商业销售模式建议(OK).ppt

信和自由广场商业策划报告,商业市场分析,深圳商业市场概况,区域市场,租售模式分析,项目策划定位,项目规划建议,业态定位分析,项目分析,项目开发模式思考,报告分析框架,商业市场分析,深圳商业市场概况,南山区域市场,一、深圳商业市场概括,人民南商圈现状,随着城市中心区的西移，逐渐趋冷,改造措施没有改变颓势，目前主要以,港人消费为主，本地高收入人群已,较少光顾,目前人民南商场一层租金保持在,400-600,元,/,平方米，其他楼层空置,率较高,经营不善的街铺,三千多家商铺中有三分之一是港人,投资开设的，租金在多在,400-1000,元,/,平方米,平时客流量,20,30,万人次，周末则有,40-50,万人次，节假日最高可达,80,万人,东门商圈,现状,中低档次为主，客户主要是深圳中低 收入阶层、外地游客及北上购物的港人,人气极旺,东门商业街,一、深圳商业市场概括,形成了电子等,20,多个专业市场，改造后将成为深圳业态最全的商圈,日车流量近,10,万辆次；日人流量达,30,50,万人次，客流高峰达到,50,万人次,华强北商圈,现状,租赁市场发达，繁华地段租金在,1000,元,/,月以上,消费者年龄主要主是,2535,岁公司的白领阶层，总体层次比东门商圈高,一、深圳商业市场概括,商圈逐渐西移,人均售消费额,9400,元,/,年，,0.96,平方,米,/,人。按网点数量算近,90%,是小门店,5000,平方米以上的大型商业设施已达,432,家，营业面积已占零售总面积的,38.5%,餐饮业是近年来我市增长最快的行业,代表现代商业发展趋势的一体的各类大型购物中心数量仍显不足,商圈,多极化,规模化,开发,专业化,深圳商业市场小结,二、区域商业市场概括,南山商业文化中心区以南海大,道为中轴线,由,南海中轴商圈,和南海中心商圈,两大商圈组成,，是未来深圳特区西部的商业,中心，商务中心和文化中心。,总体概况,南海大道是南山的中轴商业大动脉,已经形成自身,独有的商业氛围,;,南海中轴商圈以南海大道为轴线,北起南头,南至,蛇口,本项目位于两者的中心,;,研究南海中轴线的商业业态对于本项目而言是良,好的借鉴,.,南海中轴商圈,-,线性分析,南海大道,南头,蛇口,本案,南山中心区南海大道周边大型商业,项目,业态,1,友谊城百货 中高档服装皮具,2,儿童世界 童装、玩具,3,海雅百货 大型女装百货,4,南山书城 图书,5,新一佳 超市,6,集美堂 装饰产品,7,金晖家居 家居,8,新街口 电器,9,禾丽名店 电器和服装,10,花园城,MALL,以餐饮、服装、影院、超市、建材为主,1,7,6,5,3,8,9,10,2,4,南海中轴商业业态,现有比例,面积,比例,服装、精品、皮包,35000,3,2,%,汽车,2000,2.0%,建材、家居、家电,15500,1,4,%,超市,1,4474,13,%,图书,28764,28%,餐饮,8000,7,.0%,休闲娱乐,1000,1.0%,其它,5000,5.0%,合计,10,9738,100.0%,南海中轴商业业态,以中档大型商百货、服装、图书、建材为主,超市及休闲娱乐比例较小,79.4%,13%,1.0%,目前业态融合及相互配合性较好,南海中轴商业小结,南海中心商圈以本项目为核心,以辐射周边,4,公里范围内的整体商业态,;,本项目居于南油的核心,蛇口的门户,紧临西部通道,享有独特的商圈优势,;,东滨路,南海大道,南海中心区商圈分析,-,圈层分析,11,5,16,3,4,6,7,南海中心区商圈业态,9,10,12,8,9,14,项目周边商业业态分布,项目 业态,1,人人乐 超市,2,顺电 电器,3,常兴天虹商场 大型女装百货,4,崇尚百货 大型女装百货,5,海岸城,百货、电影院、餐饮、娱乐、时尚购物,6,天利文化广场,7,保利文化广场,8,苏宁电器,9,金晖家居,10,集美堂,11,国美电器,12,海雅百货,13,新一佳,14,沃尔玛,15,人人乐,16,顺电,17,家乐福,13,15,17,2,现有比例,增加面积,新合计,新业态比例,百货,37000,72000,26.7%,汽车,1000,3000,1.1%,建材、家居、家电,9000,24500,9.1%,超市,40000,44474,16.5%,图书,2000,30764,11.4%,餐饮,40000,48000,17.8%,休闲娱乐,31000,32000,11.9%,其它,10000,15000,5.6%,合计,170000,269738,100.0%,南海中心区商圈业态,超市、餐饮、娱乐比例有明显增加,休闲娱乐业态仍有机会点,百货业态虽绝对量增大，但仍涨增加空间,近,4,年新增住宅户数为,5.6,万户,;,商业总量由,10,增加到,27,万,9.8%,10%,12%,影院,剧院,溜冰场,科技娱乐,南海中心区商圈小结,典型案例分析,保利文化广场,新街口,海典数码城,常兴时代广场,花园城,典型案例,1,【,保利文化广场,】,保利文化广场,业态,销售模式,面积区间,价格,租金,销售,情况,街铺,内铺,一楼,A,区 