长春复地歌德堡森林项目产品诊断与研究118PPT世创.pptx

长春复地歌德堡森林项目产品诊断与研究118PPT世创,机构发展与分布,1999年,大连,世创营销策划有限公司成立；,2004年,沈阳世创机构成立；,2005年,世创开创鞍山业务；,2006年,世创挺进辽南鲅鱼圈；,2008年,长春世创机构成立；,2009年,联手保利地产,打造丹东保利.锦山林语项目；,_,（辽沈地区合作伙伴）,金地集团：,滨河国际社区；,中海集团：,中海龙湾、中海国际社区；,保利地产：,保利心语花园、锦江林语；,恒大集团：,恒大绿洲；,港中旅集团：,中旅国际小镇；瑞安集团：沈阳天地；,南国奥园集团：,奥园.庆典小镇；,香港泰盈地产集团：,泰盈七里香堤、泰盈九如溪谷；沈阳城建集团：城建东逸花园、城建北尚、城,建美庭、飞骑梦想城；,远洋地产：,远洋天地；颐和地产：中远颐和丽园；大华集团：大华水岸福邸；沈阳奥园地产：,奥园.橄榄墅；香港王氏地产：巧克力城；永嘉地产集团：尚品天城、林韵春天、中央公馆、御泉华庭、米拉晶典、特尔特大厦；沈阳翰文,地产：翰文外滩；金路地产：雍熙金园；中雁地产：五里河城；海韵地产：海韵广场；香格蔚蓝地产；圣罗伦斯；江尚伟业地产：阳光洛,可可等；,万达地产：,雍景台、星海人家、万达华府、星海自由港；锦联地产：经典生活、世纪经典；远东地产：星海,大第、世嘉星海；宝嘉地产：星海名庭、德源、德源鉴筑；东特地产：东特星中环；友谊集团：壹品星海；时代地产：友好园、富士庄,园；国泰地产：帝柏湾；华邦地产：华邦上都；华奇地产：星海旺座；红旗地产：亲亲家园；半岛地产：半岛听涛；金世纪宝玉地产：金,玉星海；澳南地产：明秀家园；志恒房产：菁英汇；星海房屋：星海商城；鼎丰房产：德意绿洲；环通房产：帝璟河畔；生辉地产：生辉第一城；天津大众：开世嘉年;圣嘉地产:圣嘉美地;腾达地产:紫竹轩;金广房屋:金色阳光家园等;,（长吉地区合作伙伴）,力旺地产,、合兴集团,业务合作伙伴,54万方,中国品牌地产,服务企业成功开发,突破,五年,突破,大盘,交通,上海复地集团,特色商业,高档综合社区,洋房、小高层,配套,第一次,陌生的城市，在北方,没有优势，只有城市,没有品牌，只有产品,没有掌声，只有心声,公元2009年，复地中国地产长春英雄之路,没有光环，只有光明,取法乎上得其中也，取法乎中得其下也,征,服,我们：,一个有着多年开发经验上海地产商。,面临：,这是一座拥有300万人口的城市，一个市场竞争日渐激烈的年代，我们不仅要征服市场，更要征服那里的人们，征服这片土地，因此我们必须付百分之一百的精力。我相信只要我们步踏实力，志存高远，就一定能够取得胜利！,项目指导：深入市场深度分析渗透市场赢得市场,项目目标：完成项目销售；树市场影响力；建立发展品牌口碑；建立优秀团队,项目目标,产品定义,土地界定,距离界定,职业界定,人群界定,支付界定,地块诊断,竞品研究,板块格局,板块分析,板块结论,人群定义,开发策略,项目一期,项目二期,开发节奏,开发,目标,客户描述,客群特征,客户分析,客户定位,竞品分析,商业规划,商圈构成,商业分析,商业定位,商业研究,目标,实现,本案,距卫星广场8.5公里,距世纪广场2.6公里,距离卫星广场向西向北生活区5公里,距离世纪广场向东向北生活区3公里,对于工作生活于高新板块及市内生活区的客户而言，,本案属于郊区项目,对于经开板块及东方板块,本案属于城郊项目,本案的地块存在一定的双面性，定位城郊栖居还是城市改善是项目产品界定的难点,通过距离界定产品属性,城郊改善,1、交通方便，可快速到达城市中心；离城市成熟区域比较近,2、相对市中心居住密度低,3、项目所在区域居住氛围良好,四房（200-240）,四房（150-190）,三房（130-150）,三房（180-200）,二房（80-100）,洋房,TOWNHOUSE,多层,追求舒适的生活,效区栖居,1、项目位于城市外围区域,2、交通不便利，公交线路缺乏或基本没有,3、项目周边无配套，依赖小区内部解决,4、地块条件通常只有三通（水电路）,三房（90-110）,二房（75-110）,小高层,高层,多层,价格务实,通过地块界定产品属性,本案更适合为郊区栖居产品,本案：交通比较落后，临近公交线路只有105一条，同时距离轻轨一号线较远，,周边存在一定的配套，但不发达，居住氛围不浓。,通过人群界定产品属性,本案更适合郊区栖居产品,从这可以看出，70110占56%，主要是以周边工作的年轻人为主的刚性需求；110-160占总量的33%，这类客户主要以改善居住为主。