常营两限房监理特点.docx

保利嘉园6-8#、22-30#住宅楼(两限房)工程施工阶段监理工作的特点本工程为保利嘉园小区6#、7#、8#、22#、23#、24#、25#、26#、27#、28#、29#、30#住宅楼，位于北京市朝阳区长营乡北临幺家店路，西临东苇路，南临朝阳北路。总建筑面积139940.3m。两限房工程的特点：1、房屋售价低如：常营地区商品房售价10000元/（均价），两限房售价5900元/（均价）。2、户型面积小如：常营地区商品房90以下的只占总户型的40%，两限房均为90以下的户型，最小面积为40。3、政治影响：常营两限房项目是北京市乃至全国最大的两限房项目，由北京市、朝阳区以及常营乡的相关部门（建委、安全监察等）共同组建两限房工程指挥部。因此工程质量、安全是监理控制的重中之重。4、工程进度紧：由于两限房均带有政治影响，政府已对住户承诺如期交房，所以未按期交付使用的后果不仅仅是赔付违约金的问题。5、各级政府部门参观工地的次数频繁。两限房监理工作的特殊性：特点一、两限房的售价低廉，对于开发商来说开发利润很低，所以监理在协助开发单位控制和压缩工程施工成本是非常有必要的，也是与其他开发工程施工阶段的监理工作的最大不足之处。这里特举说明我项目监理部的对压缩施工成本，而提高使用功能品质，更适合低收入人群居住的范例：由于我们监理工作只是施工阶段监理，对钢筋含量、结构形式很少能够作出调整建议，我们的工作重点就是认真审核建筑施工图（充分了解户型、布局的合理性、是否满足功能使用要求以至于更趋于合理性），同时关注水暖施工图与电气施工图是否存在交叉、叠加等问题（插座位置与暖气片位置在同一部位，地下室给水管道与排水管道标高一致无法安装，开关的位置设置在门后、开关位置距门口小于15CM或超过20CM,强弱电插座距离小于50CM,烟感、温感探头距墙或梁边不能小于50CM,且距灯盒的距离也不能小于50CM），以及关注结构布局变更后，水、电是否同时进行调整。以上问题必须在基础施工阶段就必须考虑充分，提出合理化建议，与开发单位及时沟通，最终目的把设计变更、洽商减少到最低水平。 在七层以下结构施工完毕后，就建议开发商要求施工方做各种户型的样板间，必须保证每栋楼、每种户型均有代表性的样板间，样板间的标准必须达到竣工交房标准。开发商采纳我方的意见，同时我方以附近商品房的样板间为标准，在此基础上优化装修标准、降低造价、提高功能使用品质，最终达到性价比最优的效果：（一）监理对怎样做好保利嘉园样板间工作建议：目的：推行监理方制定“样板引路”的思路，在节约成本的基础上提高产品质量，做到“低价不低质”，做好政府窗口工程，树立保利品牌价值；样板间依据图纸设计的粗装修交房标准，结合朝阳区建委交房标准及住保办“导则”要求制作样板，保证终端产品的合格性，保证验收顺畅和满足交房时间，验证功能效果和确定工程质量标准、造价以及材料和施工人员；样板间材料在3家总包单位力争品质和标准拉平的基础上进行，特别是入户门、窗、水电专业的明装设备外效果和功能保证一致，便于向小业主交房；（二）是我方根据施工图纸、参照图集做法统计的保利常营两限房的最优样板间功能做法表：样板间功能做法表分部工程名称分项工程图纸、图集依据材料具体做法效果说明土建陶粒、加气块砌筑施工图88J2-2加气块组砌方法应正确，砌块墙应在楼面上先砌三皮页岩砖，灰缝应横平竖直错缝搭砌，砂浆饱满，砌块之间粘接良好，铺打灰浆的长度应控制在1m以内。