地租理论及其应用.ppt

单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,第十四章 地租理论及其应用,第一节,地租概论,第二节,资本主义地租分析,第三节,地租理论在我国的运用,第一节 地租概论,地租的,概念及分类,地租的,产生与发展,西方经济学,的地租理论,马克思主义地租理论,的创立与发展,一、地租的概念及分类,地租,是土地所有权在,经济上实现的形,式，是社会生产,关系的反映,是直接生产者,在生产中创造的,剩余生产物被土地,所有者占有的部分,分 类,马克思主义地租理论的分类,级差地租,绝对地租,垄断地租,资产阶级经济学的分类,契约地租,经济地租,契约地租与经济地租,契约地租是指土地所有者将土地租给土地使用者，土地承租人与土地出租人签订租赁契约所确定的租金。,经济地租是指土地总收益扣除总成本的剩余部分，即人们利用土地所得超过成本的纯收入，它实际上包含了平均利润和超额利润两部分，前者为农业资本家所得，后者才是农业资本家交付给土地所有者的地租。可见，地租是土地使用者交给土地所有者的超额利润。,其他分类,根据土地所有权性质的不同,地租可分为公有土地地租和私有土地地租。,根据地租的不同物质形态,可分为劳役地租、实物地租和货币地租。,根据土地用途的区别,地租可分为农地地租、矿地地租、渔场地租、林地地租和建筑地段地租等。,二、地租的产生与发展,地租的产生首先与土地所有制以及土地所有权相联系，是以土地所有权的存在为前提。正如马克思所指出的,“地租是以土地所有权，以某些个人对某些地块的所有权为前提。”在不存在土地所有制从而不存在土地所有权的社会中，地租也就不会存在。,其次，地租的产生是以土地所有权和土地使用权的分离为前提的。,资产阶级古典政治经济学的早期地租理论,杜尔阁：,从地租与土地所有权的关系出发，指出地租是由农业劳动者用自己的劳动向土地取得的财富，但却被土地所有者占有的部分。,威廉,.,配第,：,地租是土地上生产的农作物所得的剩余收入；由于土壤肥沃程度和耕作技术水平的差异，以及产地距市场远近的不同，地租也不同,斯密、李嘉图、安得森与屠能的地租理论,亚当.斯密,:地租是因使用土地而支付给地主阶级的代价,其来源是工人的无偿劳动,是“一种垄断价格”.,大卫.李嘉图,:地租是农业经营者从利润中扣除并付给土地所有者的部分.,詹姆斯.安得森,屠能,:从地租与土地位置关系出发，提出了区位地租。,詹姆斯.安得森的地租理论,同一的市场价格是形成地租的前提,土地肥沃程度不同形成级差地租,努力程度的不同形成了级差地租,资产阶级庸俗政治经济学的地租理论,萨伊：,价值是由劳动、资本、土地三个要素“协同创造”的，因此工人得工资、资本家得利润、土地所有者得地租是天经地义的。,马尔萨斯：,否认地租是土地所有权垄断的结果，认为地租是自然对人类的赐予,。,现代西方经济学的地租理论,萨缪尔森：,地租是为使用土地所付出的代价。由于土地供给数量是固定的，因而地租量完全取决于土地需求者之间的竞争,（,图,）。,巴洛维：,地租是总产值或总收益减去总要素成本或总成本之后剩余的部分。地租的大小取决于产品价格水平和成本之间的关系,（,图,）。,马克思主义地租理论的创立与发展,是在批判地继承和改造资产阶级早期地租理论的基础上创立起来的，体现在四个方面：,批判了资产阶级经济学认为地租是“自然对人类的赐予”的错误观点，肯定了地租的本质是土地经济关系的体现,批判了资产阶级经济学认为地租造成价格上涨的错误观点，指出“产品价格昂贵不是地租的原因，相反，地租倒是产品价格昂贵的原因”,批判了资产阶级经济学认为级差地租产生于土地的自然差异的错误观点，指出级差地租产生的根本原因是土地经营垄断，土地质量差异仅是产生级差地租的自然基础,批判了资产阶级经济学否定绝对地租的错误观点，指出产生绝对地租的根本原因是土地所有权的垄断,应注意四个方面的区别：,不同土地所有权形态下地租性质的区别,土地资本利息与地租的区别,土地租金与地租的区别,地租与一般剩余产品的区别,如何学习地租理论,土地资本利息与地租,马克思说:“资本能够固定在土地上，即投入土地，其中有的是比较短期的，如化学性质的改良、施肥等等，有的是比较长期的，如修排水渠、建设灌溉工程、平整土地、建造经营物等等这样投入土地的资本以及作为生产工具的土地由此得到改良而支付的利息，可能形成租地农场主支付给土地所有者的地租的一部分，但这种地租不构成真正的地租。,真正的地租是为了使用土地本身而支付的，不管这种土地是处于自然状态,还是已被开垦。”