尚美佳年月扬州地块湖畔御景整盘营销企划与广告推广方案.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,扬州,676,地块 湖畔御景,整盘营销企划与广告推广方案,谨呈：深圳市物业发展（集团）股份扬州分公司,深圳市尚美佳房地产经纪扬州分公司,年9月,尚美佳的报告，和他人不一样。,尚美佳，基于目的，寻找答案！,深物业，中国上市50强房企，国企实力，毋庸置疑。,年底，深物业一掷重金，摘得瘦西湖畔，扬州676地块。,高达6400元/楼面价，当之无愧扬州地王。,这注定是一个未出世，即传世的旷世稀有瑰宝，,堪比无瑕美玉，仅需匠人精雕细琢。,但现阶段，略生瑕疵的是，预计一万二成本带来的销售压力，,也是项目未来遇到的最大抗性所在。,尚美佳，基于现状，基于开发商利润要求，,不长篇大论，只为答案而来。,本案卖点非常多，但本案的核心问题只有一个,价格几何和如何卖掉,谈谈市场,品尊国际，定位不准，推广浮夸，去化极缓；,联发君悦运河，品牌缺落地，推广无序且无核心，成本线徘徊销售；,二城板块,656,，同期拿地，多次启动搁浅；,扬州大市楼王，宝应五洲国际，,7000,宝应最贵单价，依旧亏本。,这里需要说的是，与产品规划、设计固然密不可分，但没有卖不出去的产品，只有卖不出去产品的人。,尚美佳无任何恶意，就项目说项目。,前车之覆,后车之鉴,你的项目，需要什么价格才有利润？,你的价格，需要什么样的产品？,你的价格，需要什么样的客户类型？,你的价格，需要什么样的推广包装？,你的价格，需要什么样的营销手段？,你的价格，需要什么样的代理公司？,方案核心第一部分,价格预期,不以价格为前提的方案，都是糊弄甲方。,1,、成本预测,楼面成本：成交单价：,9015,元,/,，容积率：,，,=6440,元,/,；,开发贷贷款利息：以,50%,贷款、,5.5%,利息计算，,=711,元,/,；,开发成本（含前期工程、建筑安装、景观、基础设施、配套设施及其他间接费）,2500,元,/,营销代理、项目运营费用,400,元,/,项目不含税成本：,10051,元,/,土地增值税及营业税只能倒推，预估为,1300,元,/,及,700,元,/,，其他税费忽略不计。,2,、价格预测,以,15%,利润率及成本角度计算，不考虑市场价格静态因素，本案实收价格为：,13860,元,/,。,后车之鉴,你的项目，需要什么价格才有利润？,你的价格，需要什么样的产品？,你的价格，需要什么样的客户类型？,你的价格，需要什么样的推广包装？,你的价格，需要什么样的营销手段？,你的价格，需要什么样的代理公司？,方案核心第二部分,项目认知,项目认知,企业品牌,百年国贸，引领品质生活,中国上市房企50强,32年，专筑房产，多元产业并举,和国家三代领导人亲临指导企业,方案核心第二部分,项目认知,项目认知,项目位置,扬州老城区,竹西佳处,瘦西湖畔,凤凰友谊板块,瘦西湖大道与邗沟路交叉口东北,标签众多，个个分量十足,方案核心第二部分,项目认知,项目认知,周边配套,景,：瘦西湖、蜀岗西峰、竹西公园；,购,：大润发旗舰店、大润发广陵店、苏果超市、东方超市、农贸市场；,学,：金苹果幼儿园、竹西小学、竹西中学、弘扬中学；,商,：文昌商圈、史可法路商业街、老虎山路商业街、梅岭商业街；,娱,：文昌商圈、世界动物之窗,政,：迎宾馆、兰州军区干休所,配套完善，资源全面占有,方案核心第二部分,项目认知,项目认知,交通环境,扬州迎宾大道,瘦西湖路,五横两纵路网,邗沟路、漕河路、上方寺路、盐阜路、文昌路,史可法路、友谊路,交通畅达，出入皆自由,方案核心第二部分,项目认知,项目认知,整盘规划,整盘方正格局，交通舒朗，不似多数老城区项目，深陷老宅之中；,墅质容积率，全多层洋房规划，全城罕见；,以南北中轴为界，兵营式排布，产品均好性强；,人车分流设计，降低地面停车量，确保社区宁静氛围；,沿街商业、办公规划，规避住宅主干道影响，同时增加项目利润；,西侧标准人行道设计，有效阻隔机动车道噪音及灰尘；,人车分流设计，稀缺墅质洋房,方案核心第二部分,项目认知,项目认知,建筑设计,隋风唐韵，中式建筑风骨中，最为浓墨重彩的一笔；,扬州罕见隋唐建筑风格，大屋檐伸出建筑，雄伟端立；立面稳重有质感，品质感强烈；,作为预先开放的销售中心及沿街商业，浓郁隋唐风韵将为项目带来极致视觉体验；,现代中式与古代建筑元素恰到好处的融合，古今文化的传承与发扬。