房产评估.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,中国邮政储蓄银行 信贷业务部,房地产估价概述,内容,第一节：房产与房产价格,第二节：估价理论与原则,第三节：估价作业流程,第四节：房产估价,-,市场比较法,第五节：房产估价,-,收益法,第六节：房产估价,-,其他估价方法,外部评估,合作中介选择,个人信贷业务合作机构管理办法,注册资本,70,万以上,以房地产价格评估为主营业务,从事房地产评估业务连续三年以上,至少,5,登记注册的专职房地产评估师,建设部评定二级以上评估资质,合作数量：,2-3,家,模式一,银行指定认可评估公司,客户找评估公司评估,客户根据评估公司收费标准，缴费,客户拿评估报告向银行申请贷款,模式二,客户,贷款银行,评估公司,申请,审批通过，代收费用,实地评估,要求,结果,银行与评估公司合作，协商评估费用（按件收费）,银行根据初审结果，向评估公司发送房产资料,实地评估,想我行出具评估报告（只出结果，不正式）,根据结果审批，正式，不通过，不正式，不收费用,内部评估,二手房交易活跃区域，容易找到众多的交易价格资料，房产价格稳定或上升,个人商品房，并且房龄较短。商用房和其他性质住房不适合,评估人员能使用市场比较法和收益法评估,最近一年我行认可的评估机构报告或交易价格,第一节：房产与房产价格,房产与房产价格,房产定义,房产是指可开发的土地及地上定着物、建筑物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益，是实物、权益、区位的综合体,实物：建筑结构、设备等,权益：权利、权益和收益，所有权、使用权、租赁权、抵押权等,房产与房产价格,房产特点,位置固定性,产品独特性，不能实现完全替代，不可以无限制供给,寿命长久性,用途多样性,政府制约性，管制、征用等,房产与房产价格,房产类型,按用途划分：居住、商业、办公、工厂和仓储、娱乐、农业、文化卫生,按开发程度划分：生地、毛地、熟地和现房,按收益性划分：,收益性：直接生产租赁收益和其他经济收益,非收益性：私人住宅、行政办公、公共设施等,房产与房产价格,房地产价格形成条件,有用性,稀缺性,有效需求,房产与房产价格,房地产价格特征,区位性：不同城市区域之间的房产价格差异,高值性：价值量大，价格高,差异性：房产独特性，建造条件、标准、设施配套差别,趋升性：时间序列，逐步增值,权益性：土地使用权,房产与房产价格,房地产价格影响因素,个别因素,位置,地质、地形、地貌,土地面积、形状,自然条件,房产与房产价格,房地产价格影响因素,区域因素,繁华程度,交通条件,基础设施,一般因素,行政、经济、人口、社会、环境等共同影响因素,第二节：估价理论与原则,评估理论与原则,房产估价的定义,专业房地产估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并对影响估价对象价格的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的活动。,评估理论与原则,房地产估价解释,专业估价人员，注册房地产估价师,估价目的，估价的用途,评估依据，根据资产评估所依据的法律法规，经济行为文件和重大合同协议,估价原则，估价法则和标准,估价方法，市场法、成本法和收益法,估价对象，被估价的房产,影响估价对象的因素，个别、区域、一般因素,估价实点，估价时所对应的时间,客观合理价格或价值,评估理论与原则,合法原则,要求房地产估价在以估价对象的,合法权益,为前提进行评估,合法原则内容,合法产权，房地产所有的产权必须的房地产权属证书和有关证件为依据。,在合法使用，应以城市规划、土地用途管制等为依据。,合法处分，应以法律、法规合同等允许的处分方式为依据。,其他方面，如评估的价格必须符合国家的价格政策。