,土地租金与地租,马克思指出:“租地农场主为了获得经营土地的许可而以租金的形式支付给土地所有者的一切，实际上都表现为地租。”但是，地租只是租金的一部分。租金中还可能包含投入土地的资本的利息，一部分平均利润和工人工资的扣除。,一般剩余产品和地租,地租的实体是剩余产品，但剩余产品并不就是地租。地租是剩余产品的一种特殊形式，它无论在质上和量上都是和一般剩余产品不同。在质上，地租是超额利润的转化形式，而且这种转化是以土地所有权为前提的；在量上，地租是剩余产品的一部分，是超过平均利润的余额。,第二节 资本主义地租分析,资本主义,级差地租,资本主义,绝对地租,资本主义,垄断地租,资本主义,矿山地租和建筑地段地租,一、资本主义级差地租,资本主义级差地租产生的条件与原因,级差地租,级差地租,级差地租与级差地租的,关系,最坏耕地,也有级差地租,级差地租产生的条件与原因,级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的、并最终归土地所有者占有的超额利润。,来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额，是农业工人创造的剩余价值,。,条件：自然力或者优越的自然条件,原因：土地有限而产生的资本主义经营垄断。只是有限的自然条件优越的土地被部分经营者垄断，才获得持久而稳定的超额利润。而在土地所有权存在的条件下，这部分超额利润就转化为级差地租，归土地所有者。,级差地租,把同量资本投在等面积的不同条件（肥力和位置）的土地上,所产生的超额利润转化为级差地租。,形成级差地租的条件是土地肥力和位置的差别。,土地作为自然历史的产物，面积是有限的。不同土地的肥力是有差别的，而这种差别必然会使投入不同地块的资本具有不同的劳动生产率，肥力较高的土地因其具有较高劳动生产率而获得的超额利润就转化为级差地租。,土地,等级,所耗资本,（元）,平均,利润,（元）,产量,（kg）,个别生产价格（元）,社会生产价格（元）,级差 地租（元）,全部,产品,每公斤,产品,每公斤,产品,全部,产品,劣等,100,20,200,120,0.6,0.6,120,0,中等,100,20,250,120,0.48,0.6,150,30,优等,100,20,300,120,0.4,0.6,180,60,级差地租,的形成及地租量,（一）,级差地租,的形成及地租量,（二）,地块,距市场里程（km）,生产资本投入（元）,运输费用,（元）,资本总支出（元）,平均利润,（,按20%计）,个别生产价格（元）,社会生产价格（元）,级差地租（元）,甲,10,100,5,105,21,126,132,6,乙,15,100,7.5,107.5,21.5,129,132,3,丙,20,100,10,110,22,132,132,0,级差地租,随着人口的增加和经济文化的发展,农业用地被非农部门大量占用而日益稀缺,而社会对农产品的需求却越来越多,农业日益采用集约化经营方式;同时,科技和工业的发展也为农业集约化经营提供了物质技术条件。实行集约化经营,就要在同一块土地上连续追加投资,每次投资的劳动生产率必然会有差异,只要高于劣等地的劳动生产率水平,就会产生超额利润。,这种由于在同一块土地上各个连续投资劳动生产率的差别而生产的超额利润转化的地租,就是级差地租。,级差地租,的形成及地租量,单位：元,土地,等级,所耗资本,平均,利润,产量,（kg）,个别生产价格,社会生产价格,级差 地租,全部,产品,每公斤产品,每公斤产品,全部产品,劣等地,100,20,200,120,0.6,0.6,120,优等地,100,20,300,120,0.4,0.6,180,60,在优等地上追加投资,100,20,350,120,0.34,0.6,210,90,级差地租,与级差地租,的关系,相同点,:不论级差地租,还是级差地租,从实质上看,都是超额利润。它们都是由农产品的个别生产价格低于社会平均生产价格之间的差额形成的超额利润转化而成的。从超额利润形成的条件看,它们都是由投在土地上的等量资本所具有的不同生产率的结果。级差地租是和各个等量资本同时投在不同地块上,具有不同的生产率的结果,级差地租是等量资本连续投在同一块土地上,具有不同生产率的结果。,级差地租,与级差地租,的关系,差异点,:从投资方式看,级差地租是指等量资本在肥力和位置不同的等面积的土地上,由于其生产率不同而产生的超额利润,它的每一个新的投资与土地面积的扩大相适应,而级差地租则不同,它是在同一块土地上,连续追加投资的生产率高于劣等地生产率而产生的超额利润。