上半年辽宁省房地产估价师案例与分析房地产估价报告封面的写作模拟试题.docx

2017年上半年辽宁省房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告封面的写作模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过（）年。

A．10

B．15

C．20

D．30
2、民事法律关系的是指民事主体间民事权利义务所共同指向的对象，包括物、行为、智力成果等。

A：主体

B：客体

C：内容

D：形式

E：执行层的组织协调
3、2006年某市商品住宅实际销售量为410万㎡，预测销售量为380万㎡。如果平滑指数a=0.65，则用指数平滑法预测的2007年该城市商品住宅销售量为万㎡。

A：390.5

B：399.5

C：523.5

D：543.0

E：借款合同
4、建设用地规划管理由__部门负责。

A．建设

B．房地产管理

C．城市规划行政主管

D．土地管理
5、直线趋势法公式Y=a+bX中，X表示。

A：价格

B：时间

C：常数

D：价格变动率

E：工业用地的监测点评估价格
6、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（）。

A．10.0%

B．14.0%

C．25.0%

D．35.0%
7、当事人对裁决不服的，可以在裁决书送达之日起__个月内向人民法院起诉。

A．1

B．2

C．3

D．6
8、某宗土地面积10 000 ㎡，土地单位价格800元／㎡，最高容积率为2，固定费用400万 元，单位建筑面积建安成本为1 500元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建 安成本的20％，销售价格为3 000 元／㎡，则该项目的盈亏平衡点销售量为㎡。

A：10 000

B：120 00

C：180 000

D：15 000

E：借款合同
9、银行向某家庭发放了一笔月还款额为5000元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房的物业管理费为每月500元．从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于 元。

A：10000

B：11000

C：7800

D：9200

E：借款合同
10、在职职工李某以抵押贷款的方式在甲房地产开发公司(以下简称甲公司)开发的S住宅小区预购一套商品住房。2001年8月，李某与甲公司签订了购买该套商品住房的预售合同，预售合同中对房屋建筑面积仅约定“房屋建筑面积100，1建筑面积的价格为3000元”。2002年2月，S住宅小区综合验收合格并交付使用。经房屋权属登记机关确认，李某所购商品住房的套内建筑面积为95，该套住房所在楼共有20套住房，套内建筑面积总计3000，需分摊的共有建筑面积为450。2002年3月，李某将房屋出租给王某。2003年8月，王某将房屋转租给张某。 (2003年试题)李某实际应支付的房价为万元。

A：28．50

B：30．00

C：30．90

D：32．76

E：执行层的组织协调
11、某房地产占地面积40 000㎡，上存楼房三栋。甲楼4层，每层建筑面积均为3 000㎡：乙楼建筑面积为3层，每层6 000㎡；丙楼6层，每层7 500㎡，则该宗土地的建筑覆盖率为。

A：242．4％

B：50％

C：41．25％

D：187．5％

E：工业用地的监测点评估价格
12、某房地产开发商转让一块以出让方式取得的土地使用权，转让收入为2900万元，工地增值税规定的扣除项目金额为1800万元，土地增值税应纳税额为万元。(2008年试题)

A：330

B：350

C：440

D：870

E：执行层的组织协调
13、经批准的建设用地，由被征收土地所在地的组织实施。

A：省级人民政府

B：市、县人民政府

C：市、县人民政府土地管理部门

D：乡镇人民政府

E：房地产估价机构必须加盖公章
14、已动工开发，但开发建设面积不足应开发建设面积的__，或投资额不足总投资额25%的，或未经批准中止开发建设连续满1年的，视为闲置土地。

A．1/2

B．1/3

C．1/4

D．1/5
15、路线价法实质是一种。

A：经济法

B：权益法

C：市场法

D：比价法

E：工业用地的监测点评估价格
16、下列估价业务中，估价机构可以承接的是。

A：超出了估价机构业务范围的估价业务

B：估价机构的专业能力难以胜任的估价业务

C：估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务

D：承接后出现很大执业风险的估价业务

E：工业用地的监测点评估价格
17、对房屋拆迁纠纷的裁决应当自收到申请之日起__内作出。

A．28日

B．28个工作日

C．30日

D．30个工作日
18、工程设计综合资质只设级，其承接工程设计业务范围不受限制。

A：甲

B：乙

C：丙

D：丁

E：房地产估价机构必须加盖公章
19、资本化率的公式为。

A：

B：

C：

D：

E：工业用地的监测点评估价格
20、净收益按一定比率递增的公式的假设前提不包括()

A．净收益按一定比率g递增

B．收益年限n为有限年

C．报酬率Y不等于零

D．报酬率Y不等于净收益逐年递增的比率g
21、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响属于房地产价格影响因素中的。

A：区位因素

B：社会因素

C：实物因素

D：权益因素

E：工业用地的监测点评估价格
22、下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（）。

A．时值是资金运动起点的金额

B．终值是资金运动结束时与现值不等值的金额

C．资金等值是指与某一时点上一定金额的实际价值相等的另一时点的价值

D．不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值
23、《中华人民共和国土地管理法》规定，对人均耕地特别少的地区，由省级政府批准，可增加安置补助费，但土地补偿和安置补助费之和，不得超过被征收前3年平均年产值的倍。