,评估理论与原则,替代原则,要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格,如果附近有若干相近效用的房产存在着价格，则可以依据替代原则，由这些房产价格推算出估价对象的价格,不能孤立考虑估价对象的价格，而要考虑相近效用房产价格的牵制,评估理论与原则,估价时点原则,估价作业中，必须假定市场情况停止于某一时点，所有评估资料的分析及运用以该时点为准,时点的意义,时间责任：做价时点的建筑物折旧、土地剩余年限,日期修正：寻找对比标准,时点的确定：,以估价作业期确定,以现场勘察确定,依据估价目的确定,评估理论与原则,公平原则,房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来都是公平合理的价值,评估理论与原则,房产评估指导性文件,中华人民共和国国家标准房地产估价规范,（,1999,年,6,月,1,日执行）,房地产抵押估价指导意见,（,2006,年,3,月,1,日执行）,城市房屋拆迁估价指导意见,（,2004,年,1,月,1,日执行）,第三节：估价作业流程,估价作业流程,估价作业基本流程,明确基本事项,拟定作业方案,搜集所需资料,实地勘查对象,选定方法计算,确定结果,撰写估价报告,估价资料归档,估价作业流程,明确基本事项,明确估价目的，估价目的源自于对估价的需要,为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值,明确估价对象，明确物质实体状况、权益状况,明确估价时点，公历表示，精确到日,估价作业流程,拟定估价作业方案,初选估价方法,估价人员应熟知、理解并正确运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用；,对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价；,根据已明确的估价目的，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由；,收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法；,在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法,估价作业流程,拟定估价作业方案,-,续,拟定调查搜集的资料，资料的范围及内容的确定是由初选的估价方法决定,其他估价作业环节安排，如：时间、人力、经费和进度,估价作业流程,搜集所需要资料,对房地产价格有普遍影响的资料,对估价对象所在地区的房地产有影响的资料,如：自然条件、城市规划、基础设施、公共设施；人口数量、人口素质、家庭规模；需求状况、供给状况、出售和出租状况、空置状况,估价方法所需资料,估价对象状况资料，区位、权益、实物,估价作业流程,实地察看估价对象,对土地勘查：座落、土地使用类别、面积、地形,对房屋的勘查,鉴定待估房屋的地址、座落和评估范围,确认结构、装修、面积、设备,确定建造年份，房屋成新度,拍照、录相,对区位状况的确认，主要指区域因素,估价作业流程,实地察看估价对象,-,续,拍照：对估价对象及周边环境进行拍照,住宅主要照片位置：,8,张，,房产临街、小区楼牌号、门牌号、楼梯（电梯）、室内客厅、卧室、厨房、卫生间,商用房主要照位置：远处外景、临街面、后景、正门、大堂、主要经营场所、办公场所等。,估价作业流程,选定估价方法计算,初步方法能否最终采用取决于所搜集资料的数量和质量,确定估价结果,撰写估价报告,估价作业流程,估价报告内容,（一）委托方,（二）估价方,（三）估价对象,1,、坐落,2,、权利状况,3,、建筑物状况或土地状况,4,、区域状况,（四）估价目的,（五）估价时点,估价作业流程,估价报告内容,-,续一,（六）价值定义,（七）估价依据,（八）估价原则,（九）估价方法,（十）估价结果,（十一）估价人员,（十二）估价作业日期,（十三）估价报告应用的有效期,估价作业流程,估价技术报告,（一）个别因素分析,（详细说明、分析估价对象的个别因素）,（二）区域因素分析,（详细说明、分析估价对象的区域因素）,（三）市场背景分析,（详细说明、分析市场状况）,（四）估价方法选用,(,详细说明：选择理由和方法,每种方法的含义、思路与公式,),（五）估价测算过程,估价作业流程,房产估价报告模板,第四节：房产估价,-,市场比较法,房产估价,-,市场比较法,市场比较法定义,指将待估房地产（估价对象）与在估价