不动产需求与风水.ppt

不動產購屋實務,商品？需求？風水？,中華民國,95,年,12,月,15,日,資料來源,張伯彥（,2006,），,買到夢想家,，尖端出版社。,蔡上機（,2005,），,買屋、租屋：開運風水,，春光出版社。,大綱,三,.,結語,-,考量的原則,:,人,事,時,地,物,一,.,需求的考量,二,.,商品的考量,-,注意事項,-,風水概要,需求,商品,風水,序,.,概念,序,.,概念,需求,高標準,低標準,能力低,能力高,能力,能力足夠可以,購買高標準,的房子,能力僅僅足夠,購買低標準,的房子,購屋策略的取捨,a.,騎驢找馬型,b.,一勞永逸型,以,能力,做主要考量,購買,負擔得起,的房子,策略,出發點,以,需求,做主要考量,購買,夢想中,的房子,優點,缺點,減少租房子的支出,待價而沽,-,天價,可知道好房子好在哪裡,真正符合自己的需求,不須再搬家,增值率高,容易買到不合適的房子,過幾年還要換房子,折價率高,價格高,能力不夠,須多幾年的房租支出,能力足夠卻買了,低標準的房子,高標準的房子買不起,序,.,概念,Step-1,檢視需求,Step-2,設定目標,Step-3,評估能力,騎驢找馬,一勞永逸,市面上商品的分布,我的需求,我的能力,高標準,低標準,以能力為考量,以需求為考量,Step-4,策略的運用,序,.,概念：市場動態,A.,市場已購屋者之需求,(1).,購屋者以首購自住為主,但比重下降,換屋自住及第二屋自住需求較上季增加,購屋者目的以首購自住為主比重為,54%,較上季略減,.,換屋自住佔,33%,略増,.,投資需求佔,11%,較上季增加,其中尤以第二屋自住者由原來的,5.5%,增為,8.6%,相對增福最大,.,資料來源,:,台灣購屋需求動向季報,內政部建築研究所,,abri.gov.tw/cycle/cycle.htm,(2).,購屋類型以中古屋比例最高,購買房屋類型中古屋佔,43.7%,新成屋佔,40.1%,居次,(3).,已購屋者負擔略減,房價為年所得之,5.2,倍,貸款支出佔家庭月收入之,23.3%,房價所得比有減少之趨勢,.Ex.,土增稅、利率、環境,(4).,平均搜尋時間,4.8,個月,看屋數為,7.3,間,較上季增加,顯示購屋者決策時間拉長,.,(5).,購屋平均裝潢費用佔房屋總價,11.3%,中南部比重較高,台中市,14.9%,高雄市,14.5%,台北市,8.9%,台北縣,9.2%.,B.,市場潛在購屋者,(,搜尋中,),之需求,(1).,購屋者以首購自住為主需求略增,換屋自住者略為減少,投資需求持平,購屋者目的以首購自住比重為,56.7%(3.8%).,換屋自住佔,24.3%(1.7%),投資需求佔,18%,(2).,優先考慮中古屋的比例最高,新成屋居次,.,3140,坪數及,300500,萬預算,為需求主流,.,價格為最重要的購屋誘因,其次是環境與交通,品牌價值較未,受重視,.,(3).,近五成民眾認為近期房價持平,預期一年後房價？,序,.,概念：市場動態,市場行情決定者？,市場上需求的產生？,一,.,需求的考量,考量的原則：人 事 時 地 