市场比较法例题.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,例题,1,：估价对象概况：在某一城市，需要评定的地块,H,，现收集到与待估地块条件类似的,7,宗土地，条件如下表：,现假设该城市地价指数以,2004,年为基期，每年同,2004,年相比增长率为,12%,。对于容积率，此类地块的最低容积率为,1,，该城市此类地块的土地，当容积率每增加,0.1,，单位宗地地价比容积率为,1,时增加,5%,。对位置、形状、区域因素、个别因素对地价的修正，都与待估地块比较，表中数字为负的，表明成交宗地的条件比待估宗地差,;,表中数字为正的，表明成交宗地的条件比待估宗地好；数值表示对宗地地价修正幅度。,估价要求：根据以上条件评估宗地,H,在,2007,年,10,月,30,的评估价格。,估价过程：,计算各案例宗地修正后的价格：,交易情 期日 容积率 区域因素 个别因素 位置 形状,况修正 修正 修正 修正 修正 修正 修正,A 580100/100136/100100/115100/100100/100100/100100/95=722,B 620100/100 136/112100/110100/100100/96100/103100/100=692,C 660100/100 136/112100/120100/100100/100100/100100/98=681,D 700100/100 136/124100/120100/97100/100100/100100/100=660,E 680100/100 136/124100/115100/103100/100100/100100/100=630,F 730100/100 136/136100/110100/95100/100100/102100/100=685,G 740100/100 136/136100/115100/100100/97100/100100/100=663,评估宗地,H,的地价：求以上,7,宗地地价修正后的算术平均数。,参考答案：,676,元,/,平方米,例题,2,：,估价对象简介：某城市内，有一宗住宅用地需要评估，现根据当地条件，选择了与之类似的四宗已经成交案例，几宗地块的交易情况与待估地块一致，其它条件比较如下表。,估价过程：,根据上述条件，应采用市场比较法进行评估。,交易情况一致，免于进行交易情况修正。,编制当地地价指数表。,根据所给条件：,2006,年,1,月的地价指数为,100,，以后每月上涨一个百分点，则当地地价指数表（如表,1,）：,表,1,地价指数表,年,月,2006.01,2006.02,2006,.04,2006.10,2006.12,2007.01,2007.08,2007,.11,地价指数,100,101,103,109,111,112,119,122,容积率修正已有相应的系数修正表。,确定区域因素和个别因素的条件指数。,根据题目条件，表中数字为待估地块,与案例地块比较,的结果，即分别以案例地块区域和个别条件为,100,，待估地块与各案例地块分别相比，数字为正表示待估地块优于案例地块，即因素条件大于,100,。又因本题中区域因素个别因素中又分别包含多个因子，因此这两个因素的因子修正应当,先求和,再修正,。,计算各案例地价修正后的价格。,情况 期日 容积率 区域因 个别因,修正 修正 修正 素修正 素修正,A,：,1200*100/100*122/109*1.8/2.4*95/100*98/100,=937.84,（元,/m,2,）,B,：,1300*100/100*122/111*1.8/2.4*95/100*98/100,=997.68,（元,/m,2,）,C,：,1400*100/100*122/119*1.8/3.0*105/100*,105/100,=949.44,（元,/m,2,）,D,：,1000*100/100*122/103*1.8/1.8*95/100*92/100,=1035.23,（元,/m,2,）,确定待估地块单价。,因为上述,4,个试算价格差别不大，采用算术平均法得待估地块单价为：,1/4,（,A+B+C+D,）,=980.05,（元,/m,2,）,