地产集团统一拿地模式总结企业管理P.ppt

,本报告是严格保密的。,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,地产集团统一拿地模式总结企业管理P,地产集团统一拿地模式总结企业管理P地产集团统一拿地模式总结企业管理P,世联总结了全国规模化取地模式的,6,大类型，借鉴分析本项目的取地模式,主题地产取地,新区开发取地,大配套取地,城市更新取地,商业综合体取地,产业地产取地,取地模式,我们对万达、华侨城、金地、碧桂园、世纪金源、北辰、天安等规模取地开发商案例进行了深入研究,对国内大规模取地模式进行了细致分析，归纳总结出,6,种规模化取地模式,主题地产取地,取地模式,主题地产模式,将地产与主题嫁接，满足特定人群需求，追求更高生活品质的开发模式,根据主题定位方向，目前我国主流主题地产取地模式可分为两种类型,旅游地产,依赖自然或人造资源,专业性强,持续性经营,资金投入较大,类型,释义,模式共性,养老地产,依托周边丰富资源而建，将旅游业和房地产业无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值,从建筑设计、园林规划到装饰标准各方面讲究适老化设计，提供护理、医疗、康复等专业服务,案例,深圳东部华侨城,珠海海泉湾,杭州宋城,杭州金色年华,北京太阳城,上海亲和源,案例选取：深圳东部华侨城,旅游地产取地,主题地产模式,旅游地产模式,旅游资源打造或再造控制大规模用地，并拉动物业销售,东部华侨城,2003-2006 2007 2008 2009,2010,基础设施建设,旅游开发,地产开发,景区开放,地产销售,旅游开发不断深化,三大主题园区（三街,三镇,三部落）,温泉项目高尔夫项目辅助交通设施,七大主题酒店群（豪华酒店经济型酒店）,湿地公园,三洲公园,观音莲座,云中部落,华兴寺,茶翁古镇,海洋之心,探索之旅,黎明乐园,大峡谷天街,室外矿泉,SPA,18,洞公众高尔夫,66,洞高尔夫练习场,会员高尔夫球场,室内温泉,SPA,茶溪谷新入口,新游览交通设施,茵特拉根酒店,太阳能火车酒店,瀑布酒店西楼,咕咕钟酒店,瀑布酒店,房车酒店,檀越酒店,天麓别墅,华侨城旅游地产,深圳华侨城,上海浦江华侨城,北京华侨城,成都华侨城,地产,+,主题园,联动开发,核心要素：,旅游资源城市或中心城市周边，旅游型配套持续运营能力，较大初始投入,旅游地产取地,主题地产模式,自然、人文资源丰富的城市,/,旅游需求旺盛的消费地,操作性指标,城市背景,项目情况,企业层面,政府政策,投入指标,投入指标,收益指标,取地规模在,2000,亩以上；一般位于非核心的城郊区；一、二级开发；旅游,/,农业,/,住宅用地,旅游性配套持续性经营能力；资金实力较强；人造资源性旅游地产模式可复制,取地成本低；基础配套资金沉淀大；启动慢,部分项目对政策依赖性较高（高尔夫、农业生态等），不需要对政府资源有过高要求,低价取地，住宅开发盈利，经营性物业获取稳定现金流，整体回报周期较长，操作模式较灵活,案例选取：杭州金色年华,市场风险：,老年人需求大量增长，必须有产业做支撑。但我国养老产业发育并未成熟，仍处于边际不明显、定位不明确的初级阶段，面临配套不完善、从业人员不足等诸多难题,养老地产取地,主题地产模式,养老地产模式,应人口老龄化趋势，依靠国家政策以养老概念低价取地，配套专业服务,集合式养老单元：,居家服务式公寓,特色养老单元：,护理式托老公寓,待开发区,(,山体公园,),中心,服务区,2,万多方大体量配套，餐厅、老年大学、休闲娱乐中心一应俱全，提供全天候亲情呵护服务,医,：医疗保健服务体系,专业医疗机构定点,快速便捷绿色通道,预防、医疗、康复护理体系,食,：,专业餐饮服务体系,优雅就餐环境,专业营养配餐,特色餐饮服务,住,：居家物业服务体系,亲情呵护服务,免费家政服务,温馨物业服务,特色日常服务,行,：交通出行服务体系,建筑安全设施,便捷市区交通,乐,：文化娱乐健身体系,文化交流,康体健身,娱乐活动,政策风险：,部分地方存在政策落实不到位、公立私立养老机构政策失衡等情况,信任风险：,不少开发商“假养老，真开发”，养老取地