房地产估价三.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第三章 房地产评估的原则和程序,第一节 房地产评估的原则,第二节 房地产评估的程序,第一节 房地产评估的原则,估价原则定义,人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和运动的客观规律，在此基础上总结出了一些简明扼要的、在估价活动中应当遵循的法则或标准。,这些法则或标准就是房地产估价原则。,房地产估价原则是使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估价结果具有近似性。每一位估价人员都应正确地理解房地产估价原则，以此作为估价时的指南。,对房地产估价总的要求是独立、客观、公正，这应作为房地产估价的最高原则。,同时在具体估价作业中应当遵循的原则主要有,5,项：,(1),合法原则；,(2),最高最佳使用原则；,(3),替代原则；,(4),估价时点原则；,(5),公平原则。,一、独立、客观、公正原则,独立、客观、公正原则是房地产评估的最高行为准则。,独立，一是要求估价机构本身应当是一个独立机构；二是要求估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系；三是要求估价机构和估价人员在估价中不应受外部干扰因素的影响。,客观，是要求估价机构和估价人员不带着自己的好恶、情感和偏见，完全从实际出发，按照事物的本来面目去估价。,公正，是要求估价机构和估价人员在估价中应公平正直，不偏袒任何一方。,二、合法原则,合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。,合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。,(1),在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属档案的记载或者其他合法证件为依据。,我国现行的房地产权属证书有土地权属证书、房屋权属证书和统一的房地产权属证书。,土地权属证书有,国有土地使用证,、,集体土地所有证,、,集体土地使用证,和,土地他项权利证明书,四种。,房屋权属证书有,房屋所有权证,、,房屋共有权证,和,房屋他项权证,三种。,当县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可能制作、颁发统一的房地产权证书。统一的房地产权证书有,房地产权证,、,房地产共有权证,和,房地产他项权证,三种。,房地产评估中，估价对象是具有合法产权的房地产？,房地产评估中，成为估价对象不只有合法产权的房地产。在估价过程中，就合法产权而言，就是要将不合法产权的房地产当作不合法产权的房地产来评估。,例如：行政划拨的土地不能当做有偿出让的土地来估价,;,违法占地不能当做合法占地来估价；附件,1,临时建筑不能当做永久建筑来估价；,部分产权的房地产不能当做完全产权的房地产来估价等。,(2),在合法使用方面，应以使用管制,(,如城市规划、土地用途管制等,),为依据。,例如，如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。,(3),在合法处分方面，应以法律、法规或合同,(,如土地使用权出让合同,),等允许的处分方式为依据。,处分方式包括买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等。,以抵押为例：,法律、行政法规规定不得抵押的房地产，就不能作为以抵押为估价目的的估价对象，或者说这类房地产没有抵押价值。,法律、法规规定应当符合一定条件才能转让的房地产，评估其抵押价值时，应该符合转让条件，否则不应当作为以抵押作为估价目的的评估对象，没有抵押价值。,评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产抵押价值时，不应包含土地使用权出让金。,评估拖欠工程款的房地产的抵押价值时，该房地产的价值扣除拖欠工程款后的余额部分才是抵押价值。,(4),在其他方面，评估出的价格必须符合国家的价格政策。,例如，评估政府定价或政府指导价的房地产，应遵循政府定价或政府指导价；农地征用和城市房屋拆迁补偿估价，要符合政府有关农地征用和城市房屋拆迁补偿的法律、行政法规等。（三套房贷款政策）,三、最高最佳使用原则,最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。,最高最佳使用是指,法律上许可,、,技术上可能,、,经济上可行,，经过充分合理的论证，能使,估价对象的价值达到最大,的一种最可能的使用。