丰县中阳商城销售代理提案报告.doc

丰县中阳商城销售代理提案报告一、 市场概述 A、丰县区域商业概述 1、以中抵挡商品为主，商业形态以集贸市场为代表，商场和专卖店等现代商业形态仅占极小比例。 2、商品销售主要集中在日用百货、小商品和农副产品，中高档和品牌商品消费量有限。 B、丰县区域商业结构 1、解放路，向阳南路以中高档商品销售为主，集中了丰县主要的商场和品牌店。解放路是丰县的主要商业街。人民路以中低挡商品销售为主。2、随着城市经济发展和大面积商业开发，以商城和大型综合市场为代表的商业物业将大量供应市场，丰县商业形态由传统商业向现代商业转型，但由于商业消费市场增长和消费水平提升有限，导致部分商业物业出现滞销，经营户的盈利能力开始下降（如汉城现在还有部分物业没有卖出，商城经营人气也不旺）。 C、丰县商业物业开发现状和趋势 1、根据初步统计，丰县2003-2004年度开发的大规模商业项目主要是中阳商城（12万平方米），加上原来汉城和招商城未售出的，如果再加上和商住楼底商的大量供应，预计今明两年在丰县开发销售的商业楼盘总面积将突破20万平米。对于县域110万人口，非农业17万人口的丰县而言，要消化这些楼盘即需要34年时间（按历史销售可比量计算），市场压力和过剩情况可想而知。 2、随着丰县政府推进东进南移的城市规划建设发展，从商业发展趋势判断，丰县商业区域进一步向中阳商城区域集聚，依托原有的商业环境，以及中阳商城的建筑形态，将是中高档定位的商城，开发面积在12万平米左右，按丰县现有的消费水平统计，中高档商业市场将面临过剩局面。 3、中阳商城区域凭借集贸市场和大型综合卖场，形成商场、大型超市、和集贸市场，步行街等多种业态结合的商业开发模式，使该片区的商业规模和商区竞争力进一步提升，核心商圈的地位早已建立，但大量和时间相对集中的开发，也给该片区商业楼盘销售带来巨大压力。 D、消费者状况 1、农村人口占绝对比例，消费水平不高。2、中低档商品仍是市场消费的主体。 3、日用品等生活必需品是消费的主流商品。 4、随着外出打工、经商的人员增加，县城居民收入水平正在提高，中档和非生活必需品消费增长显著。5、全年城镇以上在岗职工平均工资7568元，农民人均纯收入3479元（引自丰县2002年统计公报）6、经营户状况 经营户普遍存在一种矛盾的心理对丰县经济发展前景的看好和对经营状况每况愈下的忧虑。造成这种现象的主要原因，是商业市场发展的速度远远超出了消费增长的速度，同时宏观经济和城市经济的发展对消费的贡献不可能同步产生，一般会出现迟滞效应。伴随着商业楼盘的大量供应，这种矛盾将更加突出，并导致经营户盈利水平进一步降低，商户对经营投资的信心将更显不足，持币观望的心态也将加重。二、 项目介绍（在此略。因为中阳商城开发有限责任公司有详细的项目介绍）三、 竞争物业A、汉城不论建筑规模、建筑形态都远远低于中阳商城。至今还余一个街区的商铺无人经营。B、在经营上最大的竞争对手就是丰县招商场，在经营面积上是中阳商城的2-3倍，招商场商铺开盘销售时的房价是600多元每平方米，但设计理念落后，商住混居，据走访了解，一些业主想转卖自己的物业，原价都卖不掉。但是它的租金很便宜，平均每平米68元/月。对经营户很有吸引力，且是批零兼营的大型综合性市场。汉城的房租也很便宜，一间门面上下三层，月租金才400元。随着县城的东进，很有发展潜力，因此招商场是中阳商城的最大挑战。在我们的走访中，大多数商户都拿招商场和中阳商城比较，大家都认可中阳商城的地理位置，但认为中阳商城的房价太高。