合同风险控制-.ppt

1内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩风险风险的定的定义义价价值损值损失的可能性失的可能性2内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩内容内容风险风险风险风险要点要点要点要点简简简简述述述述 签签签签署合同的基本要求署合同的基本要求署合同的基本要求署合同的基本要求居居间间服服务务合同解析合同解析存量房存量房存量房存量房买卖买卖买卖买卖合同解析合同解析合同解析合同解析1234补补补补充充充充协议协议协议协议解析解析解析解析53内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩1.1.风险风险要点要点简简述述 合同合同合同合同订订订订立的立的立的立的风险风险风险风险 合同履行的合同履行的风险风险 合同后合同后合同后合同后风险风险风险风险1234内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩1.1合同订立的风险签约签约前的前的审查审查内容内容契契约约当事人信息核当事人信息核查查拟拟出售房屋出售房屋权权属状况属状况特殊房特殊房产产的的处处理理5内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩1.2合同履行风险权权属属风险风险1交易交易资资金金风险风险26内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩1.2.1合同履行风险：权属风险房屋交易的特性：登房屋交易的特性：登记记是所有是所有权权取得的取得的证证明明登登记记流程：提交流程：提交资资料料-审查审查-受理申受理申请请-复复审审-确确认认权权利利-制作制作产权证产权证-核核发产权证发产权证现实现实情况：情况：时时滞性滞性意外：核意外：核发发前被前被查查封封解决方案：加急出本解决方案：加急出本 见见新本付清新本付清购购房款房款7内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩1.2.2合同履行风险：交易资金风险动产：物的转移代表权利转移传统交易模式：一手交钱一手交货不动产：登记为所有权生效要件交易模式：给付对价、物业交割、核发产权证8内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩1.3合同后风险居居间合同后，担保合同中合同后，担保合同中1担保担保责责任的解除任的解除29内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩1.3.1合同后风险：居间合同后，担保合同中为为客客户户商商业贷业贷款向款向贷贷款款银银行提供行提供阶阶段性担保段性担保为为客客户户公公积积金金贷贷款向公款向公积积金担保中心提供金担保中心提供阶阶段性段性反担保反担保为为客客户户代代业业主主垫资垫资提前提前还还款提供全程担保款提供全程担保个人个人赎赎楼楼贷贷款中，款中，为为客客户贷户贷款向款向贷贷款款银银行提供全行提供全程担保程担保10内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩1.3.2合同后风险：担保责任的解除客户商业贷款：自银行放款至他项权证返回银行客户公积金贷款：自买卖双方过户至房产证交付担保中心客户代业主垫资提前还款：自客户代为垫资还款至提交过户登记11内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩1.3.2合同后风险：担保责任的解除根据根据风险风险成因确定防范措施成因确定防范措施 合同合同订订立的立的风险风险：签约签约前的前的审查审查内容内容 合同履行的合同履行的风险风险：确定交易履行方案：确定交易履行方案相关流程的先后相关流程的先后顺顺序序 单单笔笔买卖业务买卖业务的的终终止符：物止符：物业业交交验验 涉涉贷业务贷业务的的终终止符：他止符：他项权项权利利证证12内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩2.