适当处理时，发给离婚证。,诉讼：直接向人民法院提出离婚诉讼。,2、父母与子女间的关系，不因父母离婚而消除,3、男女双方协议离婚后一年内就财产分割问题反悔，请求变更或者撤销财产分割协议的，人民法院应当受理。,案例,：甲乙系夫妻，2002年2月甲父病逝，遗留房屋1间，甲/甲母/甲的弟弟一同料理甲父后世，一直未对甲父一楼的房屋进行分割。2004年甲乙发生争执双方至法院诉讼离婚，乙认为“甲父去世后遗留的房屋甲有权继承，且婚姻关系存续期间继承的房屋为夫妻共同财产，遂要求对甲继承所得的房屋份额进行分割”。,问：乙的主张是否成立？如何处理？,婚姻法司法解释三,与,1、婚前合同/个人付首付款并在银行贷款/婚后共同,还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时协,议处理。协议不成的，人民法院可以判决该不动产归,产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个,人债务。,2、一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第,三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，,另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。,3、父母出资：一方所有/按出资额按份共有,民事法律基本知识之继承法,继承法,1、知识点,掌握法定继承、遗嘱继承、遗赠、遗赠扶养协议、代位继承、转继承,2、配套学习法律规范,（1）继承法,（2）最高人民法院关于适用若干法律问题的解释,民事法律基本知识之继承法,一、法定继承的概念与特征,（一）法定继承的概念,法定继承，是指根据法律直接规定的继承人的范围、继承人继承的顺序、继承人继承遗产的份额及遗产的分配原则继承被继承人的遗产。,（二）法定继承的特征,1、法定继承是遗嘱继承的补充,2、法定继承是对遗嘱继承的限制,3、继承人是法律基于继承人与被继承人间的亲属关系规定的，而不是由被继承人指定的,4、法定继承关于继承人、继承的顺序以及遗产的分配原则的规定是强行性的，任何人不得改变,法定继承人的范围与继承顺序,继承法10条：,遗产按照下列顺序继承：,第一顺序：配偶、子女、父母。,第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。,继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。,继承法12条：,丧偶儿媳对公、婆，丧偶女婿对岳父、岳母，尽了主要赡养义务的，作为第一顺序继承人。,法定继承人的范围与继承顺序,遗嘱继承,公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承。,遗赠：,公民可以立遗嘱将个人财产赠给国家、集体或者法定继承人以外的人。,遗赠不适用于代位继承和转继承,受遗赠人：法定继承人范围以外的人,需作出接受遗赠的意思表示,继承的执行：,1、继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。,继承开始后遗产分割前放弃的为继承权；遗产分割后作出放弃表示的，放弃的是所有权。,2、受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内，作出接受或者放弃受赠的表示。到期,没有表示的，视为放弃,受遗赠。,3、夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。,继承的执行：,4、被继承人生前与他人订有遗赠扶养协议，同时又立有遗嘱的，继承开始后，如果遗赠扶养协议与遗嘱没有抵触，遗产分别按协议和遗嘱处理；如果有抵触，按协议处理，与协议抵触的遗嘱全部或部分无效,5、,继子女可继承继父母遗产，也可继承生父母遗产。,6、遗嘱人以不同形式立有数份内容相抵触的遗嘱，其中有公证遗嘱的，以最后所立公证遗嘱为准，没有公证遗嘱的，以最后所立的遗嘱为准。,甲祖父 甲祖母 甲外祖父 甲外祖母,甲父 甲母,兄弟姐妹,甲,甲妻,（,儿媳,）,甲子,甲女,（,女婿,）,孙子 孙女 外孙 外孙女,代位继承,一、代位继承的概念与特征,（一）代位继承的概念,代位继承是指被继承人的子女先于被继承人死亡时，由被继承人的死亡子女的晚辈直系血亲继承其应继承的遗产份额的制度。