餐饮,肯德鸡,B,区 文化,保利剧场,C,区 主题百货 家乐福（地下）,带租约销售委托经营,不卖,37-45,平,7.1,万,/,平,均价,7,万,/,平,300-350,元,/,平,整体销售,90,二楼,40,55,平,6.9,万,/,平,均价,7,万,/,平,250-380,元,/,平,主要,客户,客户范围来源较广，包括很多福田、罗湖客户以及华侨城、香 港客户。,投资客户相对较多,.,新街口,业态,销售模式,面积区间,价格,租金,销售情况,一楼,餐饮，,大型酒楼,直接销售,15-160,平,均价,4.5,万,/,平,最高价,8.5,万,/,平,260-350,元,/,平,05,年,9,月份开始销售，现仅剩,5,套左右,二楼,苏宁电器,不卖,主要,客户,客户范围来源周边客户。,典型案例,2,【,新街口,】,海典数码城,业态,销售模式,面积区间,价格,租金,销售情况,一楼,国美概念店,直接,40-60,平,均价,3.6,万,/,平,150,元,/,平,03,年开始销售，,100,二楼,返租,3,年返,10,18,平内街,6,平柜台,均价,1.8,万,/,平,80,元,/,平,三楼,不卖,主要,客户,年龄以,30,40,岁的男性为主，纯投资，南山占,80,，主要以南山科技园为主，月收入在,1,万以上，家庭收入在,1.5,万,-2,万左右,.,典型案例,3,【,海典数码城,】,常兴时,代广场,业态,销售模式,面积区间,价格,租金,销售,情况,一楼,天虹,百货,租,150,元,/,平,其他,300-400,元,/,平,03,年开始销售，销售完毕,.,二楼,返租,10,年,前,6,年,10%,后,4,年直接收租金,5-25,平,2.78,万,/,平,85,元,/,平,三楼,2.1,万,/,平,55-60/,平,四楼,1.6,万,/,平,45,元,/,平,五楼,家居,9800,元,/,平,25,元,/,平,客户,南山占,80%,以本地居民,纯投资购买,典型案例,4,【,常兴时代广场,】,花园城,业态,销售,模式,面积,区间,租金,销售,情况,一楼,黄金珠宝餐饮,租,街铺,45,平左右,350,450,元,/,平,已经租完,二楼,服装家居餐饮,分区组成的形式,250,元,/,平,三楼,服装餐饮,200/,平,四楼,精品餐饮书城,150,元,/,平,主要,客户,主要来源于福田、南山的客户,典型案例,5,【,花园城中心,】,模式,:,一般均为直售,+,返租模式,价格,:,街铺均价在,4.5-5.5,万元,/,平左右,租金,:,街铺在,300-400,元,/,平,业态,:,百货超市为主,面积划分,:,街铺在,25-55,平左右,典型案例小结,项目策划定位,租售模式分析,业态定位分析,项目分析,W-,劣势,O-,机会,西部通道即将开通,片区配套的完善，整体业态成熟规划及组合,T-,威胁,区域大体量商业的集中推出，对本项目的租售造成一定的压力,;,政策的不可预见性,;,S-,优势,项目位于南山区中心位置,规模优势,项目展示面好，临街面长,片区住宅组团逐渐成熟,5,层商业体量大，难消化,;,项目成型对规划招商可调整,空间小,项目,SWOT,分析,项目,SWOT,分析小结,1.,利用项目临街面长的优势,充分挖掘项目街铺价值,;,2.,结合周边业态,营造差异化定位,;,3.,利用优越的地段优势,创造项目更大利润空间,;,4.,考虑到已建设的原因,对商家筛选极为重要,;,5.,利用目前市场推售的空档期,;,项目业态规划及建议,项目业态规划及建议,竞争对手选取标准,1,、项目具有一定规模和市场影响力,2,、均位于核心区或中心区边缘地带,3,、有明确商业组合定位,4,、有一定存续时间,参考案例,:,海雅百货、南山书城、友谊城百货、儿童世界、金晖家居、保利文化广场、海岸城购物,mall,、海