合同文本解及风控...ppt

超超训1/161.导语合同的合同的签署是一切房屋交易行署是一切房屋交易行为最基本的最基本的依据，一依据，一经签订很很难更改，是成交的重中更改，是成交的重中之重。之重。2/162.课程内容程内容一、合同文本填写一、合同文本填写讲解解二、合同二、合同签署注意事署注意事项3/163.一、合同文本填写一、合同文本填写4/164.一、合同文本填写一、合同文本填写5/165.一、合同文本填写一、合同文本填写6/166.一、合同文本填写一、合同文本填写7/167.二、合同二、合同签署注意事署注意事项一、合同金一、合同金额不明确。不明确。例：其他付款例：其他付款约定：首付款分两次付清，定：首付款分两次付清，20152015年年5 5月月1010日之前乙方付甲方日之前乙方付甲方首付款拾首付款拾叁万元，此款用于甲方解除房屋抵押；剩余房款在万元，此款用于甲方解除房屋抵押；剩余房款在过户当天乙当天乙方支付方支付给甲方。甲方。注：涉及到金注：涉及到金额的条款，的条款，应注明金注明金额的具体数字（如余款的具体数字（如余款*元整）。元整）。对于欠款于欠款金金额，一定要用大写，最好大小写都有。，一定要用大写，最好大小写都有。示范：（若首期款示范：（若首期款为20万元整）乙方首期款分两次支付万元整）乙方首期款分两次支付给甲方，甲方，2015年年5月月10日之前乙方先行向甲方支付人民日之前乙方先行向甲方支付人民币拾拾叁万元（万元（：130000.00元元）用于甲方解）用于甲方解除房屋抵押；剩余房款柒万元（除房屋抵押；剩余房款柒万元（：70000.00元元）在）在过户当天乙方支付当天乙方支付给甲方。甲方。8/168.二、合同二、合同签署注意事署注意事项二、乱承二、乱承诺-违约责任任例：例：购房定金房定金暂由丙方托管，甲方若要收取定金，需拿房由丙方托管，甲方若要收取定金，需拿房产证、土地、土地证原件押在原件押在丙方。若甲方不能出据唯一住房丙方。若甲方不能出据唯一住房证明，此合同自明，此合同自动作作废，三方互不，三方互不违约，所收款，所收款项全部退全部退还乙方（含乙方（含银行利息）。行利息）。客客户要求写丙方要求写丙方违约责任，可以告知，在合同的条款中已任，可以告知，在合同的条款中已经明确写明中介方在明确写明中介方在任何情况下承担任何情况下承担赔偿责任。合同具有相任。合同具有相对性，只有甲乙双方才是合同的主体，性，只有甲乙双方才是合同的主体，中介公司至是合同的居中介公司至是合同的居间见证方。我方。我们提供的只是信息服提供的只是信息服务，服，服务完了，按照完了，按照既定的，也是公开的、双方都已明确和任何的既定的，也是公开的、双方都已明确和任何的标准，收取一定的服准，收取一定的服务费用。禁用。禁止在合同中出止在合同中出现手写手写“丙方承担丙方承担违约责任任”、“赔付付违约金金”、“赔付滞付滞纳金金”等字等字样。若客若客户一在要求可以写一在要求可以写“若由于丙方若由于丙方过错造成合同不能根本履行，丙方承担相造成合同不能根本履行，丙方承担相应的的违约责任。任。9/169.二、合同二、合同签署注意事署注意事项二、乱承二、乱承诺-过户、放款、放款时间例：丙方例：丙方应在在过户后后45个工作日内个工作日内办理完理完毕贷款款过户手手续，如未完成，由丙方，如未完成，由丙方暂时垫付房款。付房款。房房产证件件过户后的后的办理理时间是由房管局及是由房管局及银行行实际操作，属于政府部操作，属于政府部门的工作，的工作，中介无中介无权做出承做出承诺。10/1610.二、合同二、合同签署注意事署注意事项二、乱承诺-退还中介费例：甲方保例：甲方保证该房屋房屋满五年唯一，并出据唯一住房五年唯一，并出据唯一住房证明。若甲方不能出明。若甲方不能出据据证明，明，则三房互不追究三房互不追究责任，由甲方退任，由甲方退还乙方定金，丙方退乙方定金，丙方退还乙方佣乙方佣金。金。若客若客户问到犹豫某些原因，到犹豫某些原因，导致交易不成，中介致交易不成，中介费退回退回问题时。向客。向客户解解释我我们提供的是信息服提供的是信息服务，在成交合同成功，在成交合同成功签订时，信息服，信息服务就已就已经有效的完成了。有效的完成了。过户等手等手续办理，理，实际时履行履行义务。签订合同后，如有一方合同后，如有一方违约，则应追究相追究相应的的违约责任；如果因不可抗力任；如果因不可抗力导致合同不能履行，致合同不能履行，则属于免属于免责条款。