,在房地产估价中通常使用,四个标准,、,三个方面,、,三个原理,来解释最高最佳使用原则。,（一）四个标准,在实际估价中，要寻找最高最佳使用的方法，最高最佳使用必须符合,4,个标准：,1,法律上的许可性：,对于每一种潜在的使用方式，首先检查其是否为法律所允许。,如果是法律不允许的，应被淘汰。,2,技术上的可能性：,对于法律所允许的每一种使用方式，要检查它在技术上是否能够实现，包括建筑材料性能、施工技术手段等能否满足要求。,如果是技术上达不到的，应被淘汰。,3,经济上的可行性：,经济可行性检验的一般做法是：针对每一种使用方式，首先估计其未来的收入和支出流量，然后将此未来的收入和支出流量用现值表示，再将这两者进行比较。,只有收入现值大于支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。,4,价值是否最大：,在所有具有经济可行性的使用方式中，能使估价对象的价值达到最大的使用方式，才是最高最佳的使用方式。,p58,例题,:1.,现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途估算结果为,800,万元，按纯居住用途的估价结果为,1000,万元。该宗土地评估价值应为（）,A800,万元,b1000,万元,c1800,万元,d8001000,万元,答：,1,。,b,最高最佳使用原则的应用,但当估价对象已做了某种使用，则在估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提做出的判断和选择，在估价报告中予以说明。,保持现状前提。,装修改造前提。,转换用途前提。,重新利用前提。,上述情形的某种组合。,（二）三个方面,最高最佳使用具体包括,3,个方面：,1,、最佳用途；,2,、最佳规模；,3,、最佳集约度。,（三）三个原理,实际估价中，通常通过三个经济学原理来把握最高最佳使用原则，具体包括：,1,、收益递增递减原理；（附件,2,）,2,、均衡原理；,3,、适合原理。,1,、收益递增递减原理,收益递增递减原理,是指当增加诸生产要素的一个单位投资量时，收益随之增加；但达到一定数值后，如再增加，其收益不再会与追加投资成比例关系。可以确定,最佳集约度,和,最佳规模,。,收益递增递减原理揭示的第一种投入产出关系叫做,收益递减规律,(,又称边际收益递减原理,),。,边际收益递增递减规律，指在技术水平不变的条件下，增加某种生产要素的投入，所带来的产量的变化。,条件：技术水平和其他生产要素的投入数量保持不变,结果：当该生产要素投入数量,增加到一定程度以后,，增加一单位该要素所带来的产量增加量是递减的。,g,/,h,/,P,x,f,/,X*,X,D,X,=MB,X,S,X,=MC,X,MC,X,MB,X,X*,X,g,h,0,0,0,f,X,X,NB,X,X*,X*,NB(X*),NB(X),B(X*),C(X*),NB(X*),0,a,d,e,B(X),C(X),(a),PARTIAL EQUILIBRIUM:Partial equilibrium interpretation of economic efficiency.,(c),(b),(d),27,收益递减规律对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的使用强度,(,如建筑层数、建筑高度、容积率、建筑规模,),超过一定限度后，收益开始下降。,收益递增递减原理揭示的第二种投入产出关系叫做规模的收益,(,又称,规模报酬规律,),。,条件：假定生产要素按相同比例增加：,第一阶段：规模报酬递增。随着资本和劳动投入增加，产出增加的比例大于各要素增加的比例，显示出规模经济效应，平均成本随规模扩张而下降。,第二阶段：规模报酬不变。继续增加要素投入，产出增加的比例等于各种生产要素增加的比例，平均成本不变。,第三阶段：规模报酬递减。增加要素投入越过一定点后，产出增加的比例小于要素投入增加的比例，平均成本上升。,在确定房地产扩大规模时，一般是先经过一个规模的收益递增阶段，然后经过一个规模的收益不变阶段，再经过一个规模的收益递减阶段。,2,、均衡原理,均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳使用，也可以用来确定,最佳集约度,和,最佳规模,。,例如：建筑物与土地的组合。建筑物与土地组合过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的组合不是均衡状态，房地产的效用不能得到有效发挥，从而会降低该房地产的价值。,例如，某宗土地上有建筑物，但该建筑物不是在最高最佳使用状态，如已过时、破旧、现状容积率低，则会对该宗土地的有效利用构成妨碍，在对该宗土地进行估价时就需要做减价修正。