第8章房屋修缮管理2010.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,物业管理概论,物业管理概论,第八章 房屋修缮管理,基本要求,1,、,了解,房屋建筑附属设备设施的种类和管理内容；,2,、,掌握,房屋建筑维修管理的主要内容和分类方法及房屋完损等级的评价标准和方法，房屋附属设备设施日常运行和养护的基本要求；,3,、,掌握,房屋建筑维修标准和操作规程，房屋建筑附属设备设施日常运行和养护的技术要点；,4,、,重点掌握,房屋建筑维修施工管理和工程质量保障体系的组成。,一、房屋的基本功能与损坏原因,1.,房屋的基本功能与要求,安全性、适用性、耐久性,安全性,是指在正常使用条件下承受可能出现的各种作用的能力，以及在偶然事件发生时和发生后，仍保持必要的整体稳定性的能力,适用性,是指在正常使用条件下，满足预定使用要求的能力,耐久性,是指在正常维护条件下，随时间变化仍满足预定功能要求的能力,艺术性,是指注意形式、造型、布局及适当装饰，讲究美观，达到人和房屋、房屋和外界自然与环境和谐的能力,第一节 房屋修缮管理概述,2.,房屋损坏的现象及原因,现象：,外部损坏、内部损坏,外部损坏,是指房屋的外露部位，如屋面、外墙、勒脚、外门窗和防水层等的污损、起 壳、锈蚀、破坏等现象,内部损坏,是指房屋的内部结构、装修、内门窗、各类室内设备的磨损、污损、起壳、蛀蚀、破坏等现象,原因：,自然损坏,（气候因素、生物因素、地理因素、灾害因素）,人为损坏,（使用不当、设计和施工质量的低劣、预防保养不善）,二、房屋修缮与修缮管理,（一）房屋修缮,1.,含义：,是指房屋自建成到报废的整个使用过程中，为了修复由于自然因素、人为因素造成的房屋损坏，维护和改善房屋的使用功能，保证和延长房屋的使用年限而进行的各种养护和修理活动。,2,、房屋修缮的特点,1.,只能在一定范围内进行,2.,大量的经常性工作,3.,可以改进旧房的结构和装修,4.,技术要求高,5.,具有生产和服务双重性,6.,对工程质量和施工队伍的要求较高,（二）房屋修缮管理,1.,房屋修缮管理的概念,是指物业服务企业根据国家对房屋维修管理的要求和技术标准，按照一定的科学管理程序，对企业所经营管理的房屋进行维护、修缮的各项活动所进行的计划、组织、协调管理等活动。,2.,房屋修缮管理的原则,（,1,）用户第一、服务第一的原则；,（,2,）经济、合理、安全、实用的原则；,（,3,）区别对待的原则。,三、物业服务企业房屋修缮管理的内容,计划管理、质量管理、施工管理,（一）房屋修缮的计划管理,房屋修缮计划,是指在一定时期内，对房屋建筑维修的目的、要求、内容、步骤以及所需经费等一系列问题做出全面安排，并以文字的形式形成对房屋建筑维修工作具有规范作用的指导性文件。,房屋修缮的计划管理,是指对房屋建筑维修计划中确定的内容、步骤以及人、财、物等方面，进行具体的组织、安排、落实和控制的一系列活动。,包括：修缮计划的制定、修缮资金的管理,（二）房屋修缮的质量管理,1.,强化修缮工程质量监督,2.,加强修缮工程质量检查和验收,3.,完善修缮工程质量保修制度,（三）房屋修缮施工管理,是指物业服务企业为实现房屋修缮的总目标，针对修缮工程的施工而进行的计划、组织、指挥、调节、监督等各项管理活动。,房屋修缮施工过程是指从接受维修任务到维修工程竣工验收的全过程。,1.,房屋修缮施工管理的基本内容,（,1,）落实维修任务、签订维修工程专业分合同；,（,2,）在维修工程开工前，解决住户迁移和临时住房安置问题；,（,3,）组织均衡流水施工作业和全面协调工作，并对施工过程进行进度和质量的全面控制；,（,4,）加强对维修施工现场管理，重点检查是否按照施工程序、操作规范和技术要求进行。