房地产项目并购尽职调查法律实务20161215.ppt

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简介,北京市中洲律师事务所高级合伙人,中国政法大学法学学士、北京大学工商管理硕士,中国法学会世界贸易组织法研究会理事、中华全国律协建设工程与房地产委员会委员,中国房地产学会法律专业委员会执行委员、北京律协房地产专业委员会副主任,中国政法大学法学院兼职教授、清华大学紫荆中心特聘教授,中国人民大学律师学院客座教授、中国政法大学疑难案件研究中心兼职研究员,荣获“北京市十佳房地产律师”、“北京市优秀律师”、“先进法律工作者”等称号,长期担任多家商业银行、房地产开发公司的法律顾问，专业从事金融、房地产、建筑,工程,法律服务。擅长公司的兼并、收购、房地产金融、土地转让、房地产项目转让、,房地产开发、销售、物业管理、项目管理、工程招投标、工程款结算等法律业务。,主编,外商投资房地产法律实务,（法律出版社，,2009,年）,合著,律师办理土地法律业务操作指引,（北京大学出版社，,2009,年）,主编,房地产投资与开发法律实务,（法律出版社，,2012,年）,副主编,房地产业务律师基础实务,（中国人民大学出版社，,2014,年）等。,2,主题,一、并购法律尽职调查概述,二、房地产项目并购方式选择,三、房地产项目并购法律尽职调查,3,讨论,4,何为法律尽职调查？目的？种类？调查内容？,主题,一、并购法律尽职调查概述,二、房地产项目并购方式选择,三、房地产项目并购法律尽职调查,5,并购法律尽职调查概述,6,1,达成合作意向,2,开展尽职调查,3,设计交易架构,4,签署收购协议,5,完成各项交割,并购法律尽职调查概述,7,法律尽职调查（谨慎性调查）：,投资方对被投资企业的客观事实和法律状态进行全面调查、分析，并将调查结果提供给投资方用于本次投资。,并购法律尽职调查概述,8,目的：,解决两大问题。,提示投资可行性和法律风险，,解决要不要投资的问题,确定交易结构、收购价格、先决条件、交割后的义务等，,解决怎么投资的问题,并购法律尽职调查概述,9,种类,法律,业务,其他,财务,并购法律尽职调查概述,10,法律尽职调查的核查要点：,设立及合法存续：,国资,/,外资的设立审批？吊销？法定或章程约定的解散和清算情形？,股权结构及演变：,新公司法实施前的实缴出资？权属纠纷？股权代持,/,质押？国资,/,外资变动审批？,主营业务及资质许可：,特许行业经营？许可期限届满？,并购法律尽职调查概述,11,主要资产：,已依法取得？权属纠纷？权利限制？,重大债权债务：,其他应收款、其他应付款？关联方之间的相互担保？,重大合同：,履行情况？诉讼风险？,公司治理及规范运作：,公司章程？组织结构？董监高稳定性及竞业限制？,并购法律尽职调查概述,12,税收及补贴：,个税的代扣代缴义务？政府性补贴的违规使用，涉及审计的问题？,劳动人事：,社会保障？人员安置？,关联交易和同业竞争：,关联交易的占比？交易价格是否公允？,诉讼、仲裁、行政处罚：,企业、主要股东已发生及潜在发生的？,主题,一、并购法律尽职调查概述,二、房地产项目并购方式选择,三、房地产项目并购法律尽职调查,13,14,项目转让,优劣？,股权转让,优劣？,房地产项目并购方式选择,项目转让,股权转让,程序繁琐,办理手续时间长,税费较高,溢价可计入成本,风险可控,程序简单,办理手续时间短,税费较低,溢价无法计入成本,风险难控,15,房地产项目并购方式选择,思考,16,以项目转让、股权转让方式收购项目需缴纳哪些税目？差别？,税目比较,17,增值,税及附加,所得税,印花税,土地增值税,契税,项目转让,纳税主体,转让方,转让方,双方,转让方,购买方,股权转让,纳税主体,转让方,双方,项目转让纳税分析,1,、增资税及其附加（城建税、教育费附加）,营改增,后，转让土地使用权的,税率为,11%,，但,2016,年,4,月,30,日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得土地使用权的原价后的余额为销售额，按照,5%,的征收率,计算缴纳增值税。应纳税额,=,销售额,/,（,1+5%,）,*5%,。自,2016,年,5,月,1,日起取得的土地使用权，应采用一般计税法，应纳税额,=,当期销项税额当期进项税额。