第四讲土地与房产法.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,土地与房产法,第一节 房地产物权基本法律制度,第二节 城市房地产管理法与城乡规划法,第三节 土地管理法,第一节 房地产物权基本法律制度,一、,物权变动模式,（一）物权与变动的含义,物权:所有权、担保物权与用益物权,变动：设立、变更、转让和消灭,（二）两种情形,基于合同行为的物权变动,法律行为，也即合同,标的物所有权转移合同,担保物权合同（抵押合同）,用益物权合同（质押合同）,基于合同以外原因的物权变动,司法文书、政府的征收决定、继承、受遗赠、合法建造、拆除等,（三）债权行为与物权行为的区分原则,区分物权行为与债权行为,区分物权与债权,买卖合同 登记交付 所有权转移,（债权行为）（物权行为）（物权变动）,据例：甲与乙在3月1日签订一份买卖彩电合同，3月2日乙交付5000元，3月3日甲将彩电交付给乙。,区分原则的含义：,1.效力不同：,合同（债权行为）的债权效力表现在：要求交付彩电（财务之债）；要求交付价款（货币之债）；,交付或者登记,（物权行为）的效力,表现在：彩电所有权转移；,货币所有权的转移,郑,某,开办,公司,资,金不足，其父,将,3,间,祖屋以25万元,卖给,即,将,回,国,定居的郭某，但其父,还,未,来,得及,办,理,过户,手,续,即去世。,郑,某不知其父,卖,房一事，,继,承了,这笔,房款及房屋，,并办,理了登,记,手,续,。,随,后，,郑,某以3,间,祖屋作抵押向,陈,某借款10万元，,将,房,产证,交,给,了,陈,某，但,没,有,办,理抵押登,记,。下列,哪,些,选项,是正确的？,A,郑,某的父,亲与,郭某之,间,的房屋,买卖,合同有效,B,郑,某享有房屋的所有,权,C,郑,某在其父,亲,去世后，有,义务协,助郭某,办,理房屋,过户,手,续,D,陈,某,对,房屋不享有抵押,权,乙买甲一套房屋，已经支付1/3价款，双方约定余款待过户手续办理完毕后付清。后甲反悔，要求解除合同，乙不同意，起诉要求甲继续履行合同，转移房屋所有权。下列哪一选项是正确的？,A.,合同尚未生效，甲应返还所受领的价款并承担缔约过失责任,B.,合同无效，甲应返还所受领的价款,C.,合同有效，甲应继续履行合同,D.,合同有效，法院应当判决解除合同、甲赔偿乙的损失,2007年4月2日，王某,与,丁某,约,定：王某,将,一,栋,房屋出售,给,丁某，房价20万元。丁某支付房屋价款后，王某交付了房屋，但,没,有,办,理,产权,移,转,登,记,。丁某接收房屋作了装修，于2007年5月20日出租,给,叶某，租期,为,2年。2007年5月29日，王某因病去世，全部,遗产,由其子小王,继,承。小王于2007年6月,将该,房屋,卖给,杜某，,并办,理了所有,权,移,转,登,记,。,如王某生前或王某死后其,继,承人小王欲出,卖,房屋前向丁某,请,求返,还,房屋，下列,选项,正确的是：,A.,王某无,权请,求丁某返,还,房屋,B.,王某有,权请,求丁某返,还,房屋,C.,小王无,权请,求丁某返,还,房屋,D.,小王有,权请,求丁某返,还,房屋,2.物权行为不影响债权行为的效力：,物权法第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。,1998年10月5日甲向乙借款1000元，同,时签订,了一,份质,押合同，,约,定甲于同年10月8日,将,一,头,受胎的母牛作,为质,物交付,给,乙，甲如期交付。稍后，母牛生下小牛一,头,。下列,选项,中,哪,些中正确的？,A.,质,押合同生效,时间,98年10月5日,B.,质,押合同生效,时间,98年10月8日,C.,小牛,应归,乙所有,D.,小牛,应归,甲所有，但可作,为质权标,的,兰,天股,份,公司（上市公司）的董事,长,甲，因,单,位房改急需款,项,。遂,将,其,个,人所有的,兰,天股,份,公司股票,质,押,给,乙，借款10万元。有,关该,事例中,质,押合同效力的下列表述中，,哪,一,个,是正确的？,A.,质,押合同自甲,与,乙,签订质,押合同之日生效,B.,质,押合同自甲,与,乙,办,理,质,押合同登,记,之日生效,C.,质,押合同自甲取得乙的借款之日生效,D.,质,押合同因甲的股票不能,设,定,质,押而无效,3.债权行为是否影响物权行为的效力？,基本原则：债权形式主义,物权法第9条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。,依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。,第23条 动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。第24条 船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。,结论：,1.