一季度全国房地产市场运行分析与发展预测.doc

2011年一季度全国房地产市场运行分析与发展预测

刘青 高聚辉 杨颖

2011年一季度，全国房地产市场保持平稳开局，整体增长平稳，投资、销售保持平稳增长，新开工面积同比增速大幅回落，房地产贷款余额增速继续回落，房价环比出现下跌的城市数量增多。预计2011年全国房地产市场整体继续平稳回落，房价将重新进入下行通道。

一、政策影响分析

2011年一季度，房地产调控政策整体延续了上一年的调控思路，但调控力度进一步加强。1月份，国务院颁布新“国十一条”，调整了住房税收政策和信贷政策，并要求各地公布2011年度的房价调控目标，同时对重点城市统一要求出台楼市限购政策，凸显了政府调控房价和稳定市场的信心和决心。

2月份，未出台限购政策的重点城市陆续出台了限购细则，限购力度有所加大。截止3月31号，全国657个城市中已有608个城市公布年度新建住房价格控制目标。大多数城市将房价目标设定在涨幅控制在10%左右，目标显得有些保守。但在中央进一步深化房地产调控的政策指引下，不排除未来部分政府会对房价控制目标进行修正。

从政策影响来看，随着近期保障、土地、金融、税收等一系列调控政策的出台，房地产市场出现了一些明显的变化，投资性需求明显下降，部分城市房价快速上涨的趋势得到遏制，房地产开发企业土地购置意愿有所下降。预计，随着各市限购政策的落实，全国各重点城市房屋成交量将会继续下降，房价将会在成交量下降3个月后出现较为明显的变化趋势。

二、全国房地产市场运行情况

1．房地产开发投资保持平稳增长

2011年1-3月，全国房地产开发完成投资8846.4亿元，同比增长34.1%，增幅同比下降1.0个百分点。房地产开发投资占固定资产投资比重为22.4%。90平方米以下住房增速略有回落。1-3月，90平方米以下住房完成投资1802.4亿元，同比增长25.4%，增速较上年同期下降15.3个百分点。

分类型看，商品住宅完成投资6253.1亿元，同比增长37.4%，增幅比上年同期上升4.4个百分点，其中，经济适用房完成投资146亿元，同比增长8.8%；办公楼完成投资361.4亿元，商业营业用房完成投资1058.2亿元，同比分别增长19.1%、40.2%。

2. 房地产开发到位资金增速回落，利用外资和自筹资金规模增速较快

2011年1-3月，全国房地产开发企业到位资金总计19268亿元，同比增长18.6%，增幅比上年同期下降42.8个百分点。其中，国内贷款3836.8亿元，增长4.4%，利用外资144亿元，增长45.2%，自筹资金7126.3亿元，增长27.2%，其他资金来源8161亿元，同比增长18.7%，其中个人按揭贷款回落5.3%。

与上年同期各资金来源的比重相比，自筹资金比重同比上升了2.5个百分点，其中自有资金比重上升0.5个百分点。其他资金来源上升了0.1个百分点，其中定金及预收款比重上升1.9个百分点，个人按揭贷款比重下降了2.7个百分点。国内贷款比重同比下降2.7个百分点。

3．土地购置面积增速加快

从购置土地面积看，1-3月，全国房地产企业共购置土地面积8180.8万平方米，同比增长32.7%，比上年同期上升2.7个百分点。全国土地购置费用为1555.4亿元，同比增长29.3%，与上年同期相比回落27.2个百分点。

4.商品房建设规模继续扩大，新开工面积增速同比大幅回落

2010年1-3月，全国商品房建设规模继续扩大，新开工面积增速同比大幅回落。分地区看，西部地区新开工面积增速慢于中、东部地区，但竣工面积增速明显快于中、东部地区。

