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第二节 建设工程施工合同及相关的主要合同
〖考纲要求〗
建设工程施工合同的概念、特点、示范文本的组成、合同的内容；工程建设项目货物采购合同的概念与特点，材料采购合同和工程建设项目设备采购合同的内容、交付、检验及双方违约责任；租赁合同的概念、内容、特征，合同当事人的权利、义务与责任。
〖内容提要〗
1.建设工程施工合同——概念、特点、示范文本组成、内容
2.工程建设项目货物采购合同——材料采购合同、设备采购合同
3.租赁合同
〖内容详解〗
一、建设工程施工合同
（一）建设工程施工合同的概念
是指发包人和承包人就具体工程项目的建筑施工、设备安装、设备调试、工程保修等工作内容，明确双方权利、义务关系的协议。
施工合同是建设工程合同中的一种，是双方有偿合同，也是诺成合同。
（二）建设工程施工合同的特点（五条）
（1）合同标的的特殊性
（2）合同履行期限的长期性
（3）合同风险较大
（4）合同内容复杂
（5）建筑工程施工合同涉及面广
（三）建设工程施工合同示范文本组成
三个部分：第一部分是协议书；第二部分是通用条款；第三部分是专用条款
三个附件：附件一是承包人承揽工程项目一览表；附件二是发包人供应材料设备一览表；附件三是房屋建筑工程质量保修书
（理解每部分所包含的具体内容）
（四）建设工程施工合同的内容
施工合同中，关于工期、质量、造价方面的条款是合同的最重要条款
二、工程建设项目货物采购合同
（一）工程建设项目货物采购合同的概念与特点
1、概念
（1）是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间为实现工程项目的材料与设备的买卖，设立、变更、终止相互权利义务关系的协议。
（2）包括材料采购合同、设备采购合同
（3）属于买卖合同
2、建设工程项目货物采购合同的特点
（1）建设工程项目货物采购合同的当事人——可以是发包人，也可以是承包人
（2）建设工程项目货物采购合同的标的——品种繁多，供货条件差异较大
（3）建设工程项目货物采购合同的内容——涉及的条款繁简程度差异较大。
（4）货物供应的时间——与施工进度密切相关，出卖人必须严格按照合同约定的时间交付订购的货物
（二）工程建设项目材料采购合同
属于买卖合同
1、主要内容（13条）
2、订购产品的交付
（1）产品的交付方式——采购方到合同约定地点自提货物、供货方负责将货物送达指定地点
（2）交货期限——合同中应明确交（提）货期限到月份或更具体的时间（如月、日），如分批交货，还需注明各批次交货的时间
3、交货检验
（1）交货检验的依据——采购合同，各种单据、凭证，质量标准，共同封存的样品。
（2）交货数量检验
（3）交货质量检验
4、材料采购合同双方的违约责任
（1）供货方的违约责任
①未能按合同约定交付货物
² 不能供货——违约金=合同约定的违约金比例×不能交货部分货款，违约金不足以弥补损失，可修改违约金计算方法
² 不能按期供货——逾期交货，需按合同约定支付逾期交货部分的违约金，如采购方自提，发供生采购方的其他额外损失，也应由货方承担。
②交货数量与合同不符
² 多于合同规定，采购方不同意接受，可在承付期内拒付多交部分的货款和运杂费。
² 少于合同规定，凭有关合法证明，在承付期内可拒付少交部分的货款。
③产品的质量缺陷问题的处理
² 采购方同意利用，当按质论价
² 采购方不同意使用，由供货方负责包换或包修
² 不能修理或换掉，按交货方不能交货对待
（2）采购方违约责任
①不安合同约定接受货物：应向供货方支付按退货部分货款总额计算违约金
②逾期付款：按合同约定方法，支付逾期付款利息
③货物交接地点错误：采购方错填或未在合同约定的时限内，将变更的到货地点，接货人等信息通知对方，所产生的后果，均有采购方承担
（三）工程建设项目设备采购合同
属于承揽合同的范畴
1、合同主要内容——合同条款、附件
2、合同条款的主要内容
（1）词语定义
（2）合同标的
（3）供货范围
（4）供货价格
（5）付款
（6）交货和运输
（7）包装与标记
（8）技术服务
（9）质量建造与检验
（10）安装、调试、验收
（11）保证与索赔
（12）保险
（13）税费
（14）分包与外购
（15）合同的变更、修改、中止和终止
（16）不可抗力
（17）合同争议的解决
（18）其他
3、主要附件——对合同中某些条款设计内容较多部分做更为详细的说明
4、承包的工作范围（包括8条，但不一定）
5、设备采购合同双方的义务
（1）设备制造期内双方的义务
①供货方的义务：
² 合同约定时间内，提交设备的设计、制造和检验的标准
² 开始投料制造时，向监造代表提供整套设备的生产计划
² 每个月末提供月报表
² 监造达标在监造中发现设备和材料存在质量问题或不符合本规定的标准或包装要求而提出意见并暂不予签字，供货方应采取相应改进措施，以保证交货质量
² 监造代表发现重大问题要求停工检验时，应遵照执行
² 为监造代表提供工作、生活必要的方便条件
² 无论监造代表是否参与监造与出厂检验，或者监造代表参加了监造与检验并签署了监造与检验报告，均不能被视为免除供货方对设备质量应负的责任。
②采购方的义务
