西安华城万象2期策划推广方案122PPT高之桥机构.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2020年5月29日星期五,#,09 十月 2026,西安华城万象2期策划推广方案122PPT高之桥机构,华城万象,2,策划推广方案,华城系,曾 经 这 样 呈 现,领跑,住宅,市场,华城国际,华城万象,曾经,首期3.5万、贴月供、全明2室，点燃无数人的置业激情,曾经,“奥运金牌竞猜”借势营销、“好邻居奖金”奖金丰厚，两大活动轰动全城,华城系,国际形象深入人心,华城系产品在市场上的形象及其特点得到充分展现，并已深入人心。,知名度美誉度已然建立,得力于各方有的放矢的沟通，华城系在市场上已建立良好知名度，其积累的口碑成果和操作模式，都为日后宣传的延展打下良好的广告基础。,问题依旧存在,项目形象上,两个项目形象混淆,只有“一所寓言”标新立异,华城国际与华城万象因为调性没有明显差异，,目标客户混淆，形成两个项目间的互相竞争。,营销手段上,营销手法单一,降首付、免月供,营销活动上,营销活动匮乏,“好邻居奖金”百万豪礼，奖金丰厚，方式灵活，促进销售,“奥运金牌 竞猜大乐透”，借势营销，极富创意，效果轰动,但我们的后续营销活动在哪？,和客户谈价格、谈品质，无趣味、无感动,品牌塑造上,只知华城，不知华汉集团,2009年扑朔迷离,价格更加,敏感,，势必回归,理性,开发商大力促销，竞争,加剧,，刺刀见红,刚性需求占据主导，改善型购房异军突起,萎靡形势将维持1年、2年、甚至34年，皆,不可预知,现 在,华城 万 象 2 期 即 将 呈 现,继续领跑市场,这是我们要解决的问题，也是09年的推盘总策略,创新为主,为项目制造更多的,新鲜感,，给客户更多的,想象空间,延续为辅,项目,卖点,释放；,价格,促销、低门槛置业策略；,平面元素,我们是怎么做的,当前规划,最大化提高土地利用率，摊薄土地成本，为价格竞争创造了条件；,82122 的户型抓住了,市场的主力需求,，,目标客户基数较大，且没有偏大户型，降低了目标客户群的置业门槛。,此成为现有规划的核心竞争力,套数,百分比,大三房,390,25%,小三房,262,17%,2房平层,754,49%,2房跃式,134,9%,1房,合计,1540,100%,我们的对手是怎么做的,周边项目面积区间为42130，本案户型区间,没有差异化竞争点。,周边项目销售均价为38004300元/，本案的,价格将失去竞争力。,东西朝向户型没有绝对优势，,低价策略会降低形象，不利市场口碑。,项目没有绝对的竞争优势,改不是否定，改一改是不是更好,我们怎样做到更好,产品必须领跑市场,弱化产品劣势，,方案优化,势在必行。,东西朝向2房,VS,纯南、南北通透的2房,不具备优势,当然对比北向很好了,东西朝向2房,要用低价吸引人,我们还能再低吗？还能低多少？低价会对华城系产品造成什么影响?,东西朝向1房子,有提价的可能性,择1居的客户，对朝向要求较低，市场上1房户型多为北向，东西向1房户型填补区域市场空白，在竞争中具备绝对优势,是不是可以改一部分1房,产品必须领跑市场,扩大客源，降低风险,当务之急,1房总价,VS,2房总价,面积小，总价低、降低首付门槛,扩大目标客户基数,2居室,较高的进入门槛，扑朔迷离的09年，让投资客望而却步；强烈的观望态度、迫切的抄底心理、自住客更加谨慎,1居室,低门槛，让刚性需求的购房者趋之若鹜，让投资客风险降到最低。,合理配比1房可以扩大客群，降低风险,规避价格风险,，可做精装修，预留调价空间。,精装路线，势必将以绝对优势抢占区域空白市场，,领导精装潮流。,产品必须领跑市场,精装房,VS,毛坯房,600元的成本，900元的价格、1000元的效果,销售价格回旋空间大,不仅是降低首付，更要降低入住成本,精装1房，新的市场策略,2008年，西安谁卖的最好？恒大！