广州市骏威锦东花园项目广告推广报告.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,骏威锦东花园广告推广策略,广州正觉广告,目录,一、2007年度所面临的挑战,二、2007年度的推广核心,三、2007年度具体整合推广,一、2007年度的所面临的挑战,花都地产竞争号角奏响，多家知名房企进驻花都,外部挑战：市场环境竞争白热化，怎么胜出？,包括祈福、万科在内的十多家地产商，将陆续在2007年度抢滩花都市场，其中不少为地产大鳄，尤以祈福为甚，耗资近50亿，16个项目同时在花都登陆，意欲抢占花都龙头地位。其中，在产品形态上不乏与锦东花园相似的项目，纵观07年度，称之为花都地产洗牌年亦不为过。,骏威锦东花园如何利用自身优势在激烈的市场竞争中脱颖，如何求得发展，在07年度继续创作新的辉煌？,中小户型易于销售，大户销售面临考验,来自产品本身：户型类型的改变，对于市场，意味着什么？,不同的户型有不同的推广及销售策略。对于即将推出的锦东大户型产品，目标客户组成与中小户型完全不同，他们更理性，更加挑剔。,如何推广销售大户型产品，是锦东花园不得不面对的问题。,忠诚客源已经消化，新客来源等待挖掘,内部挑战：是口碑销售还是重拳出击？,回顾上一销售阶段的辉煌业绩，在空中并没有做过多的宣传轰炸的前提下，锦东花园实现了上亿的销售业绩。我们在欣喜的同时，亦清醒的认识到，实际在很大程度上，是骏威集团的品牌积累在有效的拉动销售，是一批认同骏威品牌、有忠诚度的客人在消化这前期货量。,现在，骏威锦东花园所面临的问题是：在消化已积累的客户后，,怎么寻找新的目标客源以达到持续性的销售？,二、2007年度的推广核心,先看三个推广阶段,三个推广阶段,第三阶段,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,第一阶段（开售持续热销期）3月4月中旬,B1、2、3、13、15、16栋路边单位及部分向园林中户型单位,第三阶段（持续热销期）7月11月,B8、9、10、11、12栋所有单位,第二阶段（园景单位主力销售期）5月6月,B1、2、3、13、15、16、18、19栋园景大单位,地段区位+品牌,地段区域+产品品质,新货推售热销期 7月8月 物管+品牌,持续热销期 9月11月 综合优势（成熟、和谐、人文）,第一阶段,第二阶段,从产品本身出发，以大户型为主，总价将会趋于高价,从项目区位着眼，小区处于市区中心，优越秉性无法复制,从项目长远规划上看，泱泱500亩，同区罕见,从品牌考虑，骏威集团一贯以开发高档楼盘为主要，其优秀品质的形象深入民心。,综合所上，我们的结论是,骏威锦东花园，是同区内具有罕见品质、超前规划、合理布局、产品优质的一个社区，堪称豪宅典范。,纵观整个年度的推广步骤，我们需要一个,推广概念,进行统筹。,看地段,工业区,花都中央居住区,云峰,花园,祈福，,万科，,中房,所在地,地段优势总结：城市向北，傲居城市发展轴心,骏威锦东花园地处花都新区中心，周边生活配套完善成熟，和万科、祈福、中房等所在的工业区域相比，锦东无疑是最适宜居住的人居CLD中心。,CLD,目标消费群,需要说明的是，因为产品的属性与之前有区别，在2007年度，项目关注的目标消费群是与之前不同的。,一、,有消费能力,，能够接受项目的新价格,二、,有实际需要,，出于生活种种原因，他们会对空间和面积有更大 需求,三、,分布范围,将会比之前,更为广泛,，可能会有一部分为泛花都人,他们多为,行业的中坚力量，企业、公司的风云人物,综合素质高、有品味,较为富有但不过分张扬，有内涵,分析,他们，包括高级公务员、高级企事业单位人士、私企业主及在花都发展皮具、汽车、珠宝、机场等行业的高级人员！