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二0一四年十二月法律法律风险无无处不在不在!l不一定都要懂得法律，但一定要有法律风险意识。l不是事事处处都要照搬法条，不敢越雷池一步，而是要认清法律规则，警惕风险。警警 言言培培训说明明 【形式形式】：案例研：案例研讨【参考法参考法规】：民法通：民法通则、民事、民事诉讼法、合同法、物法、合同法、物权法、法、城市房地城市房地产管理法、商品房管理法、商品房销售管理售管理办法、法、城市商品房城市商品房预售管理售管理办法、相关司法解法、相关司法解释 培培训说明明l广告宣广告宣传中的法律中的法律风险及防范及防范l认购过程中的法律程中的法律风险及防范及防范l因房屋因房屋质量量问题所引起的法律所引起的法律风险及防范及防范l车位位销售售过程中的法律程中的法律风险及防范及防范 案例一因广告宣传不当所引起的纠纷 开开发商在商在销售某楼售某楼盘7 7栋时，在宣，在宣传资料中做了如下宣料中做了如下宣传：“厅、卧、主、卧、主卫全部朝向高全部朝向高尔夫球夫球场，均能享受到高，均能享受到高尔夫景夫景观，”房屋交付后，房屋交付后，7-17027-1702业主投主投诉，两次卧无高两次卧无高尔夫景夫景观，与，与销售承售承诺不符，不符，业主要求主要求换至卧室均有高至卧室均有高尔夫景夫景观的的类似似户型，如无合适型，如无合适户型，型，则要求退房。要求退房。业主与开主与开发商商协商不成，最商不成，最终以开以开发商商违约为由向当由向当地法院提起地法院提起诉讼，请求追究开求追究开发商的商的违约责任。任。案例案例 问题 分析分析 广告宣广告宣传广告宣传资料的法律效力？开发商是否应当承担违约责任？开发商应如何规避广告宣传所带来的法律风险？案例案例 问题 分析分析 广告宣广告宣传广告宣传资料的法律效力案例案例 问题 分析分析 广告宣广告宣传要要约邀邀请红线红线范范围围内内说说明和允明和允诺诺具体确定具体确定影响合同的影响合同的订订立和价格立和价格要要约要要约邀邀请是希望他人向自已是希望他人向自已发出要出要约要要约是当事人一方向是当事人一方向对方方发出的希望与出的希望与对方方订立合同的意思表示立合同的意思表示 广告宣传资料的法律效力问题：商商品品房房的的销售售广广告告和和宣宣传资料料为要要约邀邀请，但但是是出出卖人人就就商商品品房房开开发规划划范范围内内的的房房屋屋及及相相关关设施施所所作作的的说明明和和允允诺具具体体确确定定，并并对商商品品房房买卖合合同同的的订立立以以及及房房屋屋价价格格的的确确定定有有重重大大影影响响的的，应当当视为要要约。该说明明和和允允诺即即使使未未载入入商商品品房房买卖合合同同，亦亦应当当视为合合同同内容，当事人内容，当事人违反的，反的，应当承担当承担违约责任。任。-关于关于审理商品房理商品房买卖合同合同纠纷案件适用法律案件适用法律若干若干问题的解的解释 （2003060120030601）案例案例 问题 分析分析 广告宣广告宣传 广告宣传资料的法律效力问题 关键词：说明和允明和允诺具体确定具体确定 案例案例 问题 分析分析 广告宣广告宣传 广告宣传资料的法律效力问题：XXXX项目，全市目，全市最最低价。低价。所在学区内所在学区内从幼儿园、小学到中学都是从幼儿园、小学到中学都是市属或省属市属或省属重点名校重点名校。社区内将有老年大学和儿童。社区内将有老年大学和儿童兴趣学校趣学校。紫薇。紫薇幼儿园幼儿园即将落成；并将引即将落成；并将引进市属重点市属重点小学。小学。案例案例 问题 分析分析 广告宣广告宣传 广告宣传资料的法律效力问题：合同法中关于“要约”的规定 第第十十四四条条 要要约是是希希望望和和他他人人订立立合合同同的的意意思思表表示示，该意意思表示思表示应当符合下列当符合下列规定：定：（一）内容具体确定；（一）内容具体确定；（二）表明（二）表明经受要受要约人承人承诺，要，要约人即受人即受该意思表示意思表示约束。