所以，条款。所以，能不能退能不能退还中介中介费不能一概而不能一概而论。11/1611.二、合同二、合同签署注意事署注意事项三、格式填写不完整、留有空白例：房例：房产证、土地、土地证号、附属号、附属设施、其他付款施、其他付款约定、家私定、家私电器、金器、金额等等不填写或留有空白。不填写或留有空白。格式合同出格式合同出现歧歧义的，按照不利于作出格式合同的乙方的解的，按照不利于作出格式合同的乙方的解释理解；公司理解；公司联和客和客户联不一致的，以客不一致的，以客户联为准。因此，格式合同中一定不能留有空白，不用写的，准。因此，格式合同中一定不能留有空白，不用写的，请用一个短小的斜杠用一个短小的斜杠轻轻的斜划掉。的斜划掉。签订合同合同时：必：必须要填写的要填写的补充充协议有哪些？有哪些？12/1612.二、合同二、合同签署注意事署注意事项四、前后矛盾、不一致例例1 1：甲方承：甲方承诺此房此房产清晰，无清晰，无纠纷且且为唯一住房，否唯一住房，否则多出多出费用由甲方用由甲方承担。乙方承承担。乙方承诺此此为首次首次购房，所有税房，所有税费由乙方承担，否由乙方承担，否则多出所有多出所有费用由乙方承担。用由乙方承担。例例2：成交价：成交价为：陆拾万元整。拾万元整。购房定金伍万元整，甲方付交房保房定金伍万元整，甲方付交房保证金伍仟整金伍仟整给丙方，首付款丙方，首付款贰拾伍万元整（拾伍万元整（补充条款注明：充条款注明：减伍仟元物减伍仟元物业押金，押金，应实付付贰拾肆拾肆万伍仟元整）。剩余房款万伍仟元整）。剩余房款叁拾万由乙方通拾万由乙方通过银行行贷款付款付给甲方。甲方。问：甲方最后能收到多少房款？：甲方最后能收到多少房款？例例2中房主收定金中房主收定金5万，万，5千交房保千交房保证金交房可退，金交房可退，实际为收收5万，加首付款原万，加首付款原为25万，但万，但实际收款收款为24.5万，加上万，加上带看看30万。最万。最终实际收款收款为59.5万。万。注意：注意：签订完合同后，抽几分完合同后，抽几分钟时间，通，通读一遍，确定一遍，确定语句通句通顺、表达清楚、文意、表达清楚、文意一致，再一致，再让买卖双方双方签字。字。13/1613.二、合同二、合同签署注意事署注意事项五、约定不完全，不明确 例：甲方此房例：甲方此房为两两证齐，满五年，唯一住房，否五年，唯一住房，否则多出的税多出的税费由甲方自由甲方自己承担；一方己承担；一方为首次首次购房，否房，否则多出的所有税多出的所有税费由乙方自己承担。甲方由乙方自己承担。甲方积极配合丙方做极配合丙方做财产分割，分割分割，分割费用由甲方自己承担，甲方用由甲方自己承担，甲方进行分割后，行分割后，夫妻双方名下保夫妻双方名下保证是唯一住房，如果是唯一住房，如果过户时，税，税务局局还按此套房曾按此套房曾经是是二套房二套房计税，税，则由丙方承担多余税由丙方承担多余税费，水、，水、电、物、物业费包含在丙方包干包含在丙方包干费用里。用里。合同是合同是权利利义务得以有效履行的基准，得以有效履行的基准，约定必定必须明确。明确。14/1614.二、合同二、合同签署注意事署注意事项六、语意不清、语句复杂例：甲方例：甲方应全力配合乙丙双方完成房全力配合乙丙双方完成房产证的的办理（因理（因该房屋房房屋房产证还在在办理中）和理中）和过户手手续，在甲乙双方完成，在甲乙双方完成过户后或本合同后或本合同签订日起，半日起，半年后交付于乙方。（收到乙方首付款共十万元整）。若不能交房，年后交付于乙方。（收到乙方首付款共十万元整）。若不能交房，则按市按市场价向乙方价向乙方缴纳房屋租金，至甲方新房装修完房屋租金，至甲方新房装修完毕，不超，不超过20152015年年1111月。月。在在签署合同署合同签，我，我们最好先把要写的条款一一写在草稿最好先把要写的条款一一写在草稿纸上，确上，确认无无误，再往合，再往合同上填写，保持合同的同上填写，保持合同的书面整面整洁。15/1615.结束束语签订合同是每一位合同是每一位经纪人的必修人的必修课。一份完善的合同是保一份完善的合同是保证合合约正常履行的前提。正常履行的前提。合同是一切房屋交易行合同是一切房屋交易行为的基本依据，一的基本依据，一经签订很很难更改，是成交的重中之重。更改，是成交的重中之重。谢谢!16/1616.谢谢观看！