,他们，都是行业的佼佼者，在行业内具有举足轻重的地位、权力和领导力，在社会上具有相当影响力和榜样力，他们引领着花都最国际化、最具活力的生活方式！,他们，,站在生活的最前排！,我们称之这一群体为,新世代,如果说骏威广场的目标群是保守的富豪，那么锦东花园聚集的就是开拓的,新一代贵族。,开宝马、喝露易十三、带江诗丹顿、用VERTU,品位与身份对接；,既爱在午后喝龙井，亦会在BALL上品尝珍酿；,有社会奉献精神，也在乎社会对自己的回报；,如果说骏威广场是培育新贵的发源地，那么走出骏威广场就到了锦东花园,新贵集结地,。,目标群,他们需要什么？,身份认同，荣 耀感,优越感,新世代豪宅,优质的产品+绝版地段+品牌力量,锦东,L-TOWN,L:,large,加大之意，和产品属性相吻合；同时也有CLD之暗含意，巧妙的点出了项目所处地段中心城区；,Town：,城市之意。与项目规模、远景规划相对应；,用L-town作为新世代豪宅这一概念的视觉诠释，既大气亦显贵族气，与豪宅定位一致,给“新世代豪宅”一个视觉符号,加大的不仅仅是空间,加大的不仅仅是空间：,是L-TOWN的有益补充，从感性层面说明了豪宅的内涵不仅是物理层次上的空间，还包括很多，比如事业上的空间，情感上的空间等等,给“新世代豪宅”一句口号,“新世代豪宅”的提出，很好的解决了几个之前提出的核心问题：,二、产品概念的对接,从中小户型到大户乃至大户豪宅的转变，锦东花园面临着一个目标客户群以及市场对新豪宅产品认知的挑战。,“新世代豪宅”，从概念上就形成了消费群体的分化区隔。从而成功细分市场需求，达到吸纳目标群的目的,一、品牌的传承和转化提升,从骏威广场到锦东花园，跨越十年。十年来市场风云变幻，发展至今，骏威广场的辉煌已留在记忆深处，迎接骏威的将会是锦东新的辉煌。,新世代豪宅概念的提出，实现了从骏威广场到锦东花园的品牌转化问题。既传承了骏威豪宅的秉性，又与新一代贵族实现了对接，进一步的提升了已有的品牌形象。,新世代的精神层面,新世代的物质层面,追求卓越,成就非凡,享受物质所带来的精神愉悦感觉,新一代人登场了 豪宅诞生！,新世代的社会属性,新世代的生活方式,行业领首,举足轻重,上层生活,气派非凡,新世代豪宅：居城上层 实现宽宅阔人生,1、新时代开元标志,2、新地产花都标志,3、新产品锦绣标志,新世代豪宅的支持点：绝对的地段，绝对的豪宅,-位居市中心地段，优势无法复制,-同区罕有建设规模,-精心360度景观设计，,-小区内实现人车分流,-细节处求经典,-原材料求顶级,-南北对流，自然采光,市场环境竞争白热化，怎么胜出？,三、2007年度具体整合推广,有条不紊，全方位占领市场,整体策略思路,在,常规的推广手段,上，,加以一些,非常规媒介,，,配合独到的,“,活动营销,”,，,并由活动引起的,“,话题营销,”,等,，,进行全方位的立体推广。,推广手法整合,推广手法,媒介传播,线下宣传,主渠道：,电视、户外,围墙、楼书、折页、特刊、短信等等,各种营销活动,商家联盟等,次主要媒介：报纸、电台,辅助媒介：公交车车身,商家联盟等,媒介主渠道：,主要用于项目形象树立及各个节点的产 品推售情况。,承担项目告知功能，并根据节点推出不同的销售 信息。,电视台：,户外：,新华镇（主）,狮岭（主）,花都周边乡（次）,国际机场（次）,广州（次）,选择当地地方台插播广告，费用较低，到达率高。,主要选择：翡翠台、本港台。,目标区域,媒介次主要渠道,大形象的刻画。,树立形象高度。,报广面向的目标群更集中于花都区域。,南方日报 机关报 销量第一,南方都市报 零售报 销量第二,花都日报 信息日报为辅助报纸,产品形象树立和产品推售告知。,可采用栏目赞助形式进行。,以有车一族为主要服务对象、定位时尚的,交通频道。,可以覆盖众多私家车及的士。