束。第第十十五五条条 商商业广广告告等等为要要约邀邀请。商商业广广告告的的内内容容符符合要合要约规定的，定的，视为要要约。司法解释违反合同法的地方：排除了合同法构成要约的第二个要件“甘受约束”；并把“视为要约”与“视为合同内容”相混淆。案例案例 问题 分析分析 广告宣广告宣传 开发商应承担的责任：违约责任 案例案例 问题 分析分析 广告宣广告宣传 广告宣传法律风险防范：发布广告的原布广告的原则：源：源头控制，有把握才控制，有把握才说第一道防第一道防线：发布前布前严格格审查，避免夸，避免夸张、不、不实、变更；更；第二道防第二道防线：全面全面设置置广告提示广告提示语，表明广告不是要，表明广告不是要约；第三道防第三道防线：补充充协议中明确中明确约定广告和宣定广告和宣传资料的效力。料的效力。案例案例 问题 分析分析 广告宣广告宣传广告提示语示例：案例二未及时退还“诚意金”引起的纠纷 某君向开某君向开发商提出申商提出申请，要求开，要求开发商退商退还“诚意金意金”，开，开发商称商称还要等要等1515天之后才能返天之后才能返还。因因对开开发商的拖延行商的拖延行为不不满，某君将，某君将该开开发商商告上法庭，要求开告上法庭，要求开发商返商返还诚意金本金以及所意金本金以及所产生的利息。生的利息。案例案例 问题 分析分析 认购 案例三 认购书的单方解除 某君与开某君与开发商商签订认购协议书约定：由某君定：由某君购买某楼某楼盘3-11013-1101房，房，认购协议书签订时，某君，某君应支支付房屋付房屋总价款价款20%20%的的“订金金”，认购协议书签订之之日起日起1515日内，双方日内，双方签订商品房商品房买卖合同合同，如某君，如某君违反本反本协议，不得要求返，不得要求返还已支付的已支付的“订金金”。如开。如开发商商违反本反本协议双倍返双倍返还某君已支付的某君已支付的“订金金”。随后，随后，某君按照某君按照认购协议书的的约定支付了定支付了“订金金”，但在，但在认购协议书签订后，后，商品房商品房买卖合同合同尚未尚未签订前，因房价下跌，某君提出要求解除前，因房价下跌，某君提出要求解除协议，并要求开，并要求开发商退商退还已交付的已交付的“订金金”。案例案例 问题 分析分析 认购诚意金、订金、与定金的法律效力？案例二中开发商该不该退还诚意金？案例三中开发商是否应返还已收取的“订金”？案例案例 问题 分析分析 认购 诚意金、订金、与定金 “诚意金意金”作作为自自创的商的商业用用语，在，在现在的商品房在的商品房销售中，由于供求关系售中，由于供求关系紧张，处于于卖方市方市场的开的开发商普遍商普遍强势，由此采取了，由此采取了预售售证获得之前便收取得之前便收取费用的方式，用来用的方式，用来甄甄别、圈定客、圈定客户。这种做法，往往不能保种做法，往往不能保证所有所有缴纳诚意意金的客金的客户都都买到房，只是提供一种与到房，只是提供一种与买房相关的潜在机会。房相关的潜在机会。因此，所因此，所谓的的“诚意金意金”不具有合同效力及法律保不具有合同效力及法律保护的性的性质。“诚意意金金”并并非非“定定金金”。开开发商商在在预售售前前收收取取“诚意意金金”，并并与与排排号号、认购等等行行为挂挂钩，这种种资金金并并不不具具有有“定定金金”性性质。从从法法律律意意义上上讲，定定金金具具有有担担保保效效力力，担担保保未未来来双双方方将将签订具具体体买卖合合同同，缴纳定定金金之之时，双双方方已已经明明确了确了标的物以及价格。的物以及价格。案例案例 问题 分析分析 认购 诚意金、订金、与定金 “订金金”通常是在通常是在购房者与开房者与开发商就房屋商就房屋买卖的意向初步达成的意向初步达成协议后，准后，准备进一步一步协商商签订的的临时认购协议，通常的做法是在，通常的做法是在约定所定所选房号、面房号、面积、房屋、房屋单价及价及总价款后，价款后，约定一个期限，定一个期限，买方方需在此期限内与需在此期限内与卖方方签署正式合同。