登记是不动产物权变动的生效要件，公式化具体表述：,有效债权行为 登记 不动产物权变动,2.交付是动产物权变动的生效要件，公式化具体表述：,有效债权行为 交付 动产物权变动；,3.对于船舶、飞行器、机动车等重要交通工具的物权变动，非经登记，不得对抗第三人，用公式表示：,有效债权行为 交付 物权变动 登记 第三人。,何为此处的不能对抗第三人？,某年4月1日，甲乙在中,国,北京就一,辆现,代汽,车买卖达,成,协议,，次日,并,交付，,约,定4月8日,办,理,变,更登,记,手,续,。但在4月3日甲,从,乙,处,借,车,后，次日又以自己的名,义卖与,不,值,知情的丙,并,交付、,办,理,变,更登,记,手,续,。,则结论,：乙在4月1日取得要求甲交付汽,车并办,理,变,更登,记,的,债权,；在4月2日取得汽,车,所有,权,；但乙的所有,权,不得,对,抗丙，,并,最,终,取得,汽,车,所有,权,。,据此，再来正确理解物权法分则的以下物权变动及其条文,建设用地使用权,139,第139条 设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。,不动产抵押权,187,第187条 以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。,2例外：意思主义,土地承包经营权,第127、129条,第127条土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。,第129条 土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。,地役权,第158条,第158条 地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。,动产抵押权,第188、189条,第188八条 以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。,第189条第1款 企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。,（六）基于法律行为以外原因的物权变动：不以登记、交付为生效或者对抗要件,首先，基本规定：依照物权法第条等：,1、因法院（仲裁机构）的法律文书、政府的征收决定发生的物权变动，自该行为生效时发生效力；,2、因继承、受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力；,3、因合法建造、拆除房屋设立、消灭物权的，自该事实行为成就时发生效力；,4、基于法律规定：留置权,物权法第230条债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。,前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。,5、基于行政行为：宅基地使用权,物权法第153条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。,中州公司依法取得某,块,土地建,设,用地使用,权并办,理,报,建,审,批手,续,后，,开,始了房屋建,设并,已,经,完成了外装修。,对,此，下列,哪,一,选项,是正确的？,A,中州公司因,为,享有建,设,用地使用,权,而取得了房屋所有,权,B,中州公司因,为,事,实,行,为,而取得了房屋所有,权,C,中州公司因,为,法律行,为,而取得了房屋所有,权,D,中州公司,尚,未,进,行房屋登,记,，因此未取得房屋所有,权,其次，最重要的是：对于以上情形下的不动产物权变动而言，法律要求登记而未经登记的，不得处分所取得的不动产物权；否则，不发生物权效力。,物权法第31条 依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。,甲,继,承了一套房屋，在,办,理,产权,登,记,前,将,房屋出,卖并,交付,给,乙，,办,理,产权,登,记,后又,将该,房屋出,卖给,丙,并办,理了所有,权,移,转,登,记,。丙受丁,胁,迫,将,房屋出,卖给,丁，,并,完成了移,转,登,记,。丁旋即,将,房屋出,卖并,移,转,登,记,于戊。,请,回答,问题,。,在,办,理,继,承登,记,前，,关,于甲,对,房屋的,权,利,状态,，下列,选项,正确的是：,A.,甲已,经,取得了,该,房屋的所有,权,B.,甲,对该,房屋的所有,权,不能,对,抗善意第三人,C.,甲出,卖该,房屋未,经,登,记,不,发,生物,权,效力,D.,甲可以出租,该,房屋,二、不动产登记与动产交付,（一）登记,1 预告登记：债权物权化,物权法第20条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。,预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。