,报广：,电台：,辅助媒介：,车身广告：宣传形象与产品面市信息。,树立形象，透露项目最本质特点。,根据需要划分阶段，每阶段保留较长时间，故信息传递要准确到位。,因为容量大，担负起项目价值深度解构的任务。,建议：设立骏威地产特刊，根据需要对市场进行定点渗套。,以会员平台为依托，整合网络/电台及银行、,邮局等公共资源进行深透。,费用低廉、针对性较强、到达率高，建议大量应用。,主要用来进行销售动态的传达告知。比如传达折扣优惠、样板房开放、开盘日期等。,线下传播：,围墙：,折页、手册,等物料：,DM:,短信：,商家联盟,公关活动将在具体推广谈及。,公关活动、事件营销：,移动、电信、联通等大企业、,工商局等行政单位、,花都工商联、花都皮具协会、,花都珠宝协会,新闻中心等单位,加油站,收费站,电梯广告,主要在花都区域,酒店,地产网,汽车4S店,彩信,一些非常规,媒体选择,整体推广步骤,07年度整合推广阶段划分,第一阶段：3月4月上旬,地段区位+品牌,诉求点：,随着花都城区的规划发展，项目正处于新城区核心位置，加上项目超前的规模的高度和产品形态，价值无可限量。,主题：,在城中央，建立自己的人生标杆,阶段整合推广目标：巩固项目的品牌形象，强调项目地段优势,阶段概念：,绝对的中心地段，绝对的世代豪宅,工程配合,：B13、B15、B16楼体外立面展现；项目园林初步建设完成,推广手段：在线上和线下全线进行铺牌,线上推广目的：,占据高度，让市场对项目所在区域优势有感性认知,线上推广主题,地段决定优越身份,线上推广手段,：,报纸广告、电视广告、电台广告、户外广告、DM、以及手机短信,媒介主题,傲居城市核心，用更高的标准欣赏生活,新一代人登场了，豪宅诞生,骏威锦东花园，荣耀大宅,在城市CLD中心，拥有绝对的新世代豪宅,形象篇,地段篇,居城上层 实现宽宅阔人生,骏威锦东花园，荣耀大宅,在城中央 建立自己的人生标杆,骏威锦东花园，荣耀大宅,主要运用报纸、户外、软文，短信。配合企业推广活动。,户外,户外将以T牌为主，起到告知作用,锦东花园 荣耀大户,L-TOWN新世代豪宅,即将全面呈现,围墙,世代，来自经年的沉淀与升华,传承，荣耀之上，地位之上,视界，以现代的名义加大空间,圈层，用同一类新贵缔造,建立及维持项目高端形象,软文,该阶段通过一系列的软文宣传，让市场了解项目的地段优势,在花都最显赫的地段，诞生新世代豪宅,锦东精心构筑新世代豪宅标准,一个新世代光耀一座城市,新世代豪宅地段完全解码,一、在城市中轴，发现价值空间,二、身居城市原点，拥有新世代的眼界,（1）、东进，囊括价值所想（文化政治所在）,（2）、南望，触动繁华之心（开发区，生活区）,（3）、西拓，接纳都市精华（广州）,（4）、北达，翱翔国际云端（国际机场）,三、未来，不用展望，一切已掌握在手,飙升千里。升值倒计时（无限升值空间）,坐享其成。开始值得自豪（优越地段优越配套）,朝三暮四。永远值得骄傲（事业因居住而无瓶颈）,内容大纲：,DM,将项目区位优势，制作成DM，有选择送到目标群,系列产品手册,短信,在该阶段，项目的园林初显，B13、15、16的样板房开放。可通过短信息，大面积告知客户,骏威锦东花园30万平米超规模园林，豪华精装修样板房，3月28日盛情开放，欢迎莅临品鉴，咨询热线：36888668,线下推广：多手段配合，让目标群对项目地段优势有详尽的理性认识,线下推广主题与线上主题一致：,地段决定优越身份,线上推广手段,：,现场公关活动、形象外展、在特定区域派发单张等物料,现场公关活动,植树亲子同乐日,活动时间：,3月12日左右（国际植树节）,活动地点：锦东花园小区内,针对人群：锦东花园业主及其子女,活动内容：业主在指定地方进行植树活动，并由其子女为树取名后，交由物管存档保管,活动目的：以国际环保意识配合上流居住形态，通过该活动增强业主对小区的归属感,此活动，可视园林工程进度相应的提前或推迟，不影响活动的目的和效果。