,通过职业界定产品属性,本案更适合城郊改善产品,通过购房预算界定产品属性,本案更适合郊区栖居产品,从上图可以看出，改善产品131-160的客户占29%，以栖居住为主；90109占28%，7089占24%，两者共占比53%，目前市场还是以刚性需求为主。,本案最大的难点是对地块属性的界定以及产品线的定义,随着政府的南迁，政府职能部门的陆续的进入，区域的未来的配套将近一步完善，区域地块未来受到的追捧热度将会更高，生活氛围也将会越来越浓。,项目的地块将会随着时间的推移迅速演变。,城郊改善、郊区栖居,城郊栖居,演变,政府工作占主导因素,三年后演变城市改善,类别,风险,地块属性,因素1,花园洋房,中,好,良好,小高层,中,好,好,依据一：针对区域竞争以及地块的区域因素,类别,客群,收益,可行指数,花园洋房,好,较差,好,小高层,优秀,好,上佳,依据二：根据被访的意向客群年龄结构及职业,依据三：价格承受能力、面积、产品需求,价格,价格（总价）,面积（需求）,产品,配套,可行指数,花园洋房,好,好,优秀,较差,优秀,小高层,优秀,上佳,良好,差,良好,根据因素权重法，综合权重各项指数重点权重风险价格面积客群,小高层开发占主导项目主流产品郊区栖居,权重级别：差较差好良好优秀上佳非凡,项目产品定义,产品定义,土地界定,距离界定,职业界定,人群界定,支付界定,地块诊断,竞争分析,板块格局,板块分析,板块结论,人群定义,开发策略,项目一期,项目二期,开发节奏,开发,目标,客户描述,客群特征,客户分析,客户定位,竞品分析,商业规划,商圈构成,商业分析,商业定位,商业研究,目标,实现,竞争分析,净月潭版块（中信城、御翠园、万科潭溪别墅）,大学城版块（东润风景、嘉柏湾、锦绣东方）,南部新城版块（中海国际社区）,经开东部版块（万科洋浦花园、澳海东方一号）,板块格局,根据同质、同价、同源的选取原则，确定本项目市场竞品分布,万科洋浦花园,御翠园,绿地新里,中央公馆,澳海东方1号,中信城,嘉柏湾,锦绣东方,东方万达城,众诚一品东南,瀚邦凤凰城,浦东新城,天成领寓,保利罗兰香谷,融创上城,天安第一城,倚澜观邸,中海国际社区,力旺弗朗明歌,经开板块,净月潭板块,东方广场板块,高新板块,南部新城板块,竞争项目选取标准：,产品线相似,销售价格相仿,客源途径相近,竞争分析,代表项目,万科,洋浦花园,澳海,东方一号,天成领寓,项目名称,万科洋浦花园,产品类型,小高层、高层,位置,经济开发区洋浦大街以东、合肥路以南、东七路以西、武汉路以 北,开盘时间,2008.6.28,入住时间：,2009.12.30,绿化率,30%,占地面积,90000,建筑面积：,180000,容积率：,2,销售率,80%,总户数：,1700户,主力面积,90-150,住宅均价,48万元/套。单价5600元/,备注,开发商:长春万科地产,车位：1020,项目特色：国际化精装修社区,楼盘动态,09.7.20二期1号楼推出50套房源，目前剩余不多。均为72创新两房毛坯产品，起价32万/套。72、89顶层户型仅余几套，其他多为147大户型,09.2.29：89爱巢版全装两房全新上市,08.12.18：年底推出5套特价房，超低首付8万元起。,08.3.19：892房，单套起价在45万元左右，每平米约5000元。,08.5.24：实体样板间对外开放。,竞争分析,万科洋浦花园:万科精装户型概念在春城的示范,主力户型图,89（两室）101（三室）150（三室）,竞争分析,厨房空间尺度普遍进行压缩；大户型内部功能空间考虑细微，人性化添加工作间、家政厅等部位,工作间,家政厅,门厅,项目名称,澳海东方1号,产品类型,多层、高层,位置,经济开发区洋浦大街东、武汉路南、东七路西、闵行路北,开盘时间,2008.7.27,入住时间：,2009-12-31,绿化率,30%,占地面积,12.94万 ,建筑面积：,30万,容积率：,2.20,销售率,总户数,:2184户,主力面积,90-110,住宅均价,3800元/。2988-4350元/,备注,开发商：长春澳海房地产,楼层：多层6层加跃，高层17层加跃,户型面积区间：85-142,分三期开发。,一期建筑面积约8万，于园区东南区域，南侧为闵行路，东侧为东七路。产品主要以多层为主，规划了10栋多层（6F加跃层），2栋高层（17F加跃层）,楼盘动态,拟建新的楼盘展示区与样板间，预计5月份对外开放。