水平灰缝的厚度控制在15mm，垂直灰缝应控制在宽20mm，最上皮砖用页岩砖斜砌挤紧，并用砂浆填实。陶粒、加气块在砌筑前充分湿润。陶粒、加气块抹灰施工图水泥砂浆抹灰在加气砌块上涂刷掺108胶（内墙）的素水泥浆【胶：水泥：砂（重量比）1：2：2】砼墙面用铁抹子将掺胶的素水泥浆在墙面上刮成鱼鳞状表面粗糙厚度控制在3mm左右，且要密实粗糙这样可提高抹灰砂浆与墙面的粘接,第一天打底搓毛，第二天抹面，终凝后浇水养护。墙体砌筑后需要养护7天。构造柱、拉结筋、抱框钢筋施工图钢筋纵筋为410，箍筋6200，上下端距楼层500mm高度范围内加密区为100，与墙体结构连接采用内胀螺栓，拉结筋26，每隔400或两皮砖设置烟道安装07J916-1住宅排气道烟道安装时先把排风道扶直，在风道底部抹一层坐浆（坐浆用1:2.5的水泥砂浆），然后轻轻竖起，配合上部绳拉，注意绑扎部位牢固。注意每安装完一层，应用210作卸荷固定，210与楼板内钢筋焊接；每节对口处应有坐浆，接缝应在楼板内；洞口灌细石砼。隔墙板安装北京市地标轻集料隔墙板在条板拼缝处上端，预先将“U”钢卡固定在结构顶板上，以将相邻两块条板卡住，门上板与砼墙用“L”型钢卡固定。安装第一块板时，凸槽和板顶面用专用“U”钢卡固定。隔墙板顶部及两侧企口粘接前，先均匀涂刷粘接胶一道，用粘结剂涂满，下对准墨线用撬棍在板底将板上端顶紧，企口揉紧严实，并将挤出的粘接剂刮平，用靠尺检查，使板垂直，门窗洞口垂直，用两组木楔将板底塞牢。板底缝内用C20豆石混凝土填塞密实，认真淋水养护。待3d后，撤出木楔。隔墙板安装10d后，检查所有板缝是否粘接良好，有无裂缝，应查明原因后进行修补。已粘接良好的所有板缝、阴角缝，先清理浮灰，刮胶粘剂，贴50mm宽玻纤网格带，转角隔墙在阴角处粘贴200mm宽（每边各100mm宽）玻纤布层，压实、粘牢，表面再用粘结剂刮平。卫生间地垄墙强制性条文C20混凝土在卫生间部位做150的地垄墙卫生间（地面）88J1-1JS防水涂料C15细石混凝土水泥砂浆做法：楼8F2-2 现浇砼楼板 最薄处30厚C15细石砼，从门口向地漏找1%坡 素水泥浆一道 20厚1：3水泥砂浆找平层，四周及竖管根部做小八字角 1.5厚JS涂膜防水层 20厚1：3水泥砂浆保护层比户内地面低1cm，即预留4cm。地面为光面（扫毛），做5cm5cm的挡水坎。户内地面浇筑（地面）88J1-1陶粒做法：楼8A-1（100厚） 钢筋混凝土楼板 74-79厚CL7.5轻集料砼垫层 素水泥浆一道（内掺建筑胶） 6厚建筑胶水泥砂浆粘结层陶粒浸泡7天。地面压光地面。暖气管下预留1015cm的口用细砂填充；户内地面分隔缝采用滴水线材料，凸面朝上。户内厨房（地面）88J1-1陶粒做法：楼8A-5（100厚） 钢筋混凝土楼板 74-79厚CL7.5轻集料砼垫层陶粒浸泡7天。比户内地面低1cm，即预留4cm。地面为光面（扫毛），样板间功能做法表分部工程名称分项工程图纸、图集依据材料具体做法效果说明土建卫生间（墙面）88J1-1做法：内墙38B-F2（改） 大模板 聚合物水泥砂浆修补 陶粒隔断板刮水泥腻子 墙面1.5厚JS涂膜防水层素水泥浆一道拉毛（内掺建筑胶及适量中砂） 拉细毛；顶板向下2cm不拉毛，做法同顶板；离门洞口1cm不拉毛，做法同其户内墙面户内（墙面）88J1-1墙面基层处理按缝贴布，冲筋打点、底层石膏找平、刮面层，石膏一遍、二遍腻子成活，拉沟刷踢脚线踢脚线为100高的水泥分色户内厨房（墙面）88J1-1内墙38B大模 