当期销项税额,=,全部价款,/,（,1+11%,）,*11%,城市维护建设税、教育费附加,以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额为计税依据，分别与增值税、消费税、营业税同时缴纳。,城建税纳税人所在地在市区的，税率为,7%,；纳税人所在地在县城、镇的，税率为,5%,；纳税人所在地不在市区、县城、镇的，税率为,1%,。,教育费附加的征收标准为单位和个人实际缴纳,“,三税,”,总额的,3%,。,18,2,、企业所得税,企业所得税的税率是,25%,，计税依据是企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。,3,、契税,契税的税率是,3%-5%,，国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格。,4,、印花税,产权转移书据（包括土地使用权出让、转让合同和商品房销售合同）的税率是合同金额的,万分之五,。,19,项目转让纳税分析,5,、土地增值税,土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。,（,1,）增值额未超过扣除项目金额百分之五十的部分，税率为百分之三十；,（,2,）增值额超过扣除项目金额百分之五十、未超过扣除项目金额百分之一百的部分，税率为百分之四十；,（,3,）增值额超过扣除项目金额百分之一百、未超过扣除项目金额百分之二百的部分，税率为百分之五十；,（,4,）增值额超过扣除项目金额百分之二百的部分，税率为百分之六十。,20,项目转让纳税分析,案例一,假设甲公司欲以,20000,万元购买乙公司某建设用地使用权（,2015,年,4,月,1,日取得,），该建设用地使用权账面价值,5000,万元（含乙公司获得该建设用地使用权时的契税等各项可计入成本的税费，本案例作简化处理，不考虑乙公司取得建设用地使用权之后的投入），公允价值,20000,万元。甲乙公司均为非上市公司，且无任何关联关系，两公司已对该收购达成初步意向。假设乙公司所在地为市区，甲乙公司均为开发企业。,21,甲公司（购买方）,印花税；,20000*0.05%=10,万元,契税：,20000*3%=600,万元,甲公司合计纳税：,610,万元,。,乙公司（转让方）,增值税、城建税、教育费附加：,（,20000-5000,）,/,（,1+5%,）,*5%*,（,1+7%+3%,）,=785.71,万元；,印花税：,20000*0.05%=10,万元；,土地增值税：,（,1,）建设用地使用权的转让收入：,20000,万元,（,2,）扣除项目金额：,A,支付土地款：,5000,万元,B,与转让有关的税金：,785.71,万元（开发企业只扣增值税、城建税、教育费附加）,C,加计扣除费用：,5000*20%=1000,万元,D,扣除项目金额合计：,5000+785.71+1000=6785.71,万元,（,3,）增值额：,20000-6785.71=13214.29,万元,（,4,）增值额占扣除项目金额的比例：,13214.29,6785.71,100%194.74%,应纳土地增值税：,13214.29,50%-6785.71,15%=5589.29,万元,所得税：（,20000-5000-785.71-10-5589.29,）,25%=2153.75,万元,乙公司合计纳税：,8538.75,万元,。,22,以股权转让方式收购项目纳税分析,1,、个人所得税,:,转让股东为自然人股东时，需要缴纳个人所得税。根据个人所得税法相关规定，个人转让股权应按,“,财产转让所得,”,20%,的税率缴纳个人所得税。计税依据为财产转让所得扣除财产原值和合理费用。,2,、企业所得税,:,转让股东为法人股东时，该法人股东需要缴纳企业所得税。,国家税务总局,关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知,（国税发,2000118,号）规定：,“,企业股权投资转让所得应并入企业的应纳税所得，依法缴纳企业所得税。,”,23,以股权转让方式收购项目纳税分析,3,、营业税,根据财政部、国家税务总局,关于股权转让有关营业税问题的通知,（财税,2002191,号）的规定，对股权转让不征收营业税。,4,、土地增值税,国家税务总局曾做出,关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复,（国税函,2000687,号），对于一次性转让,100%,股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，应征收土地增值税。