第9章--房地产估价的假设开发法(房地产估价).ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,房地产估价,点击添加标题,点,第,9,章 房地产估价的假设开发法,击添加文本,主要讲述房地产估价中假设开发法的基本理论和方法。通过本章学习，应达到以下目标：,(1),掌握假设开发法的基本公式、现金流量折现法、以及假设开发法计算中各项求取；,(2),熟悉假设开发法的基本原理；,(3),技能要求：能够运用假设开发法测算房地产价格,9.1,假设开发法的基本原理,9.1.1,概念,假设开发法又有剩余法、余值法或倒算法之称。是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。,9.1.2,理论依据,假设开发法评估房地产价格的基本原理是价格构成原理、预期原理和地租原理。,根据价格构成原理，任何商品的销售价格均由成本、税金和利润构成，房地产这一特殊的商品其销售价格的构成也不例外，只不过其成本构成要比一般商品复杂。,假设开发法的理论依据与收益法相同，是预期收益原理。,假设开发法更深的理论依据，类似于地租原理。只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余。,2.,假设开发法的具体细化公式,1,）按照估价对象本身的具体情况，假设开发法公式可细化为：,（,1,）求生地价值的公式,在生地上建设房屋的公式,(9-2),生地价值,=,开发完成后的房地产价值由生地建成房屋的开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润购买生地应负担的税费,将生地开发成熟地的公式,(9-3),生地价值,=,开发完成后的熟地价值由生地开发成熟地的开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费土地开发利润购买生地应负担的税费,（,2,）求毛地价值的公式,求毛地上建设房屋的公式：,(9-4),毛地价值,=,开发完成后的房地产价值由毛地建成房屋的开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润购买毛地应负担的税费,将毛地开发成熟地的公式：,毛地价值,=,开发完成后的熟地价值由毛地开发成熟地的开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费土地开发利润购买毛地应负担的税费,（,3,）求熟地价值的公式：,熟地价值,=,开发完成后的房地产价值由熟地建成房屋的开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润购买熟地应负担的税费。,（,4,）求在建工程价值的公式,此类开发方式通常是将在建工程续建完成，此时公式为：,在建工程价值,=,续建完成后的房地产价值续建成本管理费用投资利息销售费用销售税费续建投资利润购买在建工程应负担的税费。,（,5,）求旧房价值的公式：,此类开发方式通常是将旧房进行装修改造实现房地产的增值，公式为：,旧房价值,=,装改完成后的房地产价值装改成本管理费用投资利息销售费用销售税费装改投资利润购买旧房应负担的税费。,2,）按开发完成后的经营方式细化的公式,（,1,）适用于开发完成启出售的公式：,V,Vp,C,式中：,V,待开发房地产的价值；,Vp,用市场法或长期趋势法测算的开发完成后的房地产价值；,C,应扣除项目。,（,2,）适用于开发完成后出租、营业的公式,V,VR,C,式中：,VR,用收益法测算的开发完成后的房地产价值,2.,适用范围,假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。运用该方法应把握待开发房地产在投资开发前后的状态，以及投资开发后的房地产的经营方式。待开发房地产投资开发前的状态，包括生地、毛地、熟地、旧房和在建工程等；投资开发后的状态，包括熟地和房屋（含土地）等；投资开发后的房地产的经营方式，包括出售、出租和自营等。,假设开发法的适用对象具体可包括以下一些方面：,（,1,）开发土地的价格评估；,（,2,）拆迁改造再开发土地的价格评估；,（,3,）有装修潜力的旧房地产的价格评估；,（,4,）现有新旧房地产中单独评估土地价格；,（,5,）房地产投资决策中的评估。