,2.,房屋修缮施工的准备工作,（,1,）摸清施工现场情况；,（,2,）维修工程设计图纸要齐全；,（,3,）编制的施工组织设计或施工方案获得批准并申请领取建筑施工许可证；,（,4,）保证施工所需的建筑材料能陆续进入现场，以确保施工的连续性；,（,5,）安置好需要暂时搬迁的住户，切断（拆迁时）或接通（维修施工前）水、电流；,（,6,）落实资金和劳动力计划等。,3.,房屋建筑维修施工的组织设计,（,1,）大型维修施工工程组织设计内容,-,工程概况,-,单位工程进度计划及保证工程质量安全生产的技术组织措施,-,施工任务的组织分工及劳动力组织和需要量安排计划,-,主要材料、施工机具需要量及旧料代用计划,-,生产、生活所需的临时设施安排计划,-,施工用水、用电计划,-,施工现场总平面图及施工图纸的绘制,-,各项技术经济指标的确定,（,2,）一般维修工程施工方案内容,-,工程概况,-,主要施工方法及保证工程质量、安全、消防和冬季、雨季施工等方面的技术措施,-,单位工程进度计划,-,主要建材、劳动力、施工机具需要量和进场计划,-,施工平面图绘制及各项技术经济指标确定等,（,3,）小型维修工程施工说明的内容,工程概况、结构安全检查、房屋破损鉴定情况、修缮内容、工程量、质量标准、安全技术措施、材料配置等。,4.,房屋建筑维修工程施工阶段管理,（,1,）施工调度,（,2,）施工现场管理,（,3,）施工安全管理,四、房屋修缮责任的划分,（一）新建房屋在保修期内,第一种 建设工程承包单位向建设单位承诺的保修期,(,最低保修期限,),1.,基础建设工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限,2.,屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为,5,年,3.,供暖和供冷系统，为两个采暖期、供冷期,4.,电气管线、给排水管道、设备安装、装修工程，为,2,年,第二种 建设单位向房屋使用者承诺的保修期限（最低保修期）,1.,地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修,2.,在正常使用条件下各部位、部件保修内容与保修期：,屋面防水,3,年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管,道渗漏,1,年；墙面、顶棚抹灰层脱落,1,年；地面空鼓开,裂、大面积起砂,1,年；门窗翘裂、五金件损坏,1,年；管,道堵塞,2,月；供热、供冷系统和设备,1,个采暖期或供冷,期；卫生洁具,1,年；灯具、电器开关,6,个月,（二）保修期满后,1.,物业服务企业承担房屋建筑共用部位、共用设施,设备、物业规划红线内的市政公用设施和附属建筑,及附属配套服务设施的修缮责任,2.,业主承担物业内自用部位和自用设备的修缮责任,（三）其他情况,使用不当或人为造成损坏,第二节 房屋完损等级评定与危房鉴定,一、房屋完损等级评定,房屋完损等级,=,房屋的质量等级,（一）房屋常用结构及其组成部分,1.,结构部分,-,基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面等,2.,装修部分,-,门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等,3.,设备部分,-,水卫、电器照明、特殊设备（如电梯、避雷针）等,（二）房屋完损等级的分类（房屋的结构、装修、设备）,1.,完好房（小修）,2.,基本完好房（一般性维修）,3.,一般损坏房（中修或局部大修）,4.,严重损坏房（大修或翻修、改建）,5.,危险房,（三）房屋完损等级评定方法,1.,钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构房屋完损等,级的评定方法,a,、房屋的结构、装修、设备等组成部分各项的完损程度符合同一个完损标准，则,该房屋的完损等级就是分项所评定的完损程度。