聚合物水泥砂浆修补陶粒隔断板刮水泥腻子素水泥浆一道拉毛（内掺建筑胶及适量中砂）拉细毛；顶板向下2cm不拉毛，做法同顶板；门洞口1cm不拉毛，做法同其户内墙面户内顶棚88J1-1做法：棚2B-1 素水泥浆一道甩毛(内掺建筑胶) 板底满刮3厚底基防裂腻子分遍找平 满刮2厚面层耐水腻子找平阴角用锯子拉线或粘黑线外窗88系列塑钢窗60系列平开窗厂家制作安装，施工单位配合窗纱为白色；五金件为国强；1.5mm钢衬；浮法白玻5+9+5，平开窗设水平限位器户门钢制进户门厂家制作安装，施工单位配合防火分区的户型为四防门，其余部位为三防门，设计院样板门颜色为白色我部建议为木纹转印咖啡色。甲级防火丁级防盗门公共部位标准层电梯厅（地面）88J1-1地砖做法：楼8A-1（100厚） 钢筋混凝土楼板 74-79厚CL7.5轻集料砼垫层 素水泥浆一道（内掺建筑胶） 6厚建筑胶水泥砂浆粘结层 5-10厚铺地砖，稀水泥浆擦缝砖规格为600600标准层电梯厅（墙面）88J1-1耐水腻子、涂料做法：内墙4B（E）-1 聚合物水泥砂浆修补 满刮3厚底基防裂腻子分遍找平 满刮2厚面层耐水腻子找平 喷（刷）面浆饰面2.4m处为2cm的木线条，线条下为米黄色防火型涂料，线条以上为白色防火型涂料标准层电梯厅（踢脚）88J1-1砖做法：踢6B（100高） 素水泥浆一道甩毛（内掺建筑胶） 10厚1：2水泥砂浆粘结层 5-10厚铺地砖踢脚，稀水泥浆擦缝砖规格为600100，与地砖对缝标准层电梯厅（顶棚）88J1-1涂料做法：棚2B-1 素水泥浆一道甩毛(内掺建筑胶) 板底满刮3厚底基防裂腻子分遍找平 满刮2厚面层耐水腻子找平 喷（刷）面浆饰面白色防火涂料标准层走道（地面）88J1-1砖做法：楼8A-1（100厚） 钢筋混凝土楼板 74-79厚CL7.5轻集料砼垫层 素水泥浆一道（内掺建筑胶） 6厚建筑胶水泥砂浆粘结层 5-10厚铺地砖，稀水泥浆擦缝砖规格为600600标准层走道（墙面）88J1-1涂料做法：内墙4B（E）-1 贴25mm聚苯板粘贴(设计变更)聚合物水泥砂浆修补 满刮3厚底基防裂腻子分遍找平 满刮2厚面层耐水腻子找平 喷（刷）面浆饰面2.4m处为2cm的木线条，线条下为米黄色防火涂料，线条以上为白色防火涂料标准层走道（踢脚）88J1-1砖做法：踢6B（120高） 素水泥浆一道甩毛（内掺建筑胶） 10厚1：2水泥砂浆粘结层 5-10厚铺地砖踢脚，稀水泥浆擦缝砖规格为600100，与地砖对缝标准层走道（顶棚）88J1-1涂料做法：棚2B-1 素水泥浆一道甩毛(内掺建筑胶) 板底满刮3厚底基防裂腻子分遍找平 满刮2厚面层耐水腻子找平 喷（刷）面浆饰面白色防火涂料首层电梯厅（地面）88J1-1地砖做法：楼8A-1（100厚） 钢筋混凝土楼板 74-79厚CL7.5轻集料砼垫层 素水泥浆一道（内掺建筑胶） 6厚建筑胶水泥砂浆粘结层 5-10厚铺地砖，稀水泥浆擦缝砖规格为600600首层电梯厅（墙面）88J1-1面砖做法：内墙38B（大模板） 聚合物水泥砂浆修补墙面 素水泥浆一道甩毛 5厚1：2建筑胶水泥砂浆粘结层 5厚釉面砖面层 白水泥擦缝墙面为300600面砖，2.4米以上为白色防火型涂料首层电梯厅（踢脚）88J1-1砖做法：踢6B（120高） 素水泥浆一道甩毛（内掺建筑胶） 10厚1：2水泥砂浆粘结层 5-10厚铺地砖踢脚，稀水泥浆擦缝砖规格为600100，与地砖对缝首层电梯厅（顶棚）88J1-1涂料做法：棚2B-1 素水泥浆一道甩毛(内掺建筑胶) 