时间的近期有过交易的类似房产进行比较，对这些类似房产的成交价格做相应的修正，以此估算待估房地产的客户合理价格或价值,市场比较法原理,替代原理，即效用相同、条件相近的房地产价格总是相互牵制，趋于一致,交易者的心态、偏好、对市场的了解程度、讨价还价能力，具体的一宗交易可能偏离正常市场价格,房产估价,-,市场比较法,市场比较法满足的条件,充裕、可靠的市场交易资料,市场资料与待估房产有相关性,交易实例与待估房产在当地市场供求关系基本一致,交易实例与待估房产均能显示各自条件，即关键要素之间能够对比,知识、经验丰富的专业估价人员,房产估价,-,市场比较法,不宜采用市场比较法的房产,在房地产市场发育不够充分的地方,在没有或较少有房产交易的地方,特殊工业厂房、学校、古建筑等难以成为交易对象的房产,房产估价,-,市场比较法,市场比较法的优缺点,优点：简单、可靠、分析方法明确、市场资料收集较全,局限性,事实上没有完全相同的物业、交易实例与待估房产有差异,评估必须在充裕的市场资料前提下进行，缺乏交易实例或实例不足时，影响评估结果,实例与待估房产之间的比较调整，调整过多，该方法的可靠性降低,房产估价,-,市场比较法,市场比较法操作步骤,交易实例的搜集,可比实例的选取,建立价格比较基础,交易情况修正,交易日期修正,房产状况修正,求取比较价格,房产估价,-,市场比较法,交易实例的搜集,查阅房地产交易网站，如赶集网、搜房网、酷迅网等，了解房地产交易价格及房屋具体情况。,查阅各种报刊上有关房地产出售、出租的信息。,假办客户，访问评估对象附近中介经办人员房地产交易事宜。,交易实例库。自业务开办起，对每笔业务进行整理归类，逐步形成交易实例库,房产估价,-,市场比较法,交易实例的搜集,-,续,房地产交易实例调查表,名称,坐落,卖方,买方,成交价格,货币种类,成交日期,付款方式,房产状况说明,区位状况说明,权益状况说明,实物状况说明,交易情况说明,建筑面积,房产估价,-,市场比较法,可比实例的选取,可比实例具体选取时应尽量做到与估价对象的用途、建筑结构、所处地区、估价时点、交易方式等因素相同或相似,至少选取,3,个以上的对比实例,确定比较价格,单价：元,/,平方米,房产估价,-,市场比较法,市场比较法的基本计算公式为：,P=PABCD,式中：,P,待估房地产评估价格,P,可比交易实例价格,A,交易情况修正系数,B,交易日期修正系数,C,区域因素修正系数,D,个别因素修正系数,房产估价,-,市场比较法,交易情况修正,原因：交易价格可能正常，也可能不正常,关系人之间的交易,交易双方一方缺乏了解行情,交易一方的偏好,交易税费的非正常负担。正常来说，房产的增值税收卖方负担，契税由买方负担，但现在很多都是由卖方负担所有的税费，导致产生了“阴阳合同”,房产估价,-,市场比较法,交易情况修正（续）,交易修正公式,可比实例的成交价格*,/,（,1,+,S%,）,=,正常成交价格,实际情况,修正系数,=,1/,（,1,+,S%,）,修正比例,我们很难获得交易价格数据，一般都采用搜集到信息的挂牌卖价*,0.85=,正常成交价格,估价对象价格,=,某类型房屋的基准价格,（,1+,楼层修正系数）,（,1+,朝向修正系数）,（,1+,其他因素修正系数）,+,房屋装修部分价格表,1,住宅房屋朝向修正系数表东南西北 东南东北,2,3,0 1,8,5,西南 西北 东西 南北 两单边 三单边,6,3,6,9,10,10,房产估价,-,市场比较法,交易日期修正,修正原因,在可比实例的成交日期至估价时点期间，随着时间推移，房产价格可能发生变化，平衡、上涨或下跌，因此，需要对交易日期进行修正,日期修正公式,可比实例在成交日期时的价格*,（,1,+,T%,）,=,估价时点的价格,修正系数,=,（,1,+,T%,）,房产估价,-,市场比较法,交易日期修正（续）,修正比例,价格指数：交易实例成交日期与估价日期的房地产价格指数、建筑造价价格指数、建筑材料价格指数,修正系数,=,估价日期价格指数,/,可比交易实例成交日期价格指数,价格变动率,=,（,1,+,价格变动率）,期数,房产估价,-,市场比较法,区域因素修正,原因：待估房产与比较实例在区域上存在差距，如所有位置、配套设施等差异导致价