署正式合同。买方支付方支付订金即取得了在此金即取得了在此期限内的期限内的优先先购买权。根据我国。根据我国现行法律的有关行法律的有关规定，其不具有定，其不具有定金的性定金的性质，交付，交付订金的一方主金的一方主张定金定金权利的，人民法院不予支利的，人民法院不予支持。一般情况下，交付持。一般情况下，交付订金的金的视作交付作交付预付款。付款。而而订金在法律上是不明确的，也是不金在法律上是不明确的，也是不规范的，在范的，在审判判实践中一般践中一般被被视为预付款。但是最高人民法院关于适用付款。但是最高人民法院关于适用中中华人民共和国担人民共和国担保法保法若干若干问题的解的解释第第118118条条规定：定：“当事人交付留置金、担当事人交付留置金、担保金、保保金、保证金、金、订约金、押金或者金、押金或者订金等，金等，但没有但没有约定定金性定定金性质的的，当事人主，当事人主张定金定金权利的，人民法院不予支持利的，人民法院不予支持”案例案例 问题 分析分析 认购 诚意金、订金、与定金 “定金定金”中中华人民共和国担保法人民共和国担保法第八十九条：第八十九条：“当事人可以当事人可以约定一方向定一方向对方方给付定金作付定金作为债权的担保。的担保。债务人履行人履行债务后，定金后，定金应当抵作价款或者收回。当抵作价款或者收回。给付定金的一方不付定金的一方不履行履行约定的定的债务的，无的，无权要求返要求返还定金；收受定金的一定金；收受定金的一方不履行方不履行约定的定的债务的，的，应当双倍返当双倍返还定金。定金。”“定金定金”规则 1 1、交定金方、交定金方违约：不返：不返还；收定金方；收定金方违约：双倍返：双倍返还。2 2、定金定金总标的的20%20%。3 3、定金条款从、定金条款从实际交付定金之日起生效。交付定金之日起生效。案例案例 问题 分析分析 认购 诚意金、订金、与定金 “定金定金”与与“违约金金”选择使用、不累加使用、不累加 我国我国合同法合同法第第116116条条规定：定：“当事人既主当事人既主张约定定违约金，又主金，又主张定金的，一方定金的，一方违约时，对方可以方可以选择适用适用违约金或定金条款。金或定金条款。”案例案例 问题 分析分析 认购 案例四因房屋质量问题所引起的纠纷 业主与开主与开发商商签订商品房商品房买卖合同合同，约定：定：业主主购买开开发商开商开发的某小区的某小区6-7076-707号房，开号房，开发商商应于于20082008年年1212月月2525日前将房屋交付日前将房屋交付业主使用，交付条件主使用，交付条件为经有关政府部有关政府部门办妥竣工妥竣工验收收备案手案手续，开，开发商商应提供提供住宅住宅质量保量保证书、住宅使用住宅使用说明明书和和商品住宅交楼商品住宅交楼书，开，开发商不出示商不出示上述上述证明文件及有关明文件及有关资料或出示不料或出示不齐全，全，业主有主有权拒拒绝接受接受交付，由此交付，由此产生的延期交房生的延期交房责任由开任由开发商承担。商承担。20082008年年1212月月2525日，日，业主到涉主到涉讼房屋收楼房屋收楼现场准准备收楼，但以涉收楼，但以涉讼房屋存房屋存在在质量量问题为由拒由拒绝收楼。开收楼。开发商表示愿意商表示愿意对该房屋房屋进行整行整修，并按合同修，并按合同约定延期交房定延期交房责任条款任条款赔偿整修期整修期间业主的主的损失。失。业主不同意以上主不同意以上处理方案，拒理方案，拒绝收楼。收楼。20092009年年6 6月月1010日，日，业主向法院起主向法院起诉，因房屋存在，因房屋存在质量量问题，不符合交付条件，要求追究开不符合交付条件，要求追究开发商的延期交房商的延期交房责任。