,31签约买房 明年4.1登记过户,3月（12.1可办理,明年3.1）,思考问题:,1.预告登记的对象是物权还是债权；,2.预告登记后该权利的性质发生变化了吗？,3.预告登记的真正效力在于对抗，对抗的实质含义是什么：不阻止债权发生，但阻止物权发生。,甲公司,开发写,字,楼,一幢，于2008年5月5日,将,其中一,层卖给,乙公司，,约,定半年后交房，乙公司于2008年5月6日申,请办,理了,预,告登,记,。2008年6月2日甲公司因,资,金周,转,困,难,，在乙公司不知情的情,况,下，以,该层楼,向,银,行抵押借款,并,登,记,。,现,因甲公司不能,清偿,欠款，,银,行要求,实现,抵押,权,。下列,哪,一判,断,是正确的？,A,抵押合同有效，抵押,权设,立,B,抵押合同无效，但抵押,权设,立,C,抵押合同有效，但抵押,权,不,设,立,D,抵押合同无效，抵押,权,不,设,立,甲父向乙,开发,商,购买预,售房屋一套，支付部分价金。,为,防止,开发,商再,处,分,该,屋，甲父,办,理了,预,告登,记,。后房价大,涨,，乙,开发,商又,将该,房屋出售,与,不知情的丙，,并,交付了房屋,钥,匙，丙,随,即入住。一,个,月后，甲父,查,知,实,情。下列,说,法不正确的是,A.,乙,开发,商又,将该,房屋出售,与,丙，,属,于无,权处,分，所,签订,房屋,买卖,合同效力待定,B.,由于丙是善意，且,该,房屋已,经,交付，丙可善意取得,该,房屋,C.,假,设该,房屋由于遭雷,击,起火而毁,损灭,失，,风险,由丙承担,D.,由于甲父已,经办,理了,预,告登,记,，故甲父可以要求丙返,还该,房屋,2 异议登记,第19条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。,不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。,异议登记的效力：15日内提起确权之诉；不当的，赔偿损失。,某房屋登,记,的,所有人为,甲，乙,认为,自己是共有人，于是向登,记,机,构,申,请,更正登,记,。甲不同意，乙又于3月15日,进,行了,异议,登,记,。3月20日，丙打算,买,甲的房屋，但是到登,记,机,构查询发现,甲的房屋存有,异议,登,记,，遂放弃,购买,。乙申,请异议,登,记,后，,发现,自己的,证,据不足，遂,对,此事置之不理。下列,哪,些,选项,是正确的？,A.,异议,登,记,后，未,经,乙同意，,处,分,该,房屋的，不,发,生物,权,效力,B.,异议,登,记,于3月31日失效,C.,甲有,权,向乙,请,求,赔偿损,失,D.,甲有,权,向登,记,机,构请,求,赔偿损,失,（二）交付,法律行为说：转移物占有的行为（客观要件）加上转移物权（如所有权）的合意（主观要件），构成交付，两个要素缺一不可。,甲,将,自己收藏的一幅名,画卖给,乙，乙,当场,付款，,约,定5天后取,画,。丙听,说,后，表示愿出比乙高的价格,购买,此,画,，甲,当,即,决,定,卖给,丙，,约,定第二天交,货,。乙得知此事，,诱,使甲8,岁,的,儿,子,从,家中取出此,画给,自己。,该画,在由乙占有期,间,，被丁,盗,走。此,时该,名,画,的所有,权属,于下列,哪个,人？,A,甲,B,乙,C,丙,D,丁,三、占有,（一）占有的分类,1、有权占有与无权占有,依占有是否依据本权作此分类。本权是指基于法律上的原因，可对物进行占有的权利，如所有权、典权、留置权等。有权占有就是指有本权的占有，如典权人在典权期间内对典物的占有；无权占有,是指无本权的占有，如拾得人对,遗失物的占有。,区分意义有二：,（1）有权占有人可以拒绝他人行使本权，反之，遇本权人请求返还占有物的，无权占有人负有返还义务。换言之，占有物返还请求权只能针对无权占有人。,（2）因侵权行为占有他人之物，不发生留置权。,案例一,2、善意占有与恶意占有,这是对无权占有的再分类,。依照无权占有人是否误信有占有的权源，又分为善意占有与恶意占有。善意占有，指误信自己具有占有的权源，且无怀疑而进行的占有；反之，明知无占有的权源，或对有无占有的权源有所怀疑而仍然进行的占有，为恶意占有。,有权占有无必要作此分类。无权占有，除相反证据证明外，推定为善意占有。,1,关于使用、收益权,本于物尽其用的法理，法律赋予善意占有人有使用、收益占有物的权利，且善意占有人因使用占有物而使该物受到损害（损耗）的，可以不承担损害赔偿责任；但恶意占有人无此权利，如果擅自使用致损的，则应承担赔偿责任。,物权法第条 占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任。,使用权 损耗责任,侵权责任,甲公司,将,自己所有的10台机器出租,给,了乙公司，乙公司未,经,其同意，,将,其低价出售,给,知情的丙公司，丙公司又,将,其出租,给,丁公司。丁公司,对,上述交易,过,程完全不了解。下列,哪,些,选项,是正确的？