物,人,物,事,時,地,1.,家裡人口數,2.,居民素質,1.,工作,2.,學校,(,中小學,),3.,市場,商場,4.,交通便利性,1.,通勤時間,2.,未來發展,1.,地區,地點,2.,地形,地貌,3.,天然災害,4.,生活環境,3.,年老退休,1.,建物種類,2.,建物品質,5.,出入通道,3.,坪數,房間數,4.,車位,5.,廚衛設備,7.,格局,方位,8.,屋齡,價格,4.,貸款問題,9.,契約,10.,建商商譽,6.,視野,一,.,需求的考量,(,室內空間,),假設我想買間,3,房,2,廳的房子,(,以公寓為例,),1.,客廳,2.,廚房,+,餐廳,4.,主臥室,5.,臥室,x2,3.,衛浴,x2,客廳,6.1p,4.5m,4.5m,2.1m,2.35m,廚房,2.0p,餐廳,2.26p,3.18m,4m,臥室,1,3.6p,臥室,2,3.6p,衛浴,1,1.4p,4m,3.6m,主臥室,4.4p,玄關,1.5p,走廊,2.6p,3.8m,工作陽台,1.7p,主建物,=29p,+),附屬建物,=3.7p,32.7p,32.7p/(1-,公設比,)=32.7/77%=,42.5,p,6.,玄關,+,走廊,7.,陽台,x2,陽台,2.0p,1.5m,衛浴,2,1.7p,1.9m,走廊及活動空間,(,不含玄關,)=2.6p,約佔總建坪之,8.97%,假設我想買間,3,房,2,廳的房子,(,以透天為例,),一,.,需求的考量,(,室內空間,),客廳,7.2p,5.2m,2.1m,2.35m,廚房,2.16p,餐廳,2.07p,3.39m,衛浴,1,1.4p,玄關,0.8p,工作間,1.5p,梯間,1.6p,梯間,4.18p,衛浴,2,1.58p,臥室,1,3.34p,主臥室,6.42p,梯間,2.83p,衛浴,3,1.34p,臥室,2,3.34p,露台,8.0p,1F,2F,3F,5.1m,前面可以,停,1,輛車子,地坪,=23.67p,建坪,=37.97p,建蔽率,=70.6%,走廊及活動空間,(,不含玄關,)=8.61p,約佔總建坪之,22.68,%,1.,客廳,2.,廚房,+,餐廳,4.,主臥室,5.,臥室,x2,3.,衛浴,x3,6.,玄關,+,走廊,7.,陽台,+,露台,8.,花園,(,可停車,),二,.,商品的考量,注意事項,:,地段,格局,採光,通風,視野,:,a.,注意建築物的建築型式,棟距,b.,注意窗子的型式,大小,顏色,厚度,氣密,c.,管道間,柱位,樑位,樑深,樓高,淨高,門,廚具,衛浴設備,建材,:,外觀,管線材料,停車場車道斜度,安全設施,公共設施,省能設施,二,.,商品的考量,地段,建商個案產品,鄰近之公共設施,項目分析,,.tw/projectDetailN.do?operation,=,projectDetailN&values.projectNo,=270,二,.,商品的考量,二,.,商品的考量,建物情報,價格情報,周邊情報,建物類型,大樓,最低總價,每戶,980,萬,公園綠地,基地正前方公園,構造型態,RC,最高總價,每戶,2200,萬,國小學區,北新國小,地上層,(,最高,)15,最低單價,每坪,32.5,萬,國中學區,五峰國中,地下層,(,最深,)3,最高單價,每坪,35.5,萬,交通環境,捷運七張站、北二高,住宅戶數,80,戶,車位最低價,150,萬,購物環境,家樂福量販店,車位數量,0,個,車位最高價,240,萬,所屬商圈,捷運七張站商圈,車位類型,平面,自備額度,20%,店面情報,最小建坪,30,坪,貸款額度,80%,店面戶數,3,戶,最大建坪,60,坪,媒體情報,最低總價,每戶,0,萬,公設比,0%,起,數位,DM,位置圖,最高總價,每戶,0,萬,最小格局,2,房,格局平面圖,全區平面圖,最低單價,每坪,0,萬,最大格局,4,房,影片導覽,官方網站,最高單價,每坪,0,萬,二,.,商品的考量,建築物的建築型式,棟距,口字型,字型,L,字型,T,字型,一字型,其他,油煙不易排出,噪音在中庭迴繞,低樓層採光不良,兩面採光,三面採光,幾乎四面採光,煙窗效應,二,.,商品的考量,室內格局,(1),二,.,商品的考量,室內格局,(2