任。案例案例 问题 分析分析 交付交付因商品房质量问题所引起的责任有哪些？，法律关于保修期以及保修范围如何规定？开发商的交付义务是什么？对于业主无理拒收问题，开发商如何对策？案例案例 问题 分析分析 交付交付因商品房因商品房质量量问题所引起的所引起的责任任 保修保修责任任u“交交付付使使用用的的房房屋屋存存在在质量量问题，在在保保修修期期内内，出出卖人人应当承担修复当承担修复责任。任。”（司法解司法解释）u “在在保保修修期期限限内内发生生的的属属于于保保修修范范围的的质量量问题，房房地地产开开发企企业应当当履履行行保保修修义务，并并对造造成成的的损失失承承担担赔偿责任。任。”（商品房商品房销售管理售管理办法法）案例案例 问题 分析分析 请注意：保修期和保修范围！交付交付 因商品房因商品房质量量问题所引起的所引起的责任任 退房退房+赔偿损失的两种法定情形：失的两种法定情形：一、房屋交付使用后，房屋主体一、房屋交付使用后，房屋主体结构构质量量经核核验确属不合格确属不合格的。的。（商品房商品房销售管理售管理办法法、司法解司法解释）必）必须以交以交付付为前前题；核；核验应由由业主提出申主提出申请；二、因房屋二、因房屋质量量问题严重影响正常居住使用（重影响正常居住使用（司法解司法解释）。）。何何为“严重影响正常居住使用重影响正常居住使用”?应从能否从能否实现合同目的合同目的来分析，来分析，对丧失了主要功能或者正常生活状失了主要功能或者正常生活状态无法保持，而又无法保持，而又无法修复的，才可以无法修复的，才可以认定定为“严重影响正常居住使用的重影响正常居住使用的”。结论：绝大多数大多数质量量问题都达不到法律所要求的退房条都达不到法律所要求的退房条件，件，这对开开发商是有利的。开商是有利的。开发商有商有权放放宽退房条件，但退房条件，但应当当获得相得相应对价，至少价，至少应以不承担以不承担赔偿，不遭受，不遭受损失失为前提。前提。案例案例 问题 分析分析 交付交付赔偿损失包括哪些范失包括哪些范围？u直接损失：因因质量量问题而而灭失失的的财产或或支支付付的的费用用：被水泡坏的壁被水泡坏的壁纸、地板、家具，借宿、地板、家具，借宿费用；用；u间接损失：正正常常情情况况下下的的可可得得利利益益：误工工损失失，房房屋升屋升值损失。可得利益不同于可能利益。失。可得利益不同于可能利益。u精神损害赔偿不属于违约责任！侵侵权责任任与与违约责任不能同任不能同时主主张。保修期和保修范保修期和保修范围 在正常使用条件下，建在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限工程的最低保修期限为：u基基础设施施工工程程、房房屋屋建建筑筑的的地地基基基基础工工程程和和主主体体结构构工工程，程，为设计文件文件规定的定的该工程的合理使用年限；工程的合理使用年限；u屋屋面面防防水水工工程程、有有防防水水要要求求的的卫生生间、房房间和和外外墙面面的的防渗漏，防渗漏，为年；年；u供供热与供冷系与供冷系统，为个采暖期、供冷期；个采暖期、供冷期；u电气管气管线、给排水管道、排水管道、设备安装和装修工程，安装和装修工程，为年。年。建建设工程的保修期，自竣工工程的保修期，自竣工验收合格之日起收合格之日起计算。算。-建建设工程工程质量管理条例量管理条例 案例案例 问题 分析分析 交付交付超超过保修期和保修范保修期和保修范围如何如何处理理 对于于维修工作，我修工作，我们建建议处理的基本原理的基本原则是：是：以保修期以保修期为依据，以下四种情况由我方提供依据，以下四种情况由我方提供维修：修：u在保修期内在保修期内报修而未修的；修而未修的；u在保修期内在保修期内报修，至今未修好的；修，至今未修好的；u在在保保修修期期内内报修修并并经过修修理理，但但现在在由由于于完完全全相相同同的的问题出出现反复的；反复的；u走走访时发现未未报修的小修的小问题，但，但显然出然出现在保修期内的。