,隋风唐韵，古今传承,方案核心第二部分,项目认知,项目认知,景观设计,扬州最贴地气的景观，个园式四季设计，因地因时之作；,引入传统民居天井空间概念，将局部景观设计成前、中、内布局特色，层次鲜明；,以南北中轴景观为主、辅以宅间景观，整个四季景观节奏鲜明，却又浑然一体；,景墙、座椅、艺术小品的有机铺陈，增添园林式景观逸趣。,四季园林，好个园,方案核心第二部分,项目认知,项目认知,户型设计,面积段梯度完善，主力户型为,120,、,130,三房及,142,大三房；,88,刚需改善、,174,再改户型，分别配比,16%,、,14%,，配比合理；,120,、,130,户型，无明显差异，,120,面积略微偏大，且为边户，与,130,户型存在一定内部竞争；,88,、,174,户型为本案稀缺户型，且一二期进行分流推盘，自然去化率相对较高；,一期户型，面积段丰富，配比较为适中。,长堤春柳赏旖旎风光，小金山上眺清秀风姿,以南北中轴为界，兵营式排布，产品均好性强；,整盘推售计划车库推售,以相对价值较低、总价较低单位率先入市，小批量确保首次开盘热销；,15#3166 36套,2#5798 66套,长堤春柳赏旖旎风光，小金山上眺清秀风姿,以瘦西湖开篇，强调区域优势，先声夺人,7#6408 42套,土地增值税及营业税只能倒推，预估为1300元/及700元/，其他税费忽略不计。,礼献九鼎世家 四季御景洋房,7#6408 42套,17#5277 42套,墅质容积率，全多层洋房规划，全城罕见；,概念包装与广告推广阶段策略,注：因价格预期，对推广时间有一定要求，但推广周期不等于销售周期，,年底，深物业一掷重金，摘得瘦西湖畔，扬州676地块。,公寓部分：85%去化率，亿；,方案核心第二部分,项目认知,项目认知,户型设计,88,2+1,户型，南向采光面较好，得房率一般；,120,-142,产品，三房设计，三开间朝南，全明卫设计，三阳台设计增加赠送面积，但户型之间，以开间、进深变化为变化，差异度较小；,174,四房，四开间朝南，,米客厅开间，主人房套间，书房半阳台设计，增加赠送面积；,因地块形状及横向日照原因，开间不大，餐厅及中间过道功能性较一般；,配比较好，梯度完整，多赠送,方案核心第二部分,项目认知,项目认知,物业服务,深物业旗下物业管理公司，,来自特区深圳的物业管理公司。,国企信誉，服务质量保证。,品牌自持物业 国企信誉,方案核心第二部分,项目认知,现有产品体系，能否支撑,13800,价格？,产品硬性条件，在现阶段整体市场情况下，显然无法达到预期价格！,我们需要放大部分核心卖点，依靠准确、到位概念包装、推广手段，,增加项目形象附加值，提升价格水平。,后车之鉴,你的项目，需要什么价格才有利润？,你的价格，需要什么样的产品？,你的价格，需要什么样的客户类型？,你的价格，需要什么样的推广包装？,你的价格，需要什么样的营销手段？,你的价格，需要什么样的代理公司？,方案核心第三部分,客群定位,1,、客户半径,核心客户：项目所在整个友谊,-,凤凰板块原住民,50%,重要客户：扬州整个东北片区及市中心客户,30%,一般客户：扬州东区、北区乡镇客户、江都客户,15%,偶得客户：其他片区客户、宝应、高邮客户及外市客户,5%,老城区客户半径的特点是，核心半径内客户基数极大，但外来客户基数极小。,随着时间迁移，重要客户及一般客户数量将会有所增加，显示半径放大现象。