四、SWOT分析 A、优势和机会点 1、商业背景优势，地处以前成熟的商业区；前身是名声远扬的古丰商业街； 2、地段优势，三面邻街，直面中阳大道、向阳南路、人民西路；位于城区中心地带；3、规模优势，总开发面积接近25万平米，便于形成集聚效应； 4、政府的大力支持，给予的一系列优惠政策是其他项目所没有的。5、随着国家的城市化进程的推动，减少农村人口等富民强国的政策实施 ，进城人口的增加，宏观经济和城市经济发展机会，使丰县投资开发潜力巨大，经济发展前景良好，为商业经营和商业投资创造了巨大的市场机遇。B、问题与威胁点 1、 开发面积过大，丰县市场容量有限，给销售带来极大的压力；2、 没有价格优势，价位偏高，超过丰县一般消费者的心理价位；3、 面临商业过剩威胁，经营和投资户信心不足，持币观望心态严重；4、现在处于招商阶段，大范围的销售还没开始，虽然“先造市、聚人气，促销售”的策略是正确的， 但存在着一定的经营风险，处理不好，会影响以后的销售。5、信息传播不明确，一般的商户不了解商城的经营定位。宣传理念没有以销售为主。工地围墙上应该是中阳商城广告宣传的很好载体，但没利用好，写的都是政府口号如：“做大城市规模”、“做美城市环境”“争做二个率先领头羊”等等和商城广告无关的政府口号和标语。公司开发房产就是为了销售，一切宣传都应以销售为龙头。五、项目定位：中阳商城的项目定位和经营业态划分基本合理，在此就不做表述。六、营销计划A、商城的前期招商工作，由于商城对入住的经营户实行第一年免房租的政策，以及工商管理费、其他行政事业收费第一年全免，所以招商工作进行的不错，已有80%的商铺招商出去。B、开业时间的确定，建议定在10月中旬。如：10月18。那时农忙已经结束，农村已进入农闲时节，开业能聚到人气。1、 做好开业期间的广告和促销，形成旺盛的人气和良好的经营氛围；2、 做好开业后的市场管理、广告促销和活动推广，保证市场旺盛人气的持续；3、 在市场开业以后，每天策划、组织促销和群众性文化活动；4、 市场招商率达到80%以上，商户进驻率达到招商的100%；5、 市场按计划顺利开业，市场经营管理步入良性循环；6、 充分利用大户进驻、市场开业等有利点，进行营销推广，促进销售； 7、 完成工作重点由招商向销售的转移，加大销售力度，扩大销售成果；C、开盘时间，建议定在开业的一个月后，时间太久会加大销售风险。营销筹备阶段（10.1811.18） 1、 现场包装，包括售楼处、工地功能牌、导视牌、形象识 别、大卖场店面和门头等； 2、销售人员工作分工和潜在客户摸底； 3、制订详细的广告和促销计划； 4、销售物料到位，包括海报、楼书、销售手册； 5、广告创意、设计；6、售楼员现场接待D、重点销售期 12月起至春节期间为重点销售期，此间外出经商以及打工人员回家，应做好宣传鼓动工作，要在徐州市区做宣传推案工作，吸引徐州的投资客。六、 广告策略 1、媒体组合 整体销售阶段以户外T形旗造势、影视广告做全面覆盖配合。 分阶段销售期内，以印刷品广告、报纸广告做阶段内销售渲染。 2、广告区域 电视广告：丰县对农村辐射为主，县城人一般不看本县台。报纸广告：徐州印刷品广告：丰县以及周边地区3、广告形式 印刷品：海报、楼书、招商手册（或折页）； 户外广告：布标、T型旗； 影视广告：促销广告配合专题新闻； 报纸广告：硬广告、软文、新闻； 4、公关策略 政府公关 ：获得免税、免费等多项优惠政策； 大户公关 ：协助政府组织招商团，在全国进行大户招商； 市场公关 ：长期在现场举行各种文艺演出或社会活动，聚拢现场人气。七、合作方式：销售代理 包括广告费用、销售人员工资等，代理费为销售额的2。5%.