万达广场市场调研报告.doc

11月份万达广场市场调研报告调研项目：郑州万达广场调研地点：郑州市中原路与秦岭路交汇处调研时间：2011年11月4日调研人员：张圆圆一、万达广场项目概况郑州中原万达广场位于郑州市中原路与秦岭路交汇处，所在的中原区是郑州市委市政府所在地，属于城市核心区。郑州中原万达广场（不含安置区）总投资额50亿元，总建筑面积约53万平米，包括购物中心、SOHO、室外步行街、住宅等，其中商业面积约25万平方米。购物中心涵盖高级连锁百货、多厅连锁影城、大型连锁超市、国际运动品超市、电器超市、KTV、电玩娱乐等多元业态，能“一站式”满足消费者购物、休闲、餐饮、娱乐等多种需求项目名称郑州中原万达广场地理位置郑州中原西路与秦岭路交叉口总建筑面积53.1万平方米商业面积27万平方米交通状况公交：12、44、60、112、210、916、83、商业运营公司郑州万达广场投资公司功能定位集大型商业中心、休闲娱乐中心、高级写字楼、精品公寓、商业步行街为一体的大型城市综合体停车位面积万达广场商业有1341个地下停车位，住宅有1002个停车位步行街通道宽度8-12米层高4.95米二、万达商业业态定位分析郑州中原万达广场作为亚洲最大的商业地产公司，万达集团的商业开发坚持“业态规划在先，建筑规划在后”及“商业订单在先，建筑建造在后”的宗旨。广场目前已经基本完成主力店的招商，确定了主力店的品牌和规模。广场主力店包括万千百货、万达院线、大歌星KTV、大玩家电玩、超市、迪卡侬运动类产品超市等。次主力店和精品店的招商已经完成90%。万达招商的要求分类为：一个是零售类，其中又分为综合型（如超市和百货）和专业型；另一个是非零售类，如娱乐、餐饮、休闲、健康业等。伴随着集团城市综合体业务的发展，要把万达广场中零售和非零售的比列各控制在50%左右。目前，业态比例分别是：零售业、娱乐业、餐饮业的比例4：3：3，即零售业40%，娱乐业30%，餐饮业30%。1、 万达主力店情况说明：星巴克、沃尔玛、万千百货、ZARA、H&M、优衣库、迪卡侬、UNIQLO、IMAX巨幕电影院万达影院、大歌星KTV、大玩家超乐场、永乐生活电器、华都酒楼等主力店大歌星KTV：是全国知名的连锁式量贩KTV，主要特色是装修豪华设备一流，深受年轻人欢迎。大玩家超乐场：国内室内数一数二的电子游乐城，2008年北京奥运会电子娱乐中心的独家运营商，目前在全国有15家连锁店。沃尔玛超市：全球零售业500强之首，世界最大的连锁零售业企业，向顾客提供高品质、快捷、便利、有品质的购物新享受。永乐生活电器：中国最大的家电零售连锁企业，全国240多个城市拥有直营店近千家，年销售能力达800亿元以上。迪卡侬集团：是法国大型连锁运动用品量贩店，迪卡侬在全世界18个地区拥有销售网络，包括中国大陆与台湾分店数量超过300家以上，是欧洲最大、全球第二大的运动用品连锁集团。2、万达广场外立面、导视、美陈的包装商业区的外立面采用玻璃幕墙，石材幕墙等高档材料，突出时尚、现代的特点可以长期保持干净完整外观。万达广场特别重视内部灯光的照明以及夜景照明的效果。利用吊顶、电梯侧面、连廊等增加照明效果。无论是外部广场还是内部的灯光都使得不论在白天还是夜晚，都是中原区最引人注目的建筑群。 室内步行街内部吊顶设计 万千百货入口通道吊顶 室内步行街内部吊顶设计 室内步行街内部连廊灯光 室内步行街内部电梯侧面灯箱 室内步行街内部连廊灯光走向外围商业U型线及商场内的规划。步行街独特的动线规划连接各大主力店，使客流前后、横纵贯通，达成23万平方米大商业空间的客流高度共享。完美的U型设计使得所有商铺临街、最大限度地规避客流死角：商业项目的出入口与周边的市政交通相配合，实现内部交通与外部交通的一条线。另外商场的主要出入口的外部设置了一定的缓冲空间，一般为10米10米的广场，可以容纳从各个方向涌来的人流。在主入口内设置了前厅，使人流能从这个聚集点分散到各个业态分区，实现商业利益的最大化。 