,A,丙、丁之,间,的租,赁,合同有效,B,甲公司有,权请,求丁公司返,还,机器，,并,且无,须补偿,其任何,损,失,C,甲公司有,权请,求丁公司返,还,机器，但是,应补偿,其,损,失,D,甲公司无,权请,求丁公司返,还,机器，但是丁公司,应当补偿,甲公司的,损,失,2,关于原物及其孳息返还,物被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息。在许多国家的立法上，恶意占有人与善意占有人关于返还孳息的问题上有不同待遇，但在我国在这一点上善意占有人与恶意占有人没有区别。,第条不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。,原物、孳息返还 管理费用支付,3,关于必要费用求偿权,关于必要费用的求偿权，许多国家法律规定恶意占有人与善意占有人都可以主张；但在第条规定，善意占有人可以无条件主张，但未规定恶意占有人可以。,4,关于占有物风险的承担,第条 占有的不动产或者动产毁损、灭失，该不动产或者动产的权利人请求赔偿的，占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人；权利人的损害未得到足够弥补的，恶意占有人还应当赔偿损失。,物上代位金,风险负担,可见，占有物毁损灭失即发生风险的，权利人请求赔偿的，占有人应当将因毁损灭失取得的保险金、赔偿金或补偿金等返还给权利人，在这一点上善意占有与恶意占有没有区别；但是，权利人的损失未得到足够补偿的，恶意占有人还应当赔偿损失。可见，是否承担占有物的风险问题上，善意占有人与恶意占有人存在区别。,（三）,占有保护请求权,第条 占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。,占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。,解读：,占有人在其占有被侵夺时，可以请求返还其占有物；占有被妨害时，可以请求除去妨害；占有有被妨害之虞时，可以请求防止妨害，此三者合称为,“,占有保护请求权,”,。与物上请求权的区别十分明显体现在适用时效期间不同：物权法第,245,条对于占有物返还请求权规定一个除斥期间，为,1,年；后者没有期间限制。,此外，占有被侵害的，占有人还可以主张侵权损害赔偿请求权即适用债权请求权，受到债权法的保护。,第二单元 所有权,一、建筑物区分所有权,（一）专有权,物权法第71条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。,第72条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。,业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。,建筑物区分所有权解释第2条,建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。,（二）共有权的范围,第,73,条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。,第,74,条第,2,款 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。,第,79,条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。,建筑物区分所有权解释第3条第1款 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：,（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；,（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。,第4条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。,第6条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。,全小区共有的部分,小区规划道路、绿地、物业用房：,73,车位：,74,（关于车库的讨论）,维修基金：,79,其他部分的共有,（全楼、同单元、两户等）,甲、乙、丙、丁分,别购买,了某住宅,楼,（共四,层,）的一至四,层,住宅，,并,各自,办,理了房,产证,。下列,哪,些,说,法是正确的？,A.,甲、乙、丙、丁有,权,分享,该,住宅,楼,的外,墙,广告收入,B.,一,层,住,户,甲,对,三、四,层间楼,板不享有民事,权,利,C.,若甲出,卖,其住宅，乙、丙、丁享有,优,先,购买权,D.,如四,层,住,户,丁欲在,楼顶,建一花圃，,须,得到甲、乙、丙同意,（三）成员权,1.