,从超额利润转化为地租的方式上看,一般情况下,转化为级差地租的超额利润,在双方签定租约时,规定完全归土地所有者占有。而在级差地租的情况下,这种超额利润在租约期内由租地农场主“连续追加投资所产生”,因而归他占有。但租约期满以后,在订立新租约时,土地所有者用加租的办法,把这部分超额利润全部或部分地转化为级差地租,归土地所有者占有。,级差地租,与级差地租,的关系,联系:马克思分析了级差地租和级差地租的共同点和差异点之后,又进一步分析了二者之间的联系。他指出:“级差地租的基础和出发点,不仅从历史上说,而且就级差地租在任何一个一定时期内的运动来说,都是级差地租。”,级差地租I都是级差地租II的基础和出发点。,最坏耕地也有级差地租,最坏的耕地也能产生级差地租的原因有:,在较好的土地上连续追加投资,这个投资的生产率降低到最坏的土地投资生产率以下时,这个追加投资的投资生产率的个别生产价格决定着社会生产价格。这样,最坏土地上的个别生产价格就会低于社会生产价格,从而产生超额利润,并转化为级差地租;,由于更坏的土地加入开垦耕种,它的个别生产价格调节着社会生产价格,原来最坏的土地的个别生产价格低于这个新的社会生产价格时,产生的超额利润就转化为级差地租;,在最坏的土地上追加投资所产生不同的生产率,这个投资所产生的生产率无论是升高还是降低,都会使最坏的土地本身产生超额利润,形成级差地租。,最坏耕地也有级差地租,（平均利润率为20%）,土地,投入资本,（元）,平均,利润,（元）,产量（,kg,）,个别生产价格（元）,社会生产价格（元）,级差 地租,（元）,全部产品,每公斤,产品,每公斤,产品,全部,产品,最坏耕地,50,10,50,60,1.2,2.4,120,60,最坏耕地,追加,50,10,25,60,2.4,2.4,60,二、资本主义绝对地租,绝对地租不管租种什么样的土地都必须缴纳的地租,它是土地所有权最直接的表现形式。,（一）资本主义绝对地租产生的条件、来源和原因,（二）影响资本主义绝对地租量的因素,（三）现代资本主义农业绝对地租的来源,资本主义绝对地租产生的条件、来源和原因,条件,：农业资本有机构成低于社会平均资本有机构成,来源,：农业资本有机构成低于社会平均资本有机构成而产生的农产品价值高于生产价格的差额形成的超额利润，,是农业工人创造的剩余价值的一部分,。,原因,：土地私有权的垄断使上述超额利润保留在农业部门内部并使之转化为绝对地租的原因,绝对地租的形成及地租量,生产,部门,资本有机构成,剩余,价值,（元）,商品,价值,（元）,利润率,（%）,平均,利润率,（%）,生产,价格,（元）,绝对 地租,（元）,工业,食品,纺织,机械,70c+30v,80c+20v,90c+10v,30,20,10,130,120,110,30 20,20 20,10 20,120,120,120,农业,60c+40v,40,140,40,20,120,20,影响资本主义绝对地租量的因素,农产品的价值与生产价格之间的差额及其实现程度,农产品供不应求,农产品的市场价格就要大大高于它的生产价格。当它等于农产品价值时,绝对地租就等于农产品的价值和生产价格的全部差额。,农产品产量增加,以致供过于求,那么农产品的市场价格就要下跌到价值以下。但只要还在生产价格以上,仍然可以提供一部分绝对地租。这时的绝对地租只是农产品价值和生产价格差额的一部分。,影响资本主义绝对地租量的因素,农业资本有机构成的相对水平,作为绝对地租实体的农产品价值与生产价格的差额,是以农业资本有机构成的相对水平为基础。如果社会平均资本构成不变,农业资本有机构成愈低,农产品价值与生产价格的差额愈大;反之,就愈小。如果农业资本有机构成不变,社会平均资本有机构成愈高,农产品价值与生产价格的差额就愈大;反之,就愈小。,影响资本主义绝对地租量的因素,农业投资的总量,如果农业资本有机构成和农产品市场价格不变,就面积相同的地块来说,投入的资本越多,提供的绝对地租也就越多,土地所有者获得的寄生性收入也就越多。,现代资本主义农业绝对地租的来源,前面分析的结论农产品价值高于社会生产价格的余额（农业资本有机构成低于工业）,在农业资本有机构成等于甚至高于工业资本有机构成时“只能来自市场价格超过价值和生产价格的余额，来自产品的垄断价格”。,这种垄断价格不同于垄断组织凭借自己垄断地位所操纵市场的垄断价格,而是凭借政府的力量在政府干预下的一种农产品保护价格。,现代资本主义农业绝对地租的来源,农产品的国际贸易也是绝对地租的重要来源。在国际市场上农产品的社会价格要大大高于发达国家的农产品个别生产价格,发达国家出口农产品就可得到超额利润,其中一部分可转化为绝对地租。