格差异,修正公式,可比实例在其房产状况下的价格,/,（,1,+,R%,）,=,待估房产状况下的价格,修正系数,=1/,（,1,+,R%,）,=C1p1*C2p1*C3p1*C4p1*C5p1,其中，,C,代表区域影响因素修正，,p,代表不同因素所占权重,假设待估房产因素得分为,100,，可比实例的得分值,房产估价,-,市场比较法,区域因素修正（续）,区域影响因素,位置，权重,0.3,，所位区域位置，对于不同小区、所有位置、周边商业繁华程度给房产价格带来的差异,基础服务设施，权重,0.2,，指所周边基础配套设施，例如水电气、道路、景观、“七通”等,公共服务设施，权重,0.2,，估价对象附近的菜市场、商店、银行、邮局、理发店、洗衣店等,周边环境，权重,0.15,，包括估价对象附近以及小区的绿化环境、噪音程度、空气质量、卫生条件等,交通便捷程度，权重,0.15,，交通条件主要指城市公共交通的通达程度，如估价对象附近是否通行公共汽车、电车、地铁、轻轨等,房产估价,-,市场比较法,区域因素修正（续,2,）,一般情况，寻找那些区域相同的可对比实例，区域因素基本不需要修正,若选取需要对区域进行修正的对比实例，则尽可以选择也待估房产相近的实例，区域因素进行较小的修正,房产估价,-,市场比较法,区域因素修正,原因：待估房产与比较实例在个别存在差距，如所有所在结构、楼层、朝向、成新程度等,修正公式,可比实例在其房产状况下的价格,/,（,1,+,R%,）,=,待估房产状况下的价格,修正系数,=1/,（,1,+,R%,）,=D1p1*D2p1*D3p1*D4p1*D5p1,其中，,D,代表个别影响因素修正，,p,代表不同因素所占权重,假设待估房产因素得分为,100,，可比实例的得分值,房产估价,-,市场比较法,个别因素修正（续）,个别影响因素,结构：结构一般为钢混、砖混等，,可参照各地的标准分类，然后参考规定的估价标准及重置价格。建筑结构中包括基础、墙体、层面、楼地面、层高等情况,装修情况：对于新建房地产而言，毛坯房与装修房的价格差别很大，粗装修、普通装修与高档装修的差别也很大。,楼层：多层无电梯住宅的最佳楼层高低适中的楼层，例如层住宅的最佳楼层一般是层。高层住宅则通常楼层越高价值越高。,房产估价,-,市场比较法,个别影响因素,朝向：朝向除了考虑采光、通风等因素外，还有一个重要的因素是景观。例如一般来说，朝南的住宅优于其他朝向（例如朝北）的住宅，但当北向面对的是美丽的海景或江景时，北向的住宅就比同楼层南向的住宅价值高，而且甚至会高很多。,成新度：根据房产的建设年代，一般而言，相差两年内，基本可以认为程度度一致，,2-5,，,5-10,，,10,以上作为一个成新度,房产估价,-,市场比较法,估价对象及可比实例比较因素,A,B,C,估价对象,佳信都市花园,盛源大厦,延和大厦,仁达公寓,坐落,延安西路番禹路口,番禺路,5,号,番禺路,37,弄,7,号,平武路,36,号,交易日期,2000.1,2001.5,2001.5,2001.5,交易情况,市场价,市场价,市场价,市场价,交易价格,5400,5500,5200,待求,区域因素,位置,与估价对象位于同一区域,与估价对象位于同一区域,与估价对象位于同一区域,位于市中心，靠近徐家汇、较繁华,位置好,交通条件,与估价对象相同,与估价对象相同,与估价对象相同,靠近延安西路高架桥，多条公交线路，交通方便。,区域环境,与估价对象一致,与估价对象一致,与估价对象一致,位于长宁区东部高档住宅区，区域环境良好,基础设施,与估价对象一致,与估价对象一致,与估价对象一致,七通,公共设施,与估价对象相同,与估价对象相同,与估价对象相同,较好,个别因素,结构,钢混,钢混,钢混,钢混,楼层,7,层,相同,2,层,稍差,5,层,稍差,7,层,较好,装修,毛胚房,毛胚房,毛胚房,装修,成新状况,全新,全新,全新,全新,朝向,与估价对象相同,与估价对象相同,与估价对象相同,整座房屋朝南,因素条件说明表,房产估价,-,市场比较法,市场比较法常见问题,可比实例选择不当或可比实例不符合条件（用途相同、结构相同、所处地段相同）。