岸写字楼裙楼商业、花园城中心,商业面积：,3.6,万平方米,项目定位：以女装为主的大型百货超市,出租情况：接近,100%,客户组成：南山区白领、深圳大学学生,经营档次：中档,商业组合,：年轻女装、化妆品、鞋帽、皮具,小结：,规模较大，档次及业态定位较为合理,交通便利,自有物业，有利于统一经营管理,经营比较成功,周边商业分析,1,海雅百货,项目业态规划及建议,商业面积：,3.5,万平方米,项目定位：各类图书,出租情况：接近,80%,客户组成：南山全区、宝安、福田部分客户,经营档次：中档图书,商业组合：大型图书超市、特色书店、品牌餐饮,小结：,规模较大，档次及业态定位较为合理,交通便利,填补市场空白,经营较为成功,周边商业分析,2,南山书城,项目业态规划及建议,小结：,规模较小，品种不全,档次及业态定位虽然合理，但由于各种原因，未能完成,经营情况较为不善,商业面积：,0.9,万平方米,项目定位：以高档男女服装、皮包百货,出租情况：一、二接近,100%,，三楼,50%,客户组成：南山区高端客户,经营档次：中高档,商业组合,：男女服饰、皮具、眼镜、珠宝,周边商业分析,3,友谊城百货,项目业态规划及建议,商业面积：,0.5,万平方米,项目定位：儿童用品专业市场,出租情况：接近,100%,客户组成：周边居民,经营档次：中档,经营品种：童装、玩具,小结：,主题明确、周边客户群充足,整体分租、统一管理降低经营风险,自有物业，有利于统一经营管理,周边商业分析,4,儿童世界,项目业态规划及建议,小结：,规模较大，周边竞争较小,自有物业，有利于统一经营管理,商业面积：,2.2,万平方米,项目定位：传统家居、家品,出租情况：,85%,客户组成：南山全区、宝安、福田部分客户,经营档次：中档,商业组合：家具、家品,周边商业分析,5,金晖家居,项目业态规划及建议,小结：,分割出售、不利于形成统一商业定位及主题,难以统一经营管理,商业面积：,4,万平方米,项目定位：无统一定位,出租情况：,客户组成：核心区周边客户,经营档次：,商业组合,：预计以小型餐饮、服装、精品为主,周边商业分析,6,海岸城写字楼,项目业态规划及建议,小结：,地理位置优越，区域无竞争对手,由于,沃尔玛进驻多时，市场成熟度高,招商基本结束,商业面积：,7,万平方米,项目定位：,购物、休闲、餐饮、娱乐等一站式的商业形态,出租情况：,客户组成：蛇口区域客户群,经营档次：,商业组合：以餐饮、服装、超市为主,周边商业分析,7,花园城中心,项目业态规划及建议,小结：,规模较大，位于核心区中心位置,三项目相互联动,自有物业，有利于统一经营管理,商业面积：,7.9,万平方米,项目定位：集购物、休闲娱乐、餐饮为一体的大型购物中心,出租情况：,-,客户组成：南山全区、宝安、福田部分客户,经营档次：中档,商业组合：百货、电影院、餐饮、娱乐、时尚购物,周边商业分析,8,海岸城购物,mall,项目业态规划及建议,小结：,规模较大，业态组合特别、独有,主力店进驻情况理想,未来地铁上盖物业、交通便利,率先进入核心区商业市场、抢得先机,商业面积：,7,万平方米,项目定位：文化、娱乐、餐饮、百货、时尚购物大型综合文化商业体,出租情况：,-,客户组成：,南山全区、深圳部分客户,经营档次：中、高档,商业组合,：百货、超市、电影院、餐饮、娱乐、时尚购物,周边商业分析,9,保利文化广场,项目业态规划及建议,5,、应避免在海雅百货的固有领域进行直接竞争,6,、,应考虑与,保利、海岸业态互补，避免直接竞争,3,、海岸写字楼裙楼对本项目竞争威胁较小,4,、友谊城百货对本项目竞争可能性较小,1,、项目与南山书城、儿童世界、金晖家居应构成业态互补关系,2,、花园城中心对与本项目竞争威胁较小,周边商业业态分析,竞争关系分析,1,9,10,11,2,5,6,3,4,7,8,12,13,14,17,16,15,南山中心区已建成大型商业 项目 业态,1,友谊城百货 中高档服装皮具,2,儿童世界 童装、玩具,3,海雅百货 大型女装百货,4,南山书城 图书,5,时代家居广场 家具、顺电,6,嘉豪百货 日用百货,7,广本,4S,店 汽车维修美容,8,乐安居 家私、建材,周边大型商业：,9,国美电器 电器,10,崇尚百货 男女服饰、超市,11,海典数码城 数码产品、休闲娱乐,未来核心区大型商业：,12,保利文化广场 文化、百货、娱乐、餐饮,13,海岸城 购物、休闲娱乐,14,凯宾斯基 酒店、餐饮,15,、,16,海岸写字楼 