河北国际商业广场提报方案.pptx

【河北国际商会广场】项目招商思路提报 定位思路第二部分 项目剖析 服务内容第三部分合作方式 案例解析第一部分PART 01 -案例解析-东胜广场【开发背景】【项目定位及主要入驻品牌】项目定位：都市时尚生活MALL，商业面积9万余平米，汇聚餐饮、休闲、娱乐、购物、儿童教娱等多种业态。开业时间：2014年9月19日主力店品牌：永辉超市、横店院线、屈臣氏、麦当劳、必胜客、尚品宅配、宝力健身等品牌餐饮及娱乐品牌：海底捞、小时代铁板烧、乐烤天下时尚自助烤肉、韩芝山芝士肋排、那溪那山、拿渡、味小煲、千吉涮、过桥缘米线、唱吧麦颂KTV。儿童主题体验品牌：瑞尔水上乐园、爱宝堡儿童乐园、茉莉幻想【服务团队介绍】投资商：东胜集团招商执行、商业运营及物业管理：石家庄金世界城市广场商业投资有限公司（东胜子公司，广昭机构前身）；商业空间设计：上海CCI设计研究院前期策划报告：戴德梁行PART 02 -项目剖析 -定位思路【项目剖析】-现状分析本案本案项目位于交通街与仓丰路交叉口西北角。项目的区位属于石家庄南部新建城市区。该区域主干道属于近几年新建，周边的社区较新。周边的商业氛围以专业市场为主。【项目剖析】-规划分析从城市规划发展方向的角度看，项目周边是以商业和工业发展为主。项目西侧，胜利大街以西是住宅生活区。项目东侧，建设大街以东，是以文教为主的区域。中间有部分住宅区。规划住宅区本案文教科研用地文教科研用地商业用地工业用地住宅区【项目剖析】-SWOT分析SWOT优势p交通便利p项目品质和形象好p河北商会的良好基础劣势p周边商业氛围不理想p商业建筑结构造成使用难度较大机遇p周边的住宅新项目较多p石家庄南部区域的崛起p区域内大型商业的空白挑战p周边建设进度需要时间【定位思路】结合SWOT分析和项目自身与周边的特点，我们建议河北国际商会广场的商业部分定位考虑一下三个反向：重点考虑南部商圈未来居民、周边单位的消费需求精品社区商业综合体重点考虑区域内的商业业态特点高端汽车家居生活馆重点考虑项目的商务功能会议会展商务中心【精品社区商业综合体】精品社区商业综合体：服务于周边区域商圈内的居民的基本生活消费。超市作为商业体的基础，提供日常消费需求的基础服务。以儿童教育培训和少儿娱乐为主要特色。配合时尚餐饮和高端生活配套，打造精品的社区商业综合体。精品社区商业综合体超市儿童教育娱乐餐饮娱乐生活配套商务配套超市和知名儿童业态作为主力店【精品社区商业综合体】该定位商圈解析：我们通过商圈的辐射范围分析，来深入了解各个定位的特点。社区商业的商圈范围比较小，以服务周边为主。南二环外的新建住宅区是项目的主力商圈。项目的辐射商圈在主要还在二环外，向东延伸。西部受铁路的限制。此定位的商圈范此定位的商圈范围核心商圈社区商业操作难度较低，在有主力店的基础上较容易成功社区商业招商难度较小，业态内容丰富项目较近的区域没有大型社区或社区群的支撑项目周边的商业氛围不够浓厚，对社区商业么有支撑项目的建筑结构不利于引进大型主力店优势劣势次级商圈【精品社区商业综合体】-案例分析新邻生活站社 区 型 购 物 中 心 新 商 业 模 式 STATION生活站系列产品的首发项目。社区商业是未来中国商业地产发展的主流方向，而其精品社区商业STATION系列的概念内涵是：“小而美”，立足周边社区，服务居民，满足社区文化构建和新生活标准，以商业为载体，旨在引领社区消费新时尚，为社区居民营造温情、和乐以及欣欣向荣的崭新生活氛围。STATION不仅是生活体验中心和便捷的儿童娱教场所，更是代表了未来潮流方向的“新社区生活方式”的开创者。新新邻生活站突出的特点是体生活站突出的特点是体验业态占到占到项目目总体量的体量的绝大部分。大部分。餐餐饮、娱乐、儿童等、儿童等业态是是项目的主力，而零售只是目的主力，而零售只是项目的配目的配套。套。【高端汽车/家居体验馆】高端汽车家居体验馆：这个定位是一个体验馆的集合体。石家庄没有以高端车和进口车为特色的集中销售场所。而项目在二环附近，交通便利，符合汽车销售选址的特点。集合众多高端车、平行进口、高端二手车的销售站厅，配合以汽车后市场服务、金融服务，形成高端车销售中心。高端家居体验馆，不以大型建材和家居作为主要经营项目。而是以装饰、软装和配饰等为主。商务配套服务于项目本身的写字楼公寓中的商务群体。汽车家居体验光进口车/高端车销售汽车配套业态高端家居体验馆商务配套【高端汽车/家居体验馆】该定位商圈解析：沿二环布局是目前汽车业态的主要状态。项目在二环附近，作为高端车的销售中心，核心商圈范围确定在沿南二环的沿线。项目能辐射的范围是整个石家庄，乃至石家庄的周边县区。