商业街业态商铺划分.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,2012-7-4,客天下商业街业态及,B,区商铺划分,市场分析,定位策划,业态组合,规划布局,报告提纲,市场分析,区域分析,市场分析,本体分析,区域分析,未来城市核心，发展前景巨大,区位：属于梅州,3,大商圈之一,江南商圈，相对较为成熟，区域居住人口属于中上层,南拓规划，未来梅州发展的新中心,梅州市政府着力实施,“,南拓、北扩、中优,”,计划，其中的南拓计划是,以,世界客都大道建设为契机,，拉动城市向南面发展,。市城乡规划局制订了客都大道周边区域的路网、用地功能布局、公共设施配套、开发强度等作了详细规定，把,该区域规划为高标准的现代城市新区,。,在规划的指引下，梅州火车站站前区域建设加快，一,个功能齐全的现代商业金融服务功能区正在形成,。,“,南扩,北拓,中优,”,战略规划,区域交通,位处世界客都大道沿线，距市区,5,分钟生活圈,世界客都大道,：双向,8,车道,3,分钟辐射圈：,火车站，曾宪梓中学，归读公园，正兴系列楼盘等,5,分钟生活圈：,市政府，飞机场，鸿都商业圈，田家炳医院等,区域分析小结,1,、区域分析,客天下处于未来城市新核心，发展前景巨大；,2,、交通分析：,客天下位处世界客都大道沿线，属于市区,5,分钟生活圈,百花洲片区,江 北 片 区,鸿都商圈,市场分析,梅州目前三大主力商圈，由北向南,江北区域：,包括华侨城、老街等区域,，为老城区。,百花洲片区：,以百花洲为中心，环绕时代广场周边等区域；地处江南最为繁华地段，较为成熟,。,鸿都商业圈：,与梅州当地大社区鸿都花园相呼应，代表城市规划建设较高水平的新商圈，目前已成型,。,商圈名称,辐射范围,区域范围,商圈业态特征,租金、售价情况,江北区域,江北为主，辐射全市,华侨城商业广场附近临街商业,百货、电器、服饰、外贸店、精品店为主,售价：,12000-20000,元,/,平，均价约,16000,元,/,平,百花洲,全 市,嘉应中路以北，梅江大道两侧,500,米以内，百花巷和梅龙西路、法政街为中心,百货、服装鞋帽专卖店、外贸服饰、精品店、化妆品等为主,租金约,100-300,元,/,平,/,月；侧街售价约,20000,元,/,平，正街约,40000,元,/,平,鸿都商圈,全 市,以彬芳大道为轴，嘉应路与新中路之间,400,米以内,以鸿都电脑城、苏宁、喜多多为代表，经营通讯、数码产品、电脑耗材等产品为主,售价：,8000-28000,元,/,平，均价,22000,元,/,平；租金：,40-100,元,/,平,/,月,市场分析,各商圈铺位售价从,8000-40000,元,/,平米不等,市场分析,商业功能较齐全，档次整体相对低端,江北,区域,商铺主力面积段：,约,50-60平米、90平米；华侨城片区以90平店面为主；品牌专卖店规模较大，面积180-270平米左右；有部分小面积店铺，50-60平米；老街则是以50-60平米面积段为主。,售价：,12000-26000元/平，均价约18000元/平；,租金：,因店铺质量而异，从20元/平/月-150元/平/月；,商业布局,：,华侨城为以前梅州富人聚居区，聚集了当地的高端人士，,商业街配套齐全,、适合中高端人士消费，是江北片区最成熟、最高端商圈；老街则是梅州历史较久的商圈，提供服饰、文具等各种生活用品，,主要满足江南、江北片区商铺或个体工商户的批发需求、以及低档消费水平的顾客需求,。,市场分析,百花洲商圈满足中不同人群消费，但缺乏统一规划，属于相对成熟阶段,百花洲,商圈,商铺主力面积段：,主力面积段50-60平米；品牌专卖店规模较大，会选择两至三间店铺打通同时使用，面积180-270平米左右；有部分小面积店铺，30平米左右。