投票权,第76条 下列事项由业主共同决定：,（一）制定和修改业主大会议事规则；,（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；,（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；,（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；,（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；,（六）改建、重建建筑物及其附属设施；,（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。,决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。,决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。,2.,“,住改商,”,的限制,第77条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意,建筑物区分所有权解释第10条 业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。,将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。,第11条 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称,“,有利害关系的业主,”,。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。,结论：,（,1,）须经所有的利害关系业主同意；,（,2,）利害关系业主不限于本栋建筑,3.业主的撤销诉权,物权法第78条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。,业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。,建筑物区分所有权解释第12条 业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。,第14条 建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。,属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。,解读：,1.,撤销之诉的除斥期间,1,年；,2.,侵权人的经营性获得所得归全体业主,王某有一栋两层楼房，在楼顶上设置了一个商业广告牌。后王某将该楼房的第二层出售给了张某。下列哪些选项是正确的？,A,张某无权要求王某拆除广告牌,B,张某与王某间形成了建筑物区分所有权关系,C,张某对楼顶享有共有和共同管理的权利,D,张某有权与王某分享其购房后的广告收益,二、共有,（一）共同共有与按份共有的认定,1,认定之一：,9395,，共同共有要有以,“,共同关系,”,为前提，三种典型的共同共有,夫妻共有,家庭共有,遗产共有,2,认定之二：共有类型推定的重大转变,第,103,条 共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。,3,关于按份共有的份额推定：,（二）关于共有物的管理与处分,第条 共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。,第条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。,合同法第51条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。,解读：,1,管理权（保存行为）：，二者相同,2,重大修缮（改良行为）：，二者的多数要求不同,甲、乙、丙共有一套房屋，其,应,有部分各,为,13。,为,提高房屋的价,值,，甲主,张将,此房的地面,铺,上木地板，乙表示,赞,同，但丙反,对,。下列,选项哪,一,个,是正确的？,A.,因,没,有,经过,全体共有人的同意，甲乙不得,铺,木地板,B.,因甲乙的,应,有部分合,计,已,过,半,数,，故甲乙可以,铺,木地板,C.,甲乙只能在自己的,应,有部分上,铺,木地,D.,若甲乙,坚,持,铺,木地板，,则,需先分割共有房屋,3,共有物的处分：,97,，二者的多数要求不同；但违反多数决都构成,“,无权处分行为,”,按份共有物的处分,共同共有物的处分,4,、在内部共有物的分割：,第99条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿,。,第100条第2款 共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。