办公、商业,17,天利一期 办公、商业,重新审视区域未来业态变化,业态定位分析,预计未来大型商业业态分布,主要分析结论：,超市、餐饮、娱乐比例有明显增加,休闲娱乐业态仍有机会点,百货业态虽绝对量增大，但仍涨增加空间,9.8%,10%,12%,增加,3.7,万,SPA/,美容,健身,未来两年商业供应面积超过,30,万,影院,剧院,溜冰场,科技娱乐,业态定位分析,预计未来大型商业业态分布,业态定位分析,对本项目启示,2,、避免文化消费、影院、溜冰场、科技娱乐,1,、必须有主题商业定位，引入主力商业商家组合,3,、一个完整的中高档百货可作为重要选择方向,5,、顶端美容、健身、,SPA,存在市场空间,4,、时尚家具、专业市场可考虑作为次主力店组合,6,、缺乏顶端百货业态，但条件限制不作为最佳选择,7,、本项目具有近,200,米的临街面，应保留一定量的街铺保证其价值最大化,根据我司在南山商业操作项目及市场行情，大型主力店、次主力店（百货、餐饮、电器、休闲娱乐）租赁条件如下：,业态,租金,元,/,月,需要面积,万,行业,拓展意向,顶级百货,合作经营,8000-10000,一般,中高端百货,50-80,15000-35000,较强,特色餐饮,40-65,1000-10000,强,SPA,、美容、健身,35-60,3000-8000,强,电器,45-65,3000-6000,非常强,时尚家居,45-55,3000-10000,较强,本项目概况,负一层,9583.72,一层内铺,3875,一层街铺,1220,M,层,5095.36,二层,5270.78,三层,4949.32,1,、根据裙楼一层临街面（除入口位置）长度,2,、市场常规的街铺开间与进深的为比例,1,：,2.5,3,、,80%,的实用率得出项目的街铺面积。,本项目商业总建筑面积,29992,，地处南山核心区域，南北走向临街面达到,200,余米。,商家租赁条件,业态定位分析,本项目招商条件分析,最佳方案：,利于,市场销售,把握,市场机会,吸引人气,便于经营,负一层,9583.72,一层内铺,3875,一层街铺,1220,M,层,5095.36,二层,5270.78,三层,4949.32,方案一,:,中高档百货,（约,28772,）,+,街铺,（约,1220,）,中高档百货,业态定位分析,项目业态建议,1,次佳方案：,业态定位分析,项目业态建议,2,负一层,9583.72,一层内铺,3875,一层街铺,1220,M,层,5095.36,二层,5270.78,三层,4949.32,方案二,:,中高档百货,（约,19189,）,+,时尚家居,（约,9583,）,+,街铺,（约,1220,）,中高档百货,租金相对较低,不利于,统一经营,时尚家居,业态相对丰富，,招商压力相对较小,备选方案：,业态定位分析,项目业态建议,3,负一层,9583.72,一层内铺,3875,一层街铺,1220,M,层,5095.36,二层,5270.78,三层,4949.32,方案三,:,中高档百货,（约,19189,）,+,专业电子,（约,9583,）,+,街铺,（约,1220,）,中高档百货,经营要求更高,招商难度较大,专业电子,备选方案：,业态定位分析,项目业态建议,4,负一层,9583.72,一层内铺,3875,一层街铺,1220,M,层,5095.36,二层,5270.78,三层,4949.32,方案四,:,中高档百货,（约,19189,）,+,时尚家居,（约,9583,）,+,街铺,（约,1220,）,高档百货,时尚家居,SP,、美容、,时尚健身,市场风险,较大,发展商,投入较多,业态丰富,通过对周边项目业态分析,结合未来竞争以及项目,本身特点,基本得出本项目档次建议,:,中偏高档次定位,以符合市场主流的中档品牌经营来吸引消费者，,以较少部分高档品牌经营来提高商场的形象档次。,业态定位分析,项目档次建议,项目客户分析,项目,客户,常兴时代广场,南山占,80%,以本地居民,纯投资购买,海典数码城,年龄以,30,40,岁的男性为主，纯投资，南山占,80,，主要以南山科技园为主，月收入在,1,万以上，家庭收入在,1.5,万,-2,万左右,.,新街口,客户主要来源于周边客户。,保利时代广场,客户范围来源较广，包括很多福田、罗湖客户以及华侨城、香 港客户。