,售价：,正街约40000元/平，侧街售价约20000元/平；,租金：,正街店铺租金约100-200元/平/月，侧街60-120元/平/月；,商圈,介绍,：,百花洲是梅州本地,目前最成熟、人流最集中的商业圈,，主营服饰业务。,商业氛围浓厚，人气旺，可满足低、中、高端不同档次消费群的需求,。其中，梅陇路专卖店经营服饰消费水平及档次最高，是当地高收入人群主要消费地带。,鸿都,商圈,商铺主力面积段：,主力面积段50-80平米，少量最小面积30平米左右，有连锁店或专卖店面积较大区间120,200平米。,售价：,正街约32000元/平，侧街售价约17000元/平；,租金：,正街店铺租金约220-300元/平/月，侧街120-200元/平/月；,商圈圈层不够高档次：,与梅州当地大社区鸿都花园相呼应，代表城市规划建设较高水平的新商圈，目前已成型，主要经营手机、电脑等电子产品、装修建材等，鸿都美食街主经营餐饮业、古玩字画等，人气较旺。,市场分析,鸿都商圈代表城市规划建设较高水平的新商圈，但业态功能尚有很大提升空间,1,、供需分析,从全市供需商业市场来看,梅州现有的商业结构属初级业态，大型商圈尚未形成，当地人对商业投资的理念也处于初级阶段。,2,、商业属性分析：,从区域发展的对比性来看，客天下商业业态脱离梅州当地商圈的发展模式，不属于目前梅州所具备的商业形态。,3,、商业情况,梅州没有一站式的购物中心，甚至没有成功的步行街，这在一个拥有,40,万城市人口的城市来说，急需成功的集中购物点。,市场分析小结,客天下总占地,3,万亩，总投资,30,亿，预计,8-10,年开发完成。,1,、已被评为国家,4A,级旅游风景区，年接待游客数量,6-8,万人次,。广场等区域免费游玩的游客近,15-20,万,。,2,、国际圣山国际住区规划建设,129,万平米建筑,，未来客天下预计将有,3,万,人口入住。,3,、仅按常住人口计算，人均月消费为,1000,元，则社区总消费约为,3,千万每月，,另外还有每年接待数万游客，在客天下每月的消费额约为,3.3,千万以上。,本体分析,客天下旅游产业园,体量大，人气足,目前客天下已有商业形态：,1,、酒店,:,梅州唯一一家正式授牌五星级酒店,2,、,喜多多,超市,：梅州当地最大连锁超市,3,、,3D,影院,：梅州设备最先进,3D,影院,4,、广场小木屋,：,10,个特殊建筑商铺,5,、儿童游乐场,：海底世界等主题娱乐场,本体分析,客天下现有商业,类型较少,本体分析,大型欧洲风情商业街,特色建筑,可售商业经济技术指标,商业建面：,19469,平米,铺位形式：,7,个独体楼,+82,个底商店铺,铺位面积：,独体楼,550-1046,平米，底商店铺,45-96,平米。,建筑形态：,3,大主题广场，欧式风情建筑,楼栋,首层面积（）,第二层面积（）,第三层面积（）,总面积（）,1,栋,553.06,211.7,211.7,976.46,2,栋,406.72,203.36,203.36,813.44,3,栋,466.54,216.87,216.87,900.28,5,栋,308.32,154.16,158.08,620.56,6,栋,514.8,265.62,265.62,1046.04,8,栋,211.4,218.9,218.9,649.2,9,栋,193.6,210,147.1,550.7,总计,5556.68,小学对面单层商铺面积,商铺,面积,（）,单层商铺,1,58.6,单层商铺,2,68.9,单层商铺,3,67.7,单层商铺,4,70,单层商铺,5,71.15,单层商铺,6,60.93,单层商铺,7,69.25,总计,466.53,本体分析,单铺面积为,40-100,平米,本体分析,单铺面积主要面积段为,60-100,平米,本体分析,B,区底商层高较低，柱间距较窄，对于品牌商家的招商会有一定的硬件障碍。