,核心客户,重要客户,一般客户,偶得客户,方案核心第三部分,客群定位,2,、客户构成,根据项目面积段设计，本案客户构成分析如下：,88,产品,核心客户半径内的,40-55,岁父母，以子女婚房或搬出居住为置业动机；,家庭特征描述：家庭条件尚可，子女,15,岁以上或已经结婚，拥有一套自住房，并且手头有一定存款，但不具备充足购买,130,产品的实力或认为无需购买,130,房源；,客户相关性特征：个体户、普通私营业主、企事业单位中等或普通员工，家庭年收入,15-20,万左右，依靠原拆迁安置逐渐产生一定存款，存款不低于,35,万。,方案核心第三部分,客群定位,2,、客户构成,根据项目面积段设计，本案客户构成分析如下：,120-130,产品,核心客户半径内的,30-55,岁居民，以首次改善为目的；,家庭特征描述：家庭条件较好，家庭人口结构,3-5,人，对目前居住社区品质、氛围、物业管理、停车等感到不满意，亟需改善生活环境；,客户相关性特征：个体户、普通私营业主、企事业单位中等或普通员工，家庭年收入,20-25,万左右，依靠原拆迁安置逐渐产生一定存款，存款不低于,50,万。,方案核心第三部分,客群定位,2,、客户构成,根据项目面积段设计，本案客户构成分析如下：,142,产品,核心客户半径内的,30-55,岁居民，以首次或再次改善为目的；,家庭特征描述：家庭条件较好，家庭人口结构,3-5,人，追求生活品质，五年内曾经换房过，目前手头,1-3,套房，但对目前居住社区品质、氛围、物业管理、停车等依旧感到不满意，需要再次改善生活环境；,客户相关性特征：大个体户、私营业主、企事业单位中高层员工，家庭年收入,35,万以上，依靠原拆迁安置逐渐产生一定存款，存款不低于,80,万。,方案核心第三部分,客群定位,2,、客户构成,根据项目面积段设计，本案客户构成分析如下：,172,产品,核心客户半径内的,30-55,岁居民，以首次或再次改善为目的；,家庭特征描述：家庭条件较好，家庭人口结构,3-5,人，追求生活品质，五年内曾经换房过，目前手头,2-5,套房，但对目前居住社区品质、氛围、物业管理、停车等依旧感到不满意，需要再次改善生活环境；,客户相关性特征：主流行业大个体户、私营业主、企事业单位中高层员工，家庭年收入,40,万以上，依靠原拆迁安置逐渐产生一定存款，存款不低于,100,万。,方案核心第三部分,客群定位,3,、客户总结,以项目周边地缘客户及东北片区客户为主要构成半径，多为原住民；,在扬州整体处于购买力较高阶层，手头一般有,1,套自住房源，多数客户有,2,套以上房源；,目前居住小区一般，以改善生活环境、提升居住品质为首要置业动机；,一般家庭结构以,3-5,人为主，部分有两个小孩，对面积段要求舒适；,多以原早期拆迁安置居民为主，手头存款富裕，文化程度可能不高，但对城市有较大认同感，注重性价比，同时注重生活气息的打造。,后车之鉴,你的项目，需要什么价格才有利润？,你的价格，需要什么样的产品？,你的价格，需要什么样的客户类型？,你的价格，需要什么样的推广包装？,你的价格，需要什么样的营销手段？,你的价格，需要什么样的代理公司？,方案核心第四部分,概念包装与广告推广,现在，我们的问题是，市场面及产品力，不足以支撑预期价格水平。,解决方法，只有两个！第一个，也是最重要一个，,我们需要具有强大形象价值的概念包装，提升项目价值属性。,形象包装与价值演绎，来自于对项目的深厚理解,同时，根植于对客群物质、精神需求的深刻洞察,建筑和家族是一部共荣史,在中国 上，不乏世家大族，在府邸的选择和建造上，一切都与家族的兴旺繁荣息息相关。,孔府，为我国仅次于北京故宫的贵族府第，号称“天下第一家”。,孔府是随着孔子在历朝历代地位的不断提高而不断扩大形成的。现如今，孔府不仅仅是世界闻名的旅游胜地，还是孔氏家族的象征，更是精神上的象征。提到孔府，人们首先会想到孔子的事迹，孔子的精神，孔子的儒家思想以及孔子的故事。孔氏家族与孔府，在千百年的发展中，共生共荣，不仅仅是一处建筑，更是代表了孔氏家族的荣耀和光辉。,建筑，不仅仅展示了一个家族的财富和荣耀，更彰显其精神和深刻的内在。建筑与家族，生生不息，繁荣向上。