资源描述
单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,-01-,文档来源于网络，文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,-01-,文档来源于网络，文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,-01-,文档来源于网络，文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,-01-,文档来源于网络，文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,-01-,文档来源于网络，文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,-01-,文档来源于网络，文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,-01-,文档来源于网络，文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,-01-,文档来源于网络，文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,-01-,文档来源于网络，文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,-01-,文档来源于网络，文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,-01-,文档来源于网络，文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,-01-,文档来源于网络，文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,-01-,文档来源于网络，文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。,目 录,第一部分 市场整体格局,第二部分 竞品销售分析,第三部分 项目总体概况,第四部分 项目蓄客情况,第五部分 定价策略思路,第一部分 市场整体格局,2026/10/13,1,、市场政策分析（近二月）,主要就当前的房地产相关政策及行业形势进行分析，并做出市场预判。,一、市场整体格局,2,、市场成交情况（同品类产品项目近一年成交情况）,一、市场整体格局,成交情况小结：,示 例,一、市场整体格局,3,、区域现有存量及待推量（区域内同品类项目）,项目名称,存量套数,存量可售面积,合 计,一、市场整体格局,4,、区域潜在供应量（区域内同品类项目）,分类,项目,建筑用地面积,（万）,容积率,成交时间,备注,潜在供应,（近期即将入市）,楼板价,元,/,楼板价,元,/,楼板价,元,/,楼板价,元,/,楼板价,元,/,楼板价,元,/,楼板价,元,/,楼板价,元,/,合计,5,、土地市场情况（近,3-6,个月）,主要是项目所处区域（或周边,5,公里半径范围）本年度土地成交情况，并做出分析。,用地图的形式标示出成交土地的位置、竞得企业及成交楼面价格。,一、市场整体格局,第二部分 竞品销售分析,2026/10/13,南邵板块,回龙观板块,沙河板块,二、竞品销售分析,1,、竞品分布概况（选择核心竞品项目,3-4,个）,在地图上标示出项目所处板块及临近板块的主要竞品项目。,南邵站,项目地块,公园悦府,青秀尚城,国风美唐,北京风景,京藏高速,领秀慧谷,保利罗兰香谷,京新高速,昌平线,8,号线,北六环,示 例,竞品业态、成交价格、优劣势分析小结,项目名称,总占地,面积,总建面,容积率,产品情况,精装,物业费,近半年成交均价,主力户型,主力总价,（万）,（万）,（元,/,）,（）,（万,/,套）,二、竞品销售分析,2,、区域主要竞品情况,示 例,分类,内容,分类,内容,项目位置,昌平地铁,8,、,13,号线霍营站,建筑面积,总计,70,万平方米、住宅,20,万,物业类别,普通住宅,层高,2.8,米,装修标准,毛坯,容积率,2.5,绿化率,30%,主力面积,92,平米两居、,127,平米三居,入住时间,2012,年,12,月,开发企业,首开地产,物业公司,北京天鸿宝地物业管理经营有限公司,物业费,2.93,元,/,平,/,月,国风美唐,|,基础信息,二、竞品销售分析,3,、主要项目具体信息（选择核心竞品项目,3-4,个）,示 例,两居户型狭长，设计较差；三居户型优势明显,户型方正，南北通透,主卧、客厅南向,厨房与餐厅相连，方便就餐,三室两厅一卫，约,92,南北通透设计,入户玄关，保证私密性,明厨设计，操作台,L,型设计,三室两厅两卫，约,127,国风美唐,|,户型信息,二、竞品销售分析,3,、主要项目具体信息,示 例,（选取同期销售户型）,国风美唐,|,销售信息,项目,2014,年,11,月至今，项目去化较快，月均去化,76,套左右；,成交均价方面相对平稳，整体成交均价约,32000,元,/,。