,由于,B,区底商建筑层高一般都在三米以下，还需要安装消防管道，部分区域需安装空调管道，所以实际净高较低，会对引进品牌商家和销售产生一定影响。,由于,B,区底商建筑进深较浅，同样不利于引进大型商场。,1,、客天下旅游产业园,客天下总体量较大，未来游客及住区业主人气将会非常旺，商业前景巨大；,2,、客天下现有商业：,客天下现有商业仅能满足业主或游客的一小部分需求，需扩充商业形态；,3,、大型欧洲风情商业街：,欧洲大型风情商业街体量较大，建筑形态独具特色，独栋商铺规划面积较大，实现销售难度较大；散铺面积区间较为适中，实现价值可能性较大,.,本体分析,定位策划,案例借鉴,市场定位,顾客定位,功能定位,形象定位,它山之石，可以攻玉,案例借鉴,一,期项目商业总建筑面积：,约,1.5,万平米，拥有街铺,80,余间。,二期项目商业建筑面积,：,1900,平方米。深圳华侨城高档住宅区,波托菲诺之中，毗邻,7,万平方米燕栖湖，片区拥有极为优质的客户资源及优美的自然环境。,商业定位：,高档社区的生活配套服务，涵盖餐饮、综合性会所、超市、酒吧、咖啡面包房、美容、精品销售等,。,已进驻的商家,丹桂轩餐厅、舞鹤日本料理、汉阳馆韩国料理、百佳超市、可颂坊面包店、,illy,咖啡、,SPR,酒吧、梦圆皇宫美容等连锁品牌店。,波托菲诺,意大利精品街风格，,高档社区的生活配套,功能定位,功能划分,A,区精品街,（,5%,）,以化装品、首饰为主，辅以艺术品、小提琴、纪念品等,B,区水边休闲街,（,80%,）,餐饮、酒吧、红酒专卖、咖啡吧、茶坊；冰激凌、,PIZZA,、通心粉、巧克力、甜点等,C,区社区服务街,（,15%,）,美容美发、银行、邮电局、鲜花店、干洗店、家政服务店等,社区性超市,B,A,C,以餐饮、休闲为主，其次是基本生活配套，购物占比非常小。,波托菲诺,商业功能业态组合,休闲类商家,餐饮类商家,购物类商家,梦圆皇宫,SPA,美容健会,丹桂轩,百佳超市,依贝佳美容生活馆,头啖汤,博尚高尔夫专卖,古罗马咖啡吧,麦膳坊,龙润普尔,lily,咖啡,舞鹤,SPR,咖啡,可颂坊,星巴克,私家花园茶楼,凭借华侨城品牌、高端客户群，相对区位优势，成功招来一些品牌商家。,波托菲诺,以低租金让利为回报，平均租金在,50-60,元,/,平米（市区普通商业,200,元,/,平米）,B,住户,美食,爱好,者,游客,波托菲诺住户，以外企高管（外籍人士）、企业主、华侨为主，年龄在,30-40,岁，是服装等商品的主要消费者,对商业街上的知名餐饮品牌慕名而来者，对其他商业形态构成一定的随机消费。例如专门来吃丹桂轩的,入住波托菲诺国际公寓的游客，以外籍人士居多,这里的酒吧、书吧等店吸引了其他一些高档社区的居民来消费,其他高档社区居民,波托菲诺,客户范围以住户及美食爱好者为核心，其次为游客及其他高档社区居民,进大门,百佳,超市,1000,面积较大的超市,超市辅营区,聆听音乐,音像,25,雪贝丽阿姨,干洗,10,金碧擦鞋,擦鞋修鞋,20,擦鞋价格,510,元,/,双，另外还提供沙发、车座保养，擦鞋三双可提供上门服务,美容,美容,15,海王药业,药店,30,招商地产,地产中介,20,超市二侧街铺,中国银行,银行,150,7-11,便利店,便利店,40,悠悠读书,书店,30,汉汤馆,酒楼,200,头啖汤（二楼）,酒楼,300,波托菲诺,商业街详细业态规划,商业街右侧,香槟红酒吧,酒吧,80,招商银行,银行,20,波托菲诺画廊,艺术品店,40,明馆（家具）,家具,50,宝琪兰化妆品,化妆品,40,在东海购物广场有连锁，属于进口产品。