,（二）代位继承的特征,1、被代位人须为先于被继承人死亡的子女,2、代位人须是被继承人的晚辈直系血亲,3、被代位人未丧失继承权,4、代位继承人作为第一顺序继承人参加继承，一般只能继承被代位人应继承的遗产份额,5、代位继承只适用于法定继承,甲父 甲母,甲,甲妻,甲子,甲女（先死）,甲孙 甲孙女,甲外孙,甲外孙女,甲曾外孙 甲曾外孙女,二、代位继承与转继承的区别,（一）转继承的概念,转继承，是指继承人在继承开始后遗产分割前死亡的，其有权接受的遗产转由其法定继承人继承的制度。,（二）转继承的条件,1、继承人于继承开始后，遗产分割前死亡,2、死亡的继承人在被继承人死亡后未放弃继承权,甲祖父 甲祖母,甲父,甲母,甲兄,甲,（,继承开始后死,）,甲妻,甲子,甲女,（三）代位继承与转继承的区别,1、性质和效力不同,转继承人行使的是对被转继承人的遗产继承权，而不是对被继承人的遗产继承权，转继承实际是对被继承人的遗产连续发生的两次继承；,代位继承人行使的是对被继承人遗产的继承权，而不是对被代位人的遗产继承权,2、发生的时间和成立条件不同,3、主体不同,4、适用范围不同,转继承可以发生在法定继承中，也可以发生在遗嘱继承中,代位继承只能发生在法定继承中,（2003）田某死后留下五间房屋、一批字画以及数十万存款的遗产。田某生三子一女，长子早已病故，留下一子一女。就在两个儿子和一个女儿办理完丧事协商如何处理遗产时，小儿子因交通事故身亡，其女儿刚满周岁。田某的上述亲属中哪些人可作为第一顺序继承人继承他的遗产？,A.二儿子和女儿 B.小儿子 C.小儿子之女 D.大儿子之子女,行政法律基本知识,一、行政法的概念,二、行政主体,三、行政行为,四、行政法律责任,五、行政复议,六、行政诉讼,七、国家赔偿,房产登记所涉之行政法要点,一、行政主体：,（1）行政机关,（2）法律、法规授权的组织,（3）行政机关委托的组织,识别意义：1、只有行政主体才可能成为行政诉讼的被告；2、行政主体并非在任何情况下都是行政诉讼的被告，也可能成为民事诉讼的被告。,党政工团/各级工会、协会、学会、研究会,村委会、居委会为基层群众自治组织,二、行政行为,1、房屋登记是一种可诉的具体行政行为，不是行政许可行为。,2、作为与不作为,3、分类：具体行政行为/抽象行政行为,羁束性行政行为/自由裁量行为,依申请行政行为/依职权行为,4、种类：行政许可、行政处罚、行政确认、行政强制、行政,征收、行政征用、,行政给付、行政奖励、行政裁决等,征收与征用的区别：,公民的合法的私有财产不受侵犯。,国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。,（1）特点：强制性/传统理论无偿性/法定性,（2）范围：税、费、不动产等财产所有权,（3）适用情形：相对人负有行政法上的义务，事先补偿。,（1）特点：公益性/强制性/补偿性（合理补偿）,（2）范围：所有权、使用权或劳务,（3）适用情形：,大多适用于紧急状态或者军事、战争等特殊紧急情况下。,三、行政复议,：公民、法人或者其他组织可以自知道该具体行政行为之日起60日内提出行政复议申请；但是法律规定的申请期限超过60日的除外。,如环境法中规定的复议申请期限和行政诉讼期限都为15日,：行政复议机关应当自受理申请之日起60日内作出行政复议决定；但是法律规定的行政复议期限少于60日的除外。,原则上实行书面审查，行政复议机构认为必要时，可以实地调查核实证据；对重大、复杂的案件，申请人提出要求或者行政复议机构认为必要时，可以采取听证的方式审理。,：上一级申请行政复议为原则，同级复议为例外（国务院部门/省一级政府）。,四、行政诉讼,1、：,房屋登记行为,查询、复制登记资料行为,行政不作为,公民、法人或者其他组织对房屋登记行为不服提起行政诉讼的，不受下列情形的影响：,（一）房屋灭失；（二）房屋登记行为已被登记机构改变；（三）生效法律文书将房屋权属证书、房屋登记簿或者房屋登记证明作为定案证据采用。,非受案范围：,（一）国防、外交等国家行为；,（二）行政法规、规章或者行政机关制定、发布的具有普遍约束力的决定、命令；,（三）行政机关对行政机关工作人员的奖惩、任免等决定；,（四）法律规定由行政机关最终裁决的具体行政行为。