模式在政府中已形成信任危机,支付方式,：分梯度,居住及收费模式，满足不同客户群，有按天租赁式、按月付费式、一次性支付买使用权式,养老地产目前是全国最容易获得政策支持的取地模式,核心要素：人口老龄化或具备适老资源的城市、政策大力扶持、具备专业的运营团队,养老地产取地,主题地产模式,人口结构老龄化城市；环境优质或具备养生资源性城市,操作性指标,城市背景,项目情况,企业层面,政府政策,投入指标,投入指标,收益指标,取地规模,200-5000,亩；大多位于城市周边；一、二级开发,团队专业型强（适老化设计，护理、医疗、康健等多功能打造）；有远期经营目标；资金实力强,取地成本低；前期配套完善投入大；启动快，项目周期长,对政策依赖性高（尤其是政策执行力度及延续性）；与政府资源捆绑性不高,本模式的盈利点主要为依靠概念低价圈地，开发住宅,+,物业长期经营,+,会员制会费,+,政策补贴获得盈利,快速造城,城市具有新区发展规划,企业开发能力极强,资金投入极大,政府资源捆绑性高,类型,释义,模式共性,区域运营,由开发商主导，快速开发、快速周转的可复制的开发操作模式。,配合卫星城规划，快速实现造城计划及人口导入目标，完成城市建设预期效果,通过土地一二级联动开发与经营，进行新区土地整理出让、项目开发、物业经营等，实现政府区域规划目标的实现,通过区域运营实现地块价值最大化,案例,世纪金源,长沙北辰星河三角洲,深圳华侨城,武汉世贸锦绣长江,新区开发取地,取地模式,新区开发模式,依据新区规划，为满足城市发展需求，拓展城市新空间的规模化开发模式,根据操作方式不同，新区开发取地模式可分为两种类型,师范附小（东区）,师范附小（西区）,市第一人民医院,合肥四十八中,幼儿园,商务写字楼,超五星级酒店,大型购物中心,1,2,2,3,4,5,6,8,商业街,合肥一中,国际会展中心,滨湖商贸中心,城市有轨电车,案例选取：世纪金源,进驻城市,所在片区,合肥,滨湖新区,昆明,官渡区，城东南,长沙,开福区,贵阳,金阳新区,北京,西北四环内,重庆,巴南龙洲湾新区,南京,江北新城区,合肥滨湖世纪城 可复制的新区快速开发模式,地价优惠：,29,万,/,亩，一年后，同片区地价,220,万,/,亩,规划放宽：免受,90/70,政策影响，限高放宽,配套支持：学校、医院、道路、,BRT,快速公交线路,销售价格：,3637,元,/,（城市均价,4100,元,/,）,开发周期：取地后,15,天开工，,10,个月开盘,、一共,30,个月售完,快速造城取地,新区开发模式,快速造城模式,规模化、全配套的快速造城，实现政府快速导入人口及新区发展目标,中心城市,规划新区,7,分期数,项目外资源,低价取地,快销盈利,核心要素：有大量外溢需求的中心城市新区、众多大配套整合能力与极高的资金投入要求,快速造城取地,新区开发模式,选择有经济实力支撑的中心城市；政府规划有新开发区，且对新区人口规模等有快速发展需求；城市有外溢置业需求,操作性指标,城市背景,项目情况,企业层面,政府政策,投入指标,投入指标,收益指标,取地规模在,1500,亩以上；只进行土地二级开发,需具备高效的开发组织能力及基建能力，资金实力极强，模式可复制性高,取地成本低；前期大规模建设投入巨大；启动快,政府大力配套支持（道路、学校、医院）、政府资源捆绑度高,本模式依靠低价取地开发住宅盈利，商业抵押套现，资金快速滚动，回报周期快；超高性价比产品设计,案例选取：长沙北辰新河三角洲,区域运营取地,新区开发模式,区域运营模式,由区域开发商一二级联动开发，通过区域运营，控制优质地块盈利最大化,土地运营,二级开发,物业经营,获得土地控制权，在开发进程中小宗土地出让,时间短、资金投入相对小；,牺牲开发利润。,获得土地增值利润,进行房地场开发，并将开发物业销售实现资金变现,精确的项目定位与产品组合；,投入资金大。