² 在不影响供货方正常生产进度情况下，进行现场的监造检验和见证
² 监造代表应按时参加合同规定的检查和试验。
（2）货物交付期间双方当事人的义务与责任
①供货方的义务：
² 供货前合同约定时间内向采购方发出通知
² 向承运部分办理申请发运设备所需的运输工具计划
² 每批合同设备交货日期以到火车站（码头）的到货通知单的时间戳记为准
² 每批货物备妥及装运车船发出24小时内，以电报或传真将该货物内容通知采购方
②采购方的义务
² 接到发运通知后做好现场接货准备工作
² 按时提货
² 采购方原因造成推迟设备发货，应及时通知对方，并承担推迟期间的仓储费和必要保管费。
③损害、缺陷、短少的合同责任
² 现场检验时，如有由于供货方（包括运输）原因造成的，应做好记录，双方代表签字，作为采购方向供货方提出修理、更换、索赔的依据
² 由于采购方的原因，供货方在接到通知后，应尽快提供或替换相应的部件，但费用采购方自付；供货方如有异议，应在接到书面通知后，和在合同约定的时间内提出，否则要求成立。
² 在共同检验中，对检验记录不能取得一致意见，则有双方委托的权威第三方裁定。
² 制造、修理、运费，保险费都有责任方承担
④到货检验的程序
采购方向供货方发出到货检验通知
6、设备安装验收
（1）供货方的现场服务
①派出必要的现场服务人员
②进行技术交底
③指导安装调试的工序
（2）设备验收
①启动试车——无负荷空运、带负荷试运行
②性能验收——又称性能指标达标考核，会签合同设备初步验收证书
③最终验收——合同保证期满后，采购方在合同规定时间内向供货方出具合同设备最终验收证书
7、违约责任
（1）供货方的违约责任
①延误责任的违约金——设备延误到货、未按时交付严重影响施工的关键技术资料、因技术服务 不利导致工程延误
②质量责任的违约金——2次性能试验后，一项或多项性能指标仍未达标
③不能供货的违约金
（2）采购方的违约责任
①延期付款违约金
②延期付款利息
③采购方中途要求退货，按退货部分设备约定价格的某一百分比计算违约金
三、租赁合同
（一）租赁合同的概念及其内容
租赁期限为6个月以上的，应当采用书面形式，未采用书面形式，视为不定期租赁
（二）租赁合同的特征
1、租赁合同为双务有偿合同
2、租赁合同是转让财产使用权的合同
3、租赁合同为诺成合同
4、租赁合同具有临时性的特点——《合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效，续订合同，自续订之日起也不得超过20年租期
（三）租赁合同当事人的权利、义务和责任
1、出租人的权利义务与责任
（1）有依据合同要求对方支付租金的权利
（2）交付合同标的物的义务
（3）出租人负有对租赁物进行维修的义务
（4）出租人出卖租赁房屋，负有合理期限内通知的义务
2、承租人的权利义务和责任
（1）承租人合理使用租赁物不负赔偿的责任——有义务妥善保管租赁物，因保管不少造成损失，应 承担损害赔偿责任
（2）经出租人同意可对租赁物进行改善或者增设他物
（3）经出租人同意，可将租赁物转租给第三人
（4）租赁期间有因占有、使用二获得收益的权利
（5）按约定期限交付租金的义务
（6）承租人负有返还租赁物的义务
（7）不可归责原因的解除权
〖本节重点〗
1、 建设工程施工合同的特点（五条）——标的特殊性、履行期限长期性、风险大、内容复杂、涉及面广
2、 建设工程施工合同示范文本组成——三部分（协议书、通用条款、专用条款）、三附件
3、 施工合同中关于工期、质量、造价方面的条款是合同的最重要条款
4、 建设工程项目货物采购合同的四条特点
5、 理解工程建设项目材料购、设备采购合同内容与双方违约责任分别是什么，尤其设备采购合同
6、 租赁期限为6个月以上的租赁合同，应采用书面形式，未采用书面形式，视为不定期租赁
7、 理解租赁合同双方当时人的权利、义务与责任
第三节 建筑工程合同管理的特点与制度
〖考纲要求〗
建设工程合同管理的特点与制度的主要内容。
〖内容提要〗
1.建设工程合同管理的五个特点
2.建设合同管理的八条制度
〖内容详解〗
一、建设工程合同管理的特点（五个特点）
（1）建设工程项目完成是一个渐进的过程，导致合同管理期长
（2）工程价值量大、合同价格高，合同管理对经济效益影响较大
（3）工程合同变动较为频繁
（4）工程合同管理工作复杂
（5）合同风险大
二、 建设合同管理制度（八条制度）
（1）建筑企业内部合同预签制度－企业内部各部门之间模拟活动
（2）建筑企业内部的审查、批准制度－通过各部门及法律顾问的审查
（3）严格保护、保管企业印章制度
（4）检查和奖励制度
（5）完善合同统计考核制度
（6）建立合同管理评估制度
（7）推行合同管理目标制度
（8）建立合同管理质量责任制度
〖2010真题〗下列管理制度中，不属于建筑企业科学、合理的合同管理制度的是（ ）
A. 建筑工程合同进度管理制度
B. 建筑企业内部合同预签制度
C. 合同管理目标制度
D. 合同统计考核制度
〖答案〗：A
〖解析〗：本题考查的是建筑企业合同管理的种类，只有A不属于八大制度之列，所以，选A。
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