,竞争分析,澳海东方1号：30万平的体量，区域内大盘代表,主力户型图,94（两室）110（三室）142（三室）,竞争分析,客厅飘窗处理，增大采光面；厨房搭配服务阳台；户型设计均好性强,项目名称,天成领寓,产品类型,多层、高层,位置,经济开发区合肥路与吉长南线交汇处,开盘时间,2008.8,入住时间,2009-10,绿化率,36.8%,占地面积,39920 ,建筑面积：,73381.69 ,容积率：,1.6,销售率,总户数:,705,主力面积,70-90,住宅均价,3400元/，最低价3100元/,备注,开发商:长春鼎恒地产,车位：186,楼层：分三期开发，产品主要以多层为主，规划了4栋多层（6F），6栋高层（15F）。,户型：40-130一楼部分赠半地下库房和花园，顶楼部分赠阁楼,商铺:首推商铺190-290(15套)，内街门市也在200左右,150-300（共38套），框架结构，开间7.2-15.8m，,进深7-14m。1层层高4.5-5.3m不等，2层层高均为3.9m,楼盘动态,09.1.6：迎新年，天成领寓推出10套特价房，面积在90-120，享受9.5折优惠。,08.12.3：一次性9.7折 按揭9.8折,竞争分析,天成领寓：区域内中小户型为主楼盘；首顶层半地下库房及阁楼特殊处理，最大化降低销售抗性,主力户型图,50.83（一室）89.46（两室）127.72（三室）,竞争分析,户型设计较为传统，无特殊亮点表现,项目名称,产品类型,户型面积,住宅均价,总户数,万科洋浦花园,小高层、高层,90-150,5600,1700,澳海东方1号,多层、高层,90-140,3600,2184,天成领寓,多层、高层,40-130,3400,705,竞争分析,随着万科等全国性品牌地产商进军入住，较大程度拉升了区域价值；,板块90-110 中端户型更受认可，价格集中于3400-3600元/区间；,通过万科项目以精装修来提升产品价值的营销模式分析，目前区域市场对该种大程度突破市场整体价格的做法仍不认同；,目标客群主要针对首次置业需求的城市白领。,板块小结,竞争分析,代表项目：,嘉柏湾 锦绣东方 众诚,一品江南,浦东新城 东方,万达城 瀚邦,凤凰城,项目名称,嘉柏湾,产品类型,高层,位置,经济开发区东环城路与昆山路交汇处,开盘时间,2009.6.28,入住时间,：2009.12,绿化率,40%,占地面积,25000,建筑面积：,880000,容积率：,3,销售率,50%,总户数:,999套,现推：,297套,主力面积,60-90,住宅均价,3400元/,备注,开发商:长春永信汽车贸易有限公司,车位:地下车库4340平方米，有132个停车位,楼层：5栋高层，27层,户型：40-120，（1-1、2-1、2-2、3-2），部分为全明户型,以60-901-2、2-2的中小户型为主，,其中30-60 108户，60-90 810户，90-120 81户,商业：共2000，约10套1托2越层,楼盘动态,嘉柏湾6月28日开盘，首期推出297套房源。售楼处正在筹建中，预计月底正式投入使用。,竞争分析,嘉柏湾：为实现容积率的提升，建筑向立体化发展,竞争分析,片面最求层面面积最大化，出现纯北户型；户型面积未能按照质素优劣进行把控,78-91,端头户型,60-66,纯南户型,72-74,纯北户型,95,纯南户型,72-74,纯北户型,项目名称,锦绣东方,产品类型,多层、高层,位置,经济开发区东环城路与威海路交汇处,开盘时间,2009.7末,入住时间：,2009.12,绿化率,33%,占地面积,100000,建筑面积：,279000,容积率：,1.98,销售率,90%,总户数：,3000户,现推,：1000户,主力面积,80-100,住宅均价,均价3800元/，起价3160元/,备注,开发商：长春泰恒地产,停车位:地下521个一期24F两部电梯,楼层：12栋多层（顶层跃层200多，部分多层配电梯，1梯2户）,10栋高层（14、18F）部分高层一楼层高4.6-4.7m，88左右。1梯2户、1梯3户,得房率：多层88%，高层79%,户型面积区间：60-220,园区内配套：40米超大楼间距、200米水系、多种珍稀树种组成的景,观带、近千米的会所,楼盘动态,目前产品认购中，定金1万元。,在售多层87-220，高层60-93，户型1-6室。工程部分在做外立面。