,克丽斯丁面包房,面包房,30,纯美世家家具,家具,120,路可可时光,首饰,50,东海购物广场有连锁店，都是来自意大利的孤品首饰,韩国服装,女装,60,单件商品,7001500,元多，,波托菲诺,商业街详细业态规划,商业街外围,世联地产,地产中介,50,招商地产,地产中介,50,世华地产,地产中介,150,恒协干洗连锁,干洗,20,我型我塑美发,美发,100,美容,美容,300,依贝佳,美容,300,我型我塑美容,美容,250,丝域养发馆,美容,100,梦圆皇宫,美容,500,空调公司,200,中原地产,地产中介,50,波托菲诺,商业街详细业态规划,商业街左侧,店名,业态,面积,(,单位：平方米）,备注,工商银行,银行,60,宠物医院,宠物用品,30,吉祥天,饰品,30,一些具有特色的民族服装，售价在,6002000,元,/,件,船模饰品,家庭装饰品,30,最贵,28000,元一个，便宜也要,180,元一个，听说市内它是唯一的一家以进口模型为主的商户，沃尔玛会员店也从他们这进货,古罗马咖啡吧,咖啡馆,150,百事活酒庄,酒吧,100,葡萄酒价格在,128680,元,/,瓶之间，会员制，市内福强路益田村内开了一家连锁店,妈舍（民族服饰）,女装,30,优悠书吧,书吧,40,一杯酒在,2030,元，在其自架的二楼还可以放影碟。为附近以及更加远的高档社区的一些消费者,茶叶店,茶叶,30,私家花园,花店,20,世联行,中介,40,招商地产,中介,40,波托菲诺,商业街详细业态规划,湖边景观资源最佳的地方配置的是高档的休闲、餐饮类物业。,湖边左侧,意大利咖啡,咖啡馆,100,高档的物业类型,可颂坊,面包房,100,西堤岛咖啡,咖啡馆,200,布朗士咖啡雪茄馆,咖啡馆,200,湖边右侧,麦膳坊,酒楼,300,波托菲诺国际公寓,酒店,套房,60,套,丹桂轩,酒楼,500,最低消费,180/,位以上,波托菲诺,商业街详细业态规划,1,、业态：,以餐饮、休闲为主，其次是基本生活配套，购物占比非常小；生活配套数量有限，但功能齐全，能够完整满足居民需求；,2,、资源利用：,所占资源更优位置的物业更为高档；资源优势薄弱位置建立生活配套设施；,3,、生活必需：,利用地理位置相对较差位置，建立生活必需配套，生活配套总量,15%,左右；,案例小结,功能定位,风情商业街为社区商业,何谓社区商业,?,社区是指在一定区域内的居民具有归属感的相对独立的住宅区。,社区商业则是主要为社区居民提供日常生活必需品、服务的商业及服务设施（含无店铺的各种服务），具体指能满足和支撑不同业态商业设施正常运营的居民住宅区商业。,它的服务人口一般在,5,万人以下，服务半径一般在,2,公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在,3,万平米以内，,尽管项目为旅游地产项目，在节假日有部分游客，但是由于风情商业街处于客家小镇入口若侧，主要的消费还是靠,AB,两区的住宅业主进行常规的消费。,功能定位,风情商业街为中间型商业,辐射型：,5,11,，商业体量大，对外来客流要求高，对交通、人流、商业氛围要求较高。,中间型：,2,5,，主要依赖于本社区居民的需求,同时一招本项目的特殊情况，兼顾部分旅游,.,内向型：,2,以下，基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。