,扬州老城区原住民 具有较强购买力,祖祖辈辈，生活在老城区这块热土，拆迁安置也没有让他们离开这片土地,他们，始终处于城市圆心，闲看城市外扩，而倍加珍惜所处城市圆心之不易，,他们，是这块热土，最忠实的粉丝；,他们，是这块热土，所有传奇的亲历者；,我们的客群：,他们有一个共同的名字：世家,世家，这个标签，本是至高无上的荣耀象征；,可惜，在扬州，世家这个字眼，已然成为其他房产项目，,嘴上把玩的工具，流于表面，光芒暗淡。,市场鱼龙混杂，但实质不变,扬州，依旧缺乏一个真正称得上世家传承的经典著作！,然而，,前文谈到，我们需要一个强大的形象包装体系，世家，必然需要再度升级！,企业品牌 项目地段 周边配套 交通环境 整盘规划 建筑设计 景观设计 产品户型 物业服务,深物业 瘦西湖畔 繁华配套 景观大道 多层洋房 隋唐风格 四季景观 至臻户型 高尚物业,在扬州，能够拥有如此众多卖点的项目，堪堪能有几个？,在扬州，能够拥有如此项目的客群，又该是什么群体？,在扬州，,拥有如此项目的人，,绝不仅仅只是普通世家，,他们，是世家中最上层的一族，,他们，从来都是城市资源的占有者、城市圆心的拥簇者。,我们称之为：,九鼎世家,我们的建筑,企业品牌 项目地段 周边配套 交通环境 整盘规划 建筑设计 景观设计 产品户型 物业服务,深物业 瘦西湖畔 繁华配套 景观大道 多层洋房 隋唐风格 四季景观 至臻户型 高尚物业,乱花渐欲迷人眼，,我们要做的是，抽丝剥茧，深挖重点！,什么才是一个房产项目最大的价值点？,李嘉诚认为：,“,地段、地段、还是地段！,”,什么才是湖畔御景最大的价值点？,我们认为：瘦西湖，瘦西湖，还是瘦西湖！,扬州，一座通史的城市,以2500年 屹立于城市之林，这座城市绝非国际化都市,却因其独特的人文底蕴和丰富的 传承而蜚声中外,非同凡响的历练与雍容雅致的姿态,已融入每个扬州人的血脉,瘦西湖,园林之盛甲天下的扬州,唯有瘦西湖，才是最引以为豪的灵秀之地,五亭桥头观明月，廿四桥畔听吹箫,长堤春柳赏旖旎风光，小金山上眺清秀风姿,远喧嚣而归宁静，宜游宜憩更宜居,由瘦西湖引申开来,99,亩,以瘦西湖开篇，强调区域优势，先声夺人,以极阳之数,99,既体现项目体量，又寓意极致而久远,世家府邸，不朽传承,传承,城市是一种 和文化现象,扬州最能引人入胜、打动人心的东西,正是在这个城市中曾经发生过的一切,以及 所造就的独特人文魅力，得以不断延续才是这座古都的真正意义所在,瘦西湖畔,99,亩世家传承,由此，我们的物理定位,以瘦西湖开篇，强调区域优势，先声夺人,以极阳之数,99,既体现项目体量，又寓意极致而久远,世家府邸，不朽传承,由项目与瘦西湖引申开来,道,问道者更正，闻道者更容,道，可大可小,可以是万物本源，,亦可以是生活本色道，,放之四海而皆准,，,无数,人不断探寻、追索,人法地，地法天，天法道，道法自然,水,扬州，一座溶化在纤秀灵动的绿水之间的人居之城,枕淮水，衔长江，拥运河,四面琼花三面柳，一城烟花半城湖,扬州人，对水的热爱近乎迷恋古往今来,水阁临流，明帘夹岸，衣香人影,因水而起伏，文化因水而滋润，城市因水而扬名,由此，我们的精神定位,问道御景府 拜水瘦西湖,无论何时，建筑的外表可以克隆,唯有建筑的环境，如同人的气度无法模仿，决定价值,在湖畔御景，寻求自然与生命的和谐,在瘦西湖畔，放纵心底对那一湾湖水的迷恋,当我们的客群：,九鼎世家,遇到,我们的项目：,瘦西湖畔,99,亩世家传承,一种少数人方可享受的物质精神双重稀缺生活,问道御景府 拜水瘦西湖,应运而生,阶段核心推广语,第一阶段,第二阶段,第三阶段,第四阶段,形象导入,形象深化,产品导入,开盘强销,瘦西湖畔,99,亩世家传承,问道御景府,拜水瘦西湖,瘦西湖畔,好个园,礼献九鼎世家,四季御景洋房,世家传承,问鼎扬州,解决形象占位,塑造形象区隔,以产品力，完成形象落地,热点制造,以形象推广为主，塑造极致形象价值，提升价格预期,注：因价格预期，对推广时间有一定要求，但推广周期不等于销售周期，,本案,12,月底，根据蓄水情况，可开盘一次。