,投资客户相对较多,.,花园城中心,主要来源于福田、南山的客户,投资者：项目的业主，资金投入者,经营者：主要指商业的经营者和管理公司,体验者：一般指消费者,投资者,项目客户分析,经营者,体验者,素描对象,新街口业主,吴生,情况描述,40,岁左右，住华侨城，在南山、香港、北京有公司，收入丰厚，上亿身价，平时喜欢打高尔夫球和爬山运动,南往北飞的工作生涯，使得吴生渴望稳定的生活,.,投资买铺,希望买铺能给家人带来稳定的收入和固定的保障,主要用来养老,.,区域来源,主要来源于福田、罗湖、南山以及香港客户,投资需求,面积要求,40,50,平左右，单价不宜太高，做长线投资，要求位置好，升值空间大。,权重排序,位置,价格,项目客户分析,【,投资者,】,素描对象,某百货总经理,林经理,情况描述,林经理三十五岁,从事百货经理多年经验丰富,主要负责公司的拓展业务,公司在全国各大城市都有分店，在深圳的华强北和东门都有分店，近期根据公司拓展需要（在深圳需开二家以上的分店）以及深圳商业西移的发展趋势，公司初步确定在后海成立新分店。,区域来源,全国各地知名品牌,经营需求,面积需求最少在,5000,平以上，一楼层高必须在,5,米以上，中央空调配置，卫生间必须达到国家有关部门的规定。,权重排序,消费力,竞争对手,交通,项目客户分析,【,经营者,】,素描对象,花园城业主,李小姐,情况描述,年龄不愿通漏，已婚，花园城一期的业主，生活稳定，喜欢逛街，喝茶,聊天,看电影,周末喜欢跟朋友,家人一起去海雅百货逛街，吃饭,聊天,.,区域来源,主要来源于南油商圈与中心商圈的业主,.,体验需求,希望在后海一带，离家不远的地方除海雅之外能有一个更大型的、高档的百货商场，平时能跟朋友,家人一起出去逛街，休闲，娱乐。,权重排序,品牌,交通,价格,项目客户分析,【,体验者,】,项目形象定位,“,FREE CITY”,自由城,有别于“传统百货,”,，而更具独特个性；,不以百货而取胜，而以休闲和体验赢得口碑；,树立目前后海唯一性，超越目前的现有超市百货；,全面解决南山中高档“休闲 购物”问题；,南山首个,项目形象定位,商场特色经营建议,目的,:,增加商场特色,走差异化路线,为商场吸引人流,增加人气,内容,:,MF:,“,Free,boy,”,2F:,“,Free girl,”,3F:,“,Free,MF:,“,Free,boy,”,为老公们提供一个舒适的休息区,包括,DVD,播放,区,棋艺品茶区,音乐咖啡区,.,商场特色经营建议,-Free boy,2F:,“,Free girl,”,给女性消费者提供一个,DIY,平台,内容包括旧衣翻新,时尚插花,时尚妆容,.,商场特色经营建议,-Free girl,3F:,“,Free baby,”,从小培养儿童的独立能力,为儿童提供一个贩卖平台,可以将儿童自己或自己收藏的产品拿出来卖或换取其他儿童的产品,.,商场特色经营建议,-Free boy,项目租售模式,选取标准,1,、项目具有一定规模和市场影响力,2,、均位于核心区或中心区边缘地带,3,、租售模式各有特点,周边商业租售模式分析,选取原则,参考项目,:,钱柜、新街口、海印长城西街、常兴广场、海典数码城、保利文化广场、花园城,MALL,、,名称,位置,面积,均价,销售方式,备注,钱柜,南山老区,9000,街铺,42,套,内铺,196,套,街铺,3.6,万、内铺,1.2-2.6,万,街铺直接,销售,内铺,(,返租,3,年,8%),项目,9.24,解筹，销售率,70%,左右，街铺已全部销售完毕，内部基本未销售。,新街口,南海大道与东滨路交汇处,约,5660,街铺,16,套,内铺：,0,套,均价,4.5,万,直接销售,客户积累,3,年，,9.20,解筹，销售率,50%,左右，剩余铺位滞销原因为总价过高（均超过,10000,万）,海印长城西街,海印长城,街铺,36,套,内铺,0,套,均价：,4.5,万,直接销售,客户积累,2,年，,10.16,解筹，销售率,10%,左右，项目总价控制适中（,200,万左右），全街铺销售是其畅销原因。,常兴,广场,桃园路与红花路交汇处,-,-,一层只租不售，其他层带租约销售,2003,年开始销售，,6,个月销售率,100%,，,海典数码城,南海大道旁,3.6,万,一层约,3.6,万,二层约,1.8,元,一层直接销售、二层返租销售,保利文化广场,桃园路与红花路交汇处,15,万,均价,7,万,直接销售,+,带,3-5,年租约销售,+,委托经营销售,2006,年,3,月,19,日开始销售，目前销售率,90%,，,花园城中心,南海大道旁,四层商铺约,7,万平米,租金：元,/,月,),一层约,350-450,二层约,200,三层约,200,四层约,150,全部出租,地理位置得天独厚，目前已全部出租完毕,租,售,优势：,1,、固定资产，长期受益。