,24,（接上页）,原则上认为转让部分股权或分批进行股权转让不征收土地增值税。但是事实上，在这个过程中土地已经发生了增值（第一次增值），商品房销售过程中还会发生一次增值（第二次增值）并应当依法缴纳土地增值税，此时缴纳土地增值税的主体，除当事人另有约定外，应当为项目公司。,如,A,公司曾以,5000,万元土地价格出让取得项目地块，,B,公司以,8000,万元收购,A,公司股权，但项目的土地成本依然为,5000,万元，而溢价的部分无法计入项目成本。项目公司只能扣减,5000,万元，要缴纳高额的土地增值税。,25,以股权转让方式收购项目纳税分析,案例二,假设乙公司的资产主要是账面价值,5000,万元的建设用地使用权（,5000,万元的账面价值包含乙公司获得该建设用地使用权时的契税等各项可计入成本的税费，本案例作简化处理，不考虑乙公司取得建设用地使用权之后的投入），其为丙公司的全资子公司。若甲公司与丙公司经过谈判达成协议，丙公司将其对乙公司,100%,的股权以,20000,万元转让给甲公司，甲乙丙均为非上市开发企业。,26,案例二,甲公司（购买方）：,印花税：,20000,0.05%=10,万元,甲公司合计纳税：,10,万元。,丙公司（转让方）：,印花税：,20000,0.05%=10,万元,所得税：（,20000-5000-10,）,25%=3747.5,万元,丙公司合计纳税：,3757.5,万元。,27,案例一、案例二纳税对比,28,项目转让,股权转让,税额,纳税主体,税额,纳税主体,增值,税,及附加,785.71,转让方,契税,600,购买方,印花税,10/,方,双方,10/,方,双方,土地增值税,5589.29,转让方,所得税,2153.75,转让方,3747.5,转让方,税负,转让方,购买方,总额,转让方,购买方,总额,8538.75,610,9148.75,3757.5,10,3767.5,单位：万元,主题,一、并购法律尽职调查概述,二、房地产项目并购方式选择,三、房地产项目并购法律尽职调查,29,目标公司尽职调查提纲,房地收购调查问卷及清单,房地产收购,调查表格,、,承诺函,30,房地产项目并购法律尽职调查,调查阶段应注意的法律风险,31,1,、用地性质,2,、取得方式,3,、出让方式、用途,4,、土地限制,项目土地的合法性,项目的合法性及现状,收购方式有关的风险,1,、审批文件,2,、规划条件,3,、项目现状,1,、项目转让相关风险,2,、股权转让相关风险,项目土地取得,建设用地性质：国有？,集体所有,？,取得方式：出让？,划拨,？转让？,出让方式：协议？,招拍挂,？,出让权限：,主体,？,面积,？,土地用途：住宅？商业？工业？综合？,32,土地管理法,第四十三条：,任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，,必须依法申请使用国有土地；但是，,兴办乡镇企业和村民建设住宅,经依法批,准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者,乡（镇）村公共设施和,公益事业建设,经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。,33,集体建设用地使用权流转,土地管理法,第六十三条：,农民集体所有的土地的使用权,不得出让、转让,或者出租用于非农业建设,。,现行法律法规限制,集体土地使用权,34,企业破产、兼并,土地管理法,第六十三条：,“,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，,符合土地利用总体规划,并,依法取得建设用地,的企业，因,破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移,的除外。,”,通过联营举办乡镇企业获得建设用地使用权,土地管理法,第六十条：,“,农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者,与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业,的，应当,持有关批准文件,，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门,提出申请,，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，,由县级以上地方人民政府批准,。