板底满刮3厚底基防裂腻子分遍找平 满刮2厚面层耐水腻子找平 喷（刷）面浆饰面白色防火涂料首层走道（地面）88J1-1砖做法：楼8A-1（100厚） 钢筋混凝土楼板 74-79厚CL7.5轻集料砼垫层 素水泥浆一道（内掺建筑胶） 6厚建筑胶水泥砂浆粘结层 5-10厚铺地砖，稀水泥浆擦缝砖规格为600600首层走道（墙面）05J909涂料做法：内墙7K 钢筋砼内墙，墙面做界面处理贴25mm聚苯板粘贴(设计变更)抹3-5厚聚合物水泥砂浆中间压入一层钢丝网 聚合物砂浆粘贴面砖墙面为300600面砖，2.4米以上为白色防火型涂料首层走道（顶棚）88J1-1涂料做法：棚2B-1 素水泥浆一道甩毛(内掺建筑胶) 板底满刮3厚底基防裂腻子分遍找平 满刮2厚面层耐水腻子找平 喷（刷）面浆饰面白色防火型涂料安装隔墙线盒施工施工图JDG管,86型开关盒插座开关管为JDG管,首先找出线盒的位置,开关一般距门口边不大于20公分,插座位置按图纸位置,线盒以土建弹好的水平线为准,同一房间内线盒高低误差不得大于1CM,同一面墙上线盒高低不得大于0.5CM.管进盒箱必须用JDG管专用接头接牢,并用螺丝刀把接地螺丝拧断.线盒内防腐到位,盒孔与管径吻合管内穿线施工图BV2.5mm2BV10mm2放线前应根据施工图对导线的规格、型号进行核对。把管路灰尘、泥水等杂物全部清除。相线，中性线及保护地线的颜色应加以区分，用淡蓝颜色的导线为中性线，用黄绿颜色相间的导线为保护地线。护口、护线套管齐全无脱落，导线排列整齐，并留有适当的余量。导线在管子内无接头，不进入盒、箱的垂直管子上口穿线后密封处理良好，导线连接牢固，包扎严密，绝缘良好，不伤线芯。灯具安装施工图吸灯灯普通座灯头卫生间瓷灯头疏散灯装灯前按照图纸要求除卫生间、厨房、公共部分其余为普通座灯头安装.普通灯头安装,（厨房、卫生间为普通瓷灯头，公共部分为普通灯头圆形吸顶灯）相线必须接压在灯芯柱上,上紧两个螺丝,与顶板平齐.吸顶荧光灯接线不应热光源,应有隔热处理.各种指示灯应按图纸要求指示方向正确. 穿入灯箱的导线在分支连接处不得承受额外应力和磨损，多股软线的端头需盘圈，涮锡白底普通灯头按60W白炽灯.已通电调试完成.达到功能效果.开关面板安装施工图开关插座卫生间防溅盒安装前应把线盒内的所有垃圾全部清理干净,同一房间内开关切断位置应一致,相线必须由开关控制, 多联开关不允许拱头连接，应采用挂锡压接总头后，再进行分支连接。插座安装分清左零右火原则,同一房间内开关高低误差不大于0.5公分.同一面墙上误差不大于0.2公分.所有开关插座面板应上紧螺丝,紧贴墙面没有缝隙.开关与插座均为白色面板.开关装高均为1.4米,客厅与卧室插座与电视电话面板均为0.3米.配电箱安装施工图电井电表箱户内开关箱安装成套配电箱应检验合格,接地排与零排应分开,各种金属元器件均为镀锌产品,外观油漆无划痕,盘内线绑扎成束，在活动部位应固定。盘面引出及引进的导线应留有适当余度，以便于检修.照明配电箱（板）应安装牢固，平正，其垂直偏差不应大于3mm；安装时，照明配电箱（板）四周应无空隙，其面板四周边缘应紧贴墙面，箱体与建筑物，构筑物接触部分应涂防腐漆。配电箱位置与图相符,开关均为北德元器件,整排开关合关方向一致,动作灵敏,全部贴好回路标签.排水管安装施工图UPVC螺旋管UPVC雨水管根据图纸要求选定立管及水平管所需材料, 安装时应按设计坐标、标高、坡向做好托、吊架。施工条件具备时，将预制加工好的管段，按编号运至安装部位进行安装。