,2,、商场的主控性更强，,劣势：,1,、资金回报较慢,2,、旗舰商业的租金一般偏低，投资收益较少,优势：,1,、资金回笼较快。,2,、即得资金最大化,劣势：,1,、销售压力较大、投资风险较大,2,、除直接销售以外，其他销售方式对于发展,商销售后有投入要求,建议根据招商情况和商铺的销售模式的可行性的实际情况，采用不同的租售方式,租售模式建议,租、售优劣势比较,出 租,模 式,短期,租约,长期,租约,适用于街铺与,位置较好的内,铺，和商业签,订,1-5,年的租约，,增强客户信心,适用于大型品,牌商家，,5,年,以上长期稳定,的租约增加客,户的投资信心,发展商招租利于商业业态的统一规划，租金较高，无论是销售和发展商长期收益都有利。,租金较低，但品牌商家对客户投资信心保障更大。,在本项目的操作上，建议采用短期租约和长期租约相结合的模式,租售模式建议,出租模式比较,销 售,模 式,直接,销售,带租约,销售,产权式,销售,适用于客户关,注高投资回报,率高的街铺,一般用于品,牌商家进驻后,非街铺部分以,内铺的形式进,行销售,业主只有商,铺的产权而非,经营权的销售,如果对于业态有规划的话，发展商销售后只需要监督经营的液态不需要再投入精力管理,需要成立经营管理公司对整个商业进行经营管理，负责将来的管理、招商，维持商场的兴旺,发展商负担较大,国家政策限制，操作风险极大,，后续问题多，风险极高,，,操作难度较高，银行放贷较难，发展商销售后投入精力较多，风险中,操作难度低，银行放贷容易，发展商销售后投入精力少，风险低,操作难度高，银行放贷难，发展商销售后投入精力多，风险高,租售模式建议,销售模式比较,4,、如内铺要进行销售，最好采用带租约销售的方式，租金在,5-10%,之间，年限在,5-10,之间,1,、无论采用哪种销售模式，必须先有具有市场影响力品牌商家进驻，再进行销售。,2,、为了减少销售压力商铺总价不要超过,350,万,3,、南山目前核心区商业街铺价格在,3.6-7.2,万之间，考虑未来商业的发展，价格存在,10%,20%,的上升空间,对本项目启示,影响价格因素权重,常兴广场,保利文化,广场,新街口商业,海典居商业,本案,街铺平均价格（万元平方米）,4.5,7.0,4.5,3.6,商业外部条件,公交通达性,10,8,6,9,8,9,地铁通达性,10,10,10,7.5,5,7.5,辐射圈人口,9,7,9,7,6,8.5,周边人流量,9,9,9,8.5,8,9,周边商业氛围,9,8,7,8.5,8,9,区域发展前景,8,7,8,7,6.5,8,商业内部条件,通透可视性,10,8.5,9.5,9,8.5,9.5,购物舒适度,10,8,10,8,7.5,9,铺位实用率,9,8,8.5,8,8,8,停车便利性,8,7,8,7,7,8,娱乐配套设施,8,6.5,6,7,5,7,合计,100,84,93,86.5,77.5,92.5,本项目,价格与租金预测,街铺售价根据市场比较法预测得出，其他价格根据街铺价格推测得出,楼层,商业销售价格,一层街铺,8-9,万,/m,2,一层内铺,4.8-5.2,万,/m,2,M,层,3.3-3.7,万,/m,2,二层,1.9-2.3,万,/m,2,三层,1.1-1.5,万,/m,2,负一层,3.0-3.4,万,/m,2,楼层,商业租金,（,m,2,/,月）,一层街铺,350,450,元,一层内铺,160,200,元,M,层,110,130,元,二层,60,80,元,三层,40,50,元,负一层,80,120,元,街铺根据周边街铺租金比较得出，其他商铺根据大型品牌商家常规租金预估,本项目价格与租金预测,街铺,1,、除入口和电梯位置外，保证街铺临街面的最大化,2,、为了均衡商铺的价格与销售的压力，街铺面积建议尽量控制在,30-50,平米之间，总价不超过,450,万。,4,、为保证街铺的实用性，街铺开间和进深的比例设定在,1,：,2.5,左右。,3,、按柱距灵活的设定街铺开间，一般开间控制在,3.55.5,米。,内铺,1,、合理的设置内场通道，保证所有内铺的临通道，主通道宽度 米，次通道宽度 米。,2,、内铺 在保证其实用、好用的基础上，,M,层、一层、负一层商铺面积控制在,30-50,平米，二层、三层的商铺面积控制在,15-30,平米之间,。