签署合同的基本要求签签署署 的要求的要求 姓名姓名顺顺序与序与签签署的其它文件一致署的其它文件一致,多个名字多个名字时时前后前后顺顺序一序一致致 房屋成交价格与房屋成交价格与买卖买卖合同保持一致合同保持一致 服服务项务项目的目的选择选择及及费费用的用的计计算算务须务须准确，明确注明准确，明确注明费费用用的承担主体的承担主体 不能如期（不能如期（签约签约当日）交当日）交纳纳服服务费务费的，要求付的，要求付费费方出具方出具书书面欠条，面欠条，约约定付定付费费期限，期限，签签字并按手印字并按手印 合同附件（基本合同附件（基本费费用清用清单单）的填写要求：不填）的填写要求：不填则罢则罢，要，要填必填必须须保保证证信息的信息的绝对绝对准确，注意与合同正文的准确，注意与合同正文的统统一一 合同合同变变更的更的处处理理,合同合同变变更更单单13内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩2.签署合同的基本要求签签署署 的要求的要求 全面网全面网签签 提示提示买卖买卖双方双方谨谨慎慎对对待合同中涉及到的待合同中涉及到的选择选择性、性、补补充性、填充性、填补补性及性及修改性的内容，按照要求勾划修改性的内容，按照要求勾划 房屋座落、面房屋座落、面积积以以产权证标产权证标注注为为准，无准，无产权证产权证的，以的，以购购房合同房合同为为准准 房屋房屋权权属需清晰、无属需清晰、无债权债务纠纷债权债务纠纷，符合上市交易条件，符合上市交易条件 在租房在租房产产买卖买卖不破租不破租赁赁，承租人享有同等条件下，承租人享有同等条件下优优先先购买权购买权 房房产产的建成年代的建成年代根据根据证证件件资资料判断料判断建委核建委核查查业业主出具主出具书书面面证证明明 自行自行过过款的款的风险风险提示，建提示，建议资议资金托管金托管/监监管，不鼓励管，不鼓励经纪经纪人人对对此提此提供供见证见证服服务务14内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩2.签署合同的基本要求签签署署 的要求的要求 买买受方受方贷贷款及其款及其额额度的度的审审批具有不确定性，批具有不确定性，贷贷款不能的后款不能的后续处续处理理 拟拟交易房交易房产项产项下下发发生的物生的物业费业费及其它及其它杂费杂费，交付前出售方承担，交，交付前出售方承担，交付后由付后由买买受方承担受方承担 合同履行合同履行过过程中因政策原因程中因政策原因产产生新税生新税费费的承担的承担 户户籍迁出籍迁出 合同合同签订签订人人签订签订位置准确，明确位置准确，明确签订时间签订时间 重重视视合同附件一附属合同附件一附属设设施施设备设备、装、装饰饰装修及相关物品清装修及相关物品清单单，是前期，是前期勘勘验验及后期物及后期物业业交割的依据交割的依据 家具、家家具、家电电及其它用品需及其它用品需标标明品牌、明品牌、规规格、数量、新旧程度及性能格、数量、新旧程度及性能状况状况15内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩3.3.居居间间服服务务合同解析合同解析权权权权属：房屋是否可以交易？属：房屋是否可以交易？属：房屋是否可以交易？属：房屋是否可以交易？出售方：出售方：谁谁有有权权利利卖卖房？房？买买买买受方：受方：受方：受方：谁谁谁谁有有有有权权权权利利利利买买买买房？房？房？房？居居居居间间间间方：承担哪些居方：承担哪些居方：承担哪些居方：承担哪些居间间间间代理活代理活代理活代理活动动动动？1234合同履行：操作流程如何保障？合同履行：操作流程如何保障？合同履行：操作流程如何保障？合同履行：操作流程如何保障？516内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩3.居间服务合同解析2.1权属：房屋是否可以交易？(1)产权清晰，无查封，无纠纷 (2)符合上市交易条件17内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩2.