在保修期内的。不不属属于于上上述述情情况况的的问题，套套用用社社会会收收费标准准，我我方方可可提提供供维修服修服务。案例案例 问题 分析分析 交付交付 开开发商的交付商的交付义务 按按合合同同交交付付是是开开发商商的的义务；按按合合同同收收房房也也是是买受受人人的的义务 司司法法解解释第第十十一一条条：对房房屋屋的的转移移占占有有，视为房房屋屋的的交交付使用，但当事人另有付使用，但当事人另有约定的除外。定的除外。房房屋屋毁损、灭失失的的风险，在在交交付付使使用用前前由由出出卖人人承承担担，交交付付使使用用后后由由买受受人人承承担担；买受受人人接接到到出出卖人人的的书面面交交房房通通知知，无无正正当当理理由由拒拒绝接接收收的的，房房屋屋毁损、灭失失的的风险自自书面面交交房房通通知知确确定定的的交交付付使使用用之之日日起起由由买受受人人承担，但法律另有承担，但法律另有规定或者当事人另有定或者当事人另有约定的除外。定的除外。案例案例 问题 分析分析 交付交付开开发商的交付商的交付义务 在合同没有其他约定的情况下开发商的法定交付义务u竣工竣工验收合格；收合格；u书面通知面通知买受人。受人。u提供提供住宅住宅质量保量保证书和和住宅使用住宅使用说明明书容易出现的问题：u通知行通知行为难以以举证；u业主以主以质量瑕疵量瑕疵为由拒不收房。由拒不收房。案例案例 问题 分析分析 交付交付对通知与送达的要求通知与送达的要求u通知通知应采用采用书面形式并面形式并须有效送达。有效送达。u通知通知书如无盖章，如无盖章，视为未通知。未通知。u电话通知、小区公告、通知、小区公告、报纸公告及其他非公告及其他非书面通知方式均不是有面通知方式均不是有效的通知送达方式。效的通知送达方式。u买方收到方收到书面通知面通知时，拒，拒绝签收的，送达人可以邀收的，送达人可以邀请两名无利害两名无利害关系的关系的证人到人到场，把通知，把通知书留在留在买方的通方的通讯地址，并注明拒收原地址，并注明拒收原因和送达日期，由送达人、因和送达日期，由送达人、证人人签名即名即视为通知已送达。通知已送达。对业主的解除合同的通知要重主的解除合同的通知要重视 20092009年年5 5月月1313日，最高人民法院关于适用日，最高人民法院关于适用中中华人民共和国合人民共和国合同法同法若干若干问题的解的解释（二）开始（二）开始实行，其第二十四条行，其第二十四条规定当事定当事人人对合同法第九十六条、第九十九条合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者定的合同解除或者债务抵抵销虽有异有异议，但在，但在约定的异定的异议期限届期限届满后才提出异后才提出异议并向人民法并向人民法院起院起诉的，人民法院不予支持；当事人的，人民法院不予支持；当事人没有没有约定异定异议期期间，在解，在解除合同或者除合同或者债务抵抵销通知到达之日起三个月以后通知到达之日起三个月以后才向人民法院才向人民法院起起诉的，人民法院不予支持。的，人民法院不予支持。关于关于业主无理拒收主无理拒收问题的的对策策 u补充充协议约定：未收到入伙通知的，即以合同中定：未收到入伙通知的，即以合同中约定的定的交付交付时间为入伙入伙时间；u补充充协议约定：出定：出卖人具人具备了交付条件，了交付条件，买受人没有合受人没有合法的理由拒不接收房屋的，法的理由拒不接收房屋的，视为已交付；已交付；u对拒拒绝收房的收房的业主主发催告信或律催告信或律师函；函；案例案例 问题 分析分析 交付交付 案例五销售车位引起的纠纷 某小区的地下停某小区的地下停车位均由开位均由开发商商办理了理了产权，但在小区开，但在小区开盘销售后，售后，业主更愿意采用租主更愿意采用租赁的方式使用地下停的方式使用地下停车位，地位，地下停下停车位的位的销售情况很不理想。