,概念包装与广告推广阶段策略,第一阶段：形象导入,推广主题,瘦西湖畔,99,亩世家传承,形象导入期三大诉求：瘦西湖畔 九鼎世家 家族传承大宅,阶段内推广脉络,99,亩世家传承 九鼎世家府邸,自古以来，从王公贵族到黎民百姓，“家”始终是中国文化的核心，,而一个煊赫家族的标志，正是那些世代繁衍栖息之居所。,湖畔御景，瘦西湖畔，,99,亩世家传承大宅，九鼎世家专属府邸，,深度解读扬州老城居住文化，深谙中国名门贵族生活状态，,度身定制，名门望族精神得以世代传承。,形象导入期营销活动策略,湖畔御景 瘦西湖畔,99,亩世家传承 产品说明会,当自然资源进入稀缺时代，钢筋水泥成为生活的主流，人们开始重新思考生活的本源。只有尊敬自然的土地的墅级宽邸，才能在建筑史上流传千载。,深圳物业集团，以超凡的前瞻性眼光来到扬州稀缺风水宝地，在瘦西湖畔，在繁华三千的老城中央，与豪宅组成一卷美丽的画轴。,自诞生之日起，便成为家族史篇的见证者，承载一方山水的滋养与庇佑。,湖畔御景，,99,亩世家传承，开启百年家族篇章。,形象导入期营销活动策略,世家礼颂,瘦西湖畔九鼎世家札记首发仪式,九鼎世家，从来都是对城市核心资源的最高占有,深物业,湖畔御景，,九鼎世家传世收藏豪宅，政商名流财富巨擎人文汇聚地,一册象征九鼎世家最高荣誉札记，,镌刻这个时代领舞者的最高尊贵所在。,概念包装与广告推广阶段策略,第二阶段：形象深化,推广主题,问道御景府 拜水瘦西湖,形象深化期诉求：瘦西湖畔、九鼎世家、家族传承大宅，持续诉求,自然与人文和谐相生之道作为大诉求，完成形象深化要求。,阶段内推广脉络,问道御景府 九鼎世家传,/,拜水瘦西湖 九鼎世家传,无论何时，建筑的外表可以克隆,唯有建筑的环境，如同人的气度无法模仿，决定价值,即自然生活之道,在湖畔御景，寻求自然与生命的和谐,在瘦西湖畔，放纵心底对那一湾湖水的迷恋,形象深化期营销活动策略,一个是有着170多年 的“时间缔造者”，一个是肩负使命的实力国企“创造者”,当“手表中的蓝血贵族”与“99亩世家传承之作”邂逅于瘦西湖畔，,一段值得永恒铭刻的美好时光也随之开启。,深物业,湖畔御景体验中心暨世界顶级名表展传世公开,概念包装与广告推广阶段策略,第三阶段：产品导入,推广主题,瘦西湖畔 好个园,形象深化期诉求：个园景观,+,四季御景洋房。说透这两点，比打一堆广告语，要有效的多。,阶段内推广脉络,瘦西湖畔 好个园,拥有瘦西湖，多数人已然可望不可即，,九鼎世家却不这么认为。,扬州旅游瘦大个，怎能缺席了个园。,瘦西湖畔，九鼎世家私享级个园景观园林，,好个园，好个园。,概念包装与广告推广阶段策略,第三阶段：产品导入,推广主题,礼献九鼎世家 四季御景洋房,阶段内推广脉络,九鼎世家 四季御景洋房,携家族，栖湖畔；居个园，享四季。,扬州九鼎世家，一席御景洋房，传承百年家族荣耀，,盛唐经典立面风格，中国式前、中、后礼序空间，,问鼎扬州至高门第辉望。,产品导入期营销活动策略,瘦西湖畔 九鼎世家,中国式大家族系列讲坛,庐山蒋介公、林语堂；曲阜孔府；扬州盐商宅邸,每一个中国式大家族，莫不纵横捭阖博古晓今，依山傍湖而居，名传天下。,，中国扬州 瘦西湖畔，当代九鼎世家，择湖而居，,名传天下。,概念包装与广告推广阶段策略,第四阶段：开盘引爆,推广主题,世家传承 问鼎扬州,阶段内推广脉络,世家传承 问鼎扬州,身份需要被铭记，更需要被标榜。,咫尺瘦西湖畔，奢罕多层，,九鼎世家专属，一席御景洋房，传承百年家族荣耀，,演绎世家门族礼仪风华。,开盘引爆期诉求：不鸣则已，一鸣惊人。问鼎扬州唯一标榜，湖畔御景,开盘引爆期营销活动策略,问鼎一座城市的至高荣耀,150,席九鼎世家 专属选房仪式,旧时王谢，今时九鼎世家。,中国式大家族选房落户仪式，国宾级礼遇，直升机饱览瘦西湖，臻品私人印鉴，铭刻百年荣耀。,后车之鉴,你的项目，需要什么价格才有利润？,你的价格，需要什么样的产品？,你的价格，需要什么样的客户类型？,你的价格，需要什么样的推广包装？,你的价格，需要什么样的营销手段？,你的价格，需要什么样的代理公司？