,现行法律限制下企业获得集体建设用地使用权的方式,集体土地使用权,集体土地使用权,中央政策的松动（建立城乡统一的建设用地市场）,2004,年,12,月,24,日，,国务院关于深化改革严格土地管理的决定,提出，,在符合规划的 前提下，农民集体所有建设用地使用权可以依法流转,。,2008,年,1,月,7,日，,国务院关于促进节约集体用地的通知,指出，要在坚持尊重农民意愿、保障农民权益的原则下，,依法盘活、利用农村集体建设用地,。,2013,年,11,月,8,日，,十八届三中全会报告,指出，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，,实行与国有土地同等入市、同权同价,。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。,35,集体土地使用权,关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见,（,2014,年中央,1,号文件,）提出：在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，,实行与国有土地同等入市、同权同价,，加快建立农村集体经营性建设用地产权流转和增值收益分配制度。,关于加大改革创新力度加快农业现代化建设的若干意见,（,2015,年中央,1,号文件,）提出：在确保土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的前提下，按照中央统一部署，审慎稳妥推进农村土地制度改革。分类实施农村土地征收、,集体经营性建设用地入市,、宅基地制度改革试点。,关于落实发展新理念加快农业现代化 实现全面小康目标的若干意见,（,2016,年中央,1,号文件,）提出：推进农村土地征收、,集体经营性建设用地入市,、宅基地制度改革试点。,36,集体土地使用权,2015,年,2,月,27,日，第十二届全国人民代表大会常务委员会第十三次会议通过,全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定,允许存量农村集体性经营建设用地入市,在北京市大兴区等,33,个试点县级行政区域,暂时停止,土地管理法,第,43,条和第,63,条、,城市房地产管理法,第,9,条关于集体建设用地使用权不得出让等规定，在符合规划、用途管制和依法取得前提下，,允许,存量,农村集体经营性建设用地,出让、租赁、入股，实行,与国有建设用地使用权同等入市、同权同价,。,37,集体土地使用权,提高被征地农民受益比例,在,33,个试点县级行政区域暂时停止,土地管理法,第,47,条关于征收集体土地补偿的规定，明确,综合考虑土地用途和区位、经济发展水平、人均收入等情况，合理确定土地征收补偿标准,，安排被征地农民住房、社会保障。符合条件的被征地农民全部纳入养老、医疗等城镇社保体系。有条件的地方可采取留地、留物业等多种方式，由农村集体经济组织经营。,38,集体土地使用权,下放宅基地审批权 防止城里人到农村买地建房,暂时调整实施,土地管理法,第,44,条、第,62,条关于宅基地审批权限的规定，明确使用存量建设用地的，下放至乡（镇）人民政府审批，使用新增建设用地的，下放至县级人民政府审批。,宅基地退出实行自愿有偿，转让仅限在本集体经济组织内部，防止城里人到农村买地建房，导致逆城市化问题。,上述调整在,2017,年,12,月,31,日前试行，对实践证明可行的，修改完善有关法律；对实践证明不宜调整的，恢复施行有关法律规定。,39,集体土地使用权,2015,年,11,月,2,日，中共中央国务院,深化农村改革综合性实施方案,把握好土地集体所有制和家庭承包经营的关系，现有农村土地承包关系保持稳定并长久不变，落实集体所有权，稳定农户承包权，放活土地经营权，实行,“,三权分置,”,。,关于完善农村土地所有权承包权经营权分置办法的意见,集体经营性建设用地制度改革的基本思路是：允许土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的存量农村集体建设用地，与国有建设用地享有同等权利，在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，可以出让、租赁、入股，完善入市交易规则、服务监管制度和土地增值收益的合理分配机制。