,竞争分析,锦绣东方(一期)：多层电梯房、珍稀树种景观带及千平会所，规划优势为项目的主要亮点,竞争分析,户型总体方正规整，分区明确；主卧凸窗处理，顶层跃层设计,97.81,61.18,137.8,115.68,多层顶层跃式设计；,部分多层配置电梯；,部分高层首层举架加大。,项目名称,众诚,一品东南,产品类型,多层、高层,位置,经济开发区卫星路与烟台路交汇处,开盘时间,2009.7,入住时间：,2009.10,绿化率,31%,占地面积,57800,建筑面积：,122600,容积率：,2,销售率,未售,总户数：,1252户,主力面积,80-120,住宅均价,3600元/,备注,开发商:吉林省吉兴房地产开发有限公司,楼层：11栋12层、15层、17层、18层,停车位:600个(地上停车位293个、地下停车位300),楼盘动态,工程刚打完桩。暂未销售，预计下半年开盘销售,竞争分析,众诚,一品东南：突破传统兵营式排列方式，形成集中景观中心,竞争分析,独立玄关空间保证居室私密性；外送服务阳台，作为厨房的空间外延,3室2厅2卫136.53,89.04,108.75,120.02,项目名称,浦东新城,产品类型,多层、高层,位置,经济开发区浦东路与仙台大街交汇处,开盘时间,2009.5.17,入住时间：,2009.12.31,绿化率,31%,占地面积,25154,建筑面积：,61019 ,容积率：,2.5,销售率,75%,总户数：,500（约80套团购）,主力面积,70-80（2-1、2-2）,住宅均价,多层4500元/，高层3900元/,备注,开发商：吉林鑫城房地产,楼层：共4栋 3栋高层 1栋多层,配套：5500商业经营面积、创新独立店面,户型面积区间：46-260。多层6F，高层17跃18F,得房率：多层90%，高层82%,楼盘动态,营销中心已对外开放，剩余房源15%，高层和多层70-145,竞争分析,浦东新城：6万平高层为主社区，近百分之九的商业比例，商业气息较浓,竞争分析,70-80平户型高层产品，出现大量的转角户型,73.66,83.33,81.54,项目名称,东方,万达城,产品类型,高层,位置,经济开发区会展大街与珠海路交汇处,开盘时间,2008.9.20,入住时间：,2008-12-31,绿化率,42%,占地面积,122400,建筑面积：,345200,容积率,：2.31,销售率,90%,总户数:,一期1332户，二期未定,主力面积,90-140,住宅均价,住宅3900元/商铺7000元/,备注,开发商：长春万达房地产,停车位:地下车位1500个,楼层：一期12栋，3栋22层，9栋18层；二期 12栋，2栋17层，7栋15层，3栋11层,户型面积区间：住宅50-200 商铺100520,楼盘动态,一期入住时间为08年6月，二期入住时间为08年12月末,尾盘销售：100/110。预计下月拆分推出顶层阁楼产品，价格未定。,商铺现房销售：仅剩7套房源,竞争分析,东方,万达城：35万平，万达集团在长春造城的启幕,竞争分析,规整户型，外飘窗及北向封闭阳台，增强实用性,103,121,项目名称,瀚邦,凤凰城,产品类型,小高层,位置,净月区彩云街与世光路交汇处 彩云街以东、长春市水产研究院用,开盘时间,2009.5.30,入住时间：,2010-3-15,绿化率,35.6%,占地面积,87000,建筑面积：,160000,容积率,：1.26,销售率,总户数:,一期500余套,主力面积,100-130 （2-3）,住宅均价,4400元/起价3998元/,备注,开发商：长春瀚邦房地产,停车位:地下车位1500个,楼层：17栋小高层（11层），一期9栋,户型面积区间：90-180（150、160、210、260 大户型）,产品：凤凰城、凤凰台：住宅,凤凰度假村：暂定地点净月区靠近新立城方向，类似亚太会馆的休闲娱乐场所，凡是凤凰城的业主，将会免费成为凤凰度假村的贵宾。,凤凰峪：老年公寓,凤凰传奇：点式建筑，以小户型为主的青年公寓。,楼盘动态,目前在售房源面积区间110-146。一期9栋产品，其中7栋主体大部分已经封顶。样板间开放，8月8日景观示范区样板间开放。预计4#和8#即将推出，目前正预约登记中。