,社区商业类型,-,按照商住比指标分类,功能定位,风情商业街为中间型商业,类型,案例,户数,人口,商业总面积,（）,人均商业面积,（,/,人）,辐射型,美丽,365,花园,1,799,6,297,16,000,2.54,招商海月花园,4,199,14,697,28,000,1.91,锦绣江南,4,400,15,400,25,000,1.62,海滨广场,4,760,16,660,18,000,1.08,中间型,阳光棕榈园,2,946,10,311,9,000,0.87,蔚蓝海岸,5,119,17,917,15,500,0.87,内向型,祈福新邨,7,464,26,124,19,800,0.76,皇御苑,3,690,12,915,5,940,0.46,万科四季花城,4,700,16,450,6,000,0.36,风和日丽,3,600,12,600,1,980,0.16,星河湾,10,330,36,155,5,000,0.14,上表中，辐射型社区商业的人均商业面积在,1.0,2.5,之间，中间型及内向型社区商业的人均商业面积在,0.14,1,之间。面积不是判断辐射,中间,内向型的唯一标准,.,（来自外部资料）,形象定位,风情商业街定义为中高档,社区商业的形象定位一般分为：低档、中低档、中档、中高档、高中档、高档几个类别，,依照前面的梅州本地的市场情况，以及项目的自身情况，作为中间型商业，考虑对周边的辐射，以及项目本身客户群、业主群的质量，将风情商业街定义为,中高档,。,社区商业为主、,旅游文化为辅,生活为主，旅游为辅,欧式风情在外，社区配套在内,特色风情为表，居住需求为里,形象定位,：欧式风情商业街,张先生：,深圳游客,游玩时间：,2011,年,12,月份,第一次来梅州，听朋友介绍客家文化发祥地,年龄：,30,岁左右,客户语录：“第一次来，真的非常棒，环境好，文化做的非常足，没有白来，就是少了些互动的节目。”,“环境真的不错，就是有些不方便，晚上想住这里，感受一下夜景，但酒店又有些贵，要是有便宜些的就好了”,。,客户需求追踪,据统计报表显示：客天下旅游产业园年接待境内外游客,约,6-8,万人次,，但大多数为一次性游客，且逗留时间有限。,酒店入住率月均高达,35%-55%,。游客数量可观，且呈上升趋势。,刘先生：,客天下业主，,G212,购房时间：,2009,年,12,月份,预计装修入住时间：“没这么快”,年龄：,40,岁左右,家庭构成：,4,口之家，两个孩子,职业：梅州开诊所,客户语录：“现在这里出入不是很方便，,超市、学校什么的都没有，哪那么快住进来？”,“每次去都是爬山，偶尔带家人去还好，朋友去了,想喝杯咖啡都不方便。”,。,客户需求追踪,客天下共销售地产房源,533,套,，目前已装修入住的业主,仅为,20,户左右,，随着叠院,2,期的入伙、,E,区即将入伙，,2012,年预计将有,1-200,户家庭的入住。已达到入伙条件却未入伙装修的最关键原因,目前客天下,配套尚未完善，居住进来不方便,。,吴小姐：,梅州市民，客天下会员,入会时间：,2010,年,3,月份,平均游园次数：,5,次,/,年,年龄：,35,岁左右,家庭构成：,3,口之家，,1,个孩子,职业：普通职工,客户语录：“我是最早入会的会员啦，第一来感觉挺好，,但后来每次都是带亲戚朋友来，都爬山，要是有更多能玩,的就好了”,“一帮朋友这么远过来，爬山累了，想找个大点的地方,坐下来聊聊或是逛逛街都不方便，都是露天的”,。,客户需求追踪,很多梅州市民会将客天下作为闲暇放松的地点之一，但在领略山水景观资源之后，需求更多功能的,娱乐设施,以及更多,购物、休闲配套,。,1,、游客：,希望在客天下实现度假、休闲、购物、住宿一体化服务；,2,、业主：,希望客天下尽快完善社区内超市、药店、干洗店、银行等配套设施；,3,、市民：,希望客天下能有高端或特色主题商业，一站式完成购物、逛街、休闲等需求。,客户需求小结,一类,三类,二类,游客,客天下业主,本地高端客户群,业态组合,百货、超市、餐饮、服务配套、美容、服饰精品、生活家居和休闲八大类业态构成了社区商业的基础业态。