,3.,假设开发法适用的条件,1,）要有一个明朗、开放及长远的房地产政策；,2,）要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；,3,）要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库；,4,）要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单；,5,）要有一个长远、公开及稳定的土地供给,(,出让,),计划。如果这些条件不具备，在运用假设开发法估价时会使本来就难以预测的房地产市场的客观方面，掺入了许多人为的主观影响因素，使未来的房地产市场变得更加不可捉摸，从而对未来开发完成后的房地产价值、开发成本和税费等的预测也会更加困难。,9.2,假设开发法的操作程序,9.2.1,调查并掌握待估土地基本情况,调查该类待开发土地的基本情况主要包括下列,4,个方面：,1,）弄清土地的位置。包括,3,个层次：,（,1,）土地所在城市的性质；,（,2,）土地所在城市内的区域的性质；,（,3,）具体的坐落状况。,2,）弄清土地的面积大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况等。弄清这些，主要是为测算开发成本、费用等服务。,3,）弄清城市规划设计条件。,4,）弄清将拥有的土地权利。,9.2.3,估算开发周期,房地产开发一般是强度大、周期长的投资项目，从立项到开发完成一般要经过一年或数年的时间，而房地产市场是一个动态的市场、房地产价格也因市场的动态性而呈动态变化；另一方面，假设开发法中的各项价格,(,如售价与租金,),、成本多是未来的情况，存在一定的不确定性。因此，开发周期的长短直接影响着房地产开发完成后的市场价值和开发过程中的财务费用。,房地产开发周期的起点一般是假设该估价对象的估价时点，终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期。开发周期可分为开发期和经营期。,开发期可称为开发建设期、建设期，起点与开发周期的起点相同，终点是预计待开发房地产开发完成的日期。,经营期根据未来开发完成后的房地产的不同经营使用方式而可以具体化。,确定开发经营期的目的，是为了把握开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等发生的时间和数额，预测开发完成后的房地产售价或租金，以及各项收入和支出的折现或计算投资利息等。,估算开发周期可以采用类似市场比较法的方法，根据同一地区、相同类型、同等规模的类似开发项目已经有的正常开发周期来估算。,开发期一般能较准确地估计。,9.2.4,预测房地产开发完成后的市场价值,开发完成后的房地产市场价值，是指估价对象开发完成时的市场价值。该市场价值对应的日期，通常就是开发完成时的日期。开发完成后的房地产价值一般是通过预测来求取。根据房地产经营方式的不同，开发完成后房地产价值获得的方式也不同。,1,）对于待售房地产，通常是采用市场比较法，并考虑类似房地产价格的未来变动趋势；或采用市场比较法与长期趋势法相结合，根据类似房地产过去和现在的价值及其未来可能的变化趋势来推测。,2,）对于出租和营业性房地产，如写字楼、商店、旅馆，可以先预测其租赁或经营性收益，再采用收益法将该收益转换为价值。,9.2.5,估算开发成本和开发利润,对于开发成本，由于项目相对较多，应分项估算。,1,）建安工程费：可通过当地同类建筑物当前的建筑费用的平均水平来估算，或采用成本法中重置成本的估算方法。,2,）专业费：一般以建安工程费的一定比率来计算，如取建安工程费的,6,。,3,）销售费：可以按总开发价值的一定比率来计算。,4,）税费：按国家有关法规对开发项目应计税种所规定的计税方法来计算。,5,）投资利息：可参考成本法中利息的计算方法。利息的计算涉及投资强度、利息率、计息周期数和计息方式，其中投资强度为房地产开发投资的全部预付成本，包括土地取得费和建安工程费。,6,）开发商利润一般以房地产开发投资的全部预付资本,(,土地成本十建筑物建造费用,),的一定比率，或以开发完成后的总价值的一定比率计算。直接投资的一定比率即为利润率，或投资回报率、投资收益率。,9.2.6,计算试算价格、确定估价额,有了上述数据，便可以引用假设开发法的基本公式进行计算。在具体计算时，应注意到由于假设开发法中的各项价格、成本发生的时间不在同一时点上，因此在计算时有两种方法，即：,1,）静态法。