,按份共有人的自由分割请求权与共同共有人的法定分割请求权：,共有人的共同瑕疵担保义务：,（三）在内部共有份额的处分,、按份共有人的处分权,、关于优先权的区别：与意见,区别：共同共有人之间一般不发生优先购买权,按份共有人的优先权的冲突及其解决：共有人典权人承租人,第101条按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。,（四）对外关系的共同点（在第三人看来，只有,“,共有,”,，而无,“,按份,”,、,“,共同,”,之别）,管理费用连带责任：,由共有物所生的债权债务为连带债权债务：,第98条 对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。,第102条 因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。,总结：两类共有的区别与联系,“,对外关系外同、在内部关系处理上异,”,。,三、所有权取得方式,（一）关于取得方式的分类,1,原始取得：不基于原所有人的意愿或者权利而取得某物的所有权。,（,1,）劳动生产、孳息,（,2,）公法方式,（,3,）私法方式：先占,、,拾得,、,发现、添附、时效取得、善意取得,2,继受取得：基于原所有人的意愿或者权利而取得某物的所有权,（,1,）基于合同：合同,+,交付,=,所有权,合同,+,登记,=,所有权,（,2,）基于继承（包括法定继承、遗嘱继承与受遗赠、遗赠扶养协议的遗赠）,下列哪一选项属于所有权的继受取得？,A,甲通过遗嘱继承其兄房屋一间,B,乙的3万元存款得利息1000元,C,丙购来木材后制成椅子一把,D,丁拾得他人搬家时丢弃的旧电扇一台,（二）善意取得规则,：,合同法第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。,物权法第106条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：,（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；,（二）以合理的价格转让；,（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。,受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。,当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。,第108条 善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。,民通意见被撤销死亡宣告的人请求返还财产，其原物已被第三人合法取得的，第三人可不予返还。但依继承法取得原物的公民或者组织，应当返还原物或者给予适当补偿。,适用情形：关于无权处分与善意取得的关系,思考题：为什么善意取得属于原始取得？！,举例：,W,侵权、不当得利、违约?,甲 委托关系 乙（无权处分人）,（权利人）,买卖合同（效力？）,丙,（第三人、新的权利人）,构成要件,（1）关于标的物范围：,不动产的三情形,不实登记,委托隐名登记,连环买卖中的第一个买卖被宣告无效、被撤销,甲,3.1,乙（买受人、出卖人）,（出卖人）6.1,9.1撤销合同,丙,（第三人）,思考问题：本题处理？,甲、乙,结,婚后,购,得房屋一套，,仅,以甲的名,义进,行了登,记,。后甲、乙感情不和，甲擅自,将,房屋以,时,价出售,给,不知情的丙，,并办,理了房屋所有,权变,更登,记,手,续,。,对,此，下列,哪,一,选项,是正确的？,A,买卖,合同有效，房屋所有,权,未,转,移,B,买卖,合同无效，房屋所有,权,已,转,移,C,买卖,合同有效，房屋所有,权,已,转,移,D,买卖,合同无效，房屋所有,权,未,转,移,3、取得一个干干净净的物权回家,第,108,条 善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。,丁（抵押权人：登记；未登记）,甲 保管乙（无权处分人）,（所有人）,（价款）,丙 买卖关系,（第三人）,三、地役权,（一）与相邻关系的区别,意定与法定,有偿与无偿,独立权利与法定关系,实质区别：相邻人的容忍义务与其扩张上限,甲、乙、丙依次比,邻,而居。甲,为,修房向乙提出在其院,内,堆放建材，乙不允。甲遂向丙提出在其院,内,堆放，丙要求甲付,费,200元，,并,提出不得超,过,20天，甲同意。修房,过,程中，甲搬,运,建材,须从,乙家,门,前,经过,，乙予以阻,拦,。,对,此，下列,哪,一,种说,法不正确？,A.,乙无,权,拒,绝,甲在其院,内,堆放建材,B.,乙无,权,阻,拦,甲,经,其,门,前搬,运,建材,C.,甲,应,依,约,定向丙支付占地,费,D.,若建材堆放,时间,超,过,20天，丙有,权,要求甲,清,理,现场,（二）产生与登记,意思主义与登记对抗效力,物权法第,158,条 地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。