,宅基地制度改革的基本思路是：在保障农户依法取得的宅基地用益物权基础上，改革完善农村宅基地制度，探索农民住房保障新机制，对农民住房财产权作出明确界定，探索宅基地有偿使用制度和自愿有偿退出机制，探索农民住房财产权抵押、担保、转让的有效途径。,40,集体土地使用权,各地集体建设用地使用权的探索改革,苏州最早，,96,年苏州出台,苏州市农村集体存量建设用地使用权流转管理暂行办法,。,2003,年，北京市国土资源局制定了,北京市农民集体建设用地使用权流转试点办法,，并在延庆的大榆树镇、怀柔的庙城镇开始试点。,2008,年，河北省人民政府发布了,河北省集体建设用地使用权流转管理办法,，明确农村集体建设用地使用权可以上市流转。,2011,年，经国务院同意，国土资源部对,天津滨海新区综合配套改革试验区土地管理改革专项方案,作出批复，明确建立集体建设用地使用权有偿取得和流转制度，将集体建设用地纳入城乡统一土地市场。,41,集体土地使用权,根据,2016,年,4,月,21,日国土资源部发布的,2015,中国国土资源公报,，截止,2015,年底，全国完成,69,宗共计,758.33,亩农村集体经营性建设用地入市。,北京市大兴区：,北京市大兴区农村集体经营性建设用地入市试点实施方案,、,北京市农村集体经营性建设用地入市试点暂行办法,等。,北京市集体经营性建设用地首宗入市地块：西红门镇,2,号地,B,地块，规划用途为,F81,绿隔产业用地，挂牌出让，出让年限,40,年，规划建筑面积,53400,。,2016,年,1,月,15,日成交，成交价为,80500,万元，折合楼面价为,15075,元。,42,集体土地使用权,山西省泽州县：,山西省泽州县农村集体经营性建设用地入市试点实施方案,、,泽州县农村集体经营性建设用地入市管理办法（入市）,等。,山西省集体经营性建设用地首宗入市地块：位于泽州县金村镇金村村，地块面积为,23.5,亩，用地性质为工业用地，入市途径为就地入市，入市方式为土地租赁，租赁期限,20,年，每年租金为,11.75,万元。,2015,年,12,月,1,日成交。,泽州县大阳镇集体经营性建设用地：地块面积,36.93,亩，作为旅游项目开发用地，土地用途为商服用地，入市方式为出让，使用年限为,40,年。,2016,年底成交。,43,集体土地使用权,应注意的问题,分清,“,集体建设用地,”,、,“,集体经营性建设用地,”,“,集体经营性建设用,地,”,不同于,“,集体建设用地,”,的概念与范畴，并不是指集体的所有的建设用地，因为农村还有公益性建设用地和宅基地，更不是原来建设用地之外的其他农用地。,如今中央推的和各地试点的均是集体经营性建设用地的流转，根据,深化农村改革综合性实施方案,，工矿仓储及商服用地属于经营性建设用地。,集体经营性建设用地使用应符合土地利用总体规划、城乡规划。,44,集体土地使用权,集体经营性建设用地使用应符合用途管制。,小产权房,可以用于旅游、娱乐、养老等形式的房地产开发,集体建设用地使用权流转应经招拍挂,集体建设用地使用权出让、出租用于商业、旅游、娱乐等经营性项目，应参照国有土地使用权公开交易程序和方法，通过土地市场招标、拍卖、挂牌等方式进行。,集体建设用地使用权流转应履行民主程序,出让、出租和抵押村农民集体建设用地使用权，须经本集体经济组织成员的村民会议,2/3,以上成员或者,2/3,以上村民代表的同意。,45,商品住宅,NO!,集体土地使用权,以广州市集体建设用地使用权流转,2015,年,7,月,23,日，广州市出台,广州市集体建设用地使用权流转管理办法,。,流转条件：,产,权明晰，完成集体建设用地权属登记；,符,合土地利用总体规划、城乡规划；,符,合产业政策和土地供应政策，严格土地用途管制，不得用于商品房开发和住宅建设；,遵,循依法、自愿、有偿、平等、公开的原则。,流转程序（出让）：,46,取得同意流转证明,向土地主管部门提出纳入年度土地供应计划的申请,接受申请后纳入年度土地供应计划,公开平台进行交易、成交,签署合同、缴纳土地出让金,集体土地使用权,取得同意流转证明的程序,发布通告（村民大会或代表会议召开前,30,日发布通告，列明流转形式、价格、竞买人要求、流转收益收取方式等基本情况，并通知会议时间、地点、参加人员及提出异议的途径）,召开村民大会或代表会议，对流转基本事项进行表决须取得,2/3,以上成员或者代表同意。