,：,未改变登记内容的换发、补发权属证书、登记证明或者更新登记簿的行为，人民法院不予受理。,房屋登记机构在行政诉讼法施行前作出的房屋登记行为，人民法院不予受理。,2、,：,应当在知道作出具体行政行为之日起3个月内提出。,2年/5年/20年,中止/中断/延长,3、,：房屋所在地人民法院管辖，也可由被告所在地人民法院管辖：,（1）请求房屋登记机构履行职责的；,（2）对房屋登记机构收缴房产证行为提起诉讼,（3）行政复议改变房屋登记行为提起行政诉讼的。,4、：,法院应当在立案之日起3个月内作出判决。,对于二审行政案件，法院应当在收到上诉状之日起2个月内作出终审判决。,有特殊情况需要延长的，由高级人民法院批准；高级人民法院审理的二审案件需要延长的，由最高人民法院批准。,4、民行交叉问题,当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。,问：基础民事法律关系无效或被撤销，当事人能否主张适用房屋登记办法第81条关于撤销登记的规定？,如公证文书被撤销能否主张要求登记机构据此撤销登记？,5、举证责任,（1）被告应当在收到起诉状副本之日起10日内提交答辩状，并提供作出具体行政行为时的证据、依据；被告不提供或者无正当理由逾期提供的，应当认定该具体行政行为没有证据、依据。,被告对作出的具体行政行为负有举证责任，应当提供作出该具体行政行为的证据和所依据的规范性文件。,（2）被告对被诉房屋登记行为的合法性负举证责任。被告保管证据原件的，应当在法庭上出示。,被告不保管原件的，应当提交与原件核对一致的复印件、复制件并作出说明,。当事人对被告提交的上述证据提出异议的，应当提供相应的证据。,五、国家赔偿之行政赔偿：,1、侵犯财产权适用赔偿的情形：,（1）违法实施罚款、吊销许可证和执照、责令停产停业、没收财物等行政处罚的；,（2）违法对财产采取查封、扣押、冻结等行政强制措施的；,（3）违法征收、征用财产的；,（4）造成财产损害的其他违法行为。,申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。,房屋登记机构工作人员与第三人恶意串通违法登记，侵犯原告合法权益的，房屋登记机构与第三人承担连带赔偿责任。,2、赔偿程序,赔偿请求人要求赔偿，应当先向赔偿义务机关提出，也可以在申请行政复议或者提起行政诉讼时一并提出。,3、赔偿方式,支付赔偿金为主要方式,能够返还财产或者恢复原状的，予以返还财产或者恢复原状。,2010修订将精神赔偿纳入,：,有第3条或者第17条规定侵犯,人身权,的情形之一，致人精神损害的，造成严重后果的，应当支付相应的精神损害抚慰金。,配套学习法律规范（,法律法规、行政规章,）：,1、城市房地产管理法,2、物权法,3、婚姻法,4、继承法,5、合同法,6、城乡规划法,7、担保法,8、城市房地产开发经营管理条例,9、物业管理条例,10、房屋登记办法,11、城市房地产抵押管理办法,12、城市房地产转让管理规定,13、城市商品房预售、销售管理办法,配套学习法律规范（司法解释及其他）：,1、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（法释20037号）,2、最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国继承法若干问题的意见,3、最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）,4、最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释20097号）,5、最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释（法释200044号）,6、最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（一）（二）,7、最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定（法释201015号）,8、最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知,9、房屋登记簿管理试行办法,END,