,二、竞品销售分析,3,、主要项目具体信息,示 例,二、竞品销售分析,4,、竞品情况分析小结,综合上述竞品情况，请总结概括区域内的总体销售形势，供需关系,及客户接受程度。,2026/10/13,第三部分 项目总体概况,2026/10/13,三、项目总体概况,1,、项目概况（图示表明项目所处位置及周边情况）,本案,托幼,用地,商业用地,（还建）,居然之家,东方威尼斯,玉璞公园,龙湖,示 例,三、项目总体概况,2,、,项目基本情况概述,1,）项目区域环境,2,）项目交通状况,3,）项目配套情况,项目情况小结：,三、项目总体概况,3,、,全盘货值回顾,合院别墅,叠拼,联排,联排,项目总平图,启动会货值规划,产品业态,套数,可售面积,销售单价,总货值,合院,182,41,141.04,70,576,290,357,临水大院,20,6,591.80,118,500,78,113,景观大院,15,4,851.87,112,500,54,584,叠拼（精装）,162,29,239.29,52,625,153,872,车位,123,25,307,3,075,小计,81824,107,131,580,000,示 例,三、项目总体概况,3,、,全盘货值回顾,产品业态,套数,可售面积,销售单价,总货值,合院,182,41,141.04,74,159,305,097,临水大院,20,6,591.80,121,000,79,761,景观大院,15,4,851.87,128,345,62,271,叠拼（精装）,162,29,239.29,54,651,159,796,车位,123,3,075,小计,81824,107,131,610,000,最新货值要求,合院别墅,叠拼,联排,联排,项目总平图,示 例,2026/10/13,三、项目总体概况,4,、,项目全盘毛利润测算,项目（单位：万元）,营业税测算指标,营改增测算指标，土地成本视同价税分离,变动及原因分析,一、销售收入,二、开发成本,1,、土地成本,2,、建造成本,3,、开发间接费,3.1,资本化利息,3.2,其他开发间接费,三、期间费用,1,、管理费用,2,、销售费用,3,、财务费用,四、毛利,减：期间费用,减：营业税及附加,减：土地增值税,五、利润总额,减：企业所得税,六、毛利润,七、销售毛利润率,取证时间：预计,2016,年,8,月,30,日,开盘时间：预计,2016,年,9,月,25,日,产品业态：合院，共,38,套；景观大宅,3,套,可售面积：待定,销售均价：合院,6.8,万元，大宅,10,万元,销售货值：,6.7,亿元,1,取证时间：预计,2016,年,9,月,30,日,开盘时间：预计,2016,年,10,月,22,日,产品业态：叠院产品，共,162,套,可售面积：,销售均价：,4.9,万元,可售面积：,2.9,万,销售货值：,14.47,万元,取证时间：预计,2016,年,8,月,30,日、,8,月,25,日,开盘时间：预计,2016,年,10,月,17,日（加推）,产品业态：合院，共,52,套；景观大宅,4,套,可售面积：待定,销售均价：合院,6.8,万元,销售货值：,9.2,亿元,3,3,2,1,4,5,取证时间：预计,2016,年,8,月,30,日,开盘时间：预计,2017,年,3,月,18,日,产品业态：合院，共,92,套,可售面积：,销售均价：合院,6.8,万元,销售货值：,13.8,亿元，叠墅尾房,4.47,亿元,4,取证时间：预计,2016,年,8,月,30,日,开盘时间：预计,2017,年,9,月,16,日,产品业态：临水大宅,20,套，景观大宅,8,套；,可售面积：,销售均价：,11,万元,销售货值：,9.8,亿元,5,持销期：,2018,年,产品：剩余尾房去化,销售货值：,12.69,亿元,2,三、项目总体概况,全周期推盘图,示 例,1,三、项目总体概况,本期推盘图,示 例,开盘时间：,产品业态：,可售面积：,销售均价：,销售货值：,注：如本组团,/,本业态是分批次推盘的，请分批次标注出后续推盘楼栋的推盘信息（做好价格规划），使整体组团,/,业态的货值与上一,P,数据保持一致。,三、项目总体概况,5,、本期推盘部分毛利润测算,项目（单位：万元）,营业税测算指标,营改增测算指标，土地成本视同价税分离,变动及原因分析,一、销售收入,二、开发成本,1,、土地成本,2,、建造成本,3,、开发间接费,3.1,资本化利息,3.2,其他开发间接费,三、期间费用,1,、管理费用,2,、销售费用,3,、财务费用,四、毛利,减：期间费用,减：营业税及附加,减：土地增值税,五、利润总额,减：企业所得税,六、毛利润,七、销售毛利润率,三、项目总体概况,2#,23F,1#,29F,3#,20F,5#,18F,4#,18F,6#,18F,7#,18F,8#,18F,9#,1F,示 例,6,、本期推售产品概况,在总平图上标示出推盘楼栋位置。