,形象外展,主题：,形象外展地点建议：,狮岭皮具城、新世纪酒店、花都新白云国 际机场,形象外展详细策略另案提交,认识骏威锦东，发现新世代新生活,第二阶段 4月下旬6月,地段区域+产品品质,诉求点：,项目品质，精致细节，气派外观,主题：,城市中心大户宽景阔人生豪宅新典范,阶段整合推广目标：利用产品优势挖掘豪宅新客户群,阶段概念：品质新典范，豪宅新标准,工程配合,：园林环境逐步完善、项目规模及产品素质基本呈现,推广手段：在线上和线下全线进行铺牌,推广目的：有效吸纳项目新消费群，,线上推广主题,城市中心大户宽景阔人生豪宅新典范,线上推广手段,：,报纸广告、电视广告、电台广告、户外广告、DM、以及手机短信,围墙维持形象宣传，不作调整,线上,标题一：,也许，我们把一种叫做情谊的东西也加进了每一块方砖之中,标题二：,就象为自己盖房子一样，我们总想拿出最好的材质。,标题三：,好品质的东西不会随时间而消磨，反而，历久弥新,标题四：,极品南北对流风光大宅，为您独尊,媒介标题：,运用报纸广告、电视广告、电台广告、户外广告,配合阶段主题对产品进行诉求吸纳目标群到项目现场，,L-TOWN 加长版豪宅，加大的不仅仅是空间,以下为备选,推广目的：有效吸纳项目新消费群，拉动销售,线上推广主题：,豪宅典范,线下,线下推广方式,：公关活动、DM直投等直接有效的方式,公关活动,：,配合线上推广，凝聚现场人气,可在现场派发,新世代豪宅品质手册,活动时间：4月上旬,活动地点：B18、B19架空长廊,活动内容：将锦东花园产品的建筑所用材料以及相关设备精心设计后，作一展示长廊,活动目的：提高客户对项目性价比的理性认识,新世代品质鉴赏之旅（品质形象提升）,五一黄金周名贵名车骏威汇（现场人气提升）,活动时间：5月1日5月7日,活动形式：现场展览各式名车,活动目的：通过符合项目高端定位的活动，最大限度聚集各界人士眼球，有效吸纳高端消费人群，带动销售。,“新世代豪宅”品质,：现代化的生活理念建筑锦绣人生,“新世代豪宅”品质,：现代化的环境规划体系环境因园林而优雅,“新世代豪宅”品质,：现代化的建筑设计体系居住因园林而尊贵,“新世代豪宅”品质,：现代化的商业配套体系居家因便利而舒适,“新世代豪宅”品质,：现代化的文化教育体系我们因学习而进步,“新世代豪宅”品质,：现代化的社区交流体系人生因和谐而幸福,“新世代豪宅”品质,：现代化的休闲运动体系生命因休闲而健康,“新世代豪宅”品质,：现代化的服务管理体系未来因阳光而精彩,品质手册：,骏威锦东花园,“新世代豪宅”品质的八大标准,多角度，多方位，深入的向现场客群传达项目的优秀品质,大纲：,此阶段，恰逢五一黄金周，进场人流增加，因此销售中心的氛围包装将会增加部分。,建议增加现场包装物料：展板、条幅、空飘、挂旗,1、,L Length,加，长版 空间特别大,2、,D Dlassics,经，典版 细节精雕细琢,3、,B Best,最，新版 原材料精益求精,4、,S Special,非，常版 设计实现国际化,展板,条幅,1、新世代豪宅，新时代开元标志,2、新世代豪宅，新地产花都标志,3、新世代豪宅，新产品锦绣标志,第三阶段 7月11月,二、持续热销期 9月11月 综合优势（成熟、和谐、人文）,一、新货推售热销期 7月8月 物管+品牌,两个分阶段：,阶段概念：优质物管，星级管家,推广目的：利用物管宣传，再次对骏威品牌进行渲染，以加强品牌凝 聚力，有效提高销售,第一分阶段：新货推售热销期 7月8月 物管+品牌,推广方式：报广、户外看板、现场包装、短信、活动,7月28日是项目交楼的节点，在此前后应大力宣传成熟的居住环境和优秀的出类拔萃的物业管理服务。