居间服务合同解析目前目前业务业务涉及到的房屋涉及到的房屋权权属性属性质质：商品房商品房 公房：公房：标标准价、准价、优优惠价的不能惠价的不能补补成成本价的，做不了抵押消成成本价的，做不了抵押消费贷费贷款款 央央产产房：央房：央产产上市上市证证明明 5 5年以上年以上经济经济适用房适用房 5 5年以内年以内经济经济适用房适用房 回迁房回迁房 康居房康居房 商商铺铺 写字楼写字楼 使用使用权权 产权证产权证未下未下发发 改底改底单单 婚前与婚后婚前与婚后财产财产 普通住宅与非普通住宅普通住宅与非普通住宅 减免减免18内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩温馨提示 交易交易标标的物的物为为非法建筑或已被列人拆迁范非法建筑或已被列人拆迁范围围 房屋房屋权权属有争属有争议议 房屋已出租他人而出房屋已出租他人而出卖卖人未依人未依规规定通知承租人而侵害承租人定通知承租人而侵害承租人优优先先购购买权买权的的 房屋已房屋已设设定抵押，未定抵押，未经经抵押抵押权权人人书书面同意面同意转让转让的的 被依法被依法查查封或者被依法以其它形式限制房屋所有封或者被依法以其它形式限制房屋所有权权属属转让转让的的 交易房屋存在交易房屋存在严严重重质质量瑕疵的量瑕疵的 未未经经所属所属单单位同意或未位同意或未经经有有权权机关登机关登记审记审批的公房等不完全批的公房等不完全产权产权房房屋屋 尚未取得房屋所有尚未取得房屋所有权证权证的房屋的房屋 仅拥仅拥有使用有使用权权的房屋的房屋 五年内五年内经济经济适适应应住房的住房的买卖买卖 特殊房特殊房产产，譬如，譬如军产军产房、房、乡产乡产房及国家安全保密房及国家安全保密单单位房位房产产19内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩2.居间服务合同解析2.2出售方：谁有权利卖房？产权产权人本人人本人签签署或取得署或取得权权利人的有效授利人的有效授权权 20内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩2.居间服务合同解析产权产权人情况人情况:至今未婚至今未婚:单单身身证证明明 已婚：配偶同意出售已婚：配偶同意出售证证明明 离异：离婚离异：离婚协议协议/离婚离婚证证 再婚再婚:婚前婚后婚前婚后财产财产 丧丧偶：偶：继继承公承公证证 继继承：承：产权产权人身故人身故/产权产权人及配偶均身故人及配偶均身故 继继承公承公证证 外籍人士外籍人士:链链接接 港澳台港澳台:未成年人未成年人:监护监护公公证证 单单位位 按揭按揭 公公证证(委托委托)21内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩2.居间服务合同解析2.3买受方：谁有权利买房？未婚已婚外籍人士港/澳/台未成年人个人与单位按揭公证全款市属公积金国管公积金房屋抵押贷款22内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩2.居间服务合同解析小结：契约当事人信息核查事项产权人本人证件核实合法受托人委托书及/或委托公证书当事人的权利能力和行为能力产权证、身份证件及通过沟通的初步判断共有权人的处分意见共有权人信息核实、能够出具同意出售证明未成年人、无民事行为能力人及限制民事行为能力人法定代理人代理或监护人代理（监护公证）23内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩2.居间服务合同解析2.4居间方：承担哪些居间代理活动？接受买卖方的委托(替卖方发布信息,带买方看房)代收转付定金撮合交易(提供订立合同的机会)合同履行保障(签后服务)买方拿房本并入住,卖方拿售房款24内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩2.居间服务合同解析2.5 合同履行：操作流程如何保障？2.5.1流程控制风险最简单稳妥的解决方案：分段付款，见本付清2.5.2见本前必须完成的几个环节全款交易：签看房确认书-签定金协议，支定金-签买卖合同、居间合同-文件齐全报单-过首付-过户-出证-物业交割-付尾款商贷交易：过首付-评估-面签-批贷-过户-见本/见税放公积金交易：过首付-过户-面签-评估-见本/见税放转按揭：过首付-提交资料-评估-银行审核并办理手续-赎楼解押-过户-出本-抵押25内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩2.