,楼栋号,6#,7#,合计,可售面积,13258,13258,26516,可售套数,72,72,144,楼栋号,6#,7#,总计,户型,172,36,36,72,三房两厅,197,36,36,72,四房两厅,总计,72,72,144,示 例,示 例,推盘情况明细表,第四部分 项目蓄客情况,2026/10/13,四、项目蓄客情况,1.,客户年龄统计,2.,客户居住区域统计,项目自,月,日开始接待客户以来，共积累来电客户,组，有效来电客户,组；接待来访客户,组，其中有效来访客户共,组。现在从以下几个维度对积累客户进行统计分析：,用饼状图示表明分析结果,用饼状图示表明分析结果,四、项目蓄客情况,3.,客户工作区域统计,4.,客户户型需求统计,用饼状图示表明分析结果,用饼状图示表明分析结果,四、项目蓄客情况,5.,客户置业目的统计,6.,客户关注因素统计,用饼状图示表明分析结果,用饼状图示表明分析结果,四、项目蓄客情况,7.,客户总价接受度统计,8.,客户意向程度统计（,A B C D,类客户分别的占比）,用饼状图示表明分析结果,用饼状图示表明分析结果,四、项目蓄客情况,9.,项目蓄客情况小结：,第五部分 定价策略思路,2026/10/13,五、定价策略思路,1,、定价考虑因素,政策因素：,宏观调控对于临平房产市场影响较大，观望气氛较为浓郁，但是客,户仍然对于高品质房源充满期待。,产品差异：,与区域内现有楼盘相比，本案无论从开发理念、建筑设计、景观设,计、物业管理和配套设施方面都有很大优势，产品本身唯一性比较高。,品牌,交通,品质,规划,自然,资源,周边,配套,自身,配套,学区,配套,展示,条件,物业,服务,本案,XX,项目,XX,项目,XX,项目,XX,项目,XX,项目,1,、定价考虑因素,竞品楼盘：,目前区域内同类楼盘较少，多以高层建筑为主，主要竞争可能在：,X X,项目,、,X X,项目,、,X X,项目和,X X,项目,。二手房源无该品类房源，对本案,的竞争压力较小。,五、定价策略思路,五、定价策略思路,2,、,定价总体建议,定价总体思路：,本次定价考虑的因素有：,楼栋位置因素,景观因素,楼层因素,户型因素,边套因素,特殊差价因素,五、定价策略思路,3,、,定价方案说明,楼栋位置因素价差关系,楼栋号,定价系数,原则,1#,0.7,西北均沿马路，位置差,2#,1,北面邻路，位置一般,3#,1.2,位置相对居中，有一定归属感,4#,1.4,位置相居中，有归属感,示 例,五、定价策略思路,3,、,定价方案说明,景观位置因素价差关系,楼栋号,定价系数,原则,1#-1,单元,0.8,根据室内观景效果,单元周围绿地面积,1#-2,单元,0.9,2#-1,单元,1,2#-2,单元,1.1,3#,1.2,室内观景效果,相邻中心花园,4#,1.3,示 例,五、定价策略思路,3,、,定价方案说明,周边影响因素价差关系,房号,定价系数,原则,1#1,层整层,0.9,园区内人行道、行车道影响,地下车库入口影响,距离周边影响源的距离,2#-2-104,1,3#-1-101,1.1,.,.,示 例,五、定价策略思路,3,、,定价方案说明,户型因素价差关系,房号,定价系数,原则,172,0.9,197,1,NO.1,NO.3,NO.3,NO.2,主力户型197,主力户型197,紧凑户型172,紧凑户型172,示 例,五、定价策略思路,3,、,定价方案说明,其他价差关系,五、定价策略思路,4,、,定价量价关系预估,销售均价,去化套数,去化总金额,去化比例,综合上述情况，为达较好的去化效果，最终建议本次推盘均价设定为,元,/,。,五、定价策略思路,5,、,一房一价表及定价结果分析,价格表链接,楼栋号,1#,2#,3#,4#,5#,合计,套数,（套）,住宅面积（,m,2,）,销售金额（万元）,平均单价（元,/m,2,）,最低单价（元,/m,2,）,最高单价（元,/m,2,）,最低总价（万元）,最高总价（万元）,定价价格结果分析,五、定价策略思路,5,、,一房一价表及定价结果分析,楼栋号,1#,2#,3#,4#,5#,合计,占比,500,万,X,1000,万,1000,万,X,2000,万,2000,万,X,3000,万,3000,万,X,总 计,100%,定价总价段结果分析,五、定价策略思路,6,、,开盘优惠折扣方案,序号,折扣类别,折 扣,折扣占比,综合,折扣率,试用的范围,生效日期,失效日期,备注说明,1,2,3,4,5,6,合计,表价计算规则：,
展开阅读全文
浙ICP备2021020529号-1 | 浙B2-20240490 
