房地产前期.pptx

房地产知识及流程房地产知识及流程前期管理部前期管理部20112011年年8 8月月1717日日 一一房地产法律法规房地产法律法规 二二房地产专业知识房地产专业知识 三三唐山市房地产开发流程唐山市房地产开发流程 目录目录1、中华人民共和国建筑法2、中华人民共和国合同法3、中华人民共和国土地管理法4、中华人民共和国城乡规划法5、中华人民共和国物权法6、中华人民共和国招标投标法7、物业管理条例8、建设工程安全生产管理条例9、建筑工程施工许可管理办法房地产法律法规房地产法律法规合同合同是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权力义务关系的协议。法人法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利并承担民事义务的组枳。法人包括机关法人、事业单位法人、企业 法人和社团法人等。要成为法人法人，需要具备4个条件条件：1、依法成立；2、有必要的财产或经费；3、有自己的名称、组织机构和场所；4、能独立承担民事责任。根据代理权发生依据不同，可将代理代理分为委托代理、法定代理和指定代理。民法通则民法通则规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。债的担保形式有保证、抵押、质押、留置和定金。房屋转让合同、房屋租赁合同都应当采用书面形式。房地产法律法规房地产法律法规 合同法第114条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。按照担保法第91条的规定，定金的法定比例不得超过合同标的额的20%20%。国家依法实行国家国有土地有偿、有限期使用制度。以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。房地产法律法规房地产法律法规 商品房预售商品房预售，应当符合下列条件：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地农用地、建设用地和未利用地。和未利用地。承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。房地产法律法规房地产法律法规 房地产房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产开发房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产的特性房地产的特性主要有不可移动性、独一无二性、寿命长久性、数量有限性、用途多样性、相互影响性、易受限制性、价值高大性、难以变现性和保值增值性。房地产可分为房地产可分为房地产投资开发业和房地产服务业。又将房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪归为房地产中介服务业。房地产开发的主要程序：投资决策分析、前期工作、建设阶段、租售阶段。常见的房地产继受取得有买卖、赠与、交换、继承等。房地产产籍房地产产籍是由房地产平面图、房地产档案，房地产卡片、房地产权属账册（表、簿册）四方面组成，简称图、档、卡、册。房地产专业知识房地产专业知识 用地红线用地红线：各类建筑工程项目用地的使用权属范围的边界线。建筑红线建筑红线，也称“建筑控制线”，指城市规划管理中，控制城市道路两侧沿街建筑物或构筑物(如外墙、台阶等)靠临街面的界线。任何临街建筑物或构筑物不得超过建筑红线。建筑红线由道路红线道路红线和建筑控制线建筑控制线组成。道路红线是城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线；建筑控制线是建筑物基底位置的控制线。基地与道路邻近一侧，一般以道路红线为建筑控制线，如果因城市规划需要，主管部门可在道路线以外另订建筑控制线，一般称后退道路红线建造。任何建筑都不得超越给定的建筑红线。房地产专业知识房地产专业知识 蓝线蓝线：城市规划需要保护的城市水域（包括河流水库、湖泊、湿地）边界控制线。绿线绿线：城市各类绿地范围的控制线。紫线紫线：核定为文物保护单位或建筑保护单位用地及其周围进行规划保护的规划控制线。黄线黄线：对城市发展布局有影响的、城市规划中确定的，必须控制的城市基础设施用地的控制界线。房地产专业知识房地产专业知识房地产专业名词房地产专业名词常用名词五证五证：a.建设用地规划许可证；b建设工程规划许可证；c.建设工程施 工许可证；d.国有土地使用证；e.商品房预售许可证；两书两书：a住宅质量保证书、b住宅使用说明书；房地产市场房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场；一级市场一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场；二级市场二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场；三级市场三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场；房地产产权房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利；土地使用权土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用；三通一平三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整；七通一平七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整；红线图红线图：是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；总用地面积总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；建设用地面积建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积；总建筑面积总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和；容积率容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。（如：在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）建筑密度建筑密度是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。建筑密度建筑密度=建筑首层面积建筑首层面积/规划用地面积。规划用地面积。比如一块地为10000平方米，其中建筑占地3000平方米，这块用地的建筑密度就是：3000/10000=30%。