各管段粘连时也必须按粘接工艺依次进行。全部粘连后，管道要直，坡度均匀，各预留口位置准确。安装立管需装伸缩节.干管安装完后应做闭水试验，出口用充气橡胶堵封闭，达到不渗漏，水位不下降为合格。粘接剂易挥发，使用后应随时封盖。冬季施工进行粘接时，凝固时间为23min。粘接场所应通风良好，远离明火。室内排水管为白色UPVC管,马桶与洗脸盆预留口用白管堵封好.给水,热水管安装施工图衬塑钢管PPR冷热水管给水镀锌管安装：安装时一般从总进入口开始操作，总进口端头加好临时丝堵以备试压用，设计要求沥青防腐或加强防腐时，应在预制后、安装前做好防腐。把预制完的管道运到安装部位按编号依次排开。安装前清扫管膛，丝扣连接管道抹上铅油缠好麻，用管钳按编号依次上紧，丝如外露2至3扣，安装完后找直找正，复核甩口的位置、方向及变径无误。清除麻头，所有管口要加好临时丝堵。支管明装：将预制好的支管从立管甩口依次逐段进行安装，有截门应将截门盖卸下再安装，根据管道长度适当加好临时固定卡，核定不同卫生器具的冷热水预留口高度、位置是否正确、找平找正后栽支管卡件，去掉临时固定卡，上好临时丝堵。支管如装有水表先装上连接管，试压后在交工前拆下连接管，安装水表。地面PPR管安装时,根据土建弹出结构一米线是否能暗埋,如无法暗埋应剔除结构地面,PPR管连接时就分清冷热水管,不得混用,热熔时温度不得过高或过低.管路敷设好后应按规定打好卡子固定好. 管道试压：铺设、暗装、保温的给水管道在隐蔽前做好单项水压试验。管道系统安装完后进行综合水压试验。水压试验时放净空气，充满水后进行加压，当压力升到规定要求时停止加压，进行检查，如各接口和阀门均无渗漏，持续到规定时间，观察其压力下降在允许范围内，通知有关人员验收，办理交接手续。然后把水泄净，被破损的镀锌层和外露丝扣处做好防腐处理，再进行隐蔽工作。卫生间、厨房间冷热水支管采用灰色来区分与采暖进回水管(冷水管识标为兰线,热水管外用红线标注区分),在卫生间洗衣机位置装好水嘴便于放水试压用.标高为115厘米.厨房壁挂炉管口直径,暖气进回水管顺序,标高,位置均与设计院图纸相符.暖气管安装低温热水地板辐射图集PPR铝塑管镀锌钢管管道安装时应按图纸要求选定材料规格压力数据,安装前放好管路敷设位置,管网区不得随意更改,在PPR铝塑管外带塑料波纹的套管,连接做法与PPR热熔管一样.地埋敷设管卡之间不得大于1米,管道穿墙楼板处应设套管,进出卫生间不得破坏卫生间的防水,连接散热器管道应控制好离墙距离及管与管之简距离,卫生间与厨房间相应比房间内大出3公分预留贴砖距离,管道安装完面后按图纸要求试压,目测不渗不漏,充压隐蔽.出地面为白色管道,安装采暖温控制阀调节散热器水流量来控制散热器的温度.散热器安装施工图散热器进场验收合格后,按图纸要求选好散热器抬到各房间,按照图纸位置使用膨胀螺栓固定(陆路墙上应在油工每一遍卫生间防水之前预埋好穿墙螺钉).散热器找平找正好连接管路,连接时注意温控阀的水流指示方向,注意厨房与卫生间预留贴瓷砖距离(暂定为3公分),散热器罩子在交工之前完成安装.采用高频焊翅片散热器,罩子为白色,位置与图中合理安装.采用下进下出立法,节省空间.