,另外,绝对地租还可能来源于农业资本家利润和农业工人工资的降低。,三、资本主义垄断地租,含义：由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。,与土地所有权垄断的存在使农产品按照超过生产价格的价值出售而形成的垄断价格不同，“这种价格只由购买者的购买欲和支付能力决定，而与一般生产价格或产品价值所决定的价格无关”。,这种垄断价格产生的超额利润,由于土地所有者拥有对这种具有特殊性质的土地的所有权因而转化为垄断地租,归土地所有者占有。,据经济参考报道,法国干邑地区出产的名贵葡萄酒每瓶售价高达人民币1500元,酿制该种酒的葡萄售价自然也是垄断价格,因而葡萄园土地所有者所收的地租就是垄断地租。,四、资本主义矿山地租和建筑地段地租,矿山地租：,级差地租、绝对地租、垄断地租,各个矿山的蕴藏丰度不同,开采条件不同,距离消费地远近也不同。对这些矿山进行追加投资的生产率也都不同。这一系列的条件,使各个矿山开采出来的同种矿产品的个别生产价格不同。但是,由于矿藏有限,好矿、富矿更有限,因而矿业同农业一样,也存在着资本主义的经营垄断。这就使矿产品的社会生产价格由按劣等生产条件下的个别生产价格决定。这样,经营优等、中等矿山的资本家可以获得经常性的超额利润,并把这些超额利润以级差地租形式交给矿山所有者。,四、资本主义矿山地租和建筑地段地租,经营矿山同农业一样,也要缴纳绝对地租。形成矿山绝对地租的条件,同农业一样,也是矿产品的价值高于它的生产价格的差额。在采矿业中,由于不需要购买原料,资本的有机构成通常低于社会平均资本构成,因而矿产品的价值也就高于它的生产价格。矿业资本家按价值出卖矿产品,就能获得一个超过平均利润的余额,并作为绝对地租交给矿山所有者。,在采矿业中,某些稀有矿产品也是按着高额的垄断价格出售的,因而由垄断价格产生的超额利润,也会以垄断地租的形式归矿山所有者占有。,四、资本主义矿山地租和建筑地段地租,建筑地段地租是工商业资本家和房地产业资本家为建造工厂、商店和居民住宅等使用土地而支付的地租。,土地位置对级差地租量起着决定性的影响,建筑地段的绝对地租来源于企业提供的总剩余产品的一部分,垄断地租是建筑地段地租的主体部分,第三节 地租理论在我国的应用,一、社会主义,级差地租,二、社会主义,绝对地租,三、社会主义,城市地租,的特点及其来源,四、社会主义制度下地租范畴的,理论和现实意义,一、社会主义级差地租,1、社会主义级差地租存在的,条件和原因,2、社会主义级差地租的,性质与特点,3、社会主义级差地租的分配与归属,归属,分配形式,社会主义级差地租存在的条件和原因,社会主义制度下仍然存在级差地租形成的客观物质条件（,下图,）,社会主义制度下仍然存在级差地租形成的社会经济条件,社会主义级差地租的性质与特点,社会主义级差地租所反映的是在社会主义土地公有制条件下，国家、（企业）集体和个人对超额利润的分配关系,其实质是在社会主义经济中由土地条件优越的企业单位的劳动者创造的超额利润,级差地租的归属,级差地租主要应归土地所有者所有,在土地集体所有制条件下,级差地租主要归土地所有者集体经济组织,级差地租主要应由土地经营者所有,级差地租、的一部分应归国家所有,在土地国有制的条件下,级差地租应全部归国家,级差地租在租期内主要归土地所有者，但国家也应得一部分,级差地租的分配形式,价格,税收,收费,财政与信贷,二、社会主义绝对地租,1、社会主义绝对地租存在的条件、来源及原因,条件：,农业资本有机构低于社会平均资本有机构成,来源：,农业资本有机构成低于工业，农产品价值大于其社会生产价格的差额,原因：,土地所有权的垄断，并要求在经济上实现,2、社会主义绝对地租的,具体形式,社会主义绝对地租的具体形式,土地出让金,租金,土地转让费,土地承包费,土地转包费,土地使用费,三、社会主义城市地租的特点及其来源,城市地租的特点,土地位置对级差地租的决定性影响,土地所有者对地租量的变化具有完全的被动性,垄断地租在许多情况下占有优势,城市地租的来源及数量,四、社会主义制度下地租范畴的理论和现实意义,地租范畴是实行土地有偿使用的理论依据,地租是加强土地管理的重要经济杠杆,地租是制定农产品价格的重要依据,地租也是制定土地价格的基础,思 考 题,1、,什么是地租？它与土地租金、土地资本利息有何区别？,2、资本主义级差地租和绝对地租形成的条件、原因及来源是什么？,3、社会主义条件下是否存在级差地租和绝对地租？为什么？,4、社会主义条件下地租范畴的理论和实际意义是什么？