),二,.,商品的考量,室內格局,(3),窗子的型式,大小,顏色,厚度,氣密,二,.,商品的考量,風,雨,風,一般平窗,深窗設計,雨,窗子厚度一般為,56mm,大面窗通常使用,8mm,窗子顏色,看個人喜好,有點顏色不僅可以減少陽光之熱能,甚至有些可隔絕紫外線,二,.,商品的考量,柱位,樑位,樑深,樓高,淨高,二,.,商品的考量,樓高,淨高,樑深,主樑,次樑,樑下淨高,停車場車道斜度,二,.,商品的考量,6m,1m,1:6,2m,1:3,以停車場高度,3m,計算,車道長度需有至少,18m,以停車場高度,3m,計算,車道長度只需要,9m,留意單車道或雙車道,車道是否有轉彎,若轉彎需,5.5m,寬度之車道,建材,:,管線,二,.,商品的考量,留意熱水管口徑,材質,一般為鉛管,銜接處以壓接處理,使用年限較短,留意電線插座需為,3,孔式,並且接地線確實作用,4“,與管子接觸面大,流速慢,熱能易流失,5“,與管子接觸面小,流速快,熱能不易流失,管線部分由於埋在結構體中,因此,未來之裝潢不易修改,故必須在建築階段即進行修改,公共設施,省能設施,二,.,商品的考量,記住,:,公設越多,未來的維修費用越多,a.,若有噴水池,流水,小溪,或者水迴廊的設計需注意是,否有水循環設計,以節省水費之浪費,b.,儲水槽容量,是否足夠停水一天之所有用戶用量,c.,地下室是否有抽水馬達,個數,.,d.,停電時,發電機之發電量,.,e.,進出安全管制措施,.,建商個案產品提供之,公共設施,與服務項目分析,二,.,商品的考量,二,.,商品的考量,-,風水概要,1-1.,先看命盤,命格之適合方位,1-2.,陸路,/,水路,1-3.,屋角,/,柱子,1.,外在環境,2-1.,門,/,主要通道,2-2.,廁所衛浴,/,神明廳,2.,內在環境,二,.,商品的考量,-,風水概要,1-1.,先看命盤,命格之適合方位,a.,算命,/,看自己適合的方位,買個指北針,現場量,b.,房屋不可正東向,正西向,正南向,正北向,E,W,S,N,命不夠重,無法承受,健康受損,c.,房子的前面後面,(,看客廳窗戶方向,),門,客廳,前,後,門,客廳,前,後,龍,虎,虎,龍,二,.,商品的考量,-,風水概要,1-2.,陸路,/,水路,a.,路沖,廟宇,公家機關,生意適合,有興旺之象,.,但是不適合住家,必受刀光之災,b.,水沖,前,後,大,小,水流方向,招財,但是人不平安,家中麻煩多,水路並非單單指河流,包含下雨天時,雨水匯集流下之方向也有關係,.,最好是過而不入,.,繞而不沖,.,二,.,商品的考量,-,風水概要,1-3.,屋角,/,柱子,看附近的房子,或者建築物,是否有柱子,柱角,屋角對到房子的門,窗等,.,a.,基地型的房子,屋子一定兩兩相對,.,柱子對柱子,b.,不要屋角對到的房子,屋角,人不平安,門,窗的視野盡量不要受阻,房子不要面山,.,心胸才會開闊,.,二,.,商品的考量,-,風水概要,2-1.,門,/,主要通道,前,大,小,後,主要通道,次要通道,風,光,光,雙併,開門在小邊,格局全相反,二,.,商品的考量,-,風水概要,2-2.,廁所衛浴,/,神明廳,主要通道,次要通道,1F,2F,3F,廁所,1.2F,廁所堵住主要通道,2.2F,的廁所直接對到臥室的床,.,2.3F,神明廳坐在廁所上,.,相當不恰當的佈置,主臥室,廁所,臥室,神明廳,廁所,衣櫥,書房,主臥室,神明廳,臥室,廁所,廁所,主臥室,1.,床尾不要對著大門或窗戶,2.,床頭不要對著窗戶或廁所,3.,廚房不要對著廁所,4.,廚房不要對著大門,(,家中的大門,),瓦斯爐則不要對著門,5.,供奉祖先的地方不可以背著廁所或廚房,不