从施工面积上看，1-3月全国房屋施工面积为32.7亿平方米，同比增长35.2%，增幅比上年同期下降0.3个百分点；其中，住宅施工25.2亿平方米，增长34.4%，比上年同期下降1.1个百分点。其中，商品房新开工面积3.98亿平方米，增长23.4%，增幅同比回落37.4个百分点；其中，住宅新开工面积3.1亿平方米，增长19.6%，同比回落43.1个百分点。

从竣工面积上看，1-3月全国商品房竣工面积1.3亿平方米，同比增长15.4%，增幅同比上升3.4个百分点；其中，商品住宅竣工面积1.02亿平方米，同比增长14.8%，比上年同期上升5个百分点。

5．房屋销售增速较为平稳

2011年1-3月，全国商品房销售面积实现1.76亿平方米，同比增长14.9%，与上年同期相比回落21个百分点，与上月相比加快1.1个百分点；其中，商品住宅销售面积达1.58亿平方米，同比增长14.3%，办公楼347.4万平米，同比增长15.6%，商业营业用房1046.2万平米，同比增长14.1%。商品房销售额实现10152亿元，同比增长27.3%，与上月相比下降0.1个百分点。其中，商品住宅销售额为8607亿元，同比增长25.9%。

从各季商品房销售面积上看（季度值），一季度房屋销售增速与上季度基本持平，保持平稳增长。

6．房价环比出现下跌的城市数量增多

2011年3月份，全国70个大中城市中新建商品住宅价格环比下降的有12个城市，比2月份增加了4个；环比价格上涨的城市有50个，比2月份减少了6个。二手住宅价格环比下降的城市个数有16个，比2月份增加了12个；环比价格上涨的城市有44个，比2月份减少了6个。

三、2011年房地产市场走势预测

通过对1998年1月-2011年3月房地产各相关统计数据的分析，考虑到国内外宏观经济环境的变化以及未来的政策走向，利用ARIMA预测模型，我们对2011年全年全国房地产市场的主要指标进行预测。由于2011年年初楼市调控力度再次加大，尤其是限购政策的升级会对市场交易产生更大的影响，预计未来市场实际走势可能要比模型预测的结果回落幅度更大，甚至不排除个别指标尤其是销售面积会出现负增长。

1．房地产开发投资继续保持增长，但增幅回落

预计2011年，房地产开发投资增幅将继续保持增长，但增幅均出现小幅回落。房地产开发投资完成5.84万亿元，增长21.1%，增幅回落12.1个百分点；其中，商品住宅投资完成4.25万亿元，增长24.9%，回落7.9个百分点。

2．房地产开发资金来源增速回落

受货币政策和房地产市场销售形势变化的影响，预计2011年，房地产开发资金来源增幅会出现回落。预计全年房地产开发企业资金来源达84554亿元，增长16.6%，增速较2010年回落8.8个百分点。

2011年房地产主要指标预测情况

单位：亿元、万平方米、%

3．房屋建设增长平稳回落

预计2011年全年，全国商品房施工面积为47.12亿平方米，同比增长16.2%；商品住宅施工面积为35.9亿平方米，增长14.0%。与2010年相比，商品房和商品住宅施工面积分别回落10.4和11.3个百分点。

在竣工面积上，预计2011年全年商品房竣工面积达76740万平方米，同比增长0.7%；商品住宅竣工63043万平方米，同比增长3.0%。与2010年相比，竣工面积增速有所回落，商品房竣工面积回落7.5年百分点，商品住宅竣工面积回落3.1个百分点。

4．商品房销售压力增大

2010年，受房地产调控政策尤其是限购政策的影响，市场观望心理加强，商品房销售形势压力较大，预计2011年全年商品房销售会出现回落。

从具体指标上看，预计2011年全年，全国商品房实现销售面积11.08亿平方米，增长6.2%；其中，商品住宅实现销售面积10.58亿平方米，增长13.7%。

由于当前房地产政策调控力度进一步加大，各地限购政策陆续出台，这些措施均会对商品房销售产生一定的抑制作用，预期商品房实际销售情况要比预测的数值更低。

（作者单位：国家信息中心信息资源开发部）