,第十五章 土地价格理论及应用,第一节 土地价格的形成与变动,第二节 土地价格的评估,第三节 土地价格的管理,第一节 土地价格的形成与变动,一 土地价格的形成,二 土地价格的内涵及特点,三 影响土地价格变动的因素,四 土地价格变动趋势及规律性,一、土地价格的形成,（二）西方经济学地价形成理论,（一）马克思主义地价形成理论,马克思主义地价形成理论,土地不是劳动产品，没有价值。,但土地有使用价值，并存在价格,土地价格 实质是地租的资本化,土地价格是出租土地的资本化收入,土地价格=地租/土地还原利率,4000=200/5%,以,土地收益理论,和,土地供求理论,为代表,1 土地收益理论,土地收益理论认为:,土地价格是土地收益即地租的资本化,土地收益指：正常情况下的土地收益；,处于最佳利用方向的土地收益；土地纯收益,土地价格公式：a,r,西方经济学地价形成理论,V=,2 土地供求理论,张德粹：“土地价格的决定因素是土地的供给与需求”,马尔萨斯、萨伊、马歇尔、萨缪尔森等：土地这一生产要素的价格完全由其需求决定,西方经济学地价形成理论,E,2,E,1,P,2,P,1,P,S,L,S,D,1,D,2,E,2,E,0,P,2,P,1,P,L,D,1,D,2,P,0,E,1,S,1,S,2,二、土地价格的内涵及特点,1 土地价格的内涵,：土地收益现值的总和。是土地未来地租的资本化。,2 土地价格的特点,土地价格是土地的权益价格,土地价格不是土地价值的货币表现，一般不依生产成本定价,土地价格主要是土地需求所决定的,土地价格呈总体上升趋势,土地价格具有强烈的地域性,三 影响土地价格变动的因素,1、一般因素,2、区域因素,3、个别因素,一般因素,指影响土地价格的一般的、普遍的、共同的因素，它对土地价格的总体水平产生影响,包括：土地制度、城市规划、城市性质及宏观区位、土地利用计划土地相关政策、人口状态、经济发展状况、社会安定状况,区域因素,对区域地价有总体影响的自然、社会、经济因素,包括：位置、基础设施条件、规划限制、环境质量,个别因素,宗地本身的条件和特征对宗地地价有影响的因素,例如：宗地面积、位置、形状、临街宽度、宗地开发程度、土地利用状况、规划条件、土壤肥力、地质条件等,四、土地价格变动趋势及规律性,土地价格呈总体上升趋势,土地价格变动呈现周期性特征,土地价格的变动具有明显的地区差异性,地价在房地产价格中所占比重越来越大,土地价格呈总体上升趋势,社会经济发展水平提高,人口数量及家庭户数增加,土地投机,土地价格变动呈现周期性特征,土地价格的周期性变动受经济发展周期的影响,土地价格变动受政府调节的影响,第二节 土地价格的评估,一、土地价格评估的目的与作用,二、土地价格评估的原则,三、土地价格评估的基本方法,一、土地价格评估的目的与作用,土地价格评估是指专业人员按照一定的评估目的，遵循科学的估价原则、程序，运用一定的估价方法，综合评估出某块土地或多块土地在某一权利状态下及某一时点的价格过程。,土地估价有助于土地交易的顺利进行,土地估价有助于企业投资决策,土地估价有助于土地市场的完善,土地估价有助于土地市场管理,二、土地价格评估的原则,合法原则,公平原则,最有效利用原则,替代原则,预期收益原则,供需原则,估价时点原则,保证农民基本生活原则,估价程序,土地估价程序，是指土地估价作业按其内在联系，所形成的各个具体操作步骤和环节。,一般而言，评估一宗土地主要包括,明确估价基本事项,拟定估价作业方案,搜集估价所需资料,实地查勘估价对象,选定估价方法计算,确定估价结果,撰写估价报告,估价资料归档,等基本步骤。,三、土地价格评估的基本方法,（一）市场比较法,（二）收益还原法,（三）成本逼近法,（四）剩余法,（五）基准地价系数修正法,（六）农地宗地价格评估方法,市场比较法,1、,基本原理,市场比较法是根据替代原理，将待估土地与具有替代性的、且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算待估土地价格的方法,V,D,=V,B,ABDF,V,D,：待估宗地价格,V,B,：比较实例宗地价格,A：待估宗地情况指数修正,B：待估宗地日期指数修正,D：待估宗地区域因素指数修正,F：待估宗地个别因素指数修正,2、基本公式,A：待估宗地情况指数比较实例宗地情况指数正常情况指数比较实例宗地情况指数,B：待估宗地估价日期地价指数比较实例宗地交易日期地价指数,D：待估宗地区域因素条件指数比较实例宗地区域因素条件指数,F：待估宗地个别因素条件指数比较实例宗地个别因素条件,修正指数计算,基本公式在具体运用中可表示为：,V,D,=V,B,100,100,100,100,（）