,b,、房屋的结构部分各项的完整程度符合同一个完损标准，在装修设备部分中有一,两项完损程度下降一个等级，其余各项仍和结构部分符合同一个完损标准，则该房,屋的完损等级按结构部分的完损程度来确定。,c,、房屋结构部分中非承重墙或楼地面分项的完损程度下降一个等级完损标准，在,装修或者设备部分中完损程度下降一个等级完损标准，其余三个组成部分的各项都,符合上一个等级以上的完损标准，则该房屋的完损等级可按上一个等级完损程度来,确定。,d,、房屋结构部分中地基基础、承重构件、房屋等项的完损程度符合同一个完损标,准，其余各部分完损程度有高出一个等级的完损标准，则该房屋完损等级可按地基,基础、承重结构、屋面等项的完损程度来确定。,2.,其他结构房屋完损等级的评定方法,a,、房屋的结构、装修、设备等部分各项完损程度符合同一个完损标准，则该房屋的完损等级就是分项的完损程度。,b,、房屋结构、装修、设备三部分中绝大多数项目完损程度符合同一个标准，有少量分项高出一个等级完损标准，则该房屋完损等级按绝大多数分项的完损程度评定。,（四）评定房屋完损等级的一般做法,定期评定,不定期评定,a.,根据气候,b.,房屋经过大修、中修、翻修、综合维修后,c.,接管新建房屋后,（五）房屋完好率、危险率的计算,房屋完好率是指房屋主体结构良好、设备,完整、上、下水道通畅，室内地面平整，,能保证用户安全、正常使用的完好房屋和,基本完好房屋数量（建筑面积）之和与总,房屋数量（建筑面积）之比，即：,房屋完好率（,%,）,=,完好房屋和基本完好房屋总量,/,总管房屋总量,100%,，房屋完好率的要求是,50%-70%,。,二、危房鉴定与管理,（一）危房的鉴定机构,（二）危房鉴定,1.,危房分类,2.,鉴定单位,3.,鉴定原则,a.,危房鉴定应以地基基础、结构构件的危,险鉴定（,危险房屋鉴定标准,）,b.,在对地基基础或结构构件是否是否发生危险的判断上，应考虑构,件的危险是孤立的还是关联的,c.,从历史状态和发展趋势上，应考虑：结构老化程度、周围环境的,影响、设计安全度的取值、有损结构的人为因素、危险的发展趋势,4.,危险范围的评定,（,1,）整栋危房,1.,因地基、基础产生的危险,2.,因墙、柱、梁、混凝土板或框架产生的危险,3.,因屋架、檩条产生的危险,4.,因简拱、扁壳、波形简拱产生的危险,（,2,）局部危房,1.,因地基、基础产生的危险,2.,因墙、柱、梁、混凝土板或框架产生的危险,3.,因屋架、檩条产生的危险,4.,因搁栅产生的危险,5.,因悬挑构建产生的危险,6.,因简拱、扁壳、波形简拱产生的危险,（,3,）危险点,（三）对危房的管理,1.,观察使用,2.,处理使用,3.,停止使用,4.,整体拆除,第三节 房屋修缮工程,一、房屋修缮工程的分类,（一）按房屋的完损状况和工程性质划分,翻修、大修、中修、小修、综合维修,翻修,指原有房屋需全部拆除、另行设计、重新建造或利用少数主体构件进行,改造的工程。它包括原地翻修改建、异地翻修改建、小区复建房等。,适用于,1.,主体结构全部或大部严重损坏，丧失正常使用功能，有倒塌危险的房屋；,2.,因自然灾害破坏严重，不能再继续使用的房屋；,3.,主体结构、围护结构简陋、无修理价值的房屋；,4.,地处陡峭易滑坡地区的房屋或地势低洼长期积水又无法排出地区的房屋；,5.,国家基本建设规划范围内需要拆迁恢复的房屋。