要懸空,不可在下面堆放東西,6.,廚房及廁所不要置於房子的中間,7.,入門不可一見樓梯,8.,馬桶的位置不可背對大門,(,指家中大門不是廁所門,)9.,沙發不可背對大門,犯小人,10.,左青龍右白老虎,會動的家電盡量放左邊,櫃子等重的東西放右邊檔煞,11.,選房子時,窗戶往外望不要有柱子或對面房子的角對對來,12.,選房子時,不要選在巷底,13.,屋子盡量隔的方正,選房子時也一樣,14.,房子內部太多柱子或隔局不好的盡量不挑選,15.,房子的背面臨河就不好了,代表財會流走,16.,屋子不要有太多鏡子,房間也是,鏡子不要面對床,會嚇人,;,鏡子對廁所門容易 造成家裏女主人說話不得體,心情不愉快,引男主人犯桃花,17.,玄關隨時保持乾淨,太雜亂,財神是不會來的喔,!,另外玄關需明朗,通暢,.,二,.,商品的考量,-,風水概要,房子的五大忌,1.,入門見廁,-,劫財,劫事業,2.,瓦斯爐的面向和房屋同一向也就是對大門,-,破財,3.,瓦斯爐的面向和客廳入口相同,-,錢財容易消耗,4.,入門多廳,-,一進門就看到很多的門,-,容易捉襟見肘,常常錢來又出去了,5.,床尾朝向廚房,-,容易吵架,如果是主臥室,會致離婚,二,.,商品的考量,-,風水概要,二,.,商品的考量,-,風水概要,八卦吉祥方位盤,白色,藍色,黃,米,淺咖啡色,大地色系,卡其色,黃,米,淺咖啡色,大地色系,卡其色,白色,綠色,綠色,金,金,水,火,土,土,木,木,貴人運,事業運,文昌運,子,女,運,愛情運,健,康,運,財運,名位運,二,.,商品的考量,-,風水概要,Special,臥室的戀愛風水,【,單身不孤獨,】,臥室內千萬不要擺一張單人床，既然決定全力向單身說拜拜，就要有此意念，如果床為單人的，一定要先換張大的雙人床，這種加強意念的強心針，絕對有效力。床上的被褥、床套，最好選用可以帶來人緣的紫色系、草綠色系，可以幫助對方生財；乳白色代表財運滾滾；而淺灰色，是一種屬水的顏色，表示能吸引到口才不錯、能言善到、十分討人愛的女性，將來夫妻感情一定會很融合和樂。而牆上的壁飾，可以掛上山水畫，每晚入房看山看水，心情愉快、自然信心十足，也就會散發無限的魅力呢。,二,.,商品的考量,-,風水概要,Special,增強桃花運的開運法,如果想增進婚姻或戀愛運勢，那麼客廳這個方位最重要。西南方位屬土，催化的方法與東北方相同。在此處放置吊燈式的檯燈可增加能量，促進夫妻關係和諧，調養正在熱戀中情侶的關係，把天然水晶和全家福照片或是男女朋友的恩愛照片，放在,【,西南方,】,，效果更佳喔！,二,.,商品的考量,-,風水概要,Special,三,.,結語,多聽,多看,多問,多計劃,找人來看,(,每個人看房子的角度不同,),不要輕易做決定,買房子是一輩子的事,千萬不要被連哄帶騙的訂下房子,聽到,只剩幾間,搞不好幾天後就沒了,不要急：,ex,台北紐約,29-40,、御璽、御品,29-33,不是比較價錢,而是比較品質及是否符合你的需求,不要衝動,不要相信樣品屋,一切以合約白紙黑字為憑,不可以現況交屋,避免以後有問題時,建商不處理,四字真言,:,戒急用忍,附件,需求的考量,人,1.,家裡人口數,2.,居民素質,決定房間數,孝親房,給老人家住的,未來小孩房間,考慮未來,附近居民,年齡層,老人居多,?,農民,/,工人,/,白領階級,要點一：考慮人的問題,需要準備幾個房間,?,由於現在上班族幾乎是早上出門,晚上回家,因此,家中常常,沒人在家,所以,最擔心的應該是小偷光顧,所以,最好不要,住在人口稠密的地區,尤其是巷道狹小,房屋之間的距離近,.,一,.,需求的考量,-,考量的原則,事,1.,工作,2.,學校,(,中小學