,阶段主题：,豪宅里的殿堂级物管,标题一,已经服务花都人民十年，我们更有心得,标题二,路不拾遗，夜不闭户，这样的理想社区我们心向往之,标题三,定制每一个住户的需求，我们力争做到五星级。,标题四,物业管理的金牌有我的一半，也有你的一半。,阶段主题：豪宅里的殿堂级物管,媒介标题,可在报广、现场包装运用,户外：,骏威锦东花园，,全方位的金牌多维服务,，唯您尊享。,新世代的豪宅，全城瞩目！骏威锦东花园7月28日部分楼盘全面交付使用，交楼期间认购指定单位，享受额外99折优惠倾城礼献，恭候光临。,短信,该期间为交楼时期，可将交楼具体时间及优惠信息告知消费者，吸引客户。（以下信息仅为示范）,活动配合：,物业管理签约仪式,可与著名服务管理公司达成进驻管理协议，举行盛大的签约仪式，以实在到位的服务吸引买家。,阶段主题：,成熟社区，和谐人文,阶段推广目的：,加强小区亲和力和人文居住氛围，有效提升项目形象及市场定位，吸纳更高端消费客户群。,第二分阶段：持续热销期,8月10月 综合优势（成熟、和谐、人文）,阶段概念：,花都城市中央，成熟生活氛围,阶段主题：成熟社区，和谐人文,标题一,不论你飞的有多高，家的那盏灯依然为你指引航向,标题二,如果我是一只小船，这里就是灯火阑珊的港湾,标题三,这里的孩子应该都会背人之初，性本善,标题四,对别人是稀缺的风景，对我们不过是生活的常态。,主要运用、报广、单张。,媒介标题,第一部分：,稀有，可以成就一种标杆生活,。,（稀缺的资源以及形成的生活身份感）,第二部分：,品质，与人生态度有关,。,（从项目精良用料、细节雕琢等方面见证 生活品质）,第三部分：,远见，对视野高度的衡量,。,（升值前景大势）,第四部分：,与生活有约,（居住者的一些感悟、随笔，对项目的真实观感）,锦东新世代生活手册大纲,物管建设建议,主题：全方位,多维物管服务,多维服务，包含生活、商务等方面，同时也应包含定制的服务以及随心享受的服务等。我们可以把它概括为,全方位定制服务,比如定制每周固定时刻打扫卫生。,定制每天固定时刻洗衣服务,全天候多维随心服务,比如即使在凌晨3点也能订到香浓的咖啡；,比如急需租赁车辆一个电话ok。,关键词：,定制、全方位、最贴心的生活需求、全天候,Call Center服务,24小时,Call Center热线服务，为业主及住户排忧解难。,完全生活助理,制订家庭套餐，囊括生活、休闲与商务，享受星级管家式住户礼遇。,无微不至的家居服务,引进包括换洗床单在内的一切酒店式清洁服务，生活便捷无忧。,商务秘书服务,强大资讯网络及商务中心，提供全天候CBD信息。,服务举例,仅供参考的服务体系,代办性服务项目,信息咨询服务 出租车预约服务电话及访客留言 电话小秘书定时提醒代收代缴服务 报刊订阅服务机器擦鞋服务 临时雨具借用服务洗衣服务 家政服务节日装饰 节日庆典组织客户联谊和公共活动服务,门童迎送服务 儿童看护服务,有偿性服务项目,会议和酒宴服务 花卉租摆及保养保安服务 法律顾问旅游咨询 导游服务商务中心服务 清洁保洁服务自用设备设施管理服务自用设备设施维修服务,火灾喷淋灭火系统。,公共性服务项目,24小时接听服务 24小时受理客户服务需求24小时消防保安服务 24小时维修保养服务24小时电梯服务 前台问讯接待服务茶水间热水供应服务 公共区域标准清洁服务公共区域园林绿化服务 报刊邮件分拣和分发紧急事件处理,饕餮视觉,LOGO,形象稿一,新一代人登场了，豪宅诞生！,形象稿二,在城中央，建立自己的人生标杆,形象稿三,居城上层，实现宽,宅,阔人生,卖点稿一,加大的不仅仅是空间，,还有一种叫未来的东西！,卖点稿二,加大的不仅仅是空间，,开始想为花都做点什么,卖点稿一,加大的不仅仅是空间，,开始体会一种叫荣耀的感受！,物料,信笺、T牌、围墙、灯杆旗、,吊旗,谢谢,THE END,