,本项目铺位划分原则,街铺市值,1.03,亿,负一层,9583.72,一层内铺,3875,一层街铺,1220,M,层,5095.36,二层,5270.78,三层,4949.32,其他销售约,6.03,万,方案一：,一层街铺直接出售,+,其他所有商铺带租约销售,一层街铺销售收入：,1220m,2,X 8.5,万元,/m,2,X100%=1.03,亿,一层内铺销售收入：,3875m,2,X 5.0,万元,/,X85%=1.65,亿,M,层销售收入：,5095,X 3.5,万元,/,X70%=1.25,亿,负一层销售收入：,9583.72,X 3.2,万元,/,X70%=2.15,亿,二层销售收入：,5270.78,X 2.1,万元,/,X60%=0.66,亿,三层销售收入：,4949.23,X 1.3,万元,/,X50%=0.32,亿,总共销售金额,7.06,亿,租售模式建议,方案一,优劣势分析,优势：,1,、既得资金最多,劣势：,1,、内铺面积较大，单位叫多，销售压力很大，销售周期长，风险很高,2,、返租率较高（通常需要,8-10%,），发展商负担较大,3,、,国家政策限制，操作风险极大,4,、,返租期结束后，商场基本处于无人管理状态，后续问题多，风险极高,负一层,9583.72,一层内铺,3875,一层街铺,1220,M,层,5095.36,二层,5270.78,三层,4949.32,410,个,25,左右的内铺,总价约,40,万,465,个,40,左右的内铺,总价约,100,万,28,个,40,左右的街铺，总价约,350,万,一层街铺直接出售,+,其他商铺长期出租,街铺市值,1.03,亿,负一层,9583.72,一层内铺,3875,一层街铺,1220,M,层,5095.36,二层,5270.78,三层,4949.32,其他租金,3430,万,一层街铺销售收入：,1220m,2,X 8.5,万元,/m,2,X12,=,1.03,亿,一层内铺出租收入：,3875m,2,X 180,元,/,X12,=837,万,M,层出租收入：,5095,X 120,元,/,X12,=733,万,负一层出租收入：,9583.72,X 100,元,/,X12,=1150,万,二层出租收入：,5270.78,X,70,元,/,X12,=443,万,三层出租收入：,4949.23,X 45,元,/,X12,=267,万,3430,万,/,年,三、租售模式建议,方案二,优劣势分析,优势：,1,、作为发展商固定资产，最终所得资金最多,2,、发展商对商场的主控权大,3,、日后租售方式变化灵活,劣势：,1,、发展商既得资金少,2,、对发展商经营管理要求非常高,如果发展商在权衡投资风险和即时收益的前提下尽可能的快速回笼资金，则可考虑将商业一层和负一层销售，而其他商业作为长期租金收益。,一层街铺直接出售,+,一层内铺和负一层带租约销售,+,其他商铺长期出租,负一层,9583.72,一层内铺,3875,一层街铺,1220,M,层,5095.36,二层,5270.78,三层,4949.32,其他商铺租金约,1153,万,/,年,一层内铺和负一层商铺销售额约,3.80,亿,/,年,街铺市值,1.03,亿,一层街铺销售收入：,1220m,2,X 7.0,万元,/m,2,X100%,=1.03,亿,一层内铺销售收入：,3875m,2,X 5.0,万元,/,X85%,=1.65,亿,负一层销售收入：,9583.72,X 3.2,万元,/,X70%,=2.15,亿,M,层出租收入：,5095,X 120,元,/,X12,=733,万,二层出租收入：,5270.78,X,70,元,/,X12,=443,万,三层出租收入：,4949.23,X 45,元,/,X12,=267,万,1153,万,/,年,4.83,亿,三、租售模式建议,方案三,优劣势分析,优势：,1,、发展商即可得到相对多的既得资金，又可有部分长期固定的租金收入,2,、发展商对商场还是拥有较大的主控权,3,、出租部分的商业日后可作灵活处理,劣势：,1,、发展商既得资金少于方案一,2,、部分内铺的返租还是给发展商带来一定压力,一层街铺直接出售,+,负一层内铺带租约销售,+,其他所有商铺出租,负一层,9583.72,一层内铺,3875,一层街铺,1220,M,层,5095.36,二层,5270.78,三层,4949.32,其他商铺租金约,1990,万,/,年,负一层商铺销售额约,2.15,亿,/,年,街铺市值,1.03,亿,一层街铺销售收入：,1220m,2,X 