不考虑各项价格或费用的时间差异，即不将各项价格与费用统一到同一时点上。此时，与成本法计算一样，需详细计算各项投资的利息；,2,）动态法。将各项价格或费用统一到同一时点,(,估价时点,),上，即进行贴现。此时，由于各项价格或成本均在同一时点上，故利息项实际为零。这是因为，在各项投资的时间已统一到同一时点后，计息周期数为零，故利息为零。实际上，进行贴现后，各项投资的利息已隐含在贴现计算中。,由上述操作程序可以看出，假设开发法评估的要点在于：必须在合法的条件下选择土地的未来最佳开发形式；必须确定判断建设周期与可能发生的相关费用；必须对开发完成的未来房地产的售价有正确的判断；必须注意各项费用与价格的时间价值。只有正确把握上述要点，才能确保假设开发法的估价结果具有准确性与可靠性。,9.3 假设开发法应用举例,【,案例,9,1】,1,）估价对象概况,本估价对象房地产为一块已经完成“三通一平”的待建筑空地；土地总面积为,1920,平方米，形状规则。用途为商业与居住综合楼，允许容积率为,5,；建筑覆盖率,50%,。土地使用权年限为,50,年，出售时间为,2010,年,12,月。,2,）估价要求,需要评估出该块土地在,2010,年,12,月出售时的购买价格。,3,）估价过程,（,1,）选择估价方法,该块土地为待建筑土地，适宜于采用假设开发法进行地价的评估,（,2,）选择最佳的开发利用方式,该块土地最佳的开发利用方式是：用途为商住综合楼；建筑容积率为,5,；建筑总面积为,9600,平方米（,19205,）；各层建筑面积均为,960,平方米；各层建筑面积均为,960,平方米（,192050%,）；建筑物层数为,10,层。其中地上,1,到,2,层为商场，即商场面积,1920,平方米（每层,960,平方米,2,层）；地上,3,到,10,层为住宅，即住宅面积为,7680,平方米（每层,960,平方米,8,层）。,（,3,）估计建设期,预计需,3,年时间才能完全建成并投入使用。即完成于,2013,年,12,月。,（,4,）预测售楼价格,估计建造完成后，其中的商场部分即可全部售出。住宅楼的,30%,在建成后可售出，住宅楼的,50%,半年后才能售出，其余的,20%,一年后才能售出。估计商场出售时的平均售价为,8000,元,/,平方米，住宅出售时的平均价的平均价格为,6000,元,/,平方米。,（,5,）估计开发费以及开发商的正常利润,估计建筑费为,3300,元,/,平方米；专业费用为建筑费的,8%,；年利润率为,6%,；销售费用为楼价的,2%,；税金为楼价的,5.6%,投资利润率为,11%,。,在未来,3,年的建设期内，开发费用的投入分三期进行，每期投入均在年中，具体情况如下：第一年需投入,40%,的建筑费及相应的专业费用；第二年需投入,50%,的建筑费及相应的专业费用；第三年投入余下,10%,的建筑费用及相应的专业费用。,1,）地价的求取公式,地价,=,楼价,-,建筑费,-,专业费用,-,销售费用,-,税金,-,开发商利润,【,案例,9,2】,有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地面积为,2,平方公里，适宜进行“三通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为,60%,；附近地区与之位置相当的小块“三通一平”熟地的单价为,800,元,/,平方米；开发期需要,3,年；将该成片荒地开发成“三通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为,2.5,亿元,/,平方公里；贷款年利率为,10%,；投资利润率为,15%,；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的,6%,，买方需要缴纳的税费为转让价格的,4%,。试用传统方法测算该成片荒地的总价和单价。,本 章 小 结,假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去将来的正常开发成本、税费和利润等来求取估价对象的客观合理价值的方法。假设开发法适用于待开发的土地（包括生地、熟地、毛地）、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房的估价。,谢谢观赏,THANKS!,