,现阶段，和昌运河尚郡、和昌运河天街、美锦云天、德辉天玺湾、宝应销冠世纪新城、扬中顶级别墅项目，,人法地，地法天，天法道，道法自然,2#5798 66套,圈拓方式：干休所专项推介及团购合作方式,一册象征九鼎世家最高荣誉札记，,年目标住宅总销：亿,形象导入期营销活动策略,整体营销费用预算：总销额1.,世家礼颂瘦西湖畔九鼎世家札记首发仪式,本案12月底，根据蓄水情况，可开盘一次。,以南北中轴景观为主、辅以宅间景观，整个四季景观节奏鲜明，却又浑然一体；,尚美佳无任何恶意，就项目说项目。,一般家庭结构以3-5人为主，部分有两个小孩，对面积段要求舒适；,引入传统民居天井空间概念，将局部景观设计成前、中、内布局特色，层次鲜明；,在湖畔御景，寻求自然与生命的和谐,1、入市节点与销售前提条件,方案核心第五部分,整盘营销战略,1,、入市节点与销售前提条件,2,、整盘推售计划,3,、价格走势,4,、整盘去化目标制定,5,、营销费用预算,1,、入市节点与销售前提条件,入市节点：年底，少部分放量,原因一：抢占春节置业热潮；,原因二：年不开盘，春节面临客户流失、1、2月推广断层，年金三银四难以为继；,原因三：周边竞争项目，必然加大推广或价格力度，客户不分你我，必须率先抢夺。,1,、入市节点与销售前提条件,前提条件：销售中心公开、完成约,100,组认筹客户积累,完成条件的方法,本案一批次核心客户，基本以地缘粉丝客户为主。保持整体推广基调不因一批次开盘而缩减为前提，全力开展圈拓、活动营销。,圈拓方式：干休所专项推介及团购合作方式,周边社区巡展、联谊、学校联谊,周边社区媒体覆盖,2,、整盘推售计划,一期产品分析,推售分析,一期样板段18#年4月公开，7#地理位置较佳，大户型为主。一批次不建议推盘。,6#、17#楼，未来受一定商业、道路影响因素，同时户型面积较为适中。建议一批次率先入市。,2,、整盘推售计划,推售策略,住宅率先入市，地下车位捆绑销售,以相对价值较低、总价较低单位率先入市，小批量确保首次开盘热销；,饥饿式营销，小批量多频次推盘，确保热销基础及降低客户流失率；,雪球式营销，一批推完，立即开展该批次老带新工作，雪球式积累客户量；,链条式营销，通过多频次推盘，实现价格的稳步提升；,地下汽车位捆绑销售（先到先得原则，,部分由地面停车补充），自行车库分三期统一集中选购。,商业、办公前期仅作示范，最后阶段推售，追求溢价。,多频推盘原因：作为老城区项目，客户量是必然足够的，唯一阻碍因素高总价，不能构成本案断断续续推盘理由。因为真正购买力客户进场，需要势头及酱油客的铺垫。,整盘推售计划,16#2911,5#4840,1#4838,6#7258 56,套,7#6408 42,套,2#,5798 66,套,12#720,17#5277 42,套,3#4219 32,套,18#7894 56,套,21#5457 42,套,20#6093 42,套,19#7713 56,套,8#6462 44,套,15#3166 36,套,10#5791 44,套,9#6462 44,套,7F,7,、,6,、,3,7,、,6,、,2,6F,7,、,5,6,、,4,3F,6F,3F,3F,一期一批次,年12月,6#、17#,174,产品惜售，参与蓄水，但一批次不参与销售,整盘推售计划,16#2911,5#4840,1#4838,6#7258 56,套,7#6408 42,套,2#,5798 66,套,12#720,17#5277 42,套,3#4219 32,套,18#7894 56,套,21#5457 42,套,20#6093 42,套,19#7713 56,套,8#6462 44,套,15#3166 36,套,10#5791 44,套,9#6462 44,套,7F,7,、,6,、,3,7,、,6,、,2,6F,7,、,5,6,、,4,3F,6F,3F,3F,一期二批次,年4月 样板房公开后,7#、18#、19#,174,部分放量，去化前期积累客户,整盘推售计划,16#2911,5#4840,1#4838,6#7258 