居间服务合同解析2.5 合同履行：操作流程如何保障？2.5.3正确认识交易履行方案的个性化 基于民事法律关系的特性，即法无明文禁止即可为，同一宗房产交易可以衍化出不同的履行方案，存在无限种可能。只要交易行为不违反法律规定，买卖双方即可按照个人意愿选择履行方案。适当的履行方案可以最大限度的缩短办理周期、减少交易双方的成本支出，起到事半功倍的效果。只要我们用心去为交易双方着想，一定能够找到更好的解决方案。26内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩2.居间服务合同解析居居 间间 服服 务务 合合 同同.doc27内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩3.买卖合同解析北京市存量房屋北京市存量房屋买卖买卖合同（合同（经纪经纪成交版）成交版）.doc28内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩4.补充协议解析补补充充协议协议的的鉴鉴于条款（开于条款（开头头）根据中根据中华华人民共和国合同法、中人民共和国合同法、中华华人民共和国城市人民共和国城市房地房地产产管理法及其他有关法律法管理法及其他有关法律法规规之之规规定，甲、乙、丙定，甲、乙、丙三方三方经经友好友好协协商，就商，就 （物（物业业地址）地址）房房产买卖产买卖事宜所事宜所签签订订的北京市房屋的北京市房屋买卖买卖合同和居合同和居间间服服务务合同（合同合同（合同号：号：）作如下）作如下补补充：充：（1 1）界定是）界定是对对哪些合同的哪些合同的补补充充（2 2）界定）界定标标的物的物业业地址地址（3 3）居）居间间合同号合同号29内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩4.补充协议解析补充协议的其他条款（结尾）本本协议协议一式三份，三方各一式三份，三方各执执一份，自三方一份，自三方签签字或字或盖章之日起生效，效力等同。如本盖章之日起生效，效力等同。如本协议协议与北京与北京市房屋市房屋买卖买卖合同和居合同和居间间服服务务合同合同发发生冲突，生冲突，以本以本协议为协议为准。准。（1 1）冲突）冲突时时，效力高于北京市房屋，效力高于北京市房屋买卖买卖合同和居合同和居间间服服务务合同合同（2 2）补补充充协议签协议签署日期不能在北京市房屋署日期不能在北京市房屋买卖买卖合同和合同和居居间间服服务务合同之前，可以等同或滞后。合同之前，可以等同或滞后。30内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩4.补充协议解析做低合同价做低合同价 甲甲乙乙双双方方协协商商一一致致，乙乙方方支支付付房房款款人人民民币币XXXX元元、综综合合补补偿偿款款人人民民币币XXXX元元，二二者者不不可可分分割割，甲甲方方净净得得款款项项共共计计为为人人民民币币XXXX元元。丙丙方方的的服服务务费费以以甲甲方方净净得得款款项项为为基基数数计计收收，由由甲甲/乙乙方方交交纳纳。（对对于于此此条条款款说说明明如如下下：1 1、将将交交易易价价格格拆拆分分为为房房款款和和综综合合补补偿偿款款时时，不不要要写写总总价价、总总房房款款、交交易易价价格格、成成交交价价之之类类；2 2、如如业业主主不不是是净净得得价价，则则此此条条中中的的“净净得得”改改为为“所所得得”；3 3、不不得得约约定定“房房屋屋价价格格以以过过户户时时政政府府指指导导价价为为准准”）授授权权委托委托书书替代替代（1 1）将交易价格拆分）将交易价格拆分为为房价款及房价款及综综合合补偿补偿款，二者不可分割款，二者不可分割（2 2）不体）不体现总现总价、价、总总房价、房价、总总价款、交易价格、成交价字价款、交易价格、成交价字样样（3 3）居）居间间服服务费务费以以买买受方所得价款受方所得价款计计收收（4 4）做低合同价）做低合同价对对合同效力的影响合同效力的影响（5 5）退税的影响）退税的影响（6 6）案例）案例20:20:客客户户以做低合同价以做低合同价为为由要求退由要求退还还所有所有费费用及定金用及定金31内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩4.