会商金街租金定价方案.ppt

*,*,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,会商金街招商租金方案,2013.10,目录,一、租金定价参考依据,二、项目本身情况分析,三、市场分析,四、项目周边市场的租金情况,五、租赁条件,六、租金细化方案,七、招商策略,一、租金定价参考依据,项目租金范围的确立需要基于准确的市场定位，同时又遵循市场规则，参考市场价格。本项目的租金定位参考依据主要为：,项目本身条件分析,周边市场租金水平,商家在本商圈所能承受的租金水平,长期发展与稳定经营,二、项目本身情况分析,商圈分析,项目周边乃至整个会泽目前还没有形成成熟的零售商业氛围，但项目周边目前在建的财富中心处在会泽县城中心区，交通方便，人流、车流量大，对本项目的竞争力较大,三、类似市场分析,会泽目前还没有一个成熟的零售商业中心，主要商业集中在老街及东直街、西直街、通宝路、振兴街等，以街铺为主,（一）老街商业现状：,位于会泽县城中心区，主要集中了餐饮、娱乐、服装等业态，此区域形成时间较早，经营时间长，是会泽人民主要消费的一条街,整体租金水平较高，约为 元,/,平方米,/,月，经营情况良好,主要集中的品牌商家为：,（二）东直街、西直街商业现状,位于会泽县城中心区，主要集中了时尚品牌服装、餐饮、娱乐等业态，此区域形成时间较早，经营时间长，属中高档消费聚集区,整体租金水平较高，约为 元,/,平方米,/,月，经营情况良好,主要集中的品牌商家为：,（三）通宝路商业现状,位于会泽县城新城区主要交通干道，涵盖了建材、超市、餐饮、娱乐、品牌服装等业态，此区域形成时间较早，经营时间长，是会泽人民主要消费的一条街,整体租金水平较高，约为 元,/,平方米,/,月，经营情况良好,主要集中的品牌商家为：百家汇商场、玉福荣超市、通宝超市、皇朝家私,（四）振兴街商业现状,位于会泽县公园旁，是人们休闲娱乐的主要场所，主要集中了餐饮、娱乐、美容美发等业态，此区域形成时间较早，经营时间长，是会泽人民主要消费的一条街,整体租金水平较高，约为 元,/,平方米,/,月，经营情况良好,主要集中的品牌商家为：,（五）瑞丰路、京运大道商业现状,临近本项目，靠近二环路，基本属城边，主要集中了餐饮、娱乐、服装等业态，此区域形成时间较早，经营时间长，是会泽人民主要消费的一条街,整体租金水平较高，约为 元,/,平方米,/,月，经营情况良好,主要集中的品牌商家为：,会泽市场调研小结,会泽商业集中地主要租赁指标,路段,商业总量,租金水平,付租方式,老街,东直街、西直街,通宝路,振兴街,瑞丰路、京运大道,五、租赁条件,1,、租金定价,根据楼层商业价值的规律及商家承租能力摸底，建议各楼层租金均价如下：,一层均价：,40,元,/,月；,一层均价：,50,元,/,月；,一层均价：,30,元,/,月；,一层均价：,20,元,/,月；,项目整体均价：,35,元,/,月,2,、免租期建议,免租策略,总体策略：长免租期，提高单位租金，支持项目销售,免租期建议,建议免租期,18-24,个月,前期参加排卡的商户给予,24,个月免租期及优先选铺的权利,末参加排卡的商户给予,18,全月免租期,大面积商户或知名品牌商户可另行申请；,当市场认可度不够时，根据商户的不同要求，可随时调整,3,、租期建议,鉴于各种业态的特征，有些业态投入产出比较大，成本回收慢，在确定租期时需要适当延长时间，给商户充足的时间回收成本，增加赢利。,主力商家,：,10-15,年。该类型商家要求时间较长，同时也可以加强中小商家的投资信心；,中型餐饮、娱乐商家,：,5-10,年。,5,年是中型餐饮的基本起租期，少于这个时间商家都没有信心经营，对对这地个别品牌形象好的中型餐饮可适当延长租期；,其它类型的商家,：,3,年。对于一些有影响力的小面积次主力店商家可以适当延长租期。,根据商家的不同情况来分类租期，基本保证以,3,年租期的同家为主，其它租期年限的商家相对较少。,六、租金细化方案,在确保了会商金街整体租金水平的前提下，再依据一般商铺的租金制定原则对租金进行细化，并综合考虑项目经营策略，制定切实可行的租金条件,从各地段商业价值综合分析,无论从商业展示性，交通易达性分析，还是从未来商业发展潜力分析，瑞丰路一侧商业价值都是最商的。,七、招商策略,“放水养鱼”,本项目规模大，规划业态较丰富，尤其是餐饮类商家回本时间长，使得本项目需要更长时间才能做旺，由于餐饮类商家的租金提升比较困难，项目初期又需要经过,1-3,年的市场培育期，同时还有金鼎财富中心的竞争，建议通过长免租期，降低商家经营成本，减少商家担心，来保障项目长期利益的实现。,采取“放水养鱼”的策略，依靠主（次）力店的带动作用，逐渐汇集人气，待项目经营渐旺后逐步增加租金水平,