上半年贵州房地产估价师理论与方法市场提取法考试试卷.doc

2016年上半年贵州房地产估价师《理论与方法》：市场提取法考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、直线趋势法公式Y=a+bX中，X表示。

A：价格

B：时间

C：常数

D：价格变动率

E：工业用地的监测点评估价格
2、若名义利率为10%，通货膨胀率为4%，则实际利率为。(2009年试题)

A：5.77%

B：6.00%

C：10.00%

D：14.40%

E：借款合同
3、替代效应，是指。

A：当某商品的价格发生变动时，消费者需求量发生变动的现象

B：在理论上可用替代效应和收入效应的综合作用——价格效应来解释

C：其他商品价格不变，某商品价格发生变动，从而商品的相对价格发生变化，消费者在原来价格组合下的购买力水平没有发生变化的情况下，对价格变动商品的需求量发生变化的现象

D：由于商品价格变化引起消费者的收入相对变化而引起商品的购买量发生变化的现象

E：执行层的组织协调
4、拆除公益事业房屋，通常采用评估。

A：市场法

B：路线价法

C：假设开发法

D：成本法

E：房地产估价机构必须加盖公章
5、以下不属于房地产转让方式的是__。

A．以房地产作价入股

B．以房地产抵债

C．互换

D．典当
6、已知某地区某类商品住宅2000-2005年的价格依次为：1900元/m2，2000元/m2， 2200元/m2，2600元/m2，3000元/m2，4000元/m2，则利用直线趋势法预测2007年该地区该类商品住宅的价格为（）元/m2。

A．3673.35

B．3999.07

C．3836.21

D．3510.49
7、有一宗三角形的土地需要进行估价，其临街路线价(土地单价)为2000元/m2，如果该宗地临街深度为75ft，临街宽度为50ft，那么该宗三角形土地的价格为__万元。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　三角形土地平均深度价格修正率表

A．临街深度/ft

B．25

C．50

D．75

E．100

F．125

G．150

H．175

I．200

J．平均深度价格修正率(%)

K．80

L．75

M．70

N．65

O．60

P．50

Q．30

R．20
8、在估价报告中应包含一份由__的估价师签名、盖章的声明。

A．本估价机构所有

B．所有参加该估价项目

C．对该估价项目负第一责任

D．任本估价机构法定代表人
9、开发完成后的房地产经营方式有等。

A：销售、出租

B：出租、营业

C：销售、营业

D：销售、出租、营业

E：工业用地的监测点评估价格
10、某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元／㎡、712元／㎡、744元／㎡、 781元／㎡和815元／㎡，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为， 【2004年考题】

A：849元／㎡

B：865元／㎡

C：882元／㎡

D：915元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格
11、反映社会经济现象总体在某一时点上的状况指标被称为__。

A．时点指标

B．相对指标

C．时期指标

D．平均指标
12、房地产估价可以认为是__。

A．一种定价

B．对估价对象可实现价格的保证

C．可以取代当事人的某种民事权利

D．为当事人提供公平可信的价格参考依据
13、关于确定估价时点与得出评估价值先后次序的说法，正确的是。

A：确定估价时点在先，得出评估价值在后

B：得出评估价值在先，确定估价时点在后

C：确定估价时点与得出评估价值同时进行

D：确定估价时点与得出评估价值无先后表示，谁先谁后都可以

E：工业用地的监测点评估价格
14、为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元／㎡，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2％，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1％，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于元／㎡。

A：3790

B：4238

C：4658

D：4663

E：工业用地的监测点评估价格
15、房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括子市场。(2005年试题)

A：租赁

B：销售

C：保险

D：抵押

E：借款合同
16、拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的__。

A．考虑房屋租赁后的公开房地产市场价值

B．考虑抵押后的公开房地产市场价值

C．考虑查封后的公开房地产市场价值

D．公开房地产市场价值，不考虑房屋的租赁、抵押、查封等因素的影响
17、价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为。

A：前期价格指数

B：定基价格指数

C：长期价格指数

D：环比价格指数

E：工业用地的监测点评估价格
18、在以下投资组合中，对投资者来说，投资且等比例选择风险最小的是__。

A．股票+投资基金

B．债券+股票

C．投资基金+债券+股票

D．债券+投资基金
19、房产税采用__的税率。

A．超额累进税率

B．比例税率

C．分类分级的幅度定额税率

D．地区差别税率
20、某单位拥有的房地产每年可产生100万元净收益，同时此单位有2 000万元资金以5％的年利率存入银行每年可得到与该宗房地产所产生的净收益等额的收益，则对该单位来说，这宗房地产与万元的资金等价。

A：2 000

B：400

C：4 000

D：10 000

E：工业用地的监测点评估价格
21、业主公约由__制定并修改。

A．业主大会

B．业主委员会

C．一半以上业主

D．全体业主和物业管理企业共同
22、__规定，国家对不动产实行统一登记制度。

A．《土地法》

B．《土地管理法》

C．《物权法》

D．《财产管理法》
23、在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括。

A：估价目的、估价原则、估价时点

B：估价目的、估价原则、委托人

C：估价原則、估价对象、估价时点

D：估价目的、估价对象、估价时点

E：工业用地的监测点评估价格
24、某宗面积为5 000㎡的房地产开发用地，市场价格(按面地价)为800元／㎡，容积率为2，受让人需按照受让价格的3％缴纳契税等税费，则土地取得成本为万元。