补充协议解析交易双方要求丙方确认税费条款按照国家法律、法规及相关政策规定，纳税系甲乙双方应尽之法定义务。丙方作为居间方可基于甲乙双方的委托，以现行有效的税收政策为前提，为甲乙双方提供拟交易房产将涉及到的税目及其相应税率的咨询，亦可按照甲乙双方的要求为其初步计算相关税费数额，但丙方所提供上述信息仅供甲乙双方参考，具体事项的确定可由丙方陪同甲乙双方前往房屋所在地税务登记机关核实确认。(1)可以提供参考金额(2)可以陪同查询(3)纳税人缴纳,不能转嫁32内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩4.补充协议解析收付房款收付房款 甲乙双方甲乙双方协协商商约约定自行交割定自行交割购购房款，丙方已充分告知房款，丙方已充分告知风险风险，由此由此产产生的一切生的一切风险风险概与丙方无关。概与丙方无关。甲乙双方自行甲乙双方自行办办理理购购房房资资金托管，并按照金托管，并按照银银行行规规定及双方定及双方约约定之解定之解冻冻条件条件办办理理资资金解金解冻冻、划、划转转。（1 1）明确告知自行）明确告知自行过过款款风险风险（2 2）案例）案例21:21:自行交割的自行交割的风险风险案例（一次性）：案例（一次性）：买买方一次性交款，公方一次性交款，公证证方式，房屋被方式，房屋被查查封，封，查查封一年后解除，封一年后解除，卖卖方的方的购买购买此房屋留的此房屋留的证证件是件是护护照，公照，公证时证时留的是香港的身份留的是香港的身份证证，不一致，建委要求一致，不一致，建委要求一致证证明，明，卖卖方已找不到。方已找不到。（3 3）买买方不方不买买，卖卖方不方不卖卖的的风险风险，房款不能退回，房款不能退回纠纷纠纷。（4 4）推荐）推荐选择资选择资金托管，有金托管，有义务义务告知告知资资金金监监管。管。33内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩4.补充协议解析贷贷款改全款款改全款 甲乙双方甲乙双方协协商一致，乙方申商一致，乙方申请请商商业贷业贷款款/公公积积金金贷贷款向甲款向甲方支付方支付购购房余款，如乙方改房余款，如乙方改为为全款支付的，全款支付的，则则丙方收取的丙方收取的贷贷款服款服务费务费不予退不予退还还。(1)(1)比比较较强强势势(2)(2)实际实际操作中，退操作中，退费费的情况多的情况多(3)(3)尽全力在公司尽全力在公司办办理理贷贷款才能保款才能保证证客客户户不退不退费费（配合交易（配合交易中心了解客中心了解客户户真真实实需求，提供解决方案）需求，提供解决方案）34内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩4.补充协议解析见见税税发发放放贷贷款款 丙方提供担保：丙方提供担保：乙方同意，在乙方同意，在办办理完理完毕毕房屋房屋权权属属转转移登移登记记手手续续及及/或物或物业业交割后，甲方即可从交割后，甲方即可从乙方乙方贷贷款款银银行支取行支取贷贷款款款款项项，乙方，乙方贷贷款款银银行行见该见该房房产产契税票和受理通知契税票和受理通知单单后后即可将乙方即可将乙方贷贷款划款划转转至甲方名下。乙方向丙方支付担保服至甲方名下。乙方向丙方支付担保服务费务费人民人民币币 元。如甲方或乙方未按元。如甲方或乙方未按银银行要求交行要求交齐资齐资料，料，则则交交齐资齐资料后料后银银行方可行方可发发放放贷贷款款款款项项。银银行行贷贷款款发发放期放期间间，如遇，如遇银银行政策、流程、系行政策、流程、系统统等因素等因素调调整，以整，以银银行行实际实际要求要求为为准。准。（1 1）公司自）公司自贷贷款款发发放之日起至建委核放之日起至建委核发发他他项证书递项证书递交交银银行，承担行，承担连带连带保保证证担保。担保。原原则则是是产权证产权证核核发发后放款。后放款。（2 2）房屋在房本下）房屋在房本下发发前被前被查查封，封，卖卖方已方已经经拿到全款拿到全款.