,改,小户做精装,小3房、2房改1房，标准层为15套,跃层不做改动,西户改为东户,大3房改小3房，标准层为2套,1房户型：西向：43平米东向：53平米,小2房户型：80多,平米,跃层改在东面,小3房户型：南向95平米,楼位,修改前,修改后,户型,标准层/户,层数,合计/户,户型,标准层/户,层数,合计/户,1#,大三房,2,32,64,大三房,2,32,64,小三房,2,32,64,小三房,2,32,64,2房,5,32,160,2房,5,32,160,2#,大三房,2,33,66,大三房,2,33,66,小三房,2,33,66,小三房,2,33,66,2房,6,33,198,2房,6,33,198,2层跃式,2,17,34,2房跃式,2,17,34,3#,大三房,2,33,66,小3房,2,33,66,小三房,2,33,66,1房,15,33,495,2房,6,33,198,2层跃式,2,17,34,2房跃式,2,17,34,4#,大三房,2,33,66,大三房,2,33,66,小三房,2,33,66,小三房,2,33,66,2房,6,33,198,2房,6,33,198,2层跃式,2,17,34,2层跃式,2,17,34,5#,大3房,2*2,32,128,大3房,2*2,32,128,2房跃式,2,16,32,2房跃式,2,16,32,修 改 后 房 源 表：,修改部分,100%,595,100%,364,合计,83%,495,0,0,1房,6%,34,9.3%,34,2房跃式,0,54.4%,198,2房平层,11%,66,18.1%,66,小三房,18.1%,66,大三房,百分比,套数,百分比,套数,修改后,修改前,统计,户型,3#楼户型配比：,修改前,修改后,套数,百分比,套数,百分比,大三房,390,25%,324,18%,小三房,262,17%,262,15%,2 房平层,754,49%,556,31%,2 房跃式,134,9%,134,8%,1 房,495,28%,合计,1540,100%,1771,100%,整体户型配比：,统计,户型,1期毛坯小户，搭配2期精装销售,2期精装1房，提升项目品质，赚足口碑,户型,毛坯50m,2,精装50m,2,单价,4000元/m,2,4800元/m,2,总价,20万元,24万元,首付20%,4万元,4.8万元,装修,3万元,0元,入住成本,7万2万,4.8万元,2万,保障性,无,保障,有保障,服务,无,服务,服务好,精力,耗时费力,省时省力,时间成本,大,小,入住成本低、服务好、有保障、省时省力,我们的客户在想什么,自住客户,首付多少？要花多少钱装修？每个月按揭多少钱？,小面积、低总价、低首付，是吸引力,朝九晚五，衣着光鲜，平时工作时间长、工作压力大，,希望就近上班他们有着告别租房、购房结婚的迫切愿望,但因工作不久，积蓄有限，无法承受高额的房价,09居住,3大新方向*,华城系小豪宅,花更少的钱，住精装的房,4395精装小豪宅，首期2万轻松入住,其他毛坯+装修9万VS华城4.8万精装豪宅，哪个更划算,09,居住3大,新方向*,华城系小豪宅,交房即入住，省却一切烦恼,4395精装小豪宅，告别装修的琐屑事物,09,居住3大,新方向*,华城系小豪宅,花银行的钱,装自己的房,4395精装小豪宅，,购房款装修款一起按揭,投资客户,小投入、低风险、稳定回报的投资，是冲击力,有较高的固定收入，有一定积蓄，在企业、单位独挡一面，,平时关注风险低、资金少、较稳定的理财方式，,但金融危机的到来，让他们为自己的财产如何保值而焦虑,会贬值吗？好转手吗？好出租吗？租金够不够付按揭？,因为低迷的市场，他们还在观望,担心有一天房价下跌，自己辛苦积累的财富付之东流,我们要做的就是,给他们一个承诺或保证，消除顾虑,2年返租、5年回购,两大政策,09,投资3大,新方向*,华城系小豪宅,不用交房也可出租,一次性收租2年，月租抵月供零负担,客户购房，签订商品房买卖合同后，公司一次性返还客户2年租金。,以客户30年贷款的月供计算，返还租金，返还租金可折合到售价中。,09,投资3大,新方向*,华城系小豪宅,白住5年房,5年后118%回购，财富避风港,房价0.36（银行存款利率）5年房价118,签订商品房买卖合同后，与公司签订补充协议。,约定购房期满5年后，客户如提出回购申请，公司将以客户购买时房价回购。,对于购房者，相当于白住5年房。,对于开发商，一笔无息的资金白用了两年。,事实是，房价会跌吗？我们会让自己的房子降价吗？