,业态组合规划原则：,社区商业基本特性：超市、餐饮和服务配套是社区商业三大基本业态；,租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态；,是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况；,能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围；,符合商铺建筑设计技术指标。,社区商业业态组合,-,深圳,23,个社区,来自外部资料,业态建议,内外兼修，欧式风情在外、社区配套商业在内,吸客业态程均匀分布。,1,栋,2,栋,5,栋,3,栋,6,栋,8,栋,9,栋,社区配套,配电房,特色酒吧、咖啡店、,KTV,为主,生活配套,百货、餐饮,业态建议,社区商业以超市、餐饮和服务配套为主,业态建议,主题模式特色商业：,7,栋主题商业楼栋建造特色旅游商业街，建议全部带有排烟管道，便于业态调整和销售。,7,栋特色主题商业楼栋分别根据其各自的特点进行统一的业态规划，引进星巴克、酒馆等各类清吧物业，为游客提供国际化、都市化的交友平台。,8,第八栋,HOUSE,一楼,德国奥古斯丁啤酒坊,楼栋,首层面积（）,第二层面积（）,第三层面积（）,总面积（）,8,栋,193.6,210,147.1,550.7,业态建议,根据独栋商铺的不同国家风格、不同位置对一楼招商引进各种品牌，如第八栋为德式风格建筑，来自德国的啤酒，将极具吸引力。,9,第九栋,HOUSE,一楼,萨莉亚意式西餐厅,楼栋,首层面积,（）,第二层面积（）,第三层面积（）,总面积（）,9,栋,211.4,218.9,218.9,649.2,业态建议,根据独栋商铺的不同国家风格、不同位置对一楼招商引进世界品牌特色餐饮或酒吧，第九栋为意式建筑，意大利美食，世界向往。,6,第六栋,HOUSE,主题,KTV,楼栋,首层面积,（）,第二层面积（）,第三层面积（）,总面积（）,6,栋,514.8,265.62,265.62,1046.04,业态建议,根据独栋商铺风格，因其位置位于商业街入口处，人流量大，不惧噪音，适宜打造特色主题,KTV,卡通动漫、浪漫爱情等,5,第,2,、,3,、,5,栋,一楼或者一二楼,HOUSE,韩国料理、肯德基或者麦当劳、日本料理等特色餐饮，也可以是俏江南，小肥羊等中餐品牌,楼栋,首层面积（）,第二层面积（）,第三层面积（）,总面积（）,2,栋,406.72,203.36,203.36,813.44,3,栋,466.54,216.87,216.87,900.28,5,栋,308.32,154.16,158.08,620.56,3,2,汉阳宫,日本舞鹤,鑫泰,业态建议,根据独栋商铺的不同国家风格、不同位置对一楼招商引进各种品牌，单层面积相对较大，合适做大型高端品牌餐饮，这样不会和美食街相冲突。,第,1,栋,欧洲风情咖啡店,楼栋,首层面积,（）,第二层面积（）,第三层面积（）,总面积（）,1,栋,553.06,211.7,211.7,976.46,1,业态建议,由于,1,栋位于商业街最内侧，相对人流较少，清静幽雅，是喝咖啡、谈生意、逛街小憩的地方。,51,细节打造,契合各主题广场，通过各区域的细节品质打造，营造国际风情，体现高端品味。,细节打造,街面的小品、椅子、水景、互动型雕塑最大化增强客户的体验感，延长消费者滞留时间,。,B,区业态建议,绿色区域做百货及餐饮，中档特色餐饮，此区域为商业街的主入口处，昭示性最强，商业街内侧，特色餐饮可吸引人流量聚集，同时百货的加盟，聚集人气,红色点区域为百货商场入口处,黑框区域，比较接近是整个商业街中心入口处，同时也是业主购物最便利处，做服务配套，包括理发店、小便利店、小吃店、茶馆等，以小铺为主,规划布局,铺位面积,铺位面积,硬件规划设计如不合理，会导致合适的业态无法进驻。,每种业态对于硬件技术指标的要求都不一致，对于铺位面积的需求也各不相同，结合社区商业各业态面积需求，将铺位按面积区间分为,“,30,以下、,31,80,、,81,200,、,201,500,、,501,以上,”,五种面积区间。