案例案例22:22:冯冯月案件月案件（3 3）买买方未拿到房屋即开始方未拿到房屋即开始还还款，如不款，如不还还款，款，银银行扣公司保行扣公司保证证金金（4 4）放款前的物）放款前的物业业交交验验（户户口迁出等）很重要，案例口迁出等）很重要，案例23:23:放款后物放款后物业业交交验验35内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩4.补充协议解析见见税税发发放放贷贷款款 无需丙方提供担保：无需丙方提供担保：乙方同意，在乙方同意，在办办理完理完毕毕房屋房屋权权属属转转移登移登记记手手续续及及/或物或物业业交割后，甲方即可从乙方交割后，甲方即可从乙方贷贷款款银银行支取行支取贷贷款款款款项项，乙方，乙方贷贷款款银银行行见该见该房房产产契税票和受理通知契税票和受理通知单单后即可将乙方后即可将乙方贷贷款划款划转转至甲方名下。丙方已告知至甲方名下。丙方已告知风险风险，如有，如有纠纷纠纷与丙方无关。与丙方无关。如甲方或乙方未按如甲方或乙方未按银银行要求交行要求交齐资齐资料，料，则则交交齐资齐资料后料后银银行行方可方可发发放放贷贷款款款款项项。银银行行贷贷款款发发放期放期间间，如遇，如遇银银行政策、行政策、流程、系流程、系统统等因素等因素调调整，以整，以银银行行实际实际要求要求为为准。准。（1 1）或）或签签署放款声明，署放款声明，范本范本（2 2）其它同上）其它同上36内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩4.补充协议解析时时效效 办办理理时时效：自效：自银银行面行面签签并并认认可甲乙双方所可甲乙双方所备证备证件、件、资资料符合料符合银银行要求行要求至安排甲乙双方至安排甲乙双方办办理理过户过户登登记记，不超，不超过过 个工作日。个工作日。丙方承丙方承诺积诺积极极办办理本次交易各理本次交易各项项事宜。如因甲方或乙方未按丙方事宜。如因甲方或乙方未按丙方要求配合或因政府主管机关、要求配合或因政府主管机关、贷贷款机构、款机构、评评估机构及其它不可抗力因估机构及其它不可抗力因素素导导致丙方未能在上述期限内完成，致丙方未能在上述期限内完成，则则丙方丙方对对此不承担此不承担责责任。任。（1 1）承）承诺诺的前提条件（不可控因素的前提条件（不可控因素对时对时效的影响）效的影响）（2 2）时时效起点及效起点及结结点的点的约约定定（3 3）“自然日自然日”与与“工作日工作日”的区的区别别（4 4）承）承诺诺的的时间时间控制，在正常程序所需控制，在正常程序所需时时限之外，限之外，预预留必要留必要时间时间（5 5）超）超过时过时效可能效可能带带来的不利后果，丙方来的不利后果，丙方违约责违约责任的界定任的界定（6 6）不确定情况下的必要咨）不确定情况下的必要咨询询及核及核实实（7 7）以）以谨谨慎承慎承诺时诺时效效为为原原则则案例案例24:24:经纪经纪人私下承人私下承诺诺,导导致致业业主承担主承担违约违约37内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩4.补充协议解析税税费费 甲乙双方甲乙双方协协商一致，就商一致，就该该房房产产交易交易过过程中程中产产生的税生的税费费（包括本合同履行（包括本合同履行过过程中因政策原因程中因政策原因须缴纳须缴纳新增税新增税费费）由）由甲甲/乙方承担，乙方承担，由承担方直接向主管机关由承担方直接向主管机关缴纳缴纳。（1 1）按照政策要求，各自承担）按照政策要求，各自承担（2 2）按照）按照约约定，交易一方自愿承担定，交易一方自愿承担对对方的税方的税费费（3 3）合同履行）合同履行过过程中，因政策原因程中，因政策原因导导致新增税致新增税费费的承担的承担约约定定（4 4）不由公司代）不由公司代缴缴案例案例25:25:朝阳地税事件朝阳地税事件38内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩4.补充协议解析物物业业交交验验 自行方式：甲乙双方自行自行方式：甲乙双方自行办办理物理物业业交交验验。丙方丙方见证见证方式：甲乙双方自行方式：甲乙双方自行办办理物理物业业交交验验，丙方，丙方见证见证。