,竞争分析,瀚邦,凤凰城：大体量社区，除普通住宅区外青年公寓及老年公寓等概念性产品组团,2室2厅1卫102.38,2室2厅1卫103.87,3室2厅2卫143.51,竞争分析,阳光室、景观窗及服务阳台，凤凰城户型设计上更加重视辅助功能空间,项目名称,产品类型,主力面积,住宅均价,总户数,销售率,嘉泊湾,高层,60-90,3400,999,50%,锦绣东方,多层、高层,80-100,3800,3000,90%,众诚一品东南,多层、高层,80-120,3600,1252,-,浦东新城,多层、高层,70-80,多层4500元/，高层3900元/,500,（团购80套）,75%,东方万达城,高层,90-140,住宅3900元/商铺7000元/,1332,90%,瀚邦凤凰城,小高层,100-130,4400,500,竞争分析,户型基本以30-60小户型及80-110的经济适用型户型为主，目前销售状况良好。大户型及越层产品由于量体不大，目前剩余不多；,新上市项目主导户型以两室两厅80-110为主，但从整个区域小户型的去化速度可以看到，目前客户对小户型的认可度较大。,板块小结,经开区的人群购买力较低，消费水平不高，按揭为主的购房付款方式；,以周边企事业单位及各大院校职工等地缘客户为主，部分为周边的二道及南关区居民；,多为满足居住基本需求目的，投资性较少；,青年首次置业以30-60小户型为首选；改善型需求多选取80-110的经济户型。,竞争分析,净月板块：主要以别墅、低密洋房产品为主，搭配少量经济型高层及公寓产品,中信城,御翠园,项目名称,中信城,产品类型,别墅、独栋、双拼、联排、叠加、花园洋房,位置,净月区净月大街4775号,开盘时间,2009.8,入住时间：,2009.8,绿化率,42%,占地面积,2430000,建筑面积：,1020000,容积率：,0.27,销售率,60%,总推户数：,862户,主力面积,独栋 400-476；联排 290-350；叠加209-221；洋房100-178,住宅均价,双拼7300-12400元/，联排6660-9500元/，独栋11000-16000元/叠加5600-6600元/洋房均价4200元/,备注,一期：独幢60套,联排25栋151套,叠拼3栋42套,联排22栋109套,二期：双拼:13栋；联体:14栋，共计500套,普罗旺斯区：109套联排；德芳斯区：206套花园洋房,楼盘动态,二期首期推出别墅，目前即将封顶，预计8月份开盘。洋房正在土地平整阶段。一期剩余10余套。,竞争分析,中信城：农博园旁百万平低密项目,普通住宅,销售节点,2008.1-2009.7,已售套数,323套,已售面积,43576.27,剩余套数,135套,别墅,销售节点,2008.1-2009.7,已售套数,144套,已售面积,46042.3,剩余套数,57套,花园洋房主力户型图,97.46 149.66,竞争分析,花园洋房代表户型示例,共享阳光室,共享阳光室,生活阳台,生活阳台,联排户型图：,普罗旺斯二期271,竞争分析,联排代表户型示例-1,双车位,地下多功能空间,南入户,北入户,私家花园,错层设计,露台,挑空,露台,屋顶花园,联排户型图：325.49,竞争分析,联排代表户型示例-2,双车,位,地下多功能空间,南入,户,北入,户,挑空,屋顶花园,独栋户型图：10室4厅5卫476.58,竞争分析,独栋代表户型示例-1,双车,位,地下,多功能,空间,入口处理,茶艺室,客厅,挑空,卫生间,内置,独栋户型图：8室5厅6卫404.5,竞争分析,独栋代表户型示例-2,双车,位,地下,多功能,空间,入口,处理,聊天室,卫生间,内置,露台,明亮步梯,项目名称,御翠园,产品类型,独栋（大独体、小独体）,位置,聚业大街与银杏路交汇处,开盘时间,2008.9.26,入住时间：,2009.12.31,绿化率,59%,占地面积,92万 ,建筑面积：,42.32万,销售率,一期85%，2.3万平,总户数：,一期187栋,主力面积,一期200-500,住宅均价,9500-19000元/，均价15000元/,备注,户总数：2000栋独栋别墅(分三期开发）,一期：20万全部开发半山南坡独栋别墅，187栋赠送超大私家花园，户型：A1 511.65平方米1、2两层设计的、,A2 469.50平方米1、2两层设计的户型、,B1 387.36平方米1、2、3层设计的户型、,B2 347.57平方米1、2、3层设计的户型、,B3 314.29平方米1、2、3层设计的户型、,B4 274.86平方米1、2、3层设计的户型、,C1 240.25平方米1、2、3层设计的户型、,C2 207.75平方米1、2、3层设计的户型,竞争分析,御翠园：和黄长春首发之作，全独栋设计，长春顶级别墅代表项目之一,主力户型图,竞争分析,户型示意,项目名称,产品类型,主力面积,住宅均价,总户数,销售率,中信城,别墅、独栋、双拼、联排、叠加、花园洋房,独栋 400-476；联排 290-350；叠加209-221；,洋房100-178,双拼7300-12400元/,联排6660-9500元/,独栋11000-16000元/,叠加5600-6600元/,洋房均价4200元/,862,60%,御翠园,（一期）,独栋（大独体、小独体）,200-500,均价15000元/,9500-19000元/,187,85%,竞争分析,净月区产品分为别墅、低密洋房及少量的经济型高层、酒店式公寓。