如：比较实例的价格过高或者过低，交易日期与估价时点相隔过长（不能超过,1,年的时间，,房地产估价规范,和,城市房屋拆迁估价指导意见,对此已有明确规定）,修正系数的确定没有充足的理由，修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。,房产估价,-,市场比较法,市场比较法常见问题（续）,单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了,20%,，或者各项修正对可比实例成交价格的综合调整幅度超过了,30%,。,这种可能性主要是因为估价人员在选择比较案例的不恰当，或者有无意识让估价结果偏离正常值，手段并不高明而容易让人产生误解。,比较修正的方向错误。因素修正时，将修正方向搞反，分子分母颠倒，土地未作年期修正；在比较情况说明时判断有差异应予修正，但在实际计算中未修正。,房产估价,-,市场比较法,市场比较法常见问题（续,2,）,比较修正项目有漏项。可比实例的交易情况未说明，非正常交易情况的要进行交易情况修正而未进行修正；交易日期未能修正，日期修正应采用类似房地产的价格变动率或指数进行调整，也可根据当地房地产价格的变动情况和趋势作出判断，给予调整；,建立价格可比基础时，价格内涵不一致，如报价与成交价格、楼盘均价与案例单价、含有房屋装修的成交价值等明显不一致时也未作任何修正；付款方式的不同也未作修正；对交易税费非正常负担的情况也未能修正等。,第五节：房产估价,-,收益法,房产估价,-,收益法,收益法概念,收益法是求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。,收益法是以预期原理为基础的。其基本思想可以粗略地表述为：由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能获得收益，而且能期望在未来继续获得收益。,收益法适用的对象有收益或有潜在收益的房地产，如商店、商务办公楼、公寓、旅馆游乐场、影剧院、厂房、农地等房地产。但不限于估价对象本身现在是否有收益，只要它所属的这类房地产有收益即可。,房产估价,-,收益法,收益法的基本公式一,收益固定，有年限，收益率固定,n,房地产的使用年限或仅有收益的年限。假设前提：,a,为房地产的年纯收益，且每年不变；,r,为房地产的收益率；,n,为年期有限,房产估价,-,收益法,收益法的基本公式二,n,有限年期。,t,表示纯收益有变化的年限。,假设前提：,t,年以前（含第,t,年）纯收益有变化；,t,年以后纯收益无变化为,a,；,r,每年不变且大于零；年期有限为,n,房产估价,-,收益法,收益法操作步骤,搜集有关收入和费用的资料,估算潜在毛收入,估算有效毛收入,估算运营费用,选用适当资本化率,选用适宜的公式计算价格,房产估价,-,收益法,估算潜在毛收入,潜在毛收入指假定房地产在充分利用、无空置（,100%,）出租情况下的收入,潜在毛收入,=,月租金*,12*,建筑面积,客观收益,是指排除了各个企业实际利益中属于特殊的、偶然的要素对实际收益的影响后得到的一般正常收益，它可直接应用于估价中。,实际收益,是指待估房地产在现状的经营管理水平条件下，实际取得的收益。它是个别企业在个别的经营管理等情况下的实际收入水平，未排除个别因素对房地产的影响，所以不可作为估价的依据,房产估价,-,收益法,估算有效毛收入,由潜在毛收入和扣除空置等其他原因造成的收入损失,有效毛收入,=,潜在毛收入,（,1-,空置率）,=,潜在毛收入,出租率,空置率要考虑不能正常出租的面积，以及实际使用面积与建筑面积的差额部分,房产估价,-,收益法,估算运营费用,年管理费,=,年有效收入*管理费率,是指出租房地产要进行的必要管理所需的费用，,约占年租金收入的,2-5%,年维修费,=,房屋现值*维修费率,维修费 是指为保证房屋正常使用每年所支付的房屋的维护费（修缮费用）,1-1.5%,房产现值,=,建筑面积重置成本单价*建筑面积*成新率,重置成本，,重置成本,两年公布一次,房产估价,-,收益法,估算运营费用（续）,年保险费,=,房产现值*保险费率,是指房地产所有者为使所拥有的房产免遭意外而向保险公司支付的费用，一般约为房产现值的,0.015%-0.02%,房产估价,-,收益法,估算运营费用（续,2,）,税金,房产税，房产税是以房屋为征税对象，对产权所有人就其房屋原值或租金收入征收的一种税费。