（三）我方对样板间提出优化建议： 土建方面：户门：设计图纸和样板要求为乳白色，我部认为咖啡色（木纹转印）更符合内装饰效果；首层卫生间窗，图纸变更为： C0607窗，我部建议不修改，只做磨沙玻璃能满足住户的私密要求、也能保持整体立面效果；板楼公共部位的排砖，设计为600*600mm，图纸设计的地砖和墙砖材质为玻化微珠砖，建议采用同色通体抛光砖，能减少近40%的成本；廊道内公共部位贴入户墙面为25mm厚聚苯板保温内墙粉刷石膏找平防水腻子罩面，最终强度低及有可能引起破损；卫生间、厨房暖气安装固定应留出40mm的装修预留面；塔楼屋面为不上人屋面,栏杆设计的型材为：50*100mm钢方管 建议改为40*40mm钢方管，节约成本。水、电方面：户内暖气管与暖气原设计为侧进测出，建议采用下进下出连接，节约材料，效果美观，节省空间；卫生间给进水、排水管为明装，暖气管为地埋管，有利于保证工程质量。（四）开发商采纳我方意见后所做的保利嘉园两限房样板间与周边商品房（首开知语城）样板间对照：（详见）保利嘉园样板间与首开知语城样板间对比.ppt特点二、由于考虑各级政府和社会舆论对两限房有非常高的关注度，各级领导经常来工地视察工作。为创造良好的施工形象和谐的施工氛围，我项目监理部非常重视施工现场的安全、文明施工和施工质量等问题，目前施工现场的质量和安全、文明施工情况。（详见）保利常营两限房项目监理部监理工作（施工质量、安全文明施工）汇报材料.ppt。特点三、两限房的竣工交付使用日期一般是定死的，对于开发商和政府主管部门来说延期交房不仅仅是赔付违约金的问题，他们更担心的是社会舆论所造成的恶劣影响。所以工程进度控制程度和成效是两限房监理与商品房监理有所不同。我们在进场初就按照总工期的要求，项目监理部根据施工合同所标定的总工期自行编制总控制进度计划及年、季、月计划，并以此为依据，审定总承包单位编制的总进度计划、主体施工进度计划以及当月的进度计划，同时要求施工单位必须编制施工劳动力进场计划、施工主要材料进场计划和试验计划以及施工大型机具进场计划。我们根据施工单位上报的试验计划编制见证取样计划。基础和主体工程的结构施工是工程的关键线路，所以在审核施工单位编制的大的进度计划的前提下还需要求施工单位编制分部、分项以及专业分包施工进度计划如：土方平整和土方开挖施工进度计划；基坑护坡施工进度计划；CFG桩施工进度计划和检测计划；基础结构施工及地下室防水施工进度计划；土方回填施工进度计划；主体结构施工进度计划。主体封顶后进入到二次结构以及装修阶段、二次结构和水电安装为关键线路，所以要求施工方编制二次结构施工进度计划、电气工程施工进度计划、设备工程施工进度计划（要求把水、暖、电气等专业工程的施工进度计划纳入到月进度计划中）；电梯安装施工进度计划；消防工程施工进度计划；地下室送排风系统施工进度计划；屋面保温、防水工程施工进度计划；外装工程的施工进度计划；门、窗工程的施工进度计划等认真审查施工图，把图纸上的问题解决在施工之前；严格过程控制，把施工中的质量问题消除在其发生之初，督促承包单位提高一次验收合格率，避免因返工而造成的延误工期。运用监理工程师的专业知识和工程实践经验，积极提出合理化建议，推进采用先进的施工方法，促进进度计划的尽快实现。监理工程师要经常深入现场，掌握并记录施工动态，发现实际进度与计划偏离时要立即督促承包单位及时采取纠偏措施，以满足工期要求。坚持在每周工地例会及每月的监理月报上检查分析上期的进度完成情况，积极协调施工中存在的问题，必要时召开进度专题协调会和日碰头会，及时解决各种矛盾。经过我方人员共同努力，目前两限房除7#、8#、28#剩余2层未封顶外，其余栋号均已完成主体结构的施工任务，二次结构、屋面工程、水暖和电气等分部工程全面展开，工程实际进度与计划进度基本一致。