房地产评估最终修改.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房地产评估,正中尚品庭院,正中尚品庭院,待评估的是,正中尚品庭院的一套普通住宅，剩余使用年限为,69,年，,评估人员通过收集有关数据资料，选出,金瑞风景大院（以下简称风景大院）、凯德视界、银树湾,3,个交易实例,作为比较参照物，交易实例的有关情况如下表所示。评估基准日为,2010,年,12,月,1,日。,比较案例,金瑞风景大院,凯德视界,银树湾,正中尚品庭院,位置,金华路和台州路交叉口,登云路与小河路交叉口,巨州路文澜中学斜对面,金华路和台州路交叉口,所处地区,拱墅区,拱墅区,拱墅区,拱墅区,交易日期,2010.10,2008.1,2010.11,2010.11,交易情况,正常,正常,正常,正常,交易单价,18000,元,/,平方米,14500,元,/,平方米,17446,元,/,平方米,解：被评估的普通住宅为商品房，采取市场法,1,、进行交易情况修正,经过调查，未发现交易实例的交易情况有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。,2,、进行交易时间修正,由于受到国家对房地产市场调控的影响，,2008,年,2,月杭州拱墅区楼市价格相对降低，许多人持币观望，房地产市场有价无市，交易量萎缩。根据对杭州市房地产市场的调查，进入,2008,年,11,月份，楼价开始上涨，,2009,年凯德视界该套房价格上涨为,16500,元,/,平方米，,2010,年比,2009,年房价指数上升,9.7%,金瑞风景大院交易时间修正系数,1,凯德视界交易时间修正系数,=1/(1+9.7%)=0.91,银树湾交易时间修正系数,1,区域因素,风景大院,凯德视界,银树湾,正中尚品,基础设施,水电 煤气 有线电视等,水电 煤气 有线电视等,水电,煤气,有线电视等,水电 煤气,有线电视等,交通状况,33/403/23,等,6,次班车,1/23/70,等,20,次班车,23/33/151,等,5,次班车,23/47/70,等,14,次班车,距商业服务中心距离,4-5,公里,4-5,公里,4-5,公里,4-5,公里,公共设施方便程度,学校、医院、超市、公园等,学校、医院、超市、公园等,游泳池、音乐广场、高尔夫练习场,学校、医院、超市、公园等,人文绿化等环境质量,30%,30%,30%,25%,规划限制,用于商品房,用于商品房,用于商品房,用于商品房,灾难发生的可能性,正常情况下不会发生,正常情况下不会发生,正常情况下不会发生,正常情况下不会发生,区域因素打分图如下,区域因素,金瑞风景大院,凯德视界,银树湾,正中尚品庭院,基础设施,20,20,20,20,交通状况,13,17,13,15,距商业服务中心距离,10,10,10,10,公共设施方便程度,10,10,12,10,人文绿化等环境质量,22,22,22,20,规划限制,10,10,10,10,灾难发生的可能性,15,15,15,15,合计,100,104,102,100,3,、进行区域因素修正,金瑞风景大院区域因素修正系数,100/100=1,凯德视界区域因素修正系数,100/104=0.96,银树湾区域因素修正系数,=100/102=0.98,个别因素,风景大院,凯德视界,银树湾,正中尚品,面积,128,89,87,114,建筑结构,钢筋混凝土,钢筋混凝土,钢筋混凝土,钢筋混凝土,楼层,9/18,18/20,8/18,5/18,临街状况,登云、轻纺、杭印路等,登云、小河路等,巨州、湖州、石祥、小河路等,金华、温州、湖州、衢州路等,施工质量,合格,合格,合格,合格,新旧程度,2009.3,竣工,2009.6,竣工,2009.9,竣工,2009.12,竣工,物业管理,1.40,元,/,平方米,月,2.10,元,/,平方米,月,1.10,元,/,平方米,月,1.20,元,/,平方米,月,个别因素打分图如下,个别因素,金瑞风景大院,凯德视界,银树湾,正中尚品庭院,面积,19,18,18,20,建筑结构,10,10,10,10,楼层,17,20,17,15,临街状况,15,13,17,15,施工质量,10,10,10,10,新旧程度,20,20,20,20,物业管理,12,14,9,10,合计,103,104,101,100,4,、进行个别因素修正,金瑞风景大院个别因素修正系数,100/103=0.97,凯德视界个别因素修正系数,100/104=0.96,银树湾个别因素修正系数,=100/101=0.99,5.,进行使用年限因素修正,根据调查,金瑞风景、凯德视界、银树湾、正中尚品庭院都是在,2009,年竣工，所以各楼的使用年限修正系数都为,1,6.,计算比准价格,金瑞风景大院价格,180001.01.01.00.97,1.0,=17460,（元,/M,2,）,凯德视界价格,165001.00.91 0.96 0.96,1.0,=13837.8,（元,/M,2,）,银树湾价格,174461.0,1.0,0.980.99,1.0,=16926.1,（元,/M,2,）,7.,采用算术平均法求得评估结果,得到的,3,个比准价格较接近，故采用算术平均法求出评估结果：,待估宗地评估价值（单价）,（,17460,13837.8,16926.1,）,/3,16074.6,（元,/M,2,）,待估宗地评估价值（总价）,16074.6,114,1832504.4,（元）,修正后项目,风景大院,凯德视界,银树湾,交易价格,18000,14500,17446,交易情况修正,(,元）,无需修正,无需修正,无需修正,交易日期修正,1,0.91,1,区域因素修正,1,0.96,0.98,个别因素修正,0.97,0.96,0.99,使用年限修正,1,1,1,修正后单价,(,元,),17460,13837.8,16926.1,平均单价,(,元,/M,2,）,16074.6,小感慨下,原先我做的是浙江教育综合大楼，做这个案例的时候我也纠结了很久，部分详细数据不全而且以我的能力怎么也估算不出那幢楼用了多少钢筋、水泥等什么什么材料，找专家去估么没资金请，经过和老师的最终商讨，在,12,月,1,号决定，抛弃浙江教育综合大楼的案例，选择了现在的这个正中尚品庭院进行评估，在这过程中发生了一段小插曲：在网上无法找到竣工日期的情况下，打电话找到了当初的投标人罗某，我就单刀直入问他，银树湾的竣工日期，开始的时候罗某“装傻充愣”连这个也不肯告诉我，最后知道我是学生后，非常热情地告诉了我想要知道的数据；在收集凯德视界相关数据的时候，在中介公司的美好描述下，差点被忽悠买房了，汗，可惜没钱,虽然也有困难，但我做得还是挺开心的。,谢谢,