由于房产是财产的一种，所以房产税也是一种财产税。企业为年租金收入的,12%,，个人为,4%,营业税，年租金收入的,5%,城市建设维护税及教育附加率，为增值税、营业税和消费税的,5%-7%,，相当于年租金的,0.5%,税金合计,=,房产税,+,营业税,+,城建税及教育附加税,个人出租房屋个人所得税计算方法,一,),没有修缮费用的情况下：纳税人实际取得的收入；纳税人取得的租金收入,纳税人在出租房屋过程中交纳的税费。当纳税人实际取得的收入,4000,元时：应纳个人所得税额纳税人实际取得的收入*,(1-20,)*10,当纳税人实际取得的收入,4000,元时：应纳个人所得税额纳税人实际取得的收入*,(1-20,)*10,当纳税人实际取得的收入,或,4000,元时：应纳个人所得税额,纳税人实际取得的收入,-800,元,*10,一、某出租人将坐落于五台花园的一套房屋出租给对方作为住宅使用，月租金,2000,元，税费应如何计算,?,解答：,1,、含修缮费：套房屋出租给对方作为住宅使用，月租金个人所得税计算：,(2000-2000 x 4.1,-,修缮费,-,费用扣除标准,)x10,=31.8,元每月应纳税费计算：,2000 x 4.1,+31.8=113.8,元,2,、不含修缮费：个人所得税计算：,(2000-2000 x 4.1,-,费用扣除标准,)x10,=111.8,元每月应纳税费计算：,2000 x 4.1%+111.8=193.8,元,二、某出租人将坐落于长江贸易大楼的一套房屋出租给对方作为办公用房，月租金,5000,元，税费应如何计算,?,解答：,1,、含修缮费：个人所得税计算：,(5000-5000 x17.65,-,修缮费,-,费用扣除标准,)x10,=251.75,元每月应纳税费计算：,5000 x17.65,+251.75=1134.252,、不合修缮费：个人所得税计算：,(5000-5000 x17.65,)x 80,x10,=329.4,元每月应纳税费计算,5000 x17.65,+329.4=1211.9,元,房产估价,-,收益法,估算运营费用（续,3,）,年营运费用,=,年维修费,+,年管理费,+,年保险费,+,税金,出租纯收入,=,年有效毛收入,-,年总运营费用,房产估价,-,收益法,计算收益价格,收益价格,=,出租纯收入*贴现指数,年金现值系数表,房产估价,-,收益法,收益法常见问题,1,收益期限确定错误。,收益年限的确定未说明来源，一般是因为前面缺少权利描述造成的。,收益年限的确定是我们估价人员争议比较多的一个参数，在拆迁评估过程经常会遇到这个问题。,当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时，一般直接根据土地使用权年限确定；当建筑物耐用年限短于使用权年限时，可先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值,房产估价,-,收益法,收益法常见问题,2,没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。,出租收益是否稳定，对于客观收益没有考虑到未来的变化，要分析未来收益变化的趋势，不能只看当前收益情况。,房产估价,-,收益法,收益法常见问题,3,收益的测算错误。,如果有已出租情况，要根据租赁合同的约定，分租赁期内（采用约定租金）和租赁期外（采用市场租金）两种情况分别计算；,采用比较法求客观收入时，几个比较实例应与估价对象有可比性；计算毛收入时套用的天数错误、面积错误（应扣减的未扣减）；,计算毛收入时未考虑空置率或入住率、出租率（空置也要考虑客观租金）,房产估价,-,收益法,收益法常见问题,4,正常费用的测算错误。