（1 1）放款前做）放款前做（2 2）物）物业费业费用的用的结结清清（3 3）附）附赠赠家具、家家具、家电电及其他物品的交割及其他物品的交割（4 4）户户口迁出后，合同才真正履行完口迁出后，合同才真正履行完毕毕（5 5）结结清清单单据保管据保管39内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩4.补充协议解析公共公共维维修基金修基金 甲甲乙乙双双方方协协商商一一致致，甲甲方方拟拟出出售售房房产产项项下下公公共共维维修修基基金金账账户户内内余余款款一一并并转转让让于于乙乙方方，甲甲方方应应积积极极配配合合乙乙方方向向相相关关部部门办门办理理转转移登移登记记手手续续。40内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩4.补充协议解析房房产证产证尚未取得尚未取得 甲甲乙乙双双方方协协商商认认可可在在甲甲方方产产权权证证未未取取得得的的情情况况下下就就该该房房产产交交易易签签署署北北京京市市房房屋屋买买卖卖合合同同、居居间间服服务务合合同同及及其其相相关关法法律律文文件件。交交易易房房产产的的面面积积、物物业业地地址址等等相相关关信信息息以以下下发发后后的的甲甲方方的的产产权权证证为为准准。如如甲甲方方产产权权证证所所体体现现的的面面积积、物物业业地地址址等等相相关关信信息息与与前前述述合合同同约约定定不不符符，甲甲乙乙双双方方应应根根据据产产权权证证相相关关信信息息重重新新签签署署北北京京市市房房屋屋买买卖卖合合同同及居及居间间服服务务合同，但房屋交易价款及其他条款不合同，但房屋交易价款及其他条款不变变。(1)(1)中途中途违约违约(2)(2)有有胜诉胜诉判例判例41内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩4.补充协议解析免免责责条款条款 因甲乙双方或任何一方不予配合或所提供的因甲乙双方或任何一方不予配合或所提供的资资料、料、证证件等件等不真不真实实、不合法、不完整及因政府主管机关、不合法、不完整及因政府主管机关、贷贷款机构、款机构、评评估机构等原因估机构等原因导导致合同无法履行或履行致合同无法履行或履行迟迟延的，丙方延的，丙方对对此不承担此不承担责责任。任。（1 1）交易双方或任何一方不予配合）交易双方或任何一方不予配合（2 2）交易双方或任何一方所提供）交易双方或任何一方所提供证证件、件、资资料不真料不真实实、不完、不完整、不合法整、不合法（3 3）因政府主管机构、）因政府主管机构、贷贷款机构、款机构、评评估机构等原因估机构等原因（4 4）不可抗力因素）不可抗力因素42内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩4.其它类型补充协议解析垫资类垫资类：单纯垫资单纯垫资、转转按揭按揭垫资垫资单纯垫资补单纯垫资补充充协议协议（甲方有按揭乙方全款丙方（甲方有按揭乙方全款丙方垫资垫资适用）适用）.doc.doc转转按揭按揭补补充充协议协议（甲方有按揭乙方（甲方有按揭乙方贷贷款丙方款丙方垫资垫资适用）适用）.doc.doc 公司出公司出资资替替业为偿还贷业为偿还贷款，公司收取款，公司收取垫资费垫资费 卖卖方方贷贷款款银银行核行核实实是否存在不良欠款是否存在不良欠款 建委核建委核实实房房产权产权属状况属状况 其他途径了解其他途径了解业业主是否有其他主是否有其他债权债务纠纷债权债务纠纷 买卖买卖双方委托公司双方委托公司员员工并作委托公工并作委托公证证 同意同意垫资垫资款自首付款（托管）或款自首付款（托管）或贷贷款（款（银银行行发发放）中扣划放）中扣划案例案例26:26:发现业发现业主有主有债权债务纠纷债权债务纠纷后的后的处处理理43内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩4.其它类型补充协议解析担保担保类类：单纯垫资单纯垫资、转转按揭担保按揭担保单纯垫资补单纯垫资补充充协议协议（甲方有按揭乙方全款丙方担保适用）（甲方有按揭乙方全款丙方担保适用）.doc.doc转转按揭按揭补补充充协议协议（甲方有按揭乙方（甲方有按揭乙方贷贷款丙方担保适用）款丙方担保适用）.doc.doc 客客户户出出资资替替业为偿还贷业为偿还贷款，公司收取担保款，公司收取担保费费 卖卖方方贷贷款款银银行核行核实实是否存在不良欠款是否存在不良欠款 建委核建委核实实房房产权产权属状况属状况 其他途径了解其他途径了解业业主是否有其他主是否有其他债权债务纠纷债权债务纠纷 卖卖方委托公司方委托公司员员工并作委托公工并作委托公证证 担保什么？