,),3.,市場,商場,4.,交通便利性,國中,國小,市場,黃昏市場,醫院,診所,藥房,餐廳,火車站,捷運,公車站,食,衣,百貨,商店街,高速公路,育,游泳池,公園綠地,樂,住,行,康,要點二：考慮生活上需求的問題,球場,一,.,需求的考量,-,考量的原則,時,1.,通勤時間,2.,未來發展,3.,年老退休,4.,貸款問題,上下班通勤的時間,是否可以接受,?,地區未來的發展性為何,?,是否適合養老,?,負擔的起,?,要點三：考慮未來的問題,一,.,需求的考量,-,考量的原則,地,1.,地區,地點,2.,地形,地貌,3.,天然災害,4.,生活環境,5.,出入通道,新竹,/,竹北,.,平地,坡地,.,颱風,雨季,地震帶,水土保持,河川,地勢,.,白天及晚上都要看,噪音,?,工廠,?,菜市場,?,出入的通道是否狹窄,?,是否為私設道路,?,要點四：考慮地點的問題,12,米,6,米,若為私設道路一定要注意路權使用權,?,一,.,需求的考量,-,考量的原則,一,.,需求的考量,-,考量的原則,要點四：考慮地點的問題,(,cont,),地震,圖,1,100,年來台灣所有觀測到的地震分布,一,.,需求的考量,-,考量的原則,要點四：考慮地點的問題,(,cont,),地震,圖,2,規模大於,4.0,以上的地震,圖,3,規模大於,6.0,以上的地震,圖,4,規模大於,7.0,以上的地震,最大的為,8.2,，,1920,年發生在花蓮外海,一,.,需求的考量,-,考量的原則,斷層帶,要點五：考慮房子的問題,(1),物,1.,建物種類,2.,建物品質,3.,坪數,房間數,4.,車位,5.,廚衛設備,獨棟,雙併,連併,公寓,社區型,地基,牆厚,結構,磁磚,外觀,每個房間約需,3,坪以上才舒適,.,車位已經是必備條件了,1,個或,2,個,?,需注意廠牌,可多參考,.,若希望朋友多來串門子,需注意外圍停車問題,.,a.,小家庭,34,人,:3,房,2,廳,2,衛,實坪約,30,坪,(,公寓,),b.,中型家庭,56,人,:4,房,2,廳,2,衛,實坪約,42,坪,(,公寓,),a.,廚衛設備若不喜歡建商提供的款式,可更換,會退錢,b.,有些提供座艙式淋浴,可沖灑,360,度淋浴,聽音樂,甚至可以做蒸汽浴,;,或者提供按摩浴缸,這一項就必,須注意浴室空間大小,浴室坪數須在,6,坪以上,.,一,.,需求的考量,-,考量的原則,要點五：考慮房子的問題,(2),物,7.,格局,方位,8.,屋齡,價格,9.,契約,10.,建商商譽,6.,視野,高樓視野好,但風大,地震振幅大,.,若為大樓公寓,須注意低樓層會比較便宜,不只是因為,視野不好,因為年份一久,管路易因堵塞,造成其他問題,可參考適合自己命格的格局方位,若不信,.,這些,盡量不要買西曬,路沖的房子,屋齡除了房子的老舊問題,還牽扯到貸款,年限的問題,價格問題只要自己可以負擔就可以,.,一切口頭上的保證沒有法律效力,白紙黑,字寫下來才算數,一定要寫下來,盡量透過各種管道了解建商的商譽,尤其是預售屋,須注意建築執照,土地權狀,一,.,需求的考量,-,考量的原則,附件,相關名詞,相關名詞,5.,虛坪與實坪,?,3.,平方公尺與坪數之換算,?,4.,地坪,建坪,持分,?,7.,建蔽率與容積率,?,8.,地基分類,?,6.,樓層高度,?,1.,土地權狀,建築執照,使用執照,?,2.,公設道路與私設道路,?,9.,路寬,8,米到底有多寬,?,1.,土地權狀,建築執照,使用執照,?,a.,土地權狀：為土地所有人證明,注意建商本身是否持有基地之土地權狀,還是與地主合資建屋,b.,建築執照：政府核准於基地上蓋房子之執照,注意建商必須取得建築執照才可以開始預售,預售或非成屋一定要看核准設計圖說,建商須請建築師設計,且經縣市政府核准之設計圖,i ),因為設計圖上有尺寸,不要相信文宣,.,ii),建材部分也須看設計圖上之說明,文宣的不準,.,iii),若小姐面有難色,或說須先付訂金才可以看,沒那回事,.,一定要跟小姐要設計圖解,有尺寸的,就說要跟家長討論,!,c.,使用執照：結構完成,政府堪驗後核發使用執照,.,必須有使用執照才可使用,!,相關名詞,2.,公設道路與私設道路,?,a.,公設道路：土地所有權為政府所有,道路之維持成本皆由政府負擔,b.,私設道路：既有道路,土地所有權屬於私人,須有道路使用權,.,公設道路,私,設,道,路,私 設 道 路,由於為社區之私設道路,通常在買屋時需要持分地權,因此,一定會擁有使用權,.,私設道路有個缺點,就是未來須支出維修費用,.,此段道路為非社區內道路,須注意是否須分攤持分,若無,須注意使用權,.,相關名詞,3.,平方公尺與坪數之換算,?,1,平方公尺,=0.3025,坪,6m,10m,面積,=6m x 10m=60m,2,=60 x 0.3025=18.15,坪,3,10,相關名詞,4.,地坪,建坪,持分,?,a.,透天,b.,社區型透天,8m,20m,15m,5m,地坪,=20 x8x0.3025,=48.4,坪,假設蓋,3,層樓,建坪,=15x5x0.3025x3,=68.0625,坪,18m,6m,30m,12m,6m,12m,會有兩張,土地權狀,一張,=12x6x0.3025,=21.78,坪,另外一張,(,持分,),=18x6x0.3025/6,=5.445,坪,社,區,道,路,相關名詞,5.,虛坪與實坪,?,通常,sales,告訴你的有,99%,都是虛坪,.,虛坪,=,建築物面積,+,公共設施面積,實坪,=,建築物面積,這裡會有陷阱,要注意,!,a.,非社區型透天,:,須注意地坪與建坪,b.,社區型透天,:,須注意地坪與建坪,還有持分,或者公設面積,c.,公寓,:,須注意建坪與公設面積,相關名詞,6.,樓層高度,?,a.1Fs h,1,=4.2m,else h,2,=3.6m,b.,挑空,一樓地板,二樓地板,一樓天花板,h,1,=4.2m,二樓天花板,h,2,=3.6m,H=6m,Area=1.7m,相關名詞,7.,建蔽率與容積率,?,建蔽率,=,基地坪數,建物,1F,坪數,容積率,=,基地坪數,總建坪,w,w,2,3,L,L,3,4,建蔽率,=50%,共,6F,容積率,=300%,建蔽率,=50%,相關名詞,8.,地基分類,?,地基之形式分淺基礎與深基礎兩種,一般透天房屋都使用,淺基礎,公寓大樓才使用深基礎,.,淺基礎,:,一般深度不得少於,60 cm,(1).,獨立基礎,(,腳,),(2).,聯合基礎,(,腳,),(3).,連續基礎,(,腳,),(4).,筏式基礎,(,腳,),相關名詞,9.,路寬,8,米到底有多寬,?,當小姐跟你說,6,米路寬,8,米路寬時,怎樣計算或感覺路到底有多寬,?,NISSIAN,Cefiro,2.0,4920,1780,MITSUBISH,SAVRIN,4700,1780,BENZ,S Class,5158,1866,NISSIAN,March,3720,1585,Formosa,Matiz,3495,1495,BMW,Mini Cooper,3626,1688,6,米,5.5,米,8,米,7.5,米,12,米,1,2,3,4,5,6,11.2,米,1,2,3,4,5,6,7,8,路邊最好不要停車,可以停單邊,另外一邊會車,.,兩邊都可以停車,車道很寬敞,沒有堵塞問題,.,相關名詞,