,获得开发利润,获得经营利润,开发物业并持有经营,回现时间长；,经营风险,操作方式,特 征,利润方式,区域运营架构：,以,优质区域,为依托，,政府规划,为严格依据,以,土地开发运营,和,区域价值策划,为核心,以新城综合体等项目开发和资产管理为支撑，对优质区域的土地、空间、文化等要素进行研究、挖掘、开发和创造,规划实现,区域增值,利益实现,进程实现,资金回流,政府规划目标,可持续发展,综合新城,核心要素：有新区规划城市，具政府资源及政策支持，强大基建、资金实力与相关开发经验,区域运营取地,新区开发模式,具有新区规划的城市,操作性指标,城市背景,项目情况,企业层面,政府政策,投入指标,投入指标,收益指标,取地规模在,2000,亩以上；一、二级开发联动,具备强大市政基建实力、,开发经验及精力,，资金雄厚，资源协调配合能力强,取地成本低；前期资金压力大；项目周期长,政府资源捆绑性很高，优惠政策依赖性高（拆迁补偿、基建、融资）,本模式依靠低价控地或获取优质土地实现土地增值,+,二级开发,+,持有经营盈利，后期往往能够实现高盈利,一般性配套,类型,释义,模式共性,专业性配套,建设酒店、会展、运动、休闲、文化、教育、医疗、城市地标等配套设施，提升区域以及物业价值；以规模开发、配套先行的理念打造复合城区,根据政府需求，代建城市基建、轨道交通等专业性配套设施，以此置换土地资源进行开发,案例,中山远洋城（会展）,广州碧桂园（酒店）,武汉绿地金融中心（地标建筑）,西安地铁（轨道）,长沙鑫远（道路）,大配套取地,取地模式,大配套模式,因代建或配建配套设施，实现政策红利回报与区域价值提升双赢的开发模式,根据配套设施类型不同，大配套取地模式可分为两种类型,政府具有完善配套需求,企业开发建设能力强,项目规模大,资金投入大,一般配套模式：以代建配套促进城市发展，获得政府优惠政策支持，实现零地价或低价拿地,中山博览中心,常年展厅,综合展厅,会议中心,多用广场,一般配套取地,大配套模式,2006,年,6,月，远洋地产取得中山市博览中心的代建管理权，并因此以低于市场价,50%,的价格，获取了近,1500,亩土地开发权,年份,占地（万平方米）,均价（元,/,平方米）,市场价（元,/,平方米）,2007,9.37,1598,3554,2008,4.23,706,1427,博览中心,案例选取：中山远洋城,利用博览中心拉动作用，辅以多元化配套，将大规模低价土地开发为综合化复合国际新城,休闲,商务,居住,商业,教育,博览中心,2006,2007,2008,2009,拿地,博览中心建设,配套产品推出,小区运动设施及会所,10,万平米远洋城购物中心,800,米临水风情商业街,24,班中学、小学和幼儿园,商务办公：,7,万平米写字楼,城市接待：五星级酒店,多元的居住产品,高层、别墅、洋房组团分别推出,一般配套取地,大配套模式,核心要素：高效的开发组织能力和大配套运营能力，资金实力强，需政府相关配套支持,一般配套取地,大配套模式,适合各类型城市（一,五线城市）,操作性指标,城市背景,项目情况,企业层面,政府政策,投入指标,投入指标,收益指标,取地规模在,1000,亩以上；只进行二级开发,取地成本低；前期配套投入较大；启动快，项目周期灵活,本模式的盈利点主要为低价控地，快销盈利或控制优质土地开发权，以高性价比产品设计为主,操作模式清晰，具备高效开发组织能力，大配套运营能力强，资金实力强，可复制性强,需获得政府相关配套支持（道路等），对政策依赖性不高,案例选取：西安地铁,专业配套取地,大配套模式,专业配套取地,通过代建交通等配套工程，无偿或低价获取土地，开发和持有收益性物业,西咸车辆段项目,三桥站项目,枣园北路站项目,鱼化寨项目,吉祥村车站项目,大明宫西站项目,未来,2-5,年开发完成,长远发展用地,嘉城,尚苑,文成,案例选取：长沙鑫远,开发商类型：城市轨道交通建设单位,取地理由：地铁建设投入不菲，开发和持有收益性物业是运营补亏的最佳和必要渠道,地块情况：地铁站上盖优质地块,开发商类型：城市基础设施投资建设单位、城市公用事业投资建设单位,取地理由：为政府代建道路，签订有关协议，无偿或低价获得大规模土地开发权，实现回报,地块情况：核心地段多块优质土地,核心要素：有代建需求财力不足的政府，城市专业基建企业或建设单位，资金实力雄厚,专业配套取地,大配套模式,当地政府存在资金缺口，财力不充足,操作性指标,城市背景,项目情况,企业层面,政府政策,投入指标,投入指标,收益指标,取地规模在,3000,亩以上；一、二级开