A：824

B：864

C：882

D：904

E：工业用地的监测点评估价格
25、收益法是根据估价对象的未来收益来求取估价对象__的方法。

A．利润

B．价格

C．价值

D．收益价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、政府机关、学校、公园等公用公益房地产估价宜采用__。

A．比较法

B．收益法

C．成本法

D．假设开发法
2、申请强制拆迁必须提供__。

A．行政强制拆迁申请书

B．仲裁决议书

C．拆迁协议范本

D．裁决调解和裁决书

E．被拆迁房屋的证据保全公证书
3、有限年期且其他因素不变的收益法公式可用于__。

A．不同收益年限的类似房地产价格的相互转换

B．市场法中交易情况调整

C．比较相同类型不同期限价格的高低

D．不同类型房地产不同使用年限价格的高低

E．直接用于测算价格
4、下列哪种房地产最适用成本法估价__。

A．学校

B．公园

C．商场

D．普通商品住宅

E．油田
5、房地产抵押合同，属于__。

A．主合同

B．从合同

C．债权合同

D．担保合同
6、__是股票市场上数量占绝对多数的主要股票品种。

A．一般股

B．特殊股

C．普通股

D．优先股
7、数列“102、103、104、105、106”的算术平均数是。

A：102

B：103

C：104

D：105

E：执行层的组织协调
8、下列关于抵押权人有权要求处分抵押房地产的表述中，正确的有。

A：抵押人到期未偿还债务的

B：抵押人擅自处分抵押房地产的

C：抵押人死亡，其合法继承人拒绝履行到期债务的

D：抵押人擅自在抵押房地产范围内新增房屋的

E：未经抵押权人同意，抵押人擅自将房地产抵押后的价值余额进行再次抵押的
9、下列关于价格弹性的表述中，正确的有__。

A．供给价格弹性一般为正值

B．当供给价格弹性为无穷时，称供给完全无弹性

C．需求价格弹性永远为负值

D．当需求价格弹性为无穷时，称需求有完全弹性

E．一般来说，时间越长，需求和供给都越有弹性
10、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为__万元。

A．180

B．196

C．200

D．300
11、失业一般分为三类。

A：摩擦失业

B：非摩擦失业

C：困难失业

D：自愿失业

E：非自愿失业
12、下列关于房屋产权调换的含义，表述正确的是。

A：房屋产权调换指拆迁人用自己建造的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为

B：房屋产权调换指拆迁人用自己购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为

C：房屋产权调换指被拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为

D：房屋产权调换指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的租赁价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为

E：房屋产权调换指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的租赁价与调换房屋的评估价进行结算调换差价的行为
13、目前我国具有征收土地审批权的部门有。

A：国务院

B：国土资源部

C：省级人民政府

D：市级人民政府

E：县级人民政府
14、2004年10月，A国有企业在该县城内建成B住宅小区。2008年10月，通过房改，将该小区所有住宅出售给职工，其中，该企业职工李某以3万元的价格购买了该小区60的住宅。当地房改成本价为800元／。按规定，职工李某交存首期住宅专项维修资金的数额为元。

A：800

B：960

C：1080

D：3600

E：执行层的组织协调
15、选取可比实例时，应符合的要求包括__等。

A．可比实例与估价对象所处的地区必须相同

B．可比实例的交易类型与估价目的吻合

C．可比实例的规模与估价对象的规模相当

D．可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格

E．可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同
16、下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有．(2007年试题)

A：资产负债表

B：投资计划与资金筹措表

C：借款还本付息估算表

D：资金来源与运用表

E：损益表
17、下列闲置土地的处置方式，正确的有。

A：延长开发建设时间，但最长不得超过两年

B：政府为土地使用者置换其他等价闲置土地

C：改变土地用途，办理有关手续后继续开发

D：延长开发建设时间，但最长不得超过一年

E：政府收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书
18、某类房地产2007~2011年的价格见下表，关于平均增减量法适用条件及其价格趋势值的说法，正确的有。

A：房地产价格的变动过程应是持续上升或持续下降的

B：各期房地产价格上升或下降的数额应大致相同

C：2010年的价格趋势值为6900元／㎡

D：2011年的价格趋势值为7283元／㎡

E：2012年的价格趋势值为7634元／㎡
19、在房地产市场的分类中，一级市场是指__。

A．土地使用权转让市场

B．新建商品房租售市场

C．土地使用权出让市场

D．土地使用权出让市场和新建商品房租售市场
20、转让以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，可以不办理出让手续的有__。

A．私有住宅转让后用于商业经营的

B．经济适用住房转让后用于经济适用住房的

C．同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的

D．按照国务院有关规定出售公有住房的

E．转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限的
21、已知某投资的净现金流量如下表所示，如果投资者目标收益率为10%，此项目的财务净现值是()万元。 

A.-41.8

B.200

C.158.2

D.-241.8
22、会计核算的一般原则中，起修正作用的一般原则有__。

A．谨慎原则

B．重要性原则

C．实质重于形式原则

D．权责发生制原则

E．配比原则
23、会计起修正作用的一般原则包括。

A：配比原則

B：谨慎原則

C：重要性原则

D：形式重于实质原则

E：实质重于形式原则
24、运营费用是指维持房地产正常使用或营业的必要费用，包括。

A：房地产税

B：保险费

C：人员工资及办公费用

D：保持房地产正常运转的成本

E：房地产改扩建费用
25、下列关于企业利润的公式中，正确的是__。

A．经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加

B．经营收入=销售收入+出租收入+自营收入

C．税前利润=经营利润+营业外收支净额

D．期间费用+管理费用+销售费用

E．可供分配利润=税后利润-(法定公积金+未分配利润)