建筑密度一般不会超过40%-50%40%-50%，用地中还需要留出部分面积用作道路、绿化、广场、停车场等。建筑密度与建筑容积率考量的对象不同，相对于同一建筑地块，建筑密度的考量对象是建筑物的占用面积，建筑容积率的考量对象是建筑物的使用空间。房地产专业知识房地产专业知识 绿地率绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（%）。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。计算公式：城市绿地率=（城市各类绿地总面积/城市总面积）100%。房地产专业知识房地产专业知识 唐山市建筑密度和建筑容积率控制指标表唐山市建筑密度和建筑容积率控制指标表类类 别别容容 量量建筑密度（建筑密度（%）建筑容积率建筑容积率办公建筑办公建筑多多 层层35352.02.0高高 层层35354.04.0 写字楼写字楼（商业公寓）（商业公寓）多多 层层40402.02.0高高 层层35353.53.5宾馆酒店宾馆酒店多多 层层40402.52.5高高 层层40404.04.0商业建筑商业建筑多多 层层50502.52.5高高 层层45454.04.0医院建筑医院建筑30302.02.0普通仓库普通仓库多多 层层45451.21.2绿绿 地地居住区公园居住区公园2.52.50.050.05小区公园小区公园2.52.50.050.05房地产专业知识房地产专业知识 项目定位项目定位的三大依据：市场、环境和成本。房地产项目定位房地产项目定位的内容：1、产品定位；2、客户定位；3、形象定位。旺销期的销售策略：旺销期的销售策略：1、加大推广力度；2、保持热销气氛和旺盛人气；3、保证充足房源；4、建立市场认同感。不同类型的地产商，取得土地的方式各不相同，可主要分为：品牌主导型号、资金实力型、土地储备型和政府补偿型。职业道德职业道德从内容上讲，主在涉及三个方面：职业良心、职业责任感和执业理念。售后服务的内容可包括三个主要方面：第一是延伸服务。第二是改进服务；第三是跟踪服务。房地产专业知识房地产专业知识 契税契税是指在土地、房屋权属转移时，国家按照当事人双方签订合同契约，以及所确定价格的一定比例，向承受权属者一次性征收的一种行为税。根据中华人民共和国契税暂行条例第三条规定：“契税税率为3%5%3%5%”。单套（栋）建筑面积在144平方米以下为普通住宅，超过144平方米（含144平方米）为非普通住宅。对普通住宅税率按3%减半征收契 税，对非普通住宅按税率3%征收。从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%1%。耕地占用税耕地占用税是向占用耕地从事非农业建设的单位和个人征收的一种税。房地产专业知识房地产专业知识营业税营业税指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。房产税房产税是以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。以下述房产免征房产税；1、国家机关、人民团体、军队自用的房产；2、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。3、宗教寺庙、公园名胜古迹自用的房产。4、个人所有非营业用的房产。5、经财政部批准免税的其他房产。房地产专业知识房地产专业知识工业建筑工业建筑：指各类生产用房和为生产服务的附属用房。如单层、多层工 业厂房。农业建筑农业建筑：指各类供农业生产使用的房屋。如种子库、拖拉机站等。居住建筑居住建筑：如住宅、学生宿舍等。公共建筑公共建筑：如办公、科教、文体、广播、医疗、商业、邮电、交通和 其它建筑等。低层建筑低层建筑：高度小于或等于10米的建筑，低层住宅建筑为一层至三层。多层建筑多层建筑：高度大于10米，小于或等于24米的建筑，多层住宅建筑为 四层至六层。中高层住宅建筑中高层住宅建筑：层数为7层至9层的住宅建筑。高层建筑高层建筑：高度大于24米，高层住宅建筑层数等于或大于10层。房地产专业知识房地产专业知识办公建筑办公建筑：非单元式小空间划分，按层设置卫生设备的办公建筑。写字楼（商业公寓）写字楼（商业公寓）：单元式小空间划分，并在单元式办公室的基础上设置卧室、会客室、厨房及厕所等房间的经营性办公建筑。用地性质为公共设施用地。具有出租使用和相应物业管理特点的商业建筑。商业建筑商业建筑：综合百货商店、商场、经营各类商品的专业零售和批发商店 以及饮食等服务业的建筑。板式建筑板式建筑：建筑平面外廓基本成矩形，其长边与短边之比大于或等于2 的建筑，并且短边长度小于或等于16米。裙房裙房：与高层建筑相连的，建筑高度不超过24米的附属建筑。房地产专业知识房地产专业知识 结构类型结构类型一般分为四种：砖混结构、框架结构、钢筋混凝土板墙结构、空间结构。大量性建造的建筑，如住宅，属于次要建筑，其耐久等级应为三级住宅，属于次要建筑，其耐久等级应为三级。建筑物的耐火等级耐火等级取决于其主要构件的耐火极限和燃烧性能。地下室的防潮、防水作法取决于地下室地坪与地下水位的关系。当地下室地坪在丰水期最高水线以上时应作防潮处理。反之应作防水处理。圈梁圈梁的作用是增强楼板层平面的整体刚度，防止不均匀沉降并与构造柱一起形成骨架，提高房屋的抗震能力。构造柱构造柱的作用是与圈梁一起形成骨架，提高砖混结构的抗震能力。变形缝包括伸缩缝、沉降缝和防震缝。、单向板：板的四边均支承在梁或墙上，其平面长边L1与短边L2之比大于2时。双向板：板为四边支承。其平面长边L1与L2之比小于等于2时。坡度在25%的屋顶，称为平屋顶。平屋顶。房地产专业知识房地产专业知识建筑面积计算：建筑面积计算：按国家有关建筑面积的计算规则计算：（1）对高度为2.2米以下（不含2.2米）的设备层不计算建筑面积。对设备层兼做避难层的，其高度可适当放宽，由唐山市规划局核定。根据唐山市实施情况，参照国家有关建筑面积的计算规则，高度为2.52.5米米以下（含以下（含2.52.5米）的架空层（作为停车库等用途的），米）的架空层（作为停车库等用途的），可不计算建筑面积。（2）封闭阳台、挑廊按其水平投影面积计算建筑面积；凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。水平投影面积的一半计算建筑面积。（3）穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅、不论其高度如何均按一层建筑面积计算。房地产专业知识房地产专业知识 房地产前期房地产前期工作是一项贯彻项目开发建设始终，以与政府各个主管部门和其它工作对象进行有效联系、沟通为主要特征，力求项目合法合理地开发为最终目标的一项工作。作为前期工作人员主要负责前期方案的制定及实施；项目各类证件等前期手续的申报及办理工作；与相关政府部门和其他机构的沟通协调以及关系的持续维护工作。房地产前期定义房地产前期定义 唐山市房地产开发流程唐山市房地产开发流程