,本区域同类产品比较密集，主要项目的产品档次及品质相差不大，主要从品牌、生态环境、配套、交通等方面提升优势。,从目前各楼盘房源去化情况分析：,独栋产品平均每个项目每月去化1-3套；,洋房产品平均每个项目每月去化近20套；,其他产品平均每个项目每月去化合计20套左右,净月板块产品去化分析小结,净月区购房需求,产品类型,洋房,叠加、联排,别墅,职业,周边院校教师、家居/家俱行业老板、航空公司以及周边工作的企事业单位职工。,建材行业老板、政府部门领导,私营业老板、外阜政府官员,年龄,35-50岁,40-50岁,45岁左右,所在区域,高新区、朝阳区,高新区、朝阳区,朝阳区、南关区、外阜,购房目的,改善住房,享受型置业,联排换独栋,（享受型、彰显地位型）,关注要点,生态环境、重点学校、交通、配套、户型,生态环境、配套、户型,生态环境、配套、风水,银行存款负利率，转向固定资产投资,别墅类产品房型符合身份、地位,净月板块客群分析小结,竞争分析,南部新城板块：产品类型较复合，政府重点规划的片区，未来潜力较大,代表项目：,绿地,新里中央公馆,力旺,弗朗明歌,中海国际社区,项目名称,绿地 新里中央公馆,产品类型,多层,小高层,高层,位置,南关区长春市南环城路1088号，人民大街以西、102国道以 北，幸福街以东,开盘时间,2009.6.28,入住时间：,2009.8,绿化率,40%,占地面积,230000,建筑面积：,660000,容积率：,1.95,销售率,80%,主力面积,90-160,住宅均价,中庭别墅5200元/，状元第4500元/，青年官邸小高层4600元/,备注,开发商：上海绿地长春绿洋置业公司,楼层：11幢11层小高层，3幢6层多层，2幢写字楼、2幢酒店、1幢大型卖场、饕界,户型：80-255,新里七星公寓60-68,新里中央公馆中庭别墅 245-255,青年官邸 60-68,百老汇宫经典户型158-164,楼盘动态,百老汇宫经典户型158-164三房两厅两卫，样板间开放。,青年官邸仍在排号，房源400套。开盘时间不确定。状元第告罄。,目前在售户型，小户型有60-68，大户型有150、160等。一次性97折，按揭99折。,竞争分析,绿地,新里中央公馆：产品线异地复制，新里系列落地长春,公寓户型图,Q合4-6户型 1室2厅1卫1厨60,Q合1-3户型 1室2厅1卫1厨60.84,竞争分析,为照顾外部立面的建筑特点要求，室内户型难免出现折角房源,户型示意,竞争分析,注重客厅阳光室及主卧飘窗的大规模运用,项目名称,力旺弗朗明歌,产品类型,联排、双拼、单体别墅、高层,位置,净月区临河街与南环路交汇处(毗邻市政府新址),开盘时间,2008.6.21,绿化率,68%,占地面积,360000,建筑面积：,440000,销售率,70%左右,总户数：,1000户,主力面积,联排别墅220-260 双拼别墅300-400,单体别墅400-500,住宅均价,8000-9000元/,联排最低170万元/套，双拼388-480万元/套，独栋650-800万元/套,备注,车位：两个地下停车场,小区内部配套:1000平方米会所,在售产品：独栋（共8套），剩余3套,双拼（共6套），剩余2套,联排，剩余60套左右 高层：未上市,客群组成,政府官员、私营业主、银行职员,楼盘动态,售楼处4月份对外开放。