,费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目，如直接经营型房地产漏扣商业利润，以及正常费用中税金的计算只计算了房产税而没有计算营业税及其附加和土地使用税,房产估价,-,收益法,收益法常见问题,5,资本化率确定错误,资本化率的选取未说明求取方法和来源，确定方法简单；,安全利率选取不当，缺少必要的说明（应选用同一时期的一年期国债年利率或一年定期存款年利率）；,用途不同的估价对象采用了相同的资本化率；把物价上涨率和经济增长率作为资本化率；,未能区分综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率之间的关系。,第五节：房产估价,-,其他估价方法,房产估价,-,其他估价方法,成本法,定义,成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。,成本法的理论依据,从卖方的角度来看，成本法的理论依据是生产费用价值论，即房地产的价格是基于其“生产费用”，重在过去的投入。具体一点讲，是卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建造该房地产已花费的代价。,从买方的角度来看，成本法的理论依据是替代原理，即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价。,房产估价,-,其他估价方法,成本法（续）,成本法适用范围,只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用成本法估价。,成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产,化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产,房产估价,-,其他估价方法,成本法（续,2,）,成本法操作步骤,搜集有关记产开发的成本、费用 和开发利润等资料估算重新购建价格估算折旧求取计算价格,公式：房地产价格,=,重建购建价格,-,折旧,重新购建价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造完全状况的待估价房产所需的一切合理、必须的费用、税金和应和得的利润之各,房产估价,-,其他估价方法,成本法（续,3,）,新建房成本估算基本公式,新建房产价格,=,土地取得成本,+,土地开发成本,+,建筑物建造成本,+,管理费用,+,投资利息,+,销售费用,+,销售税费,+,开发利润,新开发土地成本公式,新开发土地价格,=,到得待开发土地成本,+,土地开发成本,+,管理费用,+,投资利息,+,销售费用,+,销售税费,+,开发利润,房产估价,-,其他估价方法,假设开发法,定义,假设开发法是求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法,。,假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法。两者的区别是：,成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格,假设开发法中开发完成后的房地产已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格,房产估价,-,其他估价方法,假设开发法（续）,应用范围,假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，如待开发的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房（包括装修、改建、扩建、如果是重建就属于毛地的范畴）等一系列待开发房地产。,房产估价,-,其他估价方法,综合运用多种评估方法,根据,国家标准房地产估价规范,，要求对同一房产使用,2,种以上的评估方法，并根据对比结果的合理性选取一种或多种的综合，作为估价结果,不同房产市场，采用不同的组合策略,住房房价较高时，房产估价,=,市场对比法估价*,80%+,收益法估价*,20%,住房房价适当中，房产估价,=,市场对比法估价*,70%+,收益法估价*,30%,收益性房产,房产估价,=,市场对比法估价*,30%+,收益法估价*,70%,新开发房产，房产估价,=,收益法估价,30%+,成本法估价*,70%,完！,谢谢！,