A：10

B：20

C：30

D：40

E：房地产估价机构必须加盖公章
24、某宗房地产的总价值为5 000万元，其总地价为2 000万元，总建筑面积为10 000 ㎡，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200 ㎡。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为。

A：1％

B：1．5％

C：2％

D：2．5％

E：工业用地的监测点评估价格
25、下列不属于民事法律行为成立的条件有。

A：行为人具有相应的民事权利能力

B：行为人具有相应的民事行为能力

C：意思表示真实

D：不违反法律或者社会公共利益

E：执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、短期偿债能力指标主要是。

A：流动比率

B：速动比率

C：资产负债率

D：存货周转率

E：存货周转天数
2、地产业投资的物业类型包括__。

A．居住物业

B．商用物业

C．工业物业

D．特殊物业

E．运输物业
3、一个估价项目中的估价时点，本质上是由__决定的。

A．估价委托合同签订时间

B．估价目的

C．实地查勘估价对象的时间

D．委托人意愿
4、在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按__计算的。

A．综合利率

B．贷款利率

C．折现率

D．机会成本
5、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在。

A：第一阶段

B：第二阶段初期

C：第三阶段初期

D：第三阶段

E：第四阶段
6、某笔房地产开发贷款的综合风险度与直接相关。

A：贷款额

B：企业信用等级

C：自有资金数量

D：项目风险等级

E：贷款期限
7、房地产保险对房地产估价的需要，主要是__。

A．投保时评估保险价值

B．投保时评估保险金额

C．事故发生后评估房屋所遭受的损失

D．事故发生后评估房屋的重建价格或重置价格

E．事故发生后评估的赔偿金额
8、投资者进行房地产投资的主要目的是为了__。

A．实现财富最大化

B．保值增值

C．降低投资组合的总体风险

D．降低通货膨胀的影响
9、下列关于拍卖与普通商品交易的区别，表述错误的是。

A：普通交易中当事人只有卖方和买方

B：拍卖方式中有委托人、拍卖人和竞买人，三方缺一不可

C：被拍卖商品的出售价格由竞买人通过竞价来决定，即由卖方定价

D：普通交易中商品销售价格由卖方定价或由买卖双方协商定价

E：执行层的组织协调
10、下列不属于房地产权属登记的是。

A：总登记

B：初始土地登记

C：房屋不变更登记

D：房屋转移登记

E：执行层的组织协调
11、城市规划管理中的报建审批管理程序依次是__。

A．核发建设用地规划许可证、核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证

B．核发项目选址意见书、核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证

C．核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证、核发项目选址意见书

D．核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证、核发建设用地规划许可证
12、下列属于强制拍卖的特点是__。

A．主体的不定性

B．权利义务的对等性

C．国家强制性

D．目的的利他性

E．标的非自有性
13、获取房地产估价业务的措施有（）。

A．突破专业能力限制，接受各种估价要求

B．提高服务质量

C．恰当的宣传

D．低收费

E．最大限度压缩估价作业期
14、下列关于名义利率与实际利率的表述中，正确的有。

A：当计息周期为一年时，年名义利率等于年实际利率

B：实际利率真实地反映了资金的时间价值

C：名义利率真实地反映了资金的时间价值

D：名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差值就越大

E：计息周期相同时，名义利率越小，名义利率与实际利率的差值就越大
15、地价与一般物品价格的不同表现在。

A：生产成本不同

B：交换价值不同

C：市场性质不同

D：价格形成时间不同

E：供求变化不同
16、下列用来作为房地产证附图的有。

A：规划图

B：宗地图

C：房产分幅图

D：房产分户图

E：地形图
17、投资机会研究分为一般投资机会研究和__。

A．详细研究

B．粗略研究

C．特定项目的投资机会研究

D．建设项目的投资机会研究
18、选聘、解聘物业管理企业是的职责。

A：业主大会

B：业主代表大会

C：业主委员会

D：居民委员会

E：执行层的组织协调
19、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为800万元、年平均税后利润为600万元。该投资项目的资本金利润率为__。

A．30%

B．40%

C．45%

D．50%
20、我国注册建筑师级别设置分为。

A：一级注册建筑师

B：二级注册建筑师

C：三级注册建筑师

D：四级注册建筑师

E：五级注册建筑师
21、在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”，这种划分所采用的市场细分标准有__。

A．按存量增量细分

B．按交易形式细分

C．按目标市场细分

D．按房地产用途细分

E．按地域细分
22、估价报告有效期应从__起计。

A．估价时点

B．估价作业期

C．出具估价报告之日

D．签订估价委托合同之日
23、下列关于新设立房地产估价机构资质等级核定，表述正确的是__。

A．核定为三级，并设3年的暂定期

B．核定为三级，并设1年的暂定期

C．核定为暂定级，并设1年的暂定期

D．核定为暂定级，并设3年的暂定期
24、从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括等．【2005年考题】

A：建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地

B：“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产

C：有租约限制的房地产

D：未来状况下的房地产

E：共有的房地产
25、土地一般不会毁损，地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性，这表明房地产投资非常适合作为一种。

A：长期投资

B：短期投资

C：风险投资

D：金融投资

E：借款合同