此定位的商圈范此定位的商圈范围与项目的区位和交通状况契合度高与区域内的商业氛围契合度高（沿二环的汽车业态、花乡二手车、润德家居市场）汽车和家居业态的租金水平较低招商的范围比较窄，招商难度较大优势劣势核心商圈次级商圈【会议会展商务中心】会议会展商务中心：会展本身是整个房地产项目的立项。近年来各种商务会议、婚宴宴请等发展迅速。以会议会展为中心，酒店住宿、餐饮为基础配套是整个定位的基本结构。配置大量的会议中心，可以同时容纳会议人数在区域内成为最大，远远超过一般的商务酒店的会议功能。配套齐全的会议策划和组织业态，一条龙的专业服务。会议会展商务中心会议会展服务酒店住宿餐饮配套策划服务功能灵活多变【会议会展商务中心】该定位商圈解析：首先是要做石家庄规模最大，专业度最高的会议会展中心。承接石家庄地区各种会议、宴会服务。其次，可以辐射石家庄周边的地级市，成为冀中南地区知名的会议会展中心。此定位的商圈范此定位的商圈范围与项目本身定位一致可以促进项目中酒店、写字楼业态的发展主力业态运营专业化水平高招商的范围比较窄，招商难度较大优势劣势核心商圈次级商圈【确定定位的工作方法】确定定位的工作方法：上文中，我们已经对项目的基本情况进行了初步判断。另外结合的建筑结构和甲方对项目的预期，我们提出几个可能的符合项目的定位思路。下一步我们针对几个备选方案进行市场调研，判断这几个备选定位的市场前景，可行性。最后，根据结论与甲方共同确定项目的定位。在定位确定的基础上，就可以进行项目的空间设计、业态规划、招商政策等。项目初判备选方案的提出市场调研方案比较定位确定PART 03 -服务内容 -合作模式服务内容策划阶段商业定位空间规划招商运营策略招商阶段招商执行策划推广运营阶段运营代管物业管理资产管理服务内容-定位部分 2周 4周0项目启动宏观研究城市市场情况，城市规划对项目的影响。13周空间规划盈利模式的设计开发策略框架定位指导建筑规划及盈利模式73各个业态的宏观市场各个业态在当地的发展情况各个业态的拓展计划和合作条件业态市场调研4项目初步判定项目的发展情况备选业态的确定项目发展调研甲乙双方对项目初步判断的沟通。团队的建立与内部培训，宏观研究的学习以及方法梳理。实地调研筹备2 阶段一：分析与阶段一：分析与筹备筹备阶段二：现场调研实施阶段二：现场调研实施阶段三：分析及报告的形成阶段三：分析及报告的形成报告的形成8报告的撰写报告内容审议会同甲方审议及修改项目区位分析项目周边立地分析（交通、基础配套、商业办公氛围）项目项目立地调研5项目在城市或行业中的功能定位项目的市场定位项目内的功能实现和业态组合项目定位6调研计划的制定，调研物料的筹备服务内容-招商部分依据项目整体体量；依据项目入市反馈信息；依据项目业态规划；依据项目硬件结构；结合销售节奏和工程进展；【招商周期订定原则】1招商工作节奏2市场调研及商业定位期基本情况分析：区位概况、背景资料、交通状况、消费特征、竞品调研、租金调研等；商业定位及布局：项目商业策划与规划方案整改建议 商业分区功能布局及调整方案 商业销售及租赁区域规划建议等招商工作节奏3招商入市期招商中心布置到位、办公及招商物料到位；招商团队组建、人员培训；招商资料、流程、表格订定；招商计划制定、基本确定；招商政策初步制定；目标客户筛选和初步洽谈；招商工作节奏4深入洽谈期各楼层各业态商家进入二次乃至多次洽谈；招商政策和租金根据招商情况适时进行调整；洽谈商家基本明确合作意向，制定商家落位图；依据实际洽谈情况，对工程提出合理化改造建议；根据招商情况进行媒体宣传攻势；招商取得阶段性成果；招商工作节奏5招商签约期 意向商家开始意向签约或正式签约；租赁条件及租约均须落定，缴纳租金及押金;催促商家进场装修，并协助与工程部沟通；招商签约取得决定性胜利成果；服务内容-运营部分 商业管理一 物管服务二 资产管理三市场推广、企划服务品牌管理客户关系管理企划服务1租务管理广告位管理园区客户评估与扶持运营服务2业态优化、规划调整再招商招商服务3协助组建物业公司及制定发展策略制定该物业管理服务方案及内容协助完成该物业的管理招投标工作（如有需要）配套设施的安排及管理协助建立完善的员工培训体系并执行培训工作财务预算及建议管理费标准，并提供成本控制建议建议会所功能设置及经营模式（如有需要）停车场管理建议移交单元予租用户之程序装修工程及物料运送控制之程序物业交付期间之安全控制物管服务1财务管理流动资金管理年度预算运营绩效管理资产买卖资产销售资产证券化资产管理1【合作模式】服务阶段服务内容取费方式取费标准策划阶段商业定位一次性服务费空间规划一次性服务费招商运营策略一次性服务费/招商阶段招商执行佣金提成策划推广月度服务费运营阶段运营代管月费+佣金物业服务物业费代收资产管理另议