56,套,7#6408 42,套,2#,5798 66,套,12#720,17#5277 42,套,3#4219 32,套,18#7894 56,套,21#5457 42,套,20#6093 42,套,19#7713 56,套,8#6462 44,套,15#3166 36,套,10#5791 44,套,9#6462 44,套,7F,7,、,6,、,3,7,、,6,、,2,6F,7,、,5,6,、,4,3F,6F,3F,3F,二期一批次,年6月,2#、3#,二期一批次考虑年中阶段，以中小户型放量推出，同时提升单价，以热销确保下半年热销基调。,整盘推售计划,16#2911,5#4840,1#4838,6#7258 56,套,7#6408 42,套,2#,5798 66,套,12#720,17#5277 42,套,3#4219 32,套,18#7894 56,套,21#5457 42,套,20#6093 42,套,19#7713 56,套,8#6462 44,套,15#3166 36,套,10#5791 44,套,9#6462 44,套,7F,7,、,6,、,3,7,、,6,、,2,6F,7,、,5,6,、,4,3F,6F,3F,3F,二期二批次,年9月,15#、21#,二期二批次，考虑传统,8,月集中推盘热潮，继续以中小户型放量推出，同时提升单价，确保去化率。,整盘推售计划,16#2911,5#4840,1#4838,6#7258 56,套,7#6408 42,套,2#,5798 66,套,12#720,17#5277 42,套,3#4219 32,套,18#7894 56,套,21#5457 42,套,20#6093 42,套,19#7713 56,套,8#6462 44,套,15#3166 36,套,10#5791 44,套,9#6462 44,套,7F,7,、,6,、,3,7,、,6,、,2,6F,7,、,5,6,、,4,3F,6F,3F,3F,二期三批次,年12月,20#5#商办,年10-12月，以去化存量为主，年底少量推盘，放出20号楼，补充174房源。,5#商办，在年底推出，实现部分去化。,整盘推售计划,16#2911,5#4840,1#4838,6#7258 56,套,7#6408 42,套,2#,5798 66,套,12#720,17#5277 42,套,3#4219 32,套,18#7894 56,套,21#5457 42,套,20#6093 42,套,19#7713 56,套,8#6462 44,套,15#3166 36,套,10#5791 44,套,9#6462 44,套,7F,7,、,6,、,3,7,、,6,、,2,6F,7,、,5,6,、,4,3F,6F,3F,3F,二期五批次,年4月,10#1#、16#商办,最后剩余,3,栋房源，惜售,仅,10#,推出，制造溢价，同时补充货量,整盘推售计划,16#2911,5#4840,1#4838,6#7258 56,套,7#6408 42,套,2#,5798 66,套,12#720,17#5277 42,套,3#4219 32,套,18#7894 56,套,21#5457 42,套,20#6093 42,套,19#7713 56,套,8#6462 44,套,15#3166 36,套,10#5791 44,套,9#6462 44,套,7F,7,、,6,、,3,7,、,6,、,2,6F,7,、,5,6,、,4,3F,6F,3F,3F,二期六批次,年6月,9#,瘦西湖畔 洋房楼王,绝版推出,商办产品持续去化,整盘推售计划,16#2911,5#4840,1#4838,6#7258 56,套,7#6408 42,套,2#,5798 66,套,12#720,17#5277 42,套,3#4219 32,套,18#7894 56,套,21#5457 42,套,20#6093 42,套,19#7713 56,套,8#6462 44,套,15#3166 