,将会议决议公示（不少于,15,日）。公示期内，有,1/3,以上有选举权的村民对村民会议决议提出异议或,1/10,以上有选举权的村民对村民代表会议决议提出异议的，不得办理流转手续。,经上述程序集体决议，可以进行流转的，由本集体经济组织出具同意流转的书面证明材料。同意流转书面证明材料应经公证机构公证。,47,集体土地使用权,交易方式,工业用地,和,商业、旅游、娱乐等经营性集体建设用地,，以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当在,区一级农村集体资产交易服务机构,或,市公共资源交易中心,以,招标、拍卖或者挂牌方式,公开出让，并取得成交确认书或中标通知书。,其他用途的集体建设用地使用权的流转可以采用协议方式进行。,出让价格不得低于同区域、同类别国有土地使用权基准地价的,30%,。,48,国有土地使用权划拨,划拨,县级以上人民政府依法批准（具体行政行为）,无偿（或支付土地使用者应缴纳补偿、安置等费用），无须支付土地出让金,无期限（不同于土地出让）,处分受到限制。,禁止转让、出租、抵押；,确有需要的，必须缴纳土地出让金，将划拨土地转化为出让土地。,政府根据城市建设发展需要和城市规划要求，或者土地使用者因迁移、解散、,撤销、破产等原因停止使用划拨土地的，由政府无偿收回划拨土地。无偿收回,划拨土地，政府仅对地上建筑物给予适当补偿。,49,国有土地使用权划拨,50,划拨土地的范围,土地管理法,第,54,条规定，下列建设用地可以以划拨方式取得：,国家机关用地和军事用地；,城市基础设施用地和公益事业用地；,国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；,法律、行政法规规定的其他用地。,划拨用地目录,国有土地使用权划拨,减少非公益性用地划拨,节约集约利用土地规定,国家,扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。,除,军事,、,保障性住房,和,涉及国家安全和公共秩序的特殊用地,可以以划拨方式供,应外，国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施（产业）、城市基础设施,以及各类社会事业用地中的经营性用地，实行有偿使用。,51,国有土地使用权划拨,52,建设用地使用权划拨的程序,预审（土地管理部门出具建设项目预审报告）,申请（土地使用者向市、县人民政府的土地管理部门提出用地申请）,审查（土地管理部门对申请进行审核，划定用地范围）,批准（报市、县人民政府批准，发给建设用地批准书）,划拨,登记,国有土地使用权划拨,划拨土地的转让条件,53,符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：,土地使用权者为公司、企业、其他经济组织和个人；,领有国有土地使用证；,具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；,签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或,者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。,政府的出让权限之一,1,、建设用地使用权出让的主体是市、县人民政府，其土地管理部门负责签订、履行,国有建设用地使用权出让合同,。,54,开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。,2005,年,8,月,1,日前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。,政府的出让权限之一,2,、政府的批准权限,55,耕地,1000,亩以上、其他土地,2000,亩以上的，由国务院批准；,耕地,3,亩以下、其他土地,10,亩以下的，由县级人民政府批准；,省辖市、自治州人民政府的批准权限，由省、自治区人民代表大会常务委员会决定。