,产品概况,力旺弗朗明歌,产品概况,力旺弗朗明歌,剩余产品分布,联排：60套（共220套）,双拼：2套 （共6套）,独栋：3套 （共8套）,V,B,B,B,V,V,V,V 独栋,B 双拼,其他 联排,二期,一期,三期,四期,一期,二期,V 独栋,其他 联排,V,V,V,V,V,V,V,V,V,V,V,V,V,V,V,V,V,V,V,V,V,V,V,V,V,V,V,V,V,V,V,V,V,V,V,V,V,V,V,V,V,V,V,V,V,V,V,V,V,V,V,V,V,三期,高层,四期,高层,名称,力旺弗朗明歌 一期,产品类型,联排、双拼、独栋别墅,销售率,70%左右,总户数：,234户,主力面积,联排别墅220-260,双拼别墅300-400,单体别墅400-500,住宅均价,8000-9000元/,联排最低170万元/套,双拼388-480万元/套,独栋650-800万元/套,备注,在售产品：独栋（共8套），剩余3套,双拼（共6套），剩余2套,联排（共220套），剩余60套，,主要集中在组团边线位置的中,户型，面积约234、280,产品概况,力旺弗朗明歌,剩余产品分布,联排：60套（共220套）,双拼：2套 （共6套）,独栋：3套 （共8套）,V 独栋,B 双拼,其他 联排,一期,名称,力旺弗朗明歌 二期,产品类型,联排、独栋别墅,销售率,未售,总户数：,未定,主力面积,联排别墅220-260,单体别墅400-500,备注,二期产品（联排、独栋），,联排主要集中在组团外围，,独栋别墅位于组团中间,预计下半年部分推售，目前产品户型及价格未定，部分开始动工，会所已动工建设,产品概况,力旺弗朗明歌,二期 V 独栋,其他 联排,已动工（预计下半年推售产品）,会所,名称,力旺弗朗明歌 三期、四期,产品类型,高层,备注,产品未定,多明戈之音（双拼N户型）,产品概况,户型示意-1,托蒂亚之舞（双拼M户型）,地下功能室,南入口处理,北,入,口,处,理,景观餐厅,餐厅挑空,露台,屋顶花园,主卧套房,波西米亚的裙摆（联排C户型）,产品概况,特雷维之愿（联排B4户型）,户型示意-2,车库,独,立,玄,关,聊天,室,景观,餐厅,露台,露台,工人,房,内庭院,洗衣间,斗牛士的狂热（联排B3户型）,产品概况,巴比伦花园（联排A户型）,普拉多情调联排B2户型,户型示意-3,地下功能室,南入口处理,北,入,口,处,理,餐厅,挑空,露,台,露,台,项目名称,力旺弗朗明歌塞歌维亚,产品类型,多层洋房、小高层,位置,净月区临河街与南环路交汇处(毗邻市政府新址),开盘时间,2009.6.20,入住时间：,2010.5,绿化率,35.5%,占地面积,127000,建筑面积：,138000,销售率,98%,现推户数：,176户,主力面积,90-230,住宅均价,5500元/,备注,车位：两个地下停车场,楼层：5-6层电梯退台洋房、7层电梯洋房,户型：90 两居、130 三居叠墅洋房、177.91（3-2-1-2）、,214.25（4-3-1-3）、226.33（4-3-1-3）,楼层：A区：（6栋）2栋4F叠加别墅、1栋5-6F电梯退台洋房、,3栋7F洋房，总共不到200套房源；,B区:部分商业或小户型公寓，房源400多套；,C区:（19栋）5-6层电梯退台洋房,楼盘动态,塞歌维亚洋房开盘当日即清盘，目前无房源销售。后续洋房产品推出时间尚不确定。,产品概况,力旺弗朗明歌塞歌维亚：毗邻市政府新址，洋房类产品组团区,3室2厅1卫154.80,2室2厅1卫93.14,塞歌维亚A-S-3右,塞歌维亚一二跃二层,力旺弗朗明歌塞歌维亚：毗邻市政府新址，洋房类产品组团区,产品概况,项目名称,中海国际社区,产品类型,高层、小高层、多层、双拼、联排、叠加,位置,南关区临河街以西，南环路与临河街交会处南行300米,开盘时间,2009.6.5,入住时间：,2009.10,绿化率,35%,占地面积,570500,建筑面积：,1060000,销售率,80%,总户数：,7000户,主力面积,一期：多层（2房到4房户型）90-170,高层 80-200,观邸组团（联排、独栋、双拼、叠加）200-680,二期：橙郡多层洋房88-170，叠景洋房90/140，法式洋房90-140,临街商业：54-424即将发售,住宅均价,多层：5300元/。高层：4000-4200元/，小高层4500元/,别墅：10500元/（目前仅余60套）洋房：5600元/,联排8000-10000元/，独栋：13000-15000元/,备注,车位：车库18万/个,车位11万/个,约1500个,小区内部配套:1000平方米会所,楼层：独栋（29栋）；双拼（40栋）；叠拼（8栋）；联体（20栋），,二期多层5层 2栋小高层18层。,户型：1室1厅约46 2室2厅约80-110 ，,3室2厅约125-145 4房2厅以上约170-431 。