,（）,（）,（）,区域因素,估价对象,可比实例,A,可比实例,B,可比实例,C,繁华程度,道路通达度,公交便捷度,对外交通,环境质量,景观,城市基础建设,社会公共设施,规划限制,治安状况,10,10,10,10,10,10,10,10,10,10,13,8,10,9,8,11,11,9,8,10,9,10,12,11,10,11,10,12,10,11,8,11,10,13,9,12,8,11,9,12,总分值,100,97,106,103,市场比较法的操作程序,搜集交易实例,选取可比实例,：从已搜集和积累的大量交易实例中，选取与估价对象房地产条件相同或相似的、成交日期与估价时点相近的、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的交易实例。,建立价格可比基础,：对可比实例的成交价格进行换算处理，建立价格的可比基础，统一其表述方式和内涵。,进行交易情况修正,：,是排除交易行为中的某些特殊因素所造成的可比实例成交价格的偏差，将其成交价格修正为正常价格。,市场比较法的操作程序,进行交易日期修正：,将可比实例在其成交日期时的价格修正到估价时点时的价格,进行区域因素修正：,是将可比实例不动产在其区域条件下的价格调整为在估价对象不动产区域条件下的价格。,进行个别因素修正：,将可比实例在其个别状况下的价格调整为估价对象个别状况下的价格。,求出比准价格：,简单算术平均法、加权算术平均法、中位数法、众数法,收益还原法,1、基本原理,收益还原法是将待估土地未来正常年纯收入，以一定的土地还原利率还原，以此估算待估土地价格的方法,2、基本公式,V=,a/r,：土地收益价格,a：土地纯收益,r：土地还原利率,3、收益还原法的应用程序,（,1,）收集相关资料；,（,2,）测算年总收益；,（,3,）确定年总费用；,（,4,）计算年纯收益；,（,5,）确定还原利率；,（,6,）选用适当的计算公式；,（,7,）试算收益价格；,（,8,）确定待估宗地地价。,、基本原理,成本逼近法是以开发土地所消耗的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、税金和土地增殖收益来确定土地价格的方法。成本逼近法是从投资成本角度来考察土地的价值，但事实上它难以完全反映土地的真实价值。,成本逼近法一般用于新开发土地。既无收益又无比较实例的公建、公益用地的价格评估，选择该方法时应慎重。,成本逼近法,地价土地取得费土地开发费税费,利息利润土地增殖收益,土地成本价格土地增殖收益,、基本公式,成本逼近法的应用程序,（,1,）判断待估土地是否适用成本逼近法；,（,2,）收集与估价有关的成本费用、利息、利润及,增值收益等资料；,（,3,）通过直接或间接方式求取待估土地的土地取,得费、土地开发费及相关的税费、利息、利,润；,（,4,）确定土地开发后较开发前的价值增加额；,（,5,）按地价公式求取待估土地的土地价格；,（,6,）对地价进行修正，确定待估土地的最终价格。,成本逼近法的应用程序,需要注意的是，确定土地开发后较开发前的价值增加额，即土地增值收益，是指确定待估土地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用程度而发生的价值增加，是土地开发或再开发后市场价格与成本价格之间的差额。在不同地区，不同利用方向的土地具有不同的土地增值收益率。,运用成本逼近法是否进行年期修正，要具体情况具体分析:(,1,)当土地增值收益是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，年期修正已在增值收益中体现，不再另行修正；(,2,)当土地增值收益是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，土地增值收益与成本价格一道进行年期修正；(,3,)当待估宗地为出让土地时，应进行剩余使用年期修正。,、基本原理,剩余法是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。,剩余法的理论依据与收益还原法基本相同，都是对未来剩余收益的计算。收益还原法中的地租或土地纯收益，是对土地收益的非土地因素扣除，而剩余法则是直接从资本化后的价格中扣除非土地因素的贡献。,剩余法,剩余法主要适用于有开发价值的土地估价，一,般有以下几种类型：,(,1,)待开发土地的估价；,(,2,)待拆迁改造的再开发房地产的估价；,(,3,)仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地,或房地产的估价；,(,4,)现有新旧房地产中地价的单独评估，即从房,地产价格中扣除房屋价格，剩余之数即为地,价。