担保什么？特殊：特殊：买买方替方替业业主出主出资还资还款，公司未提供担保，款，公司未提供担保，风险风险自担。自担。44内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩4.其它类型补充协议解析公公积积金金补补充充协议协议,范本范本（1 1）国管的，面）国管的，面签签在在过户过户之后，客之后，客户户不不签签借款合同的借款合同的风险风险（2 2）做低合同价不能放款的）做低合同价不能放款的风险风险（3 3）见见税放款的税放款的风险风险与商与商业贷业贷款一款一样样（4 4）担保中心不能抵押的）担保中心不能抵押的风险风险案例案例27:27:已已过户过户客客户户不放款不放款45内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩4.补充协议解析特殊房特殊房产处产处理：理：5 5年内年内经济经济适用住房适用住房相关政策相悖，相关政策相悖，买卖买卖合同存在合同存在无效无效风险风险,案例案例28:28:买买方起方起诉链诉链家家违违反国家政策反国家政策 使用使用权权房房产产 改底改底单单房房产产,案例案例29:29:买买方已完成改底方已完成改底单单但不想但不想买买了了 无无产权证产权证房屋的房屋的买卖买卖 46内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩5.不当承诺高评、高贷承诺二套房贷按一套房贷处理承诺可不提供婚姻状况证明的承诺在不了解业务流程及履行时效的情况下所作的承诺为了签约而作的不实承诺无故增加或加重居间方责任的承诺,案例案例30:30:垫资违约垫资违约的承的承诺诺47内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩结论:流程控制风险 最最简单稳简单稳妥的解决方案：分段付款，妥的解决方案：分段付款，见见本付清本付清 见见本前必本前必须须完成的几个完成的几个环节环节 全款交易：全款交易：签签看房确看房确认书认书-签签定金定金协议协议，支定金，支定金-签买卖签买卖合同、居合同、居间间合同合同-文件文件齐齐全全报单报单-过过首付首付-过户过户-出出证证-物物业业交割交割-付尾款付尾款 商商贷贷交易：交易：过过首付首付-评评估估-面面签签-批批贷贷-过户过户-见见本本/见见税放税放 公公积积金交易：金交易：过过首付首付-过户过户-面面签签-评评估估-见见本本/见见税放税放 转转按揭：按揭：过过首付首付-提交提交资资料料-评评估估-银银行行审审核并核并办办理手理手续续-赎赎楼解押楼解押-过户过户-出本出本-抵押抵押48内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩规规范范经纪经纪行行业业20092009年年1 1月月1 1日起至日起至1212月月3131日止日止,建委建委实实行北京市房行北京市房地地产经纪产经纪行行业违业违法法违纪违纪行行为记为记分分标标准准(针对针对机构和机构和个人分个人分别记别记分分)处处理理:机构机构:3:3分分对对机构机构负责负责人人约谈约谈告告诫诫 6 6分分停止新分支机构停止新分支机构备备案案3 3个月个月,停止网停止网签签及租及租赁备赁备案案3 3个月个月,向社会公示向社会公示1 1年年 12 12分分-停止新分支机构停止新分支机构备备案案6 6个月个月,停止网停止网签签及租及租赁备赁备案案6 6个月个月,向社会公示向社会公示2 2年年个人个人:3:3分分批批评评教育教育,参加不少于参加不少于1 1天的培天的培训训,评优评优活活动动慎重考慎重考虑虑,向社会公示向社会公示1 1年年 6 6分分暂暂停注册停注册1 1年年,向社会公示向社会公示2 2年年49内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩学学习一点，思考一点，奉献一点！一点，思考一点，奉献一点！50