,政府的出让权限之二,限制用地项目目录,(2012,年本,),56,“,商品住宅项目,”,宗地出让面积不得超过下列标准：,小城市（镇）：,7,公顷（,105,亩）；,中等城市：,14,公顷（,210,亩）；,大城市：,20,公顷（,300,亩）,容积率不得低于,1.0,（含,1.0,）,招拍挂政策,国土资源部,招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定,即,11,号令，,2002,年,7,月,1,日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地等经营性用地使用权出让必须采用,“,招拍挂,”,方式。,国土资源部、监察部,关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知,即,71,号令，各地在,2004,年,8,月,31,日前,将历史遗留问题处理完毕，从,2004,年,8,月,31,日起，所有经营性项目用地一律公开竞价出让。,2006,年,8,月的,国务院关于加强土地调控有关问题的通知,（国发,2006,31,号）及,2007,年,9,月国土资源部的,招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定,（国土资源部,39,号令）均进一步明确要求：,“,工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让。,”,57,招拍挂政策,2006,年,8,月，国土资源部发布实施了,招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范,，从程序上、技术标准上和可操作性上，对招标拍卖挂牌出让作了进一步的细化和规范。,2011,年,5,月，国土资源部发布实施了,国土资源部关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见,。,2012,年，北京市国土资源局启动了,北京市,2013,年度国有建设用地供应计划,编制工作，从,2013,年起，养老设施用地将纳入北京市年度国有建设用地供应计划。养老设施用地也需要通过招拍挂程序取得。,58,59,模式一：以限定房价或地价出让，使用挂牌或拍卖方式政策性住房用地,限房价、竞地价,限地价、竞房价,招拍挂政策,60,模式二：限地价，竞配公共服务设施（主要为保障性住房）,土地竞买价达设定上限后，转入竞配建保障性住房建设面积的模式,模式三：限配建公共服务设施（主要为保障性住房），竞地价,2015,年,1,月,7,日，华润首开平安联合体摘得丰台白盘窑村,1516-0665,号地块，成交价,86.25,亿元，总建筑面积,41.87,万，其中，配建,16.3,万的限价商品房以及,12.2,万的自住型商品住房。,模式四：以,“,土地利用综合条件最佳,”,为标准出让土地使用权,对土地开发利用条件和出让地价进行综合评定，以招标方式确定土地使用权人,招拍挂政策,项目土地出让合同履行,出让金、补偿款是否缴清？（,关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知,（国土资发,201034,号）,是否存在违约、违规行为,?,（用地性质、容积率、规划条件等）,是否为,闲置土地,？,（,闲置土地处置办法,自,2012,年,7,月,1,日起施行,）,是否存在其他可能导致土地被依法收回的情形？（公共利益、规划调整）,61,项目土地使用权限制,是否存在权属争议,？,是否存在抵押、担保、出租,？,是否被依法查封、扣押,？,是否涉及诉讼、仲裁,？,63,项目审批文件,立项批复,勘察成果文件审查意见,规划设计批文（规划意见书、审定设计方案通知书）,人防（人民防空工程设计审核批准通知单）,消防（建筑消防防火审核意见书）,交通（项目交通规划设计审查意见函）,园林（绿化补偿费审核意见书、树木伐移批准文件）,环保（环境影响报告的批复）,市政,钉桩成果通知书,64,项目审批文件,（接上页）,拆迁补偿、安置批文（拆迁许可证）,建设用地规划许可证,建设工程规划许可证,建筑工程施工许可证,商品房预（销）售许可证,已经取得的审批文件及其有效性,正在办理中的审批文件、是否能够通过及时间,将来还需要办理的审批文件,65,项目规划条件,出让地块的面积、土地使用性质、容积率、建筑密度、建筑高度、停车泊位、主要出入口、绿地比例、必须配置的公共设施和市政基础设施、建筑界线、开发期限等要求。,地块区位与现状，地块坐标、标高，道路红线坐标、标高，出入口位置，建筑界线以及地块周围地区的环境与基础设施条件。