城市边缘大型居住区商业模式研究.ppt

,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,城市边缘大型居住区商业模式研究,世联研究模式,2005.12.30,关键字,：,社区、商业,简介,：,天通苑和通州果园是近年来北京新兴的边缘大型居住区域，本研究通过对两个大型社区中商业的规模、分布、业态种类等各规律性的总结，希望得到城市边缘区域大型居住社区商业模式的相关结论。,2,天通苑居住区,3,天通苑本苑概况,天通苑本苑总建筑面积为,723414,平米。共有楼宇,108,栋，计,530,个单元，,5438,户。常住人口约,15000,人，暂住人口约,14000,人。,区内设中山实验学校,1,所，幼儿园,2,所，各类商业门店,100,余家。,4,天通苑本苑商业分布现状,1,2,3,项目名称,数量,面积（,m,2,）,1,西单商场,1,16000,2,西单超市,1,4300,3,汇仁医院,1,1500,4,5,区底商及街铺,15,4200,5,1,区底商及街铺,30,5100,6,3,区底商及街铺,29,7700,7,2,区底商及街铺,4,1200,8,4,区底商及街铺,5,600,9,6,区底商及街铺,16,7800,总计,102,48400,9,4,6,5,7,8,5,各类业态的数量比,从数量上来看，餐饮和房产中介、以及生活服务所占比例最高。,由于紧邻售楼处，天通苑,1,区和,3,区集中了大量的房产中介，成为天通苑大社区的房产交易中心。,满足文化、娱乐的各种配套比例严重不足，社区居民满意度很低,6,各种商业物业形态及面积比例,从数量上看，天通苑内的商业物业主要以底商为主，街铺次之，独立商业最少。,天通苑内的商业以,100-200,平米的底商和街铺为主，,200-500,平米的街铺次之，大于,500,平米的商业很少。,天通苑内的底商面积最小的也在,100,平米左右。,各种商业物业形态的数量比,各种商业物业面积比,7,社区东大门部分商业实景,1.,西单超市,2.,百汇园（洗浴、,KTV）,3.,大鸭梨烤鸭,4.,龙生园,1,4,2,3,8,各类业态规模及位置排布规律,餐饮面积基本都大于,100,平米，主力面积为,200400,平米，且分布在社区入口两侧、主要交通干道旁边等昭示性最好的位置,精品店、专卖店等面积基本在,50100,平米，分布于主干道两侧的人流密集区,酒吧、网吧等娱乐型商业面积在,200,平米左右，多位于昭示性好、人流量大的主干道两侧,便利店、医药保健等面积在,50100,平米，多分布于次干道、社区路等与居住区联系最为紧密的位置,9,天通苑商业总结,商业总规模已经达到一定水平，人均商业面积达到,1.67,平方米,业态种类比较丰富，基本覆盖了日常生活的各个方面,底商全部为直接销售，业主自行经营或另行出租,缺少集中的、成规模的商业中心,尽管可以满足生活必需，但文化、娱乐配套远远达不到需求,10,果园区域新华联家园及周边商业,11,通州果园区域,新华联家园概况,新华联家园入市近十年，社区发展已基本成熟,总建筑面积约,60,万平米，总居住约,2800,户，总居住人口约一万人,社区周边设有北苑学校、潞河中学、潞和医院、工商银行、建设银行、邮局等；社区内部设有大型中心大花园和幼儿园及,7000,平米会所,社区商业基本为裙楼底商形式，共,120,余家,12,天通苑本苑商业分布现状,项目,名称,数量,面积（,m,2,）,1,苏荷时代,1,4000,2,华普超市,1,2000,3,社区医院,1,800,4,绿兴家园,1,3000,5,南区底商及街铺,30,7700,6,北区底商及街铺,29,3400,总计,125,20900,北区,北门,东门,南门,南区,东门,绿兴家园,家装市场,苏荷,时代,商业,广场,主,干,道,次 干 道,华普超市,社区医院,13,各类业态的数量比,从数量上来看，餐饮占了最大的比例,各业态的种类和分布比例比较均衡，满足各类生活基本需求,满足文化、娱乐的各种配套比例严重不足，社区居民满意度很低,周边缺乏大型集中式综合商业中心，不能满足居民中高消费需求,14,各种商业物业面积比例,100,平米以下的铺面占主导地位，开间小于,10,米，最小的店面可以把面积控制在,30,平米以内,餐饮要求较大的开间和面积，基本都在,100,平米以上,除餐饮外主要都为服务社区的内向型商业，因此规模普遍较小，缺乏大规模商业,15,社区及底商实景,3,16,各类业态规模及位置排布规律,餐饮主力面积为,200400,平米，且分布在社区主入口两侧、社区外围拐角处等昭示性最好的位置,精品店、专卖店等面积基本在,50,平米左右，分布于主干道两侧的人流密集区,酒吧、网吧、健身中心等娱乐型商业面积在,200,平米以上，多位于昭示性好、人流量大的主干道两侧,便利店、医药保健等面积在,50100,平米，多分布于社区入口、社区道路两侧等与居住区联系最为紧密的位置,17,新华联家园商业总结,社区商业总规模已经达到较高水平，人均超多,1,平米,业态种类比较丰富，基本覆盖了日常生活的各个方面，可满足居民各基本需求,底商全部为直接销售，业主自行经营或另行出租,区域内缺乏集中式综合商业中心,尽管可以满足生活必需，但文化、娱乐配套远远达不到需求,18,商业模式总结,19,城市边缘大型居住区商业模式总结,业态分布以满足社区居民的基本生活要求为出发点，业态种类丰富，比例均衡,各业态依据与社区的联系、对昭示性及人流量的不同要求而排布在不同的位置,集中型商业为开发商持有出租，而裙楼底商则全部出售，由业主经营或出租,主要服务于社区居民基本生活需求的业态构成，决定了单体规模主要在,100,平米左右，而餐饮类更大,20,在未来的工作中需要注意的问题,尽管业态构成主要考虑满足社区居民的基本生活需求，但随着人们对生活质量要求的不断提高，文化、娱乐方向的商业配套应得到重视,社区配套商业多以中低档次为主，为了满足居民的中高消费需求，应配置档次相对更高的大型集中型综合商业中心,21,The End,22,