小区交付售情况很不理想。小区交付业主后，主后，为加快地加快地下停下停车位的位的销售速度，开售速度，开发商决定商决定对全部未全部未销售的地下停售的地下停车位采用位采用“只售不租只售不租”的方式的方式进行行处分，并禁止未分，并禁止未购买地下停地下停车位的位的业主租主租赁使用地下停使用地下停车位。于是开位。于是开发商与商与业主矛盾开主矛盾开始激化，最始激化，最终业主就小区的主就小区的车位位归属属问题向法院提起向法院提起诉讼。案例案例 问题 分析分析 车位位小区内的所有车位开发商是否都能销售？如何规避车位销售过程中的法律风险？案例案例 问题 分析分析 车位位 小区内的所有小区内的所有车位开位开发商是否都能商是否都能销售售 物物业管理区域内，管理区域内，规划用于停放汽划用于停放汽车的的车位、位、车库，应当首当首先先满足本区域足本区域业主的需要。主的需要。u物物业管理区域内管理区域内规划建划建设的的车位、位、车库，建，建设单位可以附位可以附赠给业主；出售或者出租主；出售或者出租车位、位、车库的，的，业主享有主享有优先先权。利用。利用业主共有的道路或者其他主共有的道路或者其他场地建地建设的的车位，属于全体位，属于全体业主共有，建主共有，建设单位不得附位不得附赠、出售或者出租。、出售或者出租。u车位、位、车库出售或者出租的，建出售或者出租的，建设单位位应当与当与业主主签订买卖合同合同或者租或者租赁合同。合同。u车位、位、车库满足足业主需求后剩余出租的，建主需求后剩余出租的，建设单位位应当向全体当向全体业主公示，租主公示，租赁合同期限最合同期限最长不得超不得超过6个月。个月。车位、位、车库租租赁合同合同复印件复印件应当送交物当送交物业服服务企企业存档，存档，业主、主、业主委主委员会及物会及物业使使用人有用人有权查询。案例案例 问题 分析分析 车位位小区内的所有小区内的所有车位开位开发商是否都能商是否都能销售售u“建筑区划内，建筑区划内，规划用于停放汽划用于停放汽车的的车位、位、车库应当首先当首先满足足业主的需要主的需要。建筑区划内，建筑区划内，规划用于停放汽划用于停放汽车的的车位、位、车库的的权属，属，由当事人通由当事人通过出售、出售、附附赠或者出租等方式或者出租等方式约定。占用定。占用业主共有的道路或者其他主共有的道路或者其他场地用于停放汽地用于停放汽车的的车位，属于位，属于业主共有。主共有。”-物物权法法u“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、位、摊位等特定空位等特定空间，应当当认定定为物物权法第六章所称的法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他适用；（三）能区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他适用；（三）能够登登记成成为特定特定业主所有主所有权的客体。的客体。规划上划上专属于特定房屋，且建属于特定房屋，且建设单位位销售售时已已经根据根据规划列入特定房屋划列入特定房屋买卖合同中的露台等，合同中的露台等，应当当认定定为物物权法第六章所法第六章所称称专有部分的有部分的组成部分。成部分。”u建建设单位按照配置比例将位按照配置比例将车位、位、车库，以出售、附，以出售、附赠或者出租等方式或者出租等方式处分分给业主的，主的，应当当认定其行定其行为符合物符合物权法第七十四条第一款有关法第七十四条第一款有关“应当首先当首先满足足业主的需要主的需要”的的规定。前款所称配置比例是指建筑区划内定。前款所称配置比例是指建筑区划内规划用于停划用于停放汽放汽车的的车位、位、车库与房屋套数的比例。与房屋套数的比例。