,竞争分析,中海国际社区：中海地产百万大盘，大陆最北端的国社系项目,竞争分析,中海国际社区以120-140平三房户型为主的户型比例，同时辅助别墅产品提升品质,户型配比,普通住宅,销售节点,2008.6-2009.7,已售套数,2553套,已售面积,300976.92,剩余套数,345套,别墅,销售节点,2008.6-2009.7,已售套数,231套,已售面积,57942.96,剩余套数,3套,主力户型图,2室2厅1卫85,竞争分析,典型的中海国际社区系列产品单体及户型设计,全南设计,154平,全明设计,项目名称,产品类型,主力面积,住宅均价,总户数,销售率,绿地心里中央公馆,多层,小高层,高层,90-160,中庭别墅5200元/，,状元第4500元/，,青年官邸小高层4600元/,-,80%,力旺弗朗明歌,联排、双拼、单体别墅、高层,联排220-260,双拼300-400,单体400-500,8000-9000元/,联排最低170万元/套,双拼388-480万元/套,独栋650-800万元/套,1000户,70%,力旺塞歌维亚,洋房、小高层,90-230,5500元/,176户,98%,中海国际社区,高层、小高层、,多层、双拼、,联排、叠加,一期：,多层90-170,高层 80-200,观邸组团（联排、独栋、双拼、叠加）200-680,二期：,多层洋房88-170叠景洋房90/140,法式洋房90-140,临街商业54-424,多层：5300元/,高层：4000-4200元/,小高层4500元/,洋房：5600元/,别墅：10500元/,联排8000-10000元/,独栋：13000-15000元/,7000户,80%,竞争分析,板块基本概况回顾,南部新城板块竞争分析小结,从目前各楼盘房源去化情况可以得出以下结论：,多层二房经济型户型去化较快，呈现供不应求现象，价格还有上涨空间,三房舒适型产品的需求与供给较为接近，维持目前市场保有量,四房以上豪华居所户型销售缓慢，目标客群较为集中，采取保守价格促热销的原则能达到销售目的,南部新城作为新兴开发板块，地原客户较少。现有项目的品牌竞争力旗鼓相当，吸引其他区域购房者的竞争卖点主要集中在项目的景观、物业等软性服务，交通、教育、医疗等外配套，风格、户型等产品细节的打造。,区位是重要影响因素，直接影响未来房产的升值空间。,产品类型,洋房,叠加、联排,别墅,职业,周边院校教师、家居/家俱行业老板、航空公司以及周边工作的企事业单位职工。,建材行业老板、政府部门领导,私营业老板、外阜政府官员,年龄,35-50岁,40-50岁,45岁左右,所在区域,高新区、朝阳区,高新区、朝阳区,朝阳区、南关区、外阜,购房目的,改善住房,享受型置业,联排换独栋,（享受型、彰显地位型）,关注要点,生态环境、重点学校、交通、配套、户型,生态环境、配套、户型,生态环境、配套、风水,银行存款负利率，转向固定资产投资,别墅类产品房型符合身份、地位,南部新城板块客群分析小结,职业：,以私营业主和事业单位、政府机关为主。,私营业主：,一直是比较有经济实力的客户群体,事业单位、文化教育：,是高素质群体，这部分人群向往高端的生活品质和居住环境，更注重品牌和物业的优质服务，并且他们的亲朋好友多数居住在高档社区，这对他们想要改善现有居住环境也起到了一定的促进作用。,南部新城板块客群主要为40-50岁的中年个体经营户,年龄：,41-50之间较多,40-50岁这一年龄段的人群一般事业发展稳定，注重生活品质，经济实力雄厚,30-40岁之间客户相对也较多，在这一年龄段的人群一般正是事业发展的爬坡期，具备较为殷实的经济实力，改善生活环境是他们的主要购房目的,20-30岁之间客户相对较少，因为这一阶段的客户正职创业初期，资金有限，所以购房量不大。,区域：,以朝阳、经开等项目周边区域的客户为主,南关、二道靠近项目的区域占据一定比例，其他区域均占极小的比例。,今年南部新城板块乃至整个长春市区东南片区，从众多项目的推盘量来看，单纯依靠南部的客户很难支撑，因此需要加强对于绿园、高新等购房客户的牵引。,朝阳及净月区域更为认可该板块的地产项目，能接受的单价集中在4300-4500元/平,价格：,客户对该区域价格的心里预期主要集中在4300-4500元/之间,说明该区域在大品牌开发项目的带动下，区段价值已经凸显，并仍有一定的上幅发展空间。同时也将带动外围区域净月大学城板块、净月别墅板块等从“不毛之地”逐步向区段的日趋成熟靠近。不但能提升外围区域的价值提升，还能将城区