产权式酒店运营模式分析分析.ppt

单击此处编辑母版文本样式,專業 值得信賴的合作夥伴,CHI DU CONSULTANTS,尺度 顧問,产权酒店分析,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,專業 值得信賴的合作夥伴,CHI DU CONSULTANTS,尺度 顧問,产权酒店分析,单击此处编辑母版文本样式,專業 值得信賴的合作夥伴,CHI DU CONSULTANTS,尺度 顧問,产权酒店分析,产权式酒店运营模式分析,简介：首先大致介绍了产权式酒店的起源及现状，然后对国内市场中出现的产权式酒店和约模式做了归纳总结，并为每一种模式辅以案例，最后提出了产权式酒店的权益分析图，并陈述了产权式酒店优劣势。,关键字：产权式酒店，,condo hotel,，,time share,起源及发展,发展现状：,全球产权酒店,1986-1995,年年平均增长,15.8,；,1980,年，全球,500,个旅游目的地有,15.5,万个家庭购买了产权式酒店；到,1995,年，全球,81,个国家,4000,个旅游目的地有,35,万个家庭购买了产权式酒店。,80,年代到,90,年代初，全球引入产权式经营的旅游目的地的数量增长了,6,倍，,90,年代初，全球产权式酒店销售收入已达,40,亿美元，到,2000,年就飙升到,300,亿美元。,摘自中国酒店杂志,时权酒店,产权酒店,买断,旅店,旅游设施在,特定时间里的使用权,将每间客房分割成,独立产权,出售,发展,共同特点：,建于具有,强势景观资源,和经济比较活跃的地区，以保证酒店有较高的出租率和物业升值空间,产权酒店概述,地域特征,强势景观资源或经济活跃区域,交通的易达性,客户定位,城市的高收入阶层,经营特点,产权完全归属业主,专业第三方管理,管理方经营，不保,证业主的收益,快速回现，减小开发,商资金压力,开发商可以减小甚至,免除酒店经营带来的,风险,开发商可以获得酒店,使用权以及未出售产,权部分（如配套设,施）的长期性收益。,开发商可保留酒店配套等的产权而获得长期收益,投资客为主,经营模式详解,模式,产权,管理者,业主收益,业主入住权利,开发商权益,按揭期间,按揭到期后,模式 一,产权完全归属业主,发展商委托的第三方专业酒店管理机构,月收益用于支付月供款,无分红,根据经营状况每月收取净收益,每月可入住若干天,入住,不影响,收益,参与酒店利润分配,模式 二,月收益用于抵冲供楼款,获得浮动分红,根据经营状况每月收取净收益,+,浮动分红,每月可入住若干天,入住,不影响,收益,参与酒店利润分配,模式 三,自付供楼款，,获得酒店支付的月收益,获得浮动分红,根据经营状况每月收取净收益,+,浮动分红,每月可入住若干天,入住,影响,收益,参与酒店利润分配,模式 四,获得,承诺的固定收益浮动分红,业主,自付供楼款,获得,承诺的固定收益浮动分红,业主自付供楼款,每月可入住若干天,入住,不影响,收益,参与酒店利润分配,承担,保证业主月固定收益的义务,风险由业主承,担，可能出现,亏损,主要风险由开,发商担承,案例展示,丹枫白露（模式,1,）,投资商：,深圳市三九房地产（集团）有,限公司,酒店管理：,深圳市三九物业管理有限公司,地址：深圳市罗湖区深南东路,1001,号,占地面积：,0.48,万平方米,建筑面积：,6.28,万平方米,客房：,共有,294,间典雅宽敞的套房，,面积从,60,平方米到,205,平方米,不等,投资方式,实景展示,15年租赁的按揭,供款方式,5年租赁的按揭供款方式,0,年租赁的按揭供款方式,首付,30,，其中,5,发展商不收取，,实际首付,25,与三九酒店公司签定认购物业,15,年的租赁合约（,发展商作担保,）,经营收入用于代为支付按揭供款,无分红和其他收益,业主,自行负担月供,（房款的,95,）,与三九酒店公司签定认购物业,5,年的租赁合约（,发展商作担保,）,投资者在租赁期内可获得,每月,4100,元,人民币的回报,5,的剩余楼款,五年内免息,分期支付,投资者不与三九酒店公司签定租赁合约,自行支付,按揭供款,5,的剩余楼款,入伙前,补齐,经营模式,产权完全归属业主,，由三九集团统一对酒店进行管理，三九方,仅支付酒店营运成本,，业主所获利润主要用于支付月供款，,每月可入住酒店,4,天，入住不影响收益,。按揭供楼到期之后可继续委托酒店方代为经营，每月收取净收益。,案例展示,东方威斯大酒店（模式,2,）,发展商：,深圳天源通利房地产开发有限公司,投资商：,深圳市景亿投资发展有限公司,酒店管理：,深圳南山国际旅行社有限公司,地址：,深圳市盐田港东海大道,9,号区,客房：,拥有各类客房共,117,套,。,投资方式,实景展示,投资方式总述,一期,投资方式,二期投资方式,付清全款后，获得该物业,70,年的产权,有效期内，可以进行,抵押、转让、转移和继承,。,业主每月享有酒店免费入住权，该入住权可以,转赠,亲友,业主在每个财务年度，获得当年利润分红。