u“建筑区划内在建筑区划内在规划用于停放汽划用于停放汽车的的车位之外，位之外，占用占用业主共有的道路或者主共有的道路或者其他其他场地增地增设的的车位，位，应当当认定定为物物权法第七十四条第三款所称的法第七十四条第三款所称的车位。位。”（最高人民法院关于（最高人民法院关于审理建筑物区分所有理建筑物区分所有权纠纷案件具体案件具体应用法律若干用法律若干问题的的解解释）我我们认为：经过规划批准的划批准的车位所有位所有权归开开发商所有，因商所有，因为在在项目建目建设之初之初规划划报建建时，当，当时不存在不存在业主，整个主，整个项目的目的权利人只能是建利人只能是建设单位。位。但是在但是在对车位位进行行销售售时应遵守法律法遵守法律法规的的规定。定。案例案例 问题 分析分析 车位位 车位位销售售过程中的法律程中的法律风险防范防范 一、以法律一、以法律规定定为依据依据 二、广告宣二、广告宣传要避免要避免误导 三、政府不合理三、政府不合理规定不宜直接定不宜直接对抗抗 四、四、销售已出租的售已出租的车位，要尊重承租人的知情位，要尊重承租人的知情权 A)A)按按车位配置比例租位配置比例租赁车位的位的业主，在同等价格条件下享有主，在同等价格条件下享有优先先购买权。B B）已按）已按规划配置比例划配置比例购买或或获赠了了车位的位的业主，以及非主，以及非业主的房屋使用人可以短期租主的房屋使用人可以短期租赁车位，但出租位，但出租时应排除其排除其优先先购买权。五、五、车位宜与房屋同步位宜与房屋同步销售，交付后的售，交付后的车位可以委托物位可以委托物业代售代售案例案例 问题 分析分析 车位位 开开发商和物商和物业公司不宜直接减免物公司不宜直接减免物业服服务费。物。物业服服务费是属于全体是属于全体业主共同所有的主共同所有的财产，缴纳物物业服服务费是是业主的法定主的法定义务，开，开发商和物商和物业公司均公司均无无权减免。在减免。在实务中，当与中，当与业主主发生生纠纷时，开，开发商常常会以商常常会以“减免减免”物物业服服务费作作为一种有效的解一种有效的解决方案。决方案。对这种种“减免减免”行行为应当表述当表述为“代代为支支付付”更更为恰当，如：恰当，如：“XXXX公司承公司承诺代代XXX(XXX(业主主)支付支付 年的物年的物业管理管理费。”以避免以避免对其他其他业主的合法主的合法权益益造成侵害。造成侵害。开开发商不宜直接免除商不宜直接免除业主的物主的物业管理管理费 开发商要充分利用合同条款维护自身利益，在不违反法律、法规的效力性强制性规定的前提下，作出对自身有利的约定。同时，还要注意对合同法及其司法解释中关于格式条款的相关规定的应用，避免开发商制定的上述条款被认定为格式条款，而影响其效力。因此开发商在合同订立时应注意对合同中免除或者限制其责任的条款以及排除或者限制对方权利的条款，采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识（如加粗、使用不同字体颜色等），并按照对方的要求对该格式条款予以说明。同时在商品房买卖合同补充协议中加入特别提示和格式合同提示及说明条款。签订商品房商品房买卖合同合同补充充协议时的重要提示的重要提示 如在商品房买卖合同补充协议条款前加入以下特别提示：“为确保买受人充分理解合同条款，出卖人特提示买受人在签订前，详细阅读并充分理解本合同及相关补充条款、附件等合同全部条款及内容。若有解释或说明要求，请买受人在签约时向出卖人提出，出卖人将依法给予解释或说明。本合同一经签订即对双方均具有约束力。”在补充协议的最后加入以下格式合同提示及说明条款：“买受人确认，出卖人在签订本合同及其相关补充条款、附件前，已就合同条款中免除或者限制出卖人责任的条款作出了特别提示，买受人已充分理解并同意其全部内容”，以规避合同效力风险。签订商品房商品房买卖合同合同补充充协议时的重要提示的重要提示