人车分流。商业项目内部的建筑与景观的设计，有利于吸引客流进入附近的商铺。灯柱、广告牌、导视的设计不影响人流的进入，与顾客保持一定的距离但也不影响视觉效果。 广场外立面广告牌 室外大广场标识造型 室内步行街走廊墙体灯箱 室内步行街卫生间通道灯箱及装饰 通道指引导视及墙体灯箱 室内步行街内部楼层导视 室内步行街楼层业态分布导视图 室外大广场区域导视 万千百货入口通道侧面橱窗展示 室内步行街内部的休闲椅 室内步行街总服务台三、万达广场优劣势分析1、周边商业环境：中原区位于市区西部是市委、市政府所在地，郑州主要的工业区、教育院校、科技场馆等都分布于此。周边配套设施齐全，新建的小区以达到20个左右。东一公里为碧沙岗商圈，交通方便，是一个非常成熟的老城区。2、商铺租赁分析：万达制定了20%的商铺可销售，下余的80%的商业为万达自持物业。与专门的商业运营团队进行业态组合和营销管理。3、目标消费群及客户群：广场的目标消费群体为城市各个阶层，特别是城市中的中青年顾客。项目的知名度、成熟的运作模式是很多投资者、运营商户的名片。4、项目优势：品牌 万达商业地产的品牌影响力 地段 成熟的老城区，建筑新地域商业中心招商 8家强大的不同业态的全国协议主力店合作。交通 十几条公交线路、快速公交以及即将投入的地铁，交通四通八达。管理 专业成熟的商业运营管理团队5、项目劣势：项目地处靠近西三环属于次商圈，周边的商业氛围不足，需要很长一段时间的培养。中原区位于郑州的西区，属于老工业化的老城区，目前居民的消费水平与其它区相比略有不足。四、万达广场之“第一印象”1、吸引人的亮点： 高档的装修、舒适的购物环境 星巴克、大玩家超乐场的开业，沃尔玛超市的促销 特色餐饮开业前三天“半价惠全城”活动 郑州首个IMAX巨幕电影的体验活动 吸引人的明星见面会2、装修 不论是外部广场的设计、室内步行街装饰还是商户的装修档次都比较高。导视 导视系统全部采用了高档材质时尚美观，楼层导视指引、区域业态分布简单明了。照明 吊顶、走廊、连廊、电梯侧面等都安装了美观的照明实施，三个中心广场上方的全透明天窗更增加了室内的亮度，顶部的电动遮阳帘和自动吊旗升降系统很先进。广告牌 外立面的广告牌只有两块，所有广告位都分布在安全通道和洗手间的走廊。均采用灯箱形式，美观、不占用面积同时也增加了通道的照明。三个内部中心小广场 适合做各种展览、营销互动。五、万达广场的开业宣传1、“万达之夜” + 快乐男生魏晨见面会10月28日-10月30日是郑州中原万达广场开业庆典。媒体投放：FM90.0电台广播、大河报夹报（26、27日两期）、公交站牌（二七区中原区） 万达之夜晚会：南北舞狮表演、巨龙表演卡通人物COSPLAY秀、巴西桑巴舞、真人雕塑秀、韩国魔幻泡泡秀等等。晚会持续两个晚上，中间穿插有奖问答，并邀请了中央电视台的主持人朱迅。 破晓-中原万达-魏晨见面会：邀请时下当红的偶像明星做宣传，吸引消费者。2、开业前三天餐饮全部半价，购物赢iPad2 川窝窝、诱麻诱辣、汉拿山烧烤、川鄂情调、娘惹泰国餐厅、花袭人、味食尚、韶山将军令、等等20多家精品餐饮全部云集中原万达广场，并且同时推出开业前三天“半价惠全城”活动。开业期间购物的顾客（超市除外）都可以参加抽奖赢iPad2。还可以免费体验郑州首个IMAX巨幕电影六、万达广场借鉴天旺广场走中高档消费路线，产品定位是集购物、娱乐、餐饮、休闲康体、文化和生活配套服务等功能为一体的“社区型”商业广场。目标消费群体为周边三公里之内中档消费全体。天旺的市场定位符合周边居民消费水平。而万达广场的市场定位为封闭式的高端购物中心。两者有很大的区别，但是二期的优库在某些方面可以借鉴一下，如：在导视、广告牌的制作材质与设计上就可以参考万达广场的；在照明方面增加独特的吊顶设计，利用一下建筑的外立面等做装饰增加照明；其它的一些硬件设施如休闲椅、绿化等等要时尚化个性化，易于保存更换清理。- 6 -