,首期款,9.8,万元,永不供楼，并每月获得,固定的投资回报（月供）,每月享有,3,天的免费入住权,总价,57,万元,/,套，首期,8,万元,投资商每月按时支付业主,固定收益,每年,48,天的酒店公寓免费入住权,经营模式,酒店,保证月供款部分,的收益，对年度分红数额不做保证（但购房时对客户许以良好的收益预期）。,案例展示,雅兰酒店（模式,3,）,投资商：香港雅兰集团,发展商：,雅兰置业（深圳）有限公司,酒店管理：,雅兰酒店管理（深圳）有限公,司，粤海酒店管理有限公司,地址：,深圳盐田区大梅沙盐梅路,8,号,占地面积：,11750,平方米,建筑面积：,21900,平方米,客房：总统套房、豪华商务套,房和标准双人客房共,196,间，,面积为,39,40.5,平方米。,投资方式,实景展示,休闲投资型,投资回报型,完全自用型,享受,100,利润分配,委托期为,一年,可随时入住，并,承担基本运行费,，年底从业主应分配利润中扣除，不足部分从下一年财务年度中续扣。,委托期不少于,六年,业主每年入住签分限为,80,分，超过部分按,散客房价的优惠价,付费,基本运行费及可能的亏损,由发展商承担,酒店提供基本管理服务,业主只须承担,基本运行费和客房服务费,不参与,酒店的经营,算例演示,假定：休闲投资（,A,方式）：客房,80,套，价值,4000,万,投资回报（,B,方式）：客房,50,套，价值,2500,万,发展商自留物业：价值,7500,万,酒店联营物业总价值：,14000,万,本年度酒店可分配利润：,800,万,业主自住积分系数：,0.92,A,方式业主可分配利润酒店可分配利润,A,方式业主物业价值,/,酒店联营物业总值,800,4000/14000,228.57,万,A,方式业主年度收益 全体,A,方式业主可分配利润,业主物业价值,/A,方式物业总值,自住系数,228.57,50/4000,0.92,2.63,万,B,方式业主可分配利润酒店可分配利润,B,方式业主物业价值,/,酒店联营物业总值,60,800,2500/14000,60,85.71,万,B,方式业主年度收益 全体,B,方式业主可分配利润,业主物业价值,/B,方式物业总值,自住系数,85.71,50/2500,0.92,1.58,万,案例展示,大梅沙海景酒店（模式,4,）,发展商：,深圳市桂祺实业发展有限公司,投资商：,秀峰度假俱乐部（深圳）有限,公司,酒店管理：,秀峰度假俱乐部（深圳）有限,公司,地址：深圳市盐田区大梅沙,占地面积：,11596.3,平方米,建筑面积：,14088,平方米,客房：,312,间各式高档客房,投资方式,实景展示,方式,一,获,40,年的产权，这个产权是可以,自由买卖,的,每年能享受,60,天,的休闲度假生活,酒店承诺每年给客户相当于,总购房款,5,的,固定回报,和,经营利润,30,的分成,算例演示,当投资者以,30,的首付购买一套价值,50,万的酒店产权时，他只需投入首期款,15,万元，每年就能得到固定回报,25000,元。若客房部平均年纯利润只计,500,万元，那么他每年可分得红利,3602.9,元。投资者,60,天的入住权益根据淡旺季平摊，就可以达到,13016,元。扣除应扣减的服务费,6528,元，权益转让可得,6488,元，考虑到资金的时间价值，投资的动态回报率能达到,14.67,。即使扣除每个月,2317.59,元的供楼款，其投资回报率也可达到,11.66,案例总结,深圳产权式酒店建于两类地方：强势自然资源的地方（海景），客流量较大的中心商务区,深圳产权酒店的经营状况除丹枫白露尚可外，其余均不尽人意。而丹枫白露主要是靠其开发商三九集团内部的商务客流支撑，以旅游客为主的产权酒店，淡旺季区分十分明显，旺季供不应求，淡季仅能维持经营。,产权酒店权益关系,投资合同期间,开发商利润投资合同期内，开发商占有,使用权,因此获得收益分配,投资收益,业主拥有的产权部分,获得的收益分配,佣金由于开发商拥有使用权，因此通过合同将,使用权衍生的经营权,委托于第三方，第三方因此获得佣金。,合同到期后，若业主愿意，仍可继续签订类似投资合同。,产权酒店,所有权,使用权,专业第三方,开发商,投资客户,酒店住客,经营权,图例：,合同关系：,权利素：,现金流：,投资回报,开发商收益,佣金,产权酒店经营模式优劣分析,优点,快速脱手，快速回现，减小资金压力。,可以长期拥有,使用权,，以及酒店配套设施,产权,从而获得长期收益。,通过客房部分产权的出售将部分或全部经营风险转嫁给投资客户,缺点,通常要承诺较高的投资汇报率，国内常见为,5,10,若向投资客户承诺固定回报，则需承担较大市场风险，甚至亏损,当前新政重点打击就是投资类行为，产权酒店正属于此范围,从国内地产投资来看，更多的投资客户属于传统的,短线投资类型,，投资物业持有期超过,5,年的并不多见，而产权酒店需要的是理性的,长线投资客户,，这于当前市场情况不符。,现在很多产权式酒店的投资商,盲目承诺回报率,的做法在国际上是不通行的。没有一家真正的国际酒店管理公司愿意保证自己在未来的多年中获得稳定的收入，酒店经营本身风险很大，做这样的承诺是一种自欺欺人的做法。,THANKS,