,09,投资3大,新方向*,华城系小豪宅,精装地铁物业，宜租宜出手,仅仅做到这些还不够,提升附加价值的手段,艺术化精装酒店大堂,针对自住客户：,形象支撑,地暖、外墙保温、新风、同层排水,太阳能公共空间集电系统、中水收集,针对自住客户：,科技含量,无插线板的精装原则,让插线板经销商“破产”,从电视、电脑、冰箱到手机、吹风机,规划好每个电器的摆放空间、考虑到每个电器的使用细节,不需要使用任何插线板，满足一切用电需要,没有插口、没有电线、没有插线板，真正的简洁生活,以小见大,突显华汉集团关注细节、服务到位的良好形象,针对自住客户：,精装原则,入住成本一低再低,利用搁架扩展室内空间,菜单式家具设计、家电团购,针对自住客户：,精装原则,隐藏式、多功能的家具配置,增加生活情趣性,隐藏式、多功能的家具配置,增加生活情趣性,精装小户+精装个性化酒店,针对投资客户：,双重产品,精装个性化酒店,产权出售，委托经营或企业自营，装修标准1500元/平米,房间，绝不雷同，每次入驻都有新的感受,联合家具生产厂、室内装修公司举办,华城杯,生活创意设计大赛,3,5,1,2,4,我们说给谁？,这个世界充满了太多的不确定,本来属于大家的房子，价位却越来越不大家,本来稳赚不赔的投资，被一场金融风暴吹得烟消云散,瞬息万变的社会生活中,人们唯一未曾放弃过的,就是,对更好生活和未来的期望！,18岁的期望是考一所好大学,22岁的想法是找个好工作,25岁的理想是有一个自己的房子，哪怕小一点，但一定要上班近一点,30岁的想法是给孩子有个空间,35岁想给自己有个空间，看看书或者品品茶,。,。,每,个人都有一个,理想！,“理想是指路明灯，没有理想，就没有坚定的方向，没有方向就没有生活”,托尔斯泰,“志不立，天下无可成之事”、“志不立，如无舵之舟、无衔之马”。,中国古人,“好吧，你给自己定个目标：凑够首付去贷款买个自己的窝，然后每个月月供，这样看你还会不会觉得自己是个没理想的人。”,铁杆朋友,理想就是梦想，意味着对明天充满了追求与渴望，对未来充满了憧憬与向往。,理想是人类所向往、信仰、追求的奋斗目标,是特有的一种精神现象。,作为一种观念形态，理想是社会存在的反映；,决定着人们前进的方向，给予人们以前进的动力，,在人们的现实生活和社会实践中发挥着巨大的作用。,根据本项目所处地段、未来目标客群的身份及生活工作心理状态，,我们认为本项目提供的是,一种不断激励人们向上追求更好生活的可能性。,理想根源于现实，又高于现实。,是对事物美好未来的科学预见、合理想象和向往，,并体现着人们对现实的变革、发展和创新。,历史上的各个阶级、集团和个人，都普遍地具有各自的理想。,理想是一定时代社会物质生活条件的产物。,我们的目标客户生活的时代不同，,在社会生产中所处的阶级地位不同，就会有不同的利益、需要和不同的世界观，,就会形成不同的社会关系，产生不同的理想。,因此，理想是具体的、发展的、变化的,关于理想的可想象及发挥空间广阔。,2540岁,或事业有成，渴望更好,或飘在城市，渴望归属,疾走在繁华都市中,热爱生活、渴望发展的人,期望一切，再好一点儿，更好一点儿！,华城万象2期够不够,理想？,享,贝尔高林国际水景,享,地铁、会展双经济,享,500强商圈核心,享,金牌教育资源,享,挑高精装入户大堂,享,160年英国威格斯贵族服务,享,全城唯一双会所,有什么我们不能想,有什么我们没有想到,没有什么不能想,（享）,主推广语：,鲜明独特的理想主张,为目标客户群提供一种强烈的梦想家园归属感，,从心理迎合受众理想期望，为其营造一种梦境天堂的生活氛围享受,华城万象2期,给居者一个,理想的家,案名：,理 想,是品质、是完美、是精神,实现大家的理想,迅速实现与受众的有效沟通,以小搏大 借力打力,活动与事件,抓住客户的心,制作话题，吸聚眼光，长期关注,呈现国际化品质和,城市综合体,的气度,营造,商业,气氛，带动万象2期“理想”的人气,虽小户，亦豪宅、亦称雄,我们的商业,是很好的活动场,长安路唯一在售商业项目,电视塔经济圈长安路财富金矿,KISS广场,西安缺什么我们做什么,西北最大品牌折扣广场,携手上海百联集团，营造奥特莱斯卖场,依托地铁的便利和西安日益国际化的背景,以销售国际国内著名品牌折扣商品为主,集休闲，餐饮和娱乐为一体,体现国际化、现代化、时尚化的大型购物城,引进,国际品牌折扣店,提升项目档次打造项目唯一性。,引,进,港澳台零关税,或保税美食水果,设立一个,港澳台风情美食体验区,当主题卖场遇见特色商业,当“购”被“游”代替,无论是住宅还是商业,都将成为西安乃至西北,最具特色、最让人向往、最让人留念的地方,当繁华商业和时尚居住融为一体,阶段推广思路,认购期（13月）,开盘期（45）,吸引关注,锁定目标客户,建立项目核心卖点,促成有效客户成交,持续积累锁定有效客户,强销期（6）,推广,阶段,推广手段,沟通目标,沟通主题,我们有理想！