7.0,万元,/m,2,X100%,=1.03,亿,负一层销售收入：,9583.72,X 2.5,万元,/,X70%,=2.15,亿,一层内铺出租收入：,3875m2 X 180,元,/,X12,=837,万,M,层出租收入：,5095,X 120,元,/,X12,=733,万,二层出租收入：,5270.78,X,70,元,/,X12,=443,万,三层出租收入：,4949.23,X 45,元,/,X12,=267,万,1990,万,/,年,3.18,亿,三、租售模式建议,方案四,优劣势分析,优势：,1,、发展商即可得到相对多的既得资金，又可有部分长期固定的租金收入,2,、发展商对商场还是拥有较大的主控权,3,、出租部分的商业日后可作灵活处理,劣势：,1,、相比较而言，适用于一个主力商家加一个次主力商家的业态组合。,2,、发展商既得资金少于方案一,3,、部分内铺的返租还是给发展商带来一定压力,租售模式,销售,风险,销售,收入,年,租金,利,弊,模式一,一层街铺直接出售,+,其他所有商铺带租约销售,高,7.06,亿,回笼资金最多，即时收入最多,销售压力最大，风险最高,模式二,一层街铺直接出售,+,其他商铺长期出租,低,1.03,亿,3430,万,销售压力最小，即终收益最大,即时收入最少,模式三,一层街铺直接出售,+,一层内铺和负一层带租约销售,+,其他商铺长期出租,中,4.83,亿,1153,万,平衡投资风险和即时收益的平衡点,一层内铺和其他内铺没有得到即时收益,模式四,一层街铺直接出售,+,负一层内铺带租约销售,+,其他所有商铺出租,中,3.18,亿,1990,万,分两个商家招商，开发商将来管理简便,一层内铺和其他内铺没有得到即时收益,租、售模式,租售模式比较分析,市场风险,招商难度,经营难度,各环节,良性循环,销售,模式,中原建议在权衡投资风险和即时收益的前提下尽可能的快速回笼资金，选择,方案三,和,方案四,。,租售模式建议,销售模式比较分析,项目规划建议,开发商,成立经营管理公司,聘请商业经营公司管理,商业旗舰,管理,1,、对商业也后的主控性强,2,、投资者有信心，对销售,有利。,3,、成立经营管理公司可以,增加开发商的收益,4,、开发商所需要投入的人力,物力较多,1,、对商业也后的主控性一般,2,、投资者有信心，对销售,有利。,3,、开发商所需要投入的人力,物力较小,1,、对商业也后的主控性弱,2,、投资者缺乏信心，对销售,不利。,3,、开发商不需要投入的人力,物力,开发商自己成立经营管理公司，再聘请一家专业的经营管理公司作顾问，结合物业管理公司一起经营,商场规划建议,经营管理模式建议,因为安装中央空调后，商家必须承担非常高额的物业管理费用，而许多大商家会根据自身成本的考虑而决定是否自己安装中央空调，因此中原建议根据招商策略考虑商场中央空调的安装问题,1,、街铺不安装中央空调，预留分户空调位,2,、如根据招商建议一统一给一个大商家，就暂不安装不 安装中央空调，根据和商家的交涉再考虑下一步是否需要发展商安装中央空调。,3,、如根据招商建议二负一层作为电子或皮具等内铺散招，就可以先安装负一层,9000,多平米空间的中央空调，利于增加商场档次，利于招商,商场空调安装建议,商场规划建议,商场空调安装建议,不含中央空调：,5-6,元,/,月,含中央空调：,15-18,元,/,月,物业管理费（元,/,平方米,/,月）,含中央空调,不含中央空调,常兴,.,天虹商场,15,元,5,元,保利文化广场,20,元（餐饮）,15,元（其他）,海典数码城,15,元,钰龙苑,.,国美,18.5,元,6,元,新银座,13.9,5,元,罗湖商业城,14,本项目,建议,商场规划建议,物业管理费用建议,卸货平台位置建议,50-70,平米,卸货平台面积建议,1,、如果地下车库的限高允许，设置在负三层的货梯旁位置,2,、如果地下车库限高不允许，设置一层北端,卸货平台负荷建议,3,吨,/,平米,商场规划建议,卸货平台建议,前期规划的地上车位只有,5,个，如果能增加一定量的地上车位可以给前来消费的客户带来便利，而且也可以给发展商增加一定的收入。,但过多的地上车位也会影响商场前广场的人流，不利于商家的推广和活动。,因此建议前广场采用大面积的广场砖，即可灵活的用于人流通行，商家推广，又可在平时作为