,剩余法,（+）,：待估土地的价格,：总开发价值,：整个土地项目的开发成本,：开发商合理利润,具体公式,：,V A C,B,C,P,R,1,C,M,T R,2,式中：,V,土地价格；,A,房屋预期总售价；,C,B,建筑费用；,C,P,专业费用；,R,1,利息；,C,M,销售费用；,T,税费；,R,2,开发商利润。,、基本公式,3、剩余法的应用程序,（,1,）调查待估宗地的基本情况；,（,2,）确定待估宗地的最有效利用方式；,（,3,）估计开发建设周期和投资进度安排；,（,4,）估算开发完成后的土地总价值或房地产,总价值；,（,5,）确定待估宗地的土地价格。,基准地价系数修正法,1、基准地价,基准地价是在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格,特点：,基准地价是一种区域性的价格,基准地价是一种分用途的价格,基准地价是一种平均价格,基准地价具有时效性,基准地价是一种控制性的价格,基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，对各城镇已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法,2、基本原理,土地价格基准地价（,i,）K,j,i,：估价对象第i个影响因素的修正系数；,K,j,：估价期日、容积率、土地使用年期等其他修正系数；,i,：各影响因素的修正系数之和。,3、基本公式,4、基准地价系数修正法的应用程序,（,1,）收集有关基准地价资料；,（,2,）确定待估宗地所处级别（区域）的同类用途基,准地价；,（,3,）分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地,地价影响因素条件说明表；,（,4,）依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价,系数修正表，确定待估宗地地价修正系数；,（,5,）进行估价期日、容积率、土地使用年期等其他,修正；,（,6,）求出待估宗地地价。,农地价格的最低限应能保障农民的 基本生活,农地价格因其权利内涵不同，其价格 内涵也不同,农地估价要特别重视农地区位、国家 投资和公共投资的影响,农地宗地价格评估方法,农地使用权价格,可以是农民承包地在其承包期内的使用权价格，也可以是非承包地的集体土地使用权价格,农地使用权价格中不体现农地对农民的保障价值，而只有农地纯收益,农地所有权价格,主要根据农地的现时农业技术水平和利用状况、农业用途的未来纯收益及农地对农民的保障作用来确定,在当前农民没有被纳入国家社会保障系统的情况下，农地的社会保障价值在农地价格中应得到较高的体现,农地所有权价格农地纯收益的资本化农地社会保障值,第三节 土地价格的管理,一、中国土地价格体系,二、中国土地价格管理制度,三、西方发达国家的土地价格管理,一、中国土地价格体系,（一）基准地价,（二）标定地价,（三）交易地价,（四）其他价格形式,（一）基准地价,城镇土地基准地价,在,城镇规划区范围内,，对,现状利用条件,下不同级别的土地或土地条件相当的地域，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的,某一时点,上法定,最高年期,物权性质,的土地使用权,区域平均价格,农地基准地价,农地基准地价是指在农村范围内，以 县域为单位对现状利用条件下不同级别的土地，或者土地条件相当的地域，按照土地所有权、土地使用权等不同权利分别评估确定的某一时点的平均价格。,农地所有权基准地价是农地在正常生产条件下未来无限年期土地纯收益、农地的农民社会保障年价值以及农地发展权年价值之和的资本化。它是某一时点的价格。,农地使用权基准地价是农地在正常生产条件下未来有限年期土地纯收益的资本化。这一年期的长短一般与国家规定的农地承包期相符。,基准地价作用,政府宏观调控和管理地价的依据,引导投资决策,，促进土地有效利用的手段；,国家征税和税制改革的依据,市场交易价及清产核资价等的依据,政府根据管理需要，评估的,具体宗地,在公开市场和正常经营管理条件下,某一期日,的土地使用权价格。其作用：,确定土地出让价格与政府优惠幅度的依据；,标定地价是国家行使优先购买权的依据；,划拨土地使用权转移时补交土地使用权出让金的标准。