发；住宅用地,取地成本低；前期资金需求量很大；启动快，项目周期长,本模式的盈利点主要为代建交通配套置换低价或者优质的土地，从而开发获利,城市基础建设企业或专业性配套建设单位，基建实力很强，资金实力雄厚,政企合作，政府资源捆绑性很高，优惠政策依赖性大，须获得赖政府融资等方面支持,商业综合体取地,取地模式,商业综合体模式,购物中心、写字楼、酒店等业态组成的建筑综合体，提升空间使用效率,商业综合体,一般位于城市核心地段,可能面临大量拆迁问题,资金投入很大,追求长期高溢价经营回报,类型,释义,模式特点,将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体,居住,文娱,购物中心,写字楼,酒店,商业综合体,案例,北京,CBD,万达广场,深圳万象城,北京西单大悦城,案例选取：北京,CBD,万达广场,商业综合体取地,商业综合体模式,商业综合体模式,以综合体打动政府取得核心地段，商业博利润，,住宅等物业回现,项目总建筑面积约,50,万平方米，整个项目分为南北两期开发,北区以国际商务港为主，特色商业为辅，由,4,座中高层商务楼,(30,万,m,2,),、特色商业街、高档商务会所、会议中心、地下车库组成,南区有,5A,写字楼,(6.74,万,m,2,),，商业中心,(10,万,m,2,),、酒店等,(3,万,m,2,),等业态,索菲特,大酒店,电影城,写字楼,购物中心,商务公寓,特色餐饮区,三环,四环,二环,开发节奏,依靠前期销售资金回笼弥补后期资金沉淀，通过后期商业开发提升住宅价格,2003,2004,2005,2006,2007,2008,9000,元,/,12500,元,/,14000,元,/,17000,元,/,19000,元,/,22000,元,/,幼儿园等生活公建配套建成,写字楼酒店等项目开工建设,新世界百货大厦投入使用,酒店、写字楼 投入使用,商务公寓 价格曲线,核心要素：商业商务需求旺盛的城市，高资金投入要求及商业持续运营能力,商业综合体取地,商业综合体模式,城市具备大型商业中心承载力，商业、商务需求水平旺盛,操作性指标,城市背景,项目情况,企业层面,政府政策,投入指标,投入指标,收益指标,取地规模,100-1000,亩；地处城市核心区域或新区发展方向；只进行二级开发,运营能力强（商业部分良好的规划定位及后期运营时项目成功关键）；资金实力强,取地成本高；部分拆迁难度大；前期投入大,对政策依赖性较低，与政府资源捆绑性不高,本模式的盈利点主要为住宅开发获取现金流回报，商业持续经营收入及资产抵押高贷款能力，中后期享受高额增值利润,城市更新取地,取地模式,城市更新模式,通过重建或再开发、综合整治或功能改变，优化区域功能，助力城市升级,城市更新,大量拆迁,高额前期投入,政策依赖性很大,风险较高,类型,释义,模式特点,对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。它包括对客观存在实体以及各种生态环境、空间环境、文化环境、视觉环境、游憩环境等的改造与延续,改造目标,政策制定,开发模式,资金平衡,技术指标,开发控制,方案操作,旧,新,城市更新在操作过程中面临来自各方面的不确定性，相对风险较高,案例,深圳金地岗厦旧改,上海新天地,深圳华润大冲旧改,城市更新模式,通过改造,发展饱和的优质地段获得政府支持，以高价值产品盈利,城市更新取地,城市更新模式,案例选取：金地岗厦旧改 历时近,5,年才完成拆迁工作,政府支持,：政府协调，适当降低拆赔比，降低成本。,旧改前,旧改后,容积率,4.5,2.95,居住人口,70000,7000,提高容积率,分流居住人口,物业比例,高密度纯住宅,总投资额,：逾,30,亿。,企业旧改经验,：成立深圳市金地旧城改造开发有限公司。,2005,年，渔农村旧改金地名津；此外，已经获得金地工业区、福田科技广场等占地,23,万平方米、建筑面积约,95,万平方米的旧改项目。