,66,项目现状,项目投入情况（投资总额、资金流向、财务会计凭证、开发建设成本）,项目签订的合同、协议及其履行情况,转让人对外的承诺（政府、社会、购房人）,项目建设合法性（违规建设、超规划建设）,67,项目转让相关法律风险,项目转让的必要条件,不得转让的房地产项目,“,一地多卖,”,情况的处理,在建工程转让,68,项目转让的必要条件,已经支付全部建设用地使用权出让金，并取得建设用地使用权证书。,按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。,“,开发投资总额,”,不包括地价款。,转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。,69,不得转让的房地产项目,不具备上述必要条件的。,司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。,依法收回建设用地使用权的。,共有房地产，未经其他共有人书面同意的。,权属有争议的。,未依法登记领取权属证书的。,法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。,70,案例讨论,原土地方先后分别与,A,、,B,、,C,、,D,签订,土地使用权转让合同,，转让其所有的一宗建设用地的使用权，其中：,1,）,A,最先签订合同,2,）,B,最先支付土地转让款,3,）,C,已先行占有土地,4,）,D,已办理变更登记手续。,请判断,A,、,B,、,C,、,D,谁能取得该地块的使用权。,71,关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释,第十条,土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：,（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；,（二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；,（三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；,（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。,未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照,中华人民共和国合同法,的有关规定处理。,72,在建工程转让需注意的法律问题,1,、是否更换施工单位。,2,、工程质量责任转移、验收问题。,3,、工程负债问题。,73,在建工程转让合同的注意事项,双方应约定确定现场现状的时点，并通过现场拍摄、文字描述、列举清单等方式予以固定。,双方应约定确定与工程建设有关的建筑材料、设备、构配件的归属问题,。,与在建工程有关的合同的处理问题，包括抵押借款合同、工程设计、监理、施工合同、材料采购合同、商品房预售合同等。,74,项目公司股权转让相关法律风险,信息不对称的法律风险,收购协议及程序的法律风险,主体资格、资产权属的法律风险,行政干预的法律风险,75,审查要点,76,项目公司资产与负债现状,项目公司拟开发房地产开发项目基本状况,项目公司拟开发房地产开发项目是否已取得的政府批复文件。,项目公司是否已签订各种与房地产开发项目有关的合同、协议。,土地补偿价款的支付情况。,审查要点,77,拆迁方案、拆迁补偿安置方案和落实情况、拆迁补偿款的支付情况,土地出让金及相关税费（包括四源费）支付情况,项目公司拟开发房地产开发项目现状，包括是否已完成拆迁，土地是否已平整，各种市政管线是否已接到项目红线范围内（七通一平），是否已开始施工以及工程进度情况。,项目公司除了该房地产开发项目之外，是否还有其他经营活动或业务。,审查要点,78,该房地产开发项目用地是否存在任何权属、使用纠纷；与周边其他项目的相邻关系如何，边界是否清晰，是否存在边界纠纷，是否需要其他项目开发建设单位的配合、向其支付费用,就该房地产开发项目的开发建设活动，是否对第三人作出过合作承诺或利益承诺等。,有无其他影响公司及项目重大利益的情况。,项目公司交接,79,公司工商登记的相应变更,公司档案材料的整理、移交,签订的合同、协议的处置,公司资产清理及归属,公司印章的交接,公司证照、文件的移交和重新办理,目标公司管理权的交接,工作人员的交接,联系方式,13601266567,13601266567,80,结 束,谢 谢,81,