,核定地产增值，征收土地增值税的标准。,企业清产核资和股份制企业中土地资产评估的标准。,编制地价指数,（二）标定地价,指土地买卖双方按市场交易规则，在土地市场中实际成交的价格。主要有：,土地使用权出让价格,土地使用权转让价格,租赁价格,地役权价格,（三）交易地价,土地使用权出让价格,土地使用权出让价格是指国家将一定年期的土地使用权出让给土地使用者，土地使用者向国家支付的一切代价(包括货币和实物)。土地使用权出让价格因出让方式不同，又分为拍卖地价、招标地价、挂牌地价和协议地价四种。,招标、拍卖和挂牌地价是通过市场公开的招标、拍卖和挂牌出让方式而成交的价格，具有市场代表性，较能体现土地的真实价值。,协议地价是通过政府出让方与土地受让方双方协商的方式确定的土地成交价格。由于这种方式没有充分的市场竞争，其价格不能完全反映土地的市场价值。,土地使用权转让价格,土地使用权转让价格是指土地使用者之间依市场规则转移土地使用权，受让者向转让者支付的代价。转让市场中主体对客体的选择余地较大，交换较为自由，市场竞争更为充分。转让价格是一种正常的市场价格。,土地租赁价格,土地租赁价格是土地所有者或土地使用者将土地以出租方式交与他人使用而获得的报酬。,目前，我国的土地租赁行为较为普遍。有国家以所有者身份直接出租土地行为，也有土地使用者以土地租赁和因房屋租赁而实现的土地租赁等多种形式。租赁价格一般由租赁双方自主确定，是一种较为正常的市场价格。,地役权价格,地役权价格是土地使用者为获得在他人土地上通行或通过等权利而支付的代价。地役权是为自己土地使用便利而在他人土地上设定的权利，如通行权、通过权等。通行权即需役地使用权人在供役地上通行的权利。通过权是需役地使用权人将某些管线设施通过供役地的地表、上空或地下而在供役地上设定的权利，如管道通过权、架线通过权。,(四)其他价格形式,其他价格形式主要有课税价格、抵押价格等形式。课税价格是专为国家或地方政府征收土地税收而确定的价格。这种价格可以是交易价格，也可以是评估价格和申报价格。我国目前除土地增值税是以实际成交的土地价格增值为标的课税以外，还没有以地价为标的的课税税种。因此，还没有专用的课税价格。,抵押价格是土地作为信用担保而确定的价格。目前我国的抵押价格仅有土地使用权抵押价格和承租土地使用权抵押价格两种。,二、中国土地价格管理制度,（一）建立土地估价制度,自,20,世纪,80,年代后期，原国家土地管理局就在全国范围内逐步建立土地估价制度，要求各城市必须开展土地定级和基准地价评估，并对政府出让土地使用权进行交易底价评估。现在，土地估价已介入绝大多数土地交易，如土地出让、土地转让、企业股份制改造、土地抵押、房产买卖等，农村土地也已开展基准地价评估和征地区片价评估。通过对城乡土地基准地价评估和标定地价评估，为地价管理部门制定地价政策和对土地交易价格进行宏观调控提供了依据。,二、中国土地价格管理制度,（二）建立估价机构和估价人员的资格认证制度,开展土地价格评估，必须由专门的机构和专业人员进行。为了确保土地估价结果的科学性，管理机关要求开展这一工作的机构和人员必须经过资格认证，估价人员要经过考试才能取得估价资格。目前，中国土地估价机构分,A,级、准,A,级和,B,级三类，对不同类型的估价机构的设立标准和从业范围进行了严格的规定。估价人员必须在相当学历的基础上参加专业考试，合格者经注册方可从事估价工作。,二、中国土地价格管理制度,（三）建立基准地价和标定地价定期公布制度,中华人民共和国房地产管理法规定，基准地价和标定地价要定期公布。基准地价和标定地价是城市政府管理地价的基本参照地价，也是房地产投资者进行投资决策的主要依据。为了确保城市基准地价的科学性，国家土地管理部门还要求省会城市及计划单列市的基准地价成果要上报国土资源部进行审核与平衡。,二、中国土地价格管理制度,（四）建立地价监测体系,为了更好地了解市场地价状况和制定地价政策，自,1999,年开始，国土资源部即着手在全国各城市建立地价监测系统。通过该系统将各城市的地价变化情况传输至国土资源部，国土资源部即可及时制定相应的地价管理政策；同时，利用监测数据编制全国地价指数，并定期发布。目前，全国主要大城市正在国土资源部的帮助下，建立本市的地价监测系统。,二、中国土地价格管理制度,（五）建立土地供应计划制度和土地储备制度,为了在宏观上调控土地价格，必须严格控制土地供应数量和区位。各级政府根据全国土地利用总体规划和土地利用年度计划，结合当地经济发展的实际和土地资源的禀赋，制定并公布年度土地供应计划，实施调控土地市场的土地储备制度。,二、中国土地价