,特点,投资大、工期长，应尽量利用旧料，费用应低于该建筑物同类结构的新,建造价。翻修后的房屋必须达到完好房屋的标准。新建小区基本不存在翻修,工程。,大修,指需牵动或拆换部分主体和房屋设备，但不需全部拆除，一次费用在,该建筑物同类结构新建造价的,25%,以上的工程。,适用于,1.,主体结构的大部分已严重损坏，有倒塌或有局部倒塌危险的房屋；,2.,整栋房屋的公用生活设备（包括上水、下水、电照、通风、采暖等）必,须进行管线更换，需要改善新装的房屋；,3.,因改善居住条件，需局部改建的房屋；,4.,需对主体结构进行专项抗震加固的房屋。,特点,工程地点集中、项目齐全、具有整体性。大修后的房屋必须符合基本,完好或完好标准的要求。大修时，可适当增添新设施，改善居住条件。,中修,指需牵动或拆换少量主体构件，保持原房的规模和结构，一次费用,在该建筑物同类结构新建造价的,20%,以下的工程。,适用于,1.,少量结构构件形成危险点的房屋；,2.,一般损坏的房屋，如整栋房屋的门窗整修，楼地面、楼梯维修、抹灰修,补、油漆保养、设备管线的维修和零配件的更换等；,3.,整栋房屋的公用生活设备，如上下水管道、通风采暖设备管道、电气照,明线路等需局部进行更换改善或改装、新装工程的房屋以及单项目维修,的房屋。,特点,工地比较集中、项目较小、工程量较大、常有周期性。中修后的房屋,70%,以上必须符合基本完好或完好标准的要求。,小修,即房屋的日常养护。包括零修工程和养护工程。,指为了保持房屋的原有完好等级，进行日常养护和及时修复小损小坏,的工程。,特点,平均费用一般为房屋现时造价的,1%,以下。,综合维修工程,也叫成片轮修工程。指成片多栋大、中、小修一次性应修尽修，其,费用在该片（栋）建筑物同类结构新建造价的,20%,以上的工程。,适用于,1.,该片（栋）大部分严重损坏，或一般性损坏需进行有计划维修的房屋；,2.,需改变片（栋）面貌而进行有计划维修的工程。,维修后，必须符合基本完好或完好房的标准要求。综合维修工程在统,计时计入大修工程项目内。,（二）按房屋的结构性质划分,承重结构的修缮,指对房屋的基础、梁、柱、承重墙以及楼盖的基层等主,要受力部分进行修缮。,非承重结构的修缮,指对房屋的门窗、墙皮、非承重墙面、地面、顶棚、上,下水道和附属部分的修缮，也称维修养护工作。,（三）按经营管理性质划分,1.,恢复性修缮,又称基本修缮，不含重建。按性质，其费用应在经营性维,修费项下列支。,2.,赔偿性修缮,由于人为损坏或使用不当造成，按有关法律的规定，费用,由当时者承担。,3.,改善性修缮,指超越原房屋的修缮标准或原房屋规模的修缮。不属于简,单再生产，费用专款开支或由用户负责。,4.,救灾性修缮,自然灾害或意外灾害造成的，费用专款解决或保险赔偿。,5.,返工性修缮,设计或施工方法不当引起。费用由设计或施工部门负责或专款解决。,另外，应考虑的因素：抗震、防治白蚁、水灾、火灾、抗洪、台风、雷击,二、房屋修缮的标准,（一）房屋的分类,一等房屋：,1.,钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木（含高级纯木）结构中，承重墙柱不得使用空心砖、半砖、乱砖和乱石砌筑；,2.,楼地面不得有用普通水泥或三合土面层；,3.,使用纱门窗或双层窗的正规门窗；,4.,墙面有中级或中级以上的粉饰；,5.,独立的厨房、水、电、卫生设备，采暖地区有暖气。,二等以下房屋：,低于上述条件,（二）修缮标准,1.,主体工程,-,主要指屋架、梁、柱、墙、楼面、屋面、基础等,2.,木门窗及装修工程,-,木门窗应开关灵活，不松动、不透风；木装修应牢固、平整、美观，接缝严密。