36,套,10#5791 44,套,9#6462 44,套,7F,7,、,6,、,3,7,、,6,、,2,6F,7,、,5,6,、,4,3F,6F,3F,3F,二期七批次,年8月,10#,住宅部分最后一栋,8,号楼王,收官巨献,商办产品持续去化,整盘推售计划,车库推售,16#2911,5#4840,1#4838,6#7258 56,套,7#6408 42,套,2#,5798 66,套,12#720,17#5277 42,套,3#4219 32,套,18#7894 56,套,21#5457 42,套,20#6093 42,套,19#7713 56,套,8#6462 44,套,15#3166 36,套,10#5791 44,套,9#6462 44,套,7F,7,、,6,、,3,7,、,6,、,2,6F,7,、,5,6,、,4,3F,6F,3F,3F,年8月,年4月,年9月,三次集中式开盘选购,同时，避开住宅推售节点，,错峰销售，保持案场人气。,3,、入市价格及价格走势、住宅总销,年12月,6#、17#,年4月,7#、18#、19#,年6月,2#、3#,年9月,15#、21#,年12月,20#,年4月,10#,年6月,9#,年8月,10#,入市价格,12500,13125,13780,14470,15190,15950,16750,17588,每批次,5%,增长，不考虑市场冷暖变化,整盘住宅部分总销金额：,11,亿，整盘实现均价约,14100,元,/,。,3,、商业、办公价格及总销,参考信息,大上海御龙湾商业体量较大，对本案商业销售产生一定影响；,年，老虎山路改造引发商铺价格上涨，现整体均价约1万元/（一二层）。,结合目前区域一手、二手价格、住宅价格，本案商业均价约：万元/（一层），万元/（二层）。,区域内目前无在售办公、公寓产品，参考扬州公寓市场，本案公寓均价约：10000元/。,商铺总销：亿 公寓总销：亿,4,、自行车库、地下汽车位价格及总销,自行车库价格建议：,4000,元,/,地下汽车位价格建议：,15,万,/,个,自行车库,+,地下车位总销：,亿,5,、整盘可售部分总销,亿,5,、整盘去化目标制定,以当月开盘,60%,去化，年底前，已推部分,80%,去化计算。,年12月及 年住宅目标总销：亿,年目标住宅总销：亿,以当月开盘,60%,去化，年底前，已推部分,80%,去化计算。,6,、整盘营销目标总控（）,住宅部分：-年底，目标完成总销：亿，去化率87%；,车库、车位部分：-年底，根据住宅87%去化率，其中车库95%销售、车位绑定销售，目标完成总销亿，占总销额88%；,公寓部分：85%去化率，亿；,商业部分：95%去化率，亿。,截止 年12月，,目标总销：亿。,7,、营销费用预算,整体营销费用预算：总销额,1.2%,，计,1600,万。,阶段营销费用预算铺排：,8,、营销费用预算,后车之鉴,你的项目，需要什么价格才有利润？,你的价格，需要什么样的产品？,你的价格，需要什么样的客户类型？,你的价格，需要什么样的推广包装？,你的价格，需要什么样的营销手段？,你的价格，需要什么样的代理公司？,深圳尚美佳经纪,专业型地产服务公司，同时在扬州实现本土化发展。,营销+广告双公司、双线专业化服务，有效转变扬州策划即推广、营销广告不分，缺乏针对性问题。,案例证明，和昌运河东郡，蝉联 、年楼市销售冠军、年至今总销领先；,一线营销、广告推广模式，培育扬州唯一一个蝉联年度销售项目！,现阶段，和昌运河尚郡、和昌运河天街、美锦云天、德辉天玺湾、宝应销冠世纪新城、扬中顶级别墅项目，,代理项目范围全面囊括商业、高端住宅、别墅、刚需品质楼盘等各个领域。,深圳尚美佳经纪,深耕扬州三年，尚美佳对于扬州各类客户习性、置业特征，具有深刻了解，,现拥有扬州尤其江都、广陵片区近,2,万组高端客户资料，,拥有一套完整并行之有效的销售体系与管理体系，,并在客户拓展、营销方式上，具有独特优势。,更多尚美佳独到之处，不一一赘述。,THE END,，,THANKS,！,谢谢观看,