这种情况在现实中经常遇到，如在旧城区有一块空地，另有一块有建筑物的土地，这两块土地的位置相当，而有建筑物的土地上的建筑物已破旧，此时对于购买者来说，空地的价值要高于有建筑物的土地价值。因为购买者购得该有建筑物的土地后，还需花代价拆除建筑物，从而该建筑物的存在，不仅增加不了土地的价值，还降低了土地的价值。,另一种相反的情况是，建筑物的设计、施工和设备都非常先进、良好，但坐落的土地位置较差，不能使该建筑物的效用得到充分发挥，虽然该类建筑物的重置价格较高，但该建筑物的价值却低于此重置价格。,有,AB,两宗位置、面积、形状、用途等相当的旧城区土地，,A,是空地，,B,是有,2000,平方米破旧建筑物的土地，估计拆除旧建筑物的费用为每平方米建筑面积,200,元，建筑物残值为每平方米建筑面积,50,元，求,B,地块相对于,A,地块的减价额。,B,地块相对于,A,地块的减价额,=,（,200-50,）*,2000=30,万元,有一建筑面积为,10000,平方米的新建建筑物，用成本法估算出的该建筑物的重置价格为每平方米,2500,元；用市场比较法评估得出：其坐落的土地楼面地价为每平方米,1000,元，房地价值为每平方米,3000,元。试分析其土地与房屋的匹配是否均衡。,该建筑物的价值,=,房地价值,土地价值,=3000,1000,=2000,元,/,该建筑物的实际价值小于重置价格,2500,元,/,，所以未能充分发挥其应有价值，土地和房屋不匹配。,3.,某计税的土地面积为,500,平方米，土地价格为,2000,元,/,平方米，建筑面积为,1000,平方米，成本法估算建筑物重置价格为,1800,元,/,平方米；市场上同类房地产的正常房地产价格为,2500,元,/,平方米，则该房地产中建筑物的实际价格比重置价格低（）元,/,平方米。,答案,3,最高最佳使用原则,房地产总价值,=2500*1000=250,万元,土地总价值,=500*2000=100,万元,建筑物现值单价,=,（,250-100,）*,10000/1000=1500,元,/,平方米,建筑物实际价格比重置价格低,1800-1500=300,元,/,平方米,p68,3,、适合原理,适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为,最高最佳使用,，可以确定,最佳用途,。,例如，在日用必需品的零售商店集中地区，开设专卖店并不一定能获得高收益，从而在这样的地区开设专卖店就不是最高最佳使用。,四、估价时点原则,估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点的价值。,估价时点必须根据估价目的来确定，一般用公历年、月、日表示。,1,、原因：,（,1,）影响房地产价格的因素是不断变化；（,2,）房地产市场是不断变化。,房地产估价通常仅是求取估价对象在某个特定时间上的价格，而且这个特定时间不是估价人员可以随意假定的，必须依据估价目的来确定，这个特定时间就是估价时点。,在实际估价中，通常将“估价作业期”或估价人员实地查勘估价对象期间的某个日期定为估价时点，,但估价时点并非总是在此期间,，也可因特殊需要将过去或未来的某个日期定为估价时点。,因此，在估价中要根据估价目的，特别注意、估价时点、估价对象状况和房地产市场状况三者的内在联系。,.,2,、估价时点、估价对象状况和房地产市场的关系,估价时点,估价对象状况,房地产市场状况,过去,过去,过去,现在,过去,现在,现在,将来,将来,将来,将来,(1),不论是何种估价目的和估价时点，房地产市场状况始终是估价时点时的状况，但估价对象状况不一定是估价时点时的状况。,(2),估价时点出现的情形,估价时点为过去的情形（,回顾型估价,），多出现在房地产纠纷案件中，特别是对估价结果有争议而引发的复核估价。,估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多出现在房地产损害赔偿和保险理赔案件中。,估价时点为现在，估价对象为现时状况下的情形，是估价中最常见、最大量的，包括在建工程估价。,估价时点为现在，估价对象为未来状况下的情形，如评估期房的价值。,估价时点为未来的情形（,预测性估价,），多出现在,房地产市场预测,、,为房地产投资分析提供价值依据的情况,中，特别是预估房地产在未来开发完成后的价值。,例题,:2.,现状为在建工程的房地产，可能存在下列几种估价：,A,估价时点为现在，估价对象为现时状况,B,估价时点为现在，估价对象为历史状况,C,估价时点为现在，估价对象为未来状况,D,估价时点为过去，估价对象为历史状况,E,估价时点为未来，估价对象为未来状况,答：,2,。,ace,估价时点原则,五、替代原则,替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。