,意思主义的两大难点：,1 合同行为的双重效力：既有债权与又有物权,2 何谓对抗第三人？,地役权合同=地役权+登记第3人,需役地权利人的变更,供役地权利人的变更,登记对抗主义体现在所有的场合,甲（需）乙（供）,丙 丁,丙对乙主张的,丙对丁主张的，如何保护,B,甲,为,了能在自己房中欣,赏远处风,景，便,与,相,邻,的乙,约,定：乙不在自己的土地上建造高,层,建筑，作,为补偿,，甲一次性支付,给,乙4万元。,两,年后，甲,将该,房屋,转让给,丙，乙,将该,土地使用,权转让给,丁。下列,哪,些判,断,是,错误,的？,A.,甲、乙,间,的,约,定,为,有,关,相,邻关,系的,约,定,B.,丙可禁止丁建高,楼,，且无,须,另,对,丁,进,行,补偿,C.,丁建高,楼,，丙只能要求甲承担,违约责,任,D.,甲、乙之,间约,定因房屋和土地使用,权转让,而失去效力,（三）从属性,与其他用益物权的关系：,甲（需）乙（供）/河流,丁，果园承包经营权人,物权法第,162,条土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。,第163条 土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。,与土地使用权的转让关系：,164,、,165,李某,从,自己承包的土地上出入不便，遂,与张,某,书,面,约,定在,张,某承包的土地上,开,辟一,条,道路供李某通行，李某支付,给张,某2万元，但,没,有,进,行登,记,。下列,哪,一,选项,是,错误,的？,A,该约,定,属,于有,关,相,邻关,系的,约,定,B,该约,定,属,于地役,权,合同,C,如果李某,将,其承包,经营权转,移,给,他人，受,让,人有,权,在,张,某承包的土地上通行，但合同另有,约,定的除外,D,如果,张,某,将,其承包,经营权转,移,给,他人，,则,善意的受,让,人有,权,拒,绝,李某在自己的土地上通行,（四）不可分性,第166条 需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。,第167条 供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。,需役地的分割,供役地的分割,甲（需）乙（供）,abc edf,甲公司,与,乙公司,约,定：,为满,足甲公司,开发,住宅小,区观,景的需要，甲公司向乙公司支付100万元，乙公司在20年,内,不在自己,厂区,建造6米以上的建筑。甲公司,将,全部房屋售出后不久，乙公司在自己的,厂区,建造了一,栋,8米高的,厂,房。下列,哪,一,选项,正确？,A,小,区业,主有,权请,求乙公司拆除超,过,6米的建筑,B,甲公司有,权请,求乙公司拆除超,过,6米的建筑,C,甲公司和小,区业,主均有,权请,求乙公司拆除超,过,6米的建筑,D,甲公司和小,区业,主均无,权请,求乙公司拆除超,过,6米的建筑,第二节 城市房地产管理法与 城乡规划法,一、,城市房地产管理法,（一）国有土地使用权的取得,1、出让土地使用权（,F8）,土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。,2、划拨土地使用权,（1）含义与特征（,F23）,土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。,（2）范围（,F24）,下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：,国家机关用地和军事用地；,城市基础设施用地和公益事业用地；,国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；,法律、行政法规规定的其他用地。,（二）房地产交易（转让、抵押、租赁）,1、交易的一般原则（,F32）：,房地同一原则。,房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。,2、转让:,（1）出让用地转让条件（,F39）,以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：,按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；,按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。,转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。,（2）划拨用地转让条件（,F40）,以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的