,3.,楼地面工程,-,应牢固、安全、平整，不起砂、拼缝严密不闪动，不空鼓开裂，地坪无到泛水现象。,4.,屋面工程,-,必须确保安全，不渗漏、排水通畅。,5.,抹灰工程,-,应接缝平整，不开裂、不起壳、不起泡、不松动、不剥落。,6.,油漆粉饰工程,-,不起壳、不剥落、色泽均匀，尽可能保持与原色一致。,7.,水、电、卫、暖等设备工程,-,房屋的附属设备应保持完好，保证运行安全，正常使用。,8.,金属构件,-,应保持牢固、安全，不锈蚀，损坏严重的应更换，无保留价值的应拆除。,9.,其他工作,-,属于物业管理范围的庭院原有院墙、院墙大门、院落内道路、沟渠下水道、阴井损坏或堵塞的，应修复或疏通。,第四节 房屋的日常养护,一、房屋日常养护的含义,是为了确保房屋的完好和正常使用所进行的经常性的日常修理、,季节性预防保养以及房屋的正确使用维护管理等工作，是物业服务,企业房屋修缮管理的重要环节。,作用,1.,可以维护房屋和设备的功能，使发生的损失及时得到修正；,2.,对一些由于天气的突变或隐藏的物理、化学损坏导致的猝发性损,失，不必等大修周期到来就可以及时处理。,3.,经常养护，防止事故发生，延长大修周期，并积累可靠资料，最,大限度延长房屋的使用年限。,4.,可以不断改善房屋的使用条件，包括外部环境的综合治理。,与修缮管理的关系,-,修缮是一定周期的大、中修,二、房屋日常养护的类型及内容,（一）零星养护,（二）计划养护,（三）季节性养护,零星养护,是指结合实际情况确定或因突然损坏引起的小修，包括,:,1.,屋面筑漏、修补屋面、修补泛水、屋脊等；,2.,钢、木门窗的整修，拆换五金、配玻璃，换纱窗、油漆等；,3.,修补楼地面面层，抽换个别楞木等；,4.,修补内外墙、抹灰、窗台、腰线等；,5.,拆砌挖补局部墙体、个别拱圈，拆换个别过梁等；,6.,抽换个别檩条，接换个别木梁、屋架、木柱、修补木楼等；,7.,水卫、电气、暖气等设备的故障排除及零部件的修换等；,8.,下水管道的疏通，修补明沟、散水、落水管等；,9.,房屋检查发现的危险构件的临时加固、维修等。,二、计划养护,制定科学的大、中、小修三级修缮制度，以保证房,屋的正常使用，延长其整体的使用寿命。,如：一般楼宇设施的保养周期和翻新周期（书,191,页）,唧油,“唧”是“用唧筒唧入”的意思，唧筒就是前面有尖嘴口，后面是有活塞的长筒，如放大了的医院注射器。“唧油服务”就是用唧筒唧入补充硫化钼黄油。压入润滑剂，延伸到机油润滑系统清理，加注工作。,季节性养护,做好由于季节因素可能引起房屋损坏的预防保养工作。,如：防台、防汛、防梅雨、防冻、防治白蚁等。,三、房屋日常养护的考核指标,（一）定额指标,（二）经费指标,（三）服务指标,1.,走访查房率,2.,养护计划率,3.,养护及时率,（四）安全指标,1.,走访查房率,每月走访查房,50%,以上；每季逐户走访查房一遍。计算公式如下：,月走访查房率,=,当月走访查房户数,/,辖区内住（用）户总户数,x100%,季走访查房率,=,当季走访查房户数,/,辖区内住（用）户总户数,x100%,2.,养护计划率,按照每月编制的日常养护计划表依次组织施工。,一般地，养护计划率要达到,80%,以上。公式如下：,月养护计划完成率,=,当月完成属于计划内项目的户次数,/,当月养护计划安排的户次数,x100%,3.,养护及时率,公式如下：,月养护及时率,=,当月完成的小修养护户次数,/,当月全部报修中应修的户次数,x100%,思 考 题,房屋修缮管理的主要内容是什么？,小修、中修、大修如何界定？,如何评价房屋完损等级，有何规律？,房屋维缮修施工管理的主要内容是什么？,