,普通住宅为主难实现盈亏平衡,核心要素：发展饱和的城市优质、企业极强的旧改协调能力及经验、政府政策支持,城市更新取地,城市更新模式,部分区域呈发展饱和状态，政府有旧改需求,操作性指标,城市背景,项目情况,企业层面,政府政策,投入指标,投入指标,收益指标,取地规模,50-3000,亩；拆迁面积大,取地成本高；前期资金需求量大；谈判周期长启动慢，项目周期长,本模式的盈利点主要为获取核心优质地段物业开发权，从而获利；高溢价产品设计,具备很强的操作协调能力及旧改经验，资金实力很强,政企合作，政府资源捆绑性很高，优惠政策依赖性大，一般可政府支持,产业地产取地,取地模式,产业地产模式,以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营,产业地产,3,大类型,类型,定义,特点,典型案例,政府主导工业园区,政府主导，通过支持政策、税收优惠等条件营造优势，通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目,基于区域经济建设、社会发展、就业等各综合因素考虑而设置，是促进区域经济发展的强有力的推动器,苏州工业园区,广州经济技术开发区,实体企业进驻型产业园,由主体企业进行的工业地产开发，主要是围绕主体企业进行的开发运作，打造及完善企业产业链,某产业领域具有强大综合实力的企业，营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，引进其他同类企业的聚集,长虹工业园,五粮液工业园区,工业地产商运营型产业园,工业地产运营商通过土地一级开发、完善配套、建造厂房、仓库、研发区域等，以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理,以构筑产业经济服务聚集平台为主导，以地产开发为载体,，进行,城市产业地产综合运营,，,获取合理的地产开发利润及多元化的运营收入,天安数码城,联动,U,谷,津通工业园,平台搭建,全方位服务,产业聚集,区域增值,实现效益,苏州工业园区,长虹工业园,天安数码城,核心要素：经济活跃度较高的城市、产业背景雄厚、具园区运营能力、,政策优惠支持,产业地产取地,产业地产模式,经济活跃度高,/,产业型,/,经济型的一至四线城市,操作性指标,城市背景,项目情况,企业层面,政府政策,投入指标,投入指标,收益指标,取地规模在,1000,亩以上；一、二级开发；工业用地,取地成本低，前期资金投入较大，项目周期长,本模式的盈利点主要为低价取地，产业培育实现区域增值，从而开发物业或持有收租回现，此外还有创投收益等多种盈利模式,产业背景雄厚或具园区运营能力（招商、服务等）的企业，资金实力较强,对政策依赖性适中，需提供适度政策优惠,模式,城市背景,企业层面,主题地产,旅游地产,自然、人文资源丰富的旅游城市,/,休闲需求旺盛的中大规模城市周边,旅游性配套持续性经营能力；资金实力较强；基础资金,养老地产,城市化程度较高的老龄化城市或具备较强自然、养生资源吸引力的城市,团队专业型强（适老化设计，护理、医疗、康健等多功能打造）；有远期经营目标；资金实力强,新区开发,快速造城,有经济实力支撑的中心城市；政府规划有新开发区，且对新区人口规模等有快速发展需求；城市有外溢置业需求,需具备高效的开发组织能力及基建能力，资金实力极强,区域运营,具有新区发展需求的城市,具备强大市政基建实力、开发经验及精力，资金雄厚，资源协调配合能力强,大配套,一般性配套,适合有新功能需求的各类型城市（一,五线城市）,操作模式清晰，具备高效开发组织能力，大配套运营能力强，资金实力强，可复制性强,专业性配套,当地政府存在资金缺口，财力不充足,城市基础建设企业或专业性配套建设单位，基建实力很强，资金实力雄厚,商业综合体,城市具备大型商业中心承载力，商业、商务需求水平旺盛,运营能力强（商业部分良好的规划定位及后期运营时项目成功关键）；资金实力强，取地拆迁投入大,城市更新,部分区域呈发展饱和状态，政府有旧改需求,具备很强的操作协调能力及旧改经验，取地资金投入要求高,产业地产,经济活跃度高,/,产业型,/,经济型的一至四线城市,产业背景雄厚或具园区运营能力（招商、服务等）的企业，资金实力较强,取地模式,KPI,总结,世联总结了各大规模取地模式的核心成功要素,谢谢观赏！,2020/11/5,28,