,善待理想！,收复理想！,事件：,10万元,悬赏征集理想,手段：报纸、车体、杂志、网络等全面启动,同时配合活动营销核心宣传项目领跑市场创新产品,事件：,理想成真,手段：报纸、车体、杂志、网络等内容更换，,配合活动营销与阶段性促销助推销售,事件：,幸运理想 花落谁家,每周无底价房源拍卖,手段：报纸、车体、杂志、网络等内容更换，,配合活动营销、促销实现良好销售业绩,推广阶段,：,2009.13(认购期),阶段主题：,我们有理想,阶段任务：,1、吸引关注：,以参与性与趣味性较强的活动高调入市，制造广告,宣传主题与舆论关注话题，吸引目标受众群的高度关注；,2、目标客户锁定：,积累项目目标客户资源，通过一系列媒体宣传,配合行销手段与消费群体产生情感共鸣。,事件营销,高调入市 全城聚焦,华城万象2期理想 华汉集团迷你版“赢在中国”,10万元悬赏征集创业理想,无报名费、培训费、凡年满18岁，无不良商业记录的在职员工均可参加,海选 面试 初赛 复赛 决赛,与陕西电视台、新浪网合作，现场直播,活动营销之一：,面向年轻一族 触动客户神经,“结婚理想”诚意登记进行中,爱她，就给她最好的家,交1000抵15000元，,2万元即可轻松置业,营销活动之二：,聚集人气 商业/住宅齐促销,永恒之吻,“房+车”5折优惠，尽在华城KISS广场,华城KISS广场亲吻香车，时间最长者即获购房、购车5折优惠,理想近了,华城万象2期 理想,82-122珍藏户型全城热情发售！,地铁直接通到楼下，上下班近了,麦德龙、易初莲花就在家门口，完美生活近了,会展中心、三森家居百米相邻，玩乐闲逛近了,2万元起就能安家，置业理想近了,交1000抵10000,并可抽取免费房源,理想不远,华城万象2期 理想,82-122珍藏户型全城热情发售！,20000大师级艺术水景园林，天天临水的日子不远了,休闲健身与女子SPA双会馆，家门口修身养性的生活不远了,可以植入大树的5米挑高双厅大堂，归家门厅超宽敞的空间不远了,2万元起就能安家品质堪比豪宅，理想中的家不远了,首付2万起，让你轻松实现置业理想,即日起交1000元抵10000元购房房款,更有机会抽取免费房源！,理想不远,华城万象2期 理想,82-122珍藏户型全城热情发售！,20000大师级艺术水景园林，天天临水的日子不远了,休闲健身与女子SPA双会馆，家门口修身养性的生活不远了,可以植入大树的5米挑高双厅大堂，归家门厅超宽敞的空间不远了,2万元起就能安家品质堪比豪宅，理想中的家不远了,首付2万起，让你轻松实现置业理想,即日起交1000元抵10000元购房房款,更有机会抽取免费房源！,推广阶段,：,2009.45（开盘期）,阶段主题：,善待理想,阶段任务：,1、建立项目核心价值：,地铁站口东西朝向精装小户是本项目最大价,值亮点，是进行反复宣传的卖点；,2.锁定有效目标客户：,通过定期与不定期的营销活动与促销优惠，锁,定有效客户，制作持续不断的销售热潮。,事件营销,开盘造势 名人效应,大声说出你的理想，毕福剑帮实现,梦想成真,“梦想成真”栏目亲临现场，到场客户均有5%房款优惠,开盘特惠，“3人购房团”,1人享受5%优惠，2人享受5%*2，3人享受优惠5%*3,活动营销,一语双关 活动促销,放飞理想的翅膀,KISS广场大型风筝赛，5%购房优惠,活动营销,房展会造势 热气球婚礼 轰动全城,空中婚礼，让爱飞翔,钻石恒久远 理想永流传,房展会期间,购婚房送钻戒/参加海南7日游,推广阶段,：,2009.6（强销期）,阶段主题：,收复理想,阶段任务：,有效客户持续积累：,通过系列营销活动与促销优惠，锁定有效客户，,制造持续不断的销售热潮；,活动营销,提升商业人气，促进住宅销售,幸运理想 花落谁家,KISS广场 无底价房源拍卖 5.24日 6.21日每周持续进行,活动营销,吸引年轻客群，聚集商业人气,KISS广场 清凉夏夜,电影剧场魅力体验,现场效仿电影/电视剧片段，最佳表演奖获20000购房优惠,活动营销,制造舆论焦点，形成人气高潮,KISS广场 狂野之吻,与狮共吻送万元房款,景观、双会所,地铁、教育,小户+精装,=,空白,事件+活动,=,轰动,KISS广场,理想,2年返租,+,5年回购,延续+创新,=,领跑,