,数据借鉴,B,区商业街为中间型商业,中间型社区商业的辐射力相对于辐射型社区商业较弱，经营面积较大的主力店在规模上会相对的减少，因而该面积区间中,“,501,以上,”,的面积相对应的降低，但个数比例却有所上升，主要由于在缺少经营面积较大的主力店，为保持商业的辐射面，相应增加次主力店的数量，形成规模效应。,铺位面积,百货餐饮区域的铺位划分,那么依照前面对,B,区商业的业态定位，首先对百货餐饮区域进行概念划分,1,号,铺位面积,百货餐饮区域的铺位划分,此区域为商业街的主要入口处，且昭示性最强！由于二层层高最低只有,2350mm,，常规商业使用比较困难，因此建议将此区域定义为对楼顶装饰相对,较弱的商业，由于二层层高较低，销售时可采取买一层半送半层等策略口径,红框区域，由于柱子较多，利用率低，铺位难以分割，可直接一分为二，直接作为两个整铺进行划分，可用于火锅店、烧烤店等使用，便于利用空间,黄框区域，柱间距相对较宽，且有规律，且中心为商业街中心广场，人流最旺，建议做大型百货商场，填补目前梅州市场空白。上下两层，可从,1,号黄框处进入（此区域面向入口，昭示性最好），,所有朝向人流方向铺面，尽可能大开窗或落地玻璃，面宽在,6-12,米,铺位面积,社区服务配套的划分,依照前面对,B,区商业的业态定位，接下来对社区服务区域进行铺位划分,红色区域层高,2.2,米，蓝色区域不低于,5,米,铺位面积,社区服务配套的划分,此区域为社区服务配套区域，人流相对密集，且最方便服务社区业主，因此,铺位面积应控制在,30-50,平米范围，不易过大，否则不利于销售。二层铺建议,做外延走廊，促进二层的销售,黄框区域，铺位较整，但是由于层高较低，二层单独出售有很大困难，建议将一层二层化为一个铺，作为复式铺进行销售（买一层半送半层），此区域可将面积划分为,50-150,平左右，可用于美容美发等,黑色区域，作为双层铺，相对二层层高较高，相对比较临近商业街的主入口处，也是人流量相对较最大的区域，适宜做便利店、精品店、特色店等，面积控制在,30-50,平米，二层区域，可适当将面积放大，控制在,80-150,平米左右，适宜做窗帘布艺、音像店、书屋等，同时二层层高在,5,米以上，可以业主自行隔为二层，三层业主储物、居家等,铺位面积,社区服务配套的划分,将上下两层铺分开销售，就需要有二层的走廊，,形成二层的人流动向，充分保证二层的人气。,铺位面积,二层人流动向,楼梯选择,为保证二层的人气，促进二层商铺的销售，需要有楼梯连接一层与二层。在红色点处做楼梯，充分保证二层铺的人流量。,此红点连接二层铺位走廊的起头处，同时较近商业街入口处，人流量相对大，将楼梯作为“,Y,”型，连接百货商场的二层入口及二层铺位走廊的入口,铺位面积,二层人流动向,楼梯选择,为保证二层的人气，促进二层商铺的销售，需要有楼梯连接一层与二层。在红色点处做楼梯，充分保证二层铺的人流量。,此红点位于,9,号商墅边，双面电梯一端连接,9,层商墅二层，一端连接二层铺位走廊，增加人流的循环，同时提升商墅二层的价值。,铺位面积,二层人流动向,楼梯选择,为保证二层的人气，促进二层商铺的销售，需要有楼梯连接一层与二层。在红色点处做楼梯，充分保证二层铺的人流量。,此红点位于,B,区商业步行街二层铺位走廊的尽头处，同时较近商业街中心入口处，人流量相对大，便于社区蒲武。将楼梯作为螺旋型，增加风情展示,铺位面积,商业街入口处风情展示,商业街入口处景观喷泉打掉，增强了商业街入口的昭示性，可参考学习,COCO PARK,的标志性雕塑，增强商业街的氛围感，作为商业街的标志性建筑，成为又一旅游景点。同时在红点处（二层商铺外立面）做大型,LED,屏，增加商业氛围,THANKS,