,类似房地产：是在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相当，并与估价对象处在同一供求范围内的房地产。,同一供求范围，又称同一供求圈，是指与估价对象具有一定的替代关系，价格会相互影响的其他房地产的区域范围。,（六）公平原则,公平原则要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。评估出的价值如果不够公平合理，必然会损害当事人中某一方的利益，也有损于房地产估价人员、估价机构以至于整个估价行业的社会声誉和权威性。,例如，,为房地产买卖目的进行的估价，如果评估价值比客观合理的价格高，则卖者得利，买者受损；为房地产抵押目的进行的估价，如果评估价值比客观合理的价格高，则抵押人得利，抵押权人受损；为城市房屋拆迁补偿目的进行的估价，如果评估价值比客观合理的价格低，则拆迁人得利，被拆迁人受损。,sp123,附件,4,第二节 房地产评估的程序,获取估价业务 明确估价的基本事项及签订估价合同 拟定估价作业方案 搜集估价所需资料 实地查勘估价对象 选定估价方法测算 确定估价结果 撰写估价报告 审核估价报告 出具估价报告及收取估价服务费 估价资料归档,含义：是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其内在联系性所排列出的先后进行次序。,p205,1,、获取估价业务,(1),被动接受。,(2),主动争取。,(3),自有自估。,2,、明确估价的基本事项及签订估价合同 明确估价基本事项主要包括：,明确估价目的；,明确估价对象；,明确估价时点。,3,、拟定估价作业方案,(1),确定拟采用的估价技术路线，初步选择适用于估价对象的估价方法。,(2),拟调查搜集的资料及其来源渠道。,(3),据估价目的、估价对象、估价时点、估价报告出具日期,确定投入多少人力参加估价。,(4),估价作业步骤和时间进度安排。,4,、搜集估价所需资料,内容包括：宏观和市场资料；,估价方法所需资料；估价对象状况资料。,搜集资料的途径有：委托人提供；实地查勘获得；询问有关知情人士；查阅估价机构自己的资料库；到政府有关部门查阅；查阅有关报刊或登陆有关网站等。,5,、实地查勘估价对象 （附件,3,）,实体确认：估价对象的所在地、类别、数量,权属确认：,6,、选定估价方法测算,估价方法的采用，取决于估价对象的房地产类型、估价方法的适用条件及所搜集资料的数量和质量。,估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本法、路线价法、基准地价评估法等。,7,、确定估价结果,用不同估价方法测算出的结果可能有所不同。,估价人员首先应比较、分析测算结果及之间的差异。当测算结果之间有较大差异时，应寻找导致较大差异的原因，并消除不合理的差异。,8,、撰写估价报告,估价报告应全面、公正、客观、准确地记述估价过程和结论。具体来说应做到下列几点：,(1),全面性。,(2),公正性和客观性。,(3),准确性。,(4),概括性。,(5),估价报告的纸张、封面设计、排版、装订应有较好的质量，尽量做到图文并茂,一份完整的估价报告通常由,8,个部分组成：封面；目录；致委托人函；估价师声明；估价的假设和限制条件；估价结果报告；估价技术报告；附件。,9,、审核估价报告,为保证估价报告的质量，估价机构应当建立估价报告内部审核制度，由资深估价人员按照合格估价报告的要求，对撰写出的估价报告进行全面审核，并确认估价结果的合理性。,10,、出具估价报告及收取估价服务费 估价报告经审核合格后，由负责该估价项目的专职注册房地产估价师签名、盖章，以估价机构的名义出具，并由负责该估价项目的估价人员及时交付给委托人收取，并按照有关规定和收费标准向委托方,估价服务费,。,11,、估价资料归档,估价报告向委托人出具后，估价人员和估价机构应及时对涉及该估价项目的一切必要的文字、图表、声像等不同形式的资料进行整理，并将它们分类保存起来，即归档。,估价人员不应将上述估价资料据为已有或者拒不归档。估价机构应建立估价资料管理制度，保证估价资料妥善保管、有序存放、方便查阅，严防毁损、散失和泄密。,4,防范估价风险的最后一道防线是（）,A,撰写估价报告,b,审核估价报告,C,出具估价报告,d,估价资料归档,5,房地产估价中，估价方法的选择是由（）综合决定的。,A,估价对象的房地产类型,b,估价方法适用的对象和条件,c,估价人员的技术水平,d,委托人的特殊要求,e,所收集到得资料的数量和质量,4.b,5.abe,思考